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法国 | 买新房送亲人可减税？2015法国房产税新变化

2015年的财政法在房地产税务方面引进了许多改变，政府想借这些新的措施来振兴法国房地产业。有些措施对个人不利，但其他很多措施对个人投资者有利。譬如在出租房投资方面，皮内尔(Pinel)法比杜弗洛(Duflot)法更宽松。

出租房投资

按杜弗洛法买下新房出租的投资人，在出租期上有更多的选择，以前只设唯一的9年租期，今后可有6年、9年或12年的选择，相应按比例享受的减税优惠分别为购置新房金额的12%、18%和21%。另外，在承诺出租的第一段出租期结束之后，投资者还可继续再多出租3年。

投资者担心如果把房产租给自己的子女将不能享受上述减税优惠。但皮内尔法消除了这个疑虑。投资者可以把房产租给自己的子女和父母而不丧失减税优惠。条件是承租住房的子女的税务独立，不再属于父母的纳税户口。

2015年的财政法在房地产税务方面引进了许多改变，政府想借这些新的措施来振兴法国房地产业

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购买新房赠与亲人享受减税

在2016年底之前购买新房赠与自己家庭成员可享受减税。法国人可透过这个方式赠予子女和自己的父母最多10万欧元而不必缴纳赠予税。也可赠予自己的兄弟姐妹最多4.5万欧元和任何其他人3.5万欧元。捐赠人必须预先购买本人希望赠予的新房(公寓房或独立房屋)，其建筑执照必须在2014年9月和 2016年底之间签发。但其中，法国房产交易税是不可避免的。

如果赠予建筑用地，也可享受同样的优惠，条件是4年内要在赠予的土地上建房。这项减税可暂时与现行传统的赠予行为减税优惠并合使用，每名捐赠人的捐赠上限为10万欧元。

在住房市场紧张地带拥有一套第二住宅的房主，其居住税(TAXE D’HABITATION)可能被加重征收，可能高达20%。

售让建筑土地升值享受特殊减税

自2015年元旦起，在2015年底以前，地主持有22年之后将一块建筑用地出售时，土地升值将完全免税，持有土地30年之后出售时，还一并免缴普遍化社会捐金(CSG)。此外，在今年年底以前，所有的房地产所有人在升值方面可享受特殊的30%的计税毛收入减税(abattement)。

地方税大幅上涨

但同时，地方税却跟着大幅上涨。自今年元旦以来，位于住房紧张地带的建筑用地地税大涨25%，另外还要加上定额税的上涨，每平方米增加5欧元(从2017年起，增达每平方米10欧元)。

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（据新浪海外地产）

 

巴黎高端房产：找到属于你的黄金地段 | 海外

中国买家正在涌向有着光之城之称的巴黎，成为豪华地产市场上的生力军。

这世界上没有比巴黎更怀旧的地方了：哥特式建筑、观赏性极佳的喷泉、穿越塞纳河的镀金走廊……这一切交织在一起使整个城市与过去有着脱不开的联系。似乎这种怀旧情怀也适用于现在的投资者们的情绪。奥朗德总统上任以来征收高额”富人税”，一度恶评如潮。但法国政府的2015年预算中，提出了一些受欢迎的举措，比如进一步减少对外国人征收的资本利得税。从舆论对预算的评析来看，以往对税收政策的负面看法已经有所改观。

买家国籍呈现多元化

最新的全国房地产联合会（FNAIM）的数据也显示，法国的资产将在高价居民住宅市场上表现不俗。在法兰西岛上，包括巴黎在内，现存的公寓销售量在2015年第三与第四季度同比上涨了21%。与此同时，根据法国公证人指数（Indice Notaire Insee），巴黎的高端房产在过去的12个月里上涨了15%。

来自Dauphine Immo的Iris Tang说：“中东和新加坡的买家逐渐活跃起来，而中国买家则占了市场份额的8.3%，成为法国第二大公寓买家群体，紧随占市场份额17.6%的意大利买家。”

在巴黎市的上塞纳、塞纳-圣但尼、马恩河谷这三个地区中，中国买家所占比例最大，公寓购买比重达19.9%，独立房屋购买比重占16.9%。一般来说，城市中心的临时住所的投资金额在300万欧元，但一些买家正寻找更大的房产投资目标，一般在2500万欧元到4000万欧元不等。

想买小型公寓的人会发现有的财政政策还是很诱人的，金融专家西蒙·康恩说：“对于要买房的家庭来说，目前各家银行的贷款额是很有竞争力的，根据你个人的资金状况和房屋的评估，你甚至可能借到相当于房产总价值80%的贷款。”

受外国买家青睐的街区

和一些首都城市，尤其是伦敦相比，巴黎的另一个竞争力还在于拥有能够使人负担得起的房价。 平均价格为12,000欧元一平方米，和三年前的价格基本持平。而第6、7、8区和第16区依然是受外国买家青睐的地点，而第2区正成为最受欢迎的区域。据莱坊国际证实，稀有的新开发区因为国际需求的上升也卖得很好。

而在时尚街区的南部，沿着塞纳河畔——塞纳奥赛码头（Quai d’Orsay）、阿纳托利法朗士码头（Quai Anatole France）、白求恩码头（Quai de Bethune）和图尔奈码头等等，这些地段都有实力来竞争巴黎最昂贵地段的标签。至于最顶级的两条街，自然是蒙田大道（Avenue Montaigne）和香榭丽舍大街（Avenue des Champs Élysées）。

巴黎豪宅欣赏

在令人向往的第7区，有一个颇引人瞩目的精品工程——格勒纳勒街140号（140 Rue De Grenelle）：17套具有历史性的住宅正在翻修中，将成为这座城市中最享有声誉的地段之一。

巴黎格勒纳勒街140号的大楼外观

除了独有的私人花园，这片开发区有着长达300年历史，其族谱可以追溯到1724年，由耐亚牟替亚公爵（Duke of Noirmoutier）设立。 今天在这片区域建立起的房子包含了时下的多种房型，联排别墅、单层公寓、复式公寓和庄园豪宅，还有24小时的门房服务与保安，囊括了现代生活的方方面面。

巴黎格勒纳勒街140号横向延伸的客厅

由法国建筑师Thierry Despont担任室内设计师。Thierry曾因设计酒店Paris Ritz Hotel而名声斐然。在格勒纳勒街140号的设计中考虑到了最大化地利用空间及灯光效果，还进行了豪华的抛光处理。有一室到五室的不同选择。每一套住宅都有其独特的设计，从横向延伸的客厅到非常宽大的主卧套房和酒窖。所有的房子都有四人花园和安全的地下车库，还有内部直接通向每户的电梯或楼梯。起价950万欧元。

马德里和巴塞罗那是西班牙的最大的都市和政治丶经济中心，高管丶企业家丶高科技人才和来大城市追梦的金领白领纷纷在这两座大都市汇集，使这里成为了富人们的天堂。在马德里和巴塞罗那投资和生活，究竟如何选择区分呢？ 西班牙国家级媒体《机密报》发表文章，使得我们可以理性地对这两大城市的“贵族区”和“平民区”区分一窥究竟。【阅读原文】

 

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法国买房选区 看最新数据：巴黎房价暴涨20年 ！

在1995年至2015年之间，巴黎旧房每平方米的价格从2000欧元增长至8000欧元，增幅达到顶峰。根据巴黎公证处公布的房价走势来看，20年内房价在不断变化，但是几乎从未下跌过。这种趋势在最近几个月表现也十分显著。根据近期签订的房产购买意向书来看，公证员预期巴黎房价走势在2015年11月之前将从2015年7月的平均7980欧元/平房米升至8060欧元/平房米。

但是法国房地产方面的法律专家表示，巴黎各个区的房价增长并不平衡。公证员解释到：最热门的区域增长比最富有的区域增长要快；另外，之前房价最便宜的区域在近期有接近四倍的增幅，之前房价最贵的区域有接近三倍的增幅。

尽管如此，在巴黎的富人区，如16区投资房产仍然比在19区要值得。因为16区的房产价格基数更高，起点更高，您可以获得接近10000欧元/平房米的收益，而类似于19区的区域只有接近4500欧元/平房米。

最好的区域价格已经接近顶点

公证员指出，一些传统的富人区（如1区至8区），房产价格始终居高不下，但是不会超过一定的最高价格区间。因为如果超过这个区间，价格过高，那么房产的维护和持有费用也会相应提高很多，让人们望而却步。相反，在最便宜的一些区域，购房者的大量资本进入会间接导致房价的下降：比如在巴黎最便宜的区分4年之内的房价始终维持在平均6000欧元/平房米。

如下图所示，我们以一室公寓为例，可以对比一下2012年至2015年巴黎各区房价的变化。我们可以看到以下八个富人区在2013年1月时，房价仍在10000欧元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四个区仍然在10000欧元/平房米。

巴黎富人区的房价变化

以下图表列举了巴黎非富人区的房价变化，我们可以各更清楚地意识到，这些地区的房产价格变化很小，尤其是与传统富人区相比。

巴黎非富人区的房价变化

 

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为什么法国房地产价格跌不下去？

在全球的很多国家，受经济危机的影响，房地产价格连续三年持续下降。利率的下降很大程度上也可以解释这场危机。但是法国却是这场地产危机的幸存者。

法国的房地产价格仅在2008年经济危机刚开始时有小幅下降，但是自2010年起，价格已经开始反弹。相比欧洲的其它国家，比如意大利、葡萄牙、爱尔兰等国，以及美国，房地产价格下降及其明显，在20%到40%左右。

要知道的是在经济危机前的2000年至2007年，全球房地产价格一直在飞速上涨。所以我们今天就来分析一下，是什么原因导致了当年的大“熊市”可以瞬间变成如今的房产泡沫？最根本的问题之一就是经济危机后利率的下降。自2000年初起，法国房地产的价格开始飞增。相较于法国家庭收入的增长，房价已增长接近70%。在这段时间，利率的下降直接和间接的导致了房价飙升。举个简单的例子，在1965年至2000年期间只需贷款15年即可买到的房子，在2007年已经需贷款33年才能买到手。还款期限的拉长也更加降低了贷款的门槛，让贷款变得更容易，最终成为2008年次贷危机爆发的主要原因。

没有法式的“次贷危机”

2008年的次贷危机导致全球汇率达到历史最低，因此上述问题在法国也开始产生。利率低，就更加吸引个人贷款买房。法国著名房地产经济专家Jacques Friggit是这样解释这一下现象的：“新的通货膨胀问题产生，更标志着法国的住房价格相较于其它国家已经高出很多了。”法国银行越来越少的进行资本市场的借贷，而不像其它国家仍然不断放贷。另外，法国银行在放贷时极其看重借款人的实际收入，这样就可以很好的避免次贷危机的爆发。最后，法国并没有像葡萄牙、爱尔兰等国的过度房产建设，因为在法国从买地皮到建设，国家控制的非常严格，需要几百道审批程序。因此开发商很难可以“轻松”的开始一个项目的建设。这样一来在法国就很难找到‘烂尾楼’了。”

稳定的“租赁市场”保障房产价值

在2000至2007年期间，通货膨胀在租金收入上的体现就更加明显。自2008年以来，房地产业投资也被它的主要竞争对手──证券所助推。因为2008年的股市崩盘，让很多很多个人投资者从股市撤资，转投房地产，他们中的大多数选择了包租型房产投资。结果就是，欧美经济崩盘的时候，法国的租赁性房产投资市场却始终保持稳定，几乎未出现波动。这种稳定主要体现在以下几个地区和类型：城市租赁要好于乡村，公寓要好于别墅，小户型要好于大户型及豪宅等等，符合这种类型的房产在2008年不仅未贬值，价格反而有所上涨。当然，法国房产保值还有以下几方面的因素：房产开发建设不足，求永远大于供，所以一个新开发的楼盘刚开工就开抢在法国房产市场是很常见的；外国买家的大量进入，需求更多；以及完善的公众住房补贴制度，交易量的不断上涨让通货膨胀对房价以及租金收益的影响都不大。

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欧洲陷“房屋供应危机” 法国情况愈发严重

据法国媒体6月1日报道 与在法居民住房需求量大幅增加的趋势持相反方向，法国住房供应量自2007年以来便持续呈现着一种令人担忧的显著下降趋势。

事实上，随着法国政府2011年实行住房建设减降计划之始，法国房地产市场就面临着越来越大的压力。2007年时，法国以每1000名居民中513人拥有住房的比例在欧洲范围内成为人均住房率最高的国家。2009年，法国人均住房率稍微下滑，达至每1000名居民中有509人拥有住房，在欧洲范围内名列前三。但在2015年Housing Europe（欧洲公共房屋、社会房屋及合作房屋机构）公布的最新统计中，法国排位则趋于垫底，每1000名居民中仅有423人拥有住房。即使对于在21世纪初并未经历住房建设热潮的德国来说，其在2015年的最新统计中人均住房率还达到了每1000名居民中有506人拥有住房，排位列在法国之上。

欧洲陷“房屋供应危机” 法国情况愈发严重

该项调查还表明：2007年至2014年之间，法国在新房建设上的各项指标均有所缩减，特别在数量方面上甚至是减少了13.3万间的新房建设指标。而这与法国政府曾做出的每年增设50万间新房的预计目标显然是不相符的。

社会方面的房屋供应量极度缺少

据Housing Europe机构的研究人员表示，法国在人均住房率方面的下跌状况令他们十分担忧：“现如今在法国，因经济拮据或其他自身原因而被迫 赶出家门 无家可归或寄住他处的 流浪汉 队伍正在逐步壮大，所以可以说，法国在社会方面的房屋需求量是十分巨大的。我们担心，这种房屋供应量紧张情况会影响整个社会的安定情况。”

据住房慈善机构皮埃尔神父基金会（Abb Pierre Foundation ）方面的消息称，法国缺乏住房的情况至少会涉及人口量80万人，其中包括一部分拥有体面工作并赚有适当工资的人群。对此，来自法国国际经济研究中心（CEPII）的经济学家托马斯·格耶比纳也表示了赞同：“法国房屋供应量缩减的现状会让80万人口 止步于属于自己的家门之外 。这80万人中会包括10万的流浪人口、15万的集中安置人口、15万至30万的人口借助于亲戚家以及30万的人口寄住在根本不能算作舒适的家的地方。”

2015投资法国房产正当时——房价下跌、贷率降至最低水平

尽管法国人在经济不景气中迎来了新的一年，法国的富裕阶层仍在为投资生财而发愁：2015年究竟该把钱投向何处？是人奉保险、国债还是股票或是楼市？《费加罗报画报》决定为投资者指点迷津，认为投资法国房地产正当时，理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平，因此，2015年是投资房产的好年份。

《费加罗报画报》决定为投资者指点迷津，认为投资法国房地产正当时，理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平，因此2015年是投资不动产的好年份

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从目前情况来看，10年期国债（OAT）的收益率只有0.6%，人寿保险的收益率介于2.5%和3%之间。与这些投资产品相比，房地产是“风险收益比”最佳的投资产品。目前的房贷利率在2.5%上下，可以购置质量不错的房地产。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部贷款利息，甚至还可以还点本。另一个好消息是利率近期不仅不会上调，反而会降。

行家指出，以欧洲央行现在实行的政策，利率会一直很低，可能还会再降。今后数月可能会降到2%以下。

另一个有利投资的因素是房价在下跌。外省大多数城市都跌了。法国房地产联合会（Fnaim）主席布埃指出，房价已回落到2007年的水平。

谨慎投资方能成功

尽管形势有利，但投资人还得谨慎：

  • 若投资套房，得偏重靠近交通、学校和商店等有利因素；
  • 若选择市中心，宁愿购置大学生和年轻夫妇青睐的小面积套房；
  • 若是郊区住宅区，得偏重适宜家庭居住的大面积套房或独立房屋；
  • 若投资商铺，位置是成功投资的关键。市口好，店铺就不会空很久。同时也要核实客源区质量。

新房出租有新优惠

2014年9月1日生效的皮内尔法（Pinel）与杜弗洛法（Duflot）相比吸引力显然更大。因为尽管主要条件相似，但更加灵活。例如，出租承诺可以是6年、9年或12年，享受的减税幅度也与此成正比：相当于投资额的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减税优惠）。专家建议投资人最大化享受法律的灵活性，先承诺出租6年，然后视情况，再作出3年承诺。

皮内尔法的另一个特点是投资人可以将房屋出租给直系尊亲属或直系卑亲属，同样可以享受减税优惠。皮内尔法重新调整了区域划分。一些大城市，如里尔、里昂、马赛，从B1区晋升为A区，这样房租从原先的每平米10欧元提高到12.42欧元，与市场水平相符。

投资服务型寓所

享受服务型住宅的优惠，但又不致遭遇风险（如经营者倒闭），投资“二手”寓所（旅游、学生、老年人等公寓），可以做到这点。虽然您享受不到减税优惠，但购买价可享受20%到30%的减价，并可享受带家具出租者的税务优惠。再者不会有不利的意外。不过，买之前要弄清寓所的建筑年代和状况，因为可能会有工程。

翻修旧房合理避税

2014年，一套新房的均价约每平米5000欧元，旧房是3500欧元。旧房投资平均收益率是税前4%到6%。

翻修旧房可以减税。这个优惠不在避税优惠上限范围（每年一万欧元）内。因为在出租型旧房里施工可以给您产生“地产赤字”（déficit foncier）。您可以在施工当年从您的总收入中刨除，金额最多可减1.07万欧元，余下的赤字可在接下来的10年里从地产收入中减去。

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2014法国房地产销量年末大幅攀升 私房投资为主要资金来源

法国房地产促销商的新房销量2014年最后一季度大幅回升，这令人对今年的复苏抱有很大希望。促销商认为政府的政策已初见成效。

法新社报道称，据房地产促销商联合会（FPI）11日提供的数据显示，去年最后3个月，新房单套销量一年上升了14.6%，而整栋销量一年上升11.7%。

法国房地产促销商的新房销量2014年最后一季度大幅回升

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反之，服务型公寓房销量下降了14.1%。

这一时期销售了3.3551万套住房，增加了12.5%，其中对投资人的销量猛增了21.7%，而对私人购房者的销量只温和回升了8.2%。

年底销量的回升抵消了头9个月的降幅，这样2014年以几乎销量稳定（-0.3%）收关，共销售了10.2819万套新房。

去年最后3个月几乎半数新房（44%）是卖给投资者（3.3609万套）的。这表明皮内尔[（Pinel，即前杜弗洛（Duflot）]税务措施修改后一些条款有了松动，这使投资人“恢复了信心”。

房地产促销商联合会主席派耶尔回顾说：“近15年里，30%的市区私房是投资者提供资金来源的。”

联合会认为，这种“微弱的好转令人产生很大希望。可是要使2015年由初见成效变为大见成效，还需要地方行政单位真正投入给予支持。”

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