怎么样在法国买房?

海外人士是能够在法国进行房产购买的,欧洲国家当中在法国买房的人数还是比较多的,大多数人投资海外房产都是为了获得投资回报,法国的房屋实现投资回报一般有某种方式,分别是想要在法国买房有什么相关的事项是必须要注意的呢,又怎么在法国购买房屋呢?

法国买房
法国买房

2014年的时候,法国的房地产价格有下降的趋势,但在近几年的发展之中,法国的房地产价格又出现了不断上升的状况。房地产投资主要以巴黎为主,市中心的房地产价格一平米大约为8229欧元左右。在收益率上半年租金收益相对来说是比较低的,平均大约保持在3%左右,最高的也只有3.5%〜4.5%。在这几年的发展中,法国的房地产市场处于疲软状态,所以想要投资还是要看中地产增值价值比较高的。

法国买房
法国买房

和其他国家进行定价,法国征收的税率比较高,一般都是按照房产价值的百分比进行征收的。通常要支付登记费,比例为物业费用的0.6%〜4.9%。通常要支付房地产经纪费,一般为1.8%〜6%。在法国是可以按揭贷款购买物业的,如果你想要获得,必须要购买人寿保险。法国所征收的房地产税比较多,一般包含了居住税,土地税,登记税,中介佣金头巾中的增量,公证员酬金中的替代等等。

法国买房
法国买房

居住税一般是按建成房屋的土地租赁价值50%进行计算或未建房屋的土地租赁价值80%进行计算。登记税省税率一般是3.8%,市政税税率一般是1.2%。新房交易的兑换一般是按照20%来计算的。

中国人成为巴黎最活跃的海外购房者

法媒称,2019年第一季度,中国人超越意大利人和美国人,成为巴黎最活跃的外国房地产买家。虽然仍旧是少数,但在巴黎和法兰西岛买房子的外国人已经越来越多。

法国《费加罗报》报道,中国人不但是法国葡萄酒产区的“粉丝”,他们对法国,特别是巴黎房产的兴趣也越来越浓。长期以来,意大利人一直是巴黎最活跃的外国房地产买家,直到2018年被美国人超越。然而在今年第一季度,中国买家却成为巴黎房市“黑马”。研究表明,2019年前三个月,在外国买家(包括常住和非常住居民)购买的巴黎房产中,超过14%被中国人收入囊中。

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巴黎一位公证人员Thierry Delesalle解释道:“在华人聚集的3区和13区,这里的数字破了记录。”

在13区,中国人购买的房产占外国人整体购入房产的10%,而在3区,这一比例甚至超过了17%。报道称,意大利政府对购买海外第二套房产的严格管控或许是出现这一现象的原因之一。效力于Foncia房产中介的Laurent Bénin和Jean-Baptiste Molas表示:“以往涌入第二区的意大利买家,现今都成了卖家。”即使如此,意大利买家在今年第一季度的活跃度仍排在第二位,仅次于中国人。

中国人也是巴黎近郊三省(la petite couronne,包括上塞纳省、圣德尼省和马恩河谷省)前三位最活跃的外国买家之一。在该区域,17%的房地产都被外国买家收入囊中。除了中国人,葡萄牙人和罗马尼亚人最为活跃。

Thierry Delesalle表示:“与法国多由企业购买的情况不同,中国人、葡萄牙人和罗马尼亚人都是个人买家。”由此产生的结果就是:个人买家的报价更令卖房者感兴趣。

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虽然仍旧是少数,但外国买家正变得越来越活跃。在法兰西岛(即“大巴黎”),一个新的记录已经产生:在近郊三省,11.3%的房产交易时由外国人完成,而在远郊四省(la grande couronne,包括塞纳-马恩省、伊夫林省、埃松省、瓦兹河谷省),这一比例也达到9.3%。虽然巴黎(核心城区,即“小巴黎”)的情况还尚非如此,但也在慢慢贴近:外国人参与的房产交易比例达到7.9%,十分接近2015年7.9%这一纪录。


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来源:欧洲时报
责编:Zoe Chan

法国 | 在法国买房要缴的六项税

1.居住税

居住税应该由1月1日那天房屋的居住人来缴纳。实际上,买卖双方无需在协议中达成分摊共识。由此来看,如果交易发生在1月15日,那么卖方需负担全年的居住税,买方无需支付卖方任何费用。

注意:买方需要缴纳目前居住房屋全年的居住税,即使他可能在1月2日就搬走了。

计算:居住税由土地租赁价值和纳税家庭情况决定,此外,还与电视税(Contribution à l’audiovisuel public)有关。

2.地产税

地产税一般由买卖双方共同分担,协议中应包含分摊条款。买方要付给卖方其在成为业主后需要负担的地产税份额。举例来说,如果交易发生在4月1日,那么当年前3个月的地产税需由卖方缴纳,之后的地产税由买方分担。因此,应提前告知买方其需负担的地产税份额。为此,买卖双方在公证员处签署协议时,卖方应出示上一年的地产税单。买方需要分摊的部分则根据这一税单来计算。这笔钱应由买方在交易当日通过支票形式支付给卖方。

计算:地产税=税基*行政区表决税率(Base d’imposition * Taux d’impôt voté par la collectivité territoriale)

其中税基按下列方法计算:

  • 建成房屋:土地租赁价值的50%;
  • 未建房屋:土地租赁价值的80%。

3.登记税(Droits d’enregistrement)

房屋交易时还会产生登记税(又称过户税),登记税适用于所有位于法国境内的住房,即使买卖双方的协议是在外国达成的。如果买方支付了通常应由卖方承担的费用,那么,这笔开销应被纳入过户费的纳税基数中。

国家、省和市镇按比例征收登记税:

  • 理论上讲,省税税率一般为3.8%,但大部分省份已经该税率提高至4.5%;
  • 市镇税税率为1.2%;
  • 国家税相当于省税额的2.37%。

     

    综上来看,如果把省税税率增加考虑在内,登记税税率一般为5.8%。(这一税额不含公证员酬金以及其他相关费用)

房屋交易时还会产生登记税(又称过户税),登记税适用于所有位于法国境内的住房,即使买卖双方的协议是在外国达成的

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4.中介佣金(Commission d’intermédiaire)中的增值税

卖方一般都会委托给中介公司来为房屋寻找潜在买方,并完成交易。委托书一般包含委托商品、委托书有效时间、撤销委托条件以及中介费。中介费中就含有增值税(TVA),这与买卖双方直接交易的情况不同。

如果中介是房产经纪人,佣金由买卖双方自由决定,并在协议中注明。如果中介是谈判公证员,佣金则按国家规定支付。中介佣金在签署有效售房合同时完成支付。

5.公证员酬金(Rémunération du notaire)中的增值税

公证员酬金按房屋售价的一定比例收取,参照Tarif S1的标准,即:

增值税按20%的税率收取。

6.新房交易的增值税

购买新房或期房时不仅要缴纳登记税还要缴纳增值税,法国房产交易税税率为20%。

  • 卖方缴税时:
  • 售价增值税;
  • 低税率交易税。
  • 卖方未缴税时(非期房):
  • 未缴纳的增值税;
  • 交易税,税率一般为5.8%。

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(据和讯)

 

巴黎高端房产:找到属于你的黄金地段 | 海外

中国买家正在涌向有着光之城之称的巴黎,成为豪华地产市场上的生力军。

这世界上没有比巴黎更怀旧的地方了:哥特式建筑、观赏性极佳的喷泉、穿越塞纳河的镀金走廊……这一切交织在一起使整个城市与过去有着脱不开的联系。似乎这种怀旧情怀也适用于现在的投资者们的情绪。奥朗德总统上任以来征收高额”富人税”,一度恶评如潮。但法国政府的2015年预算中,提出了一些受欢迎的举措,比如进一步减少对外国人征收的资本利得税。从舆论对预算的评析来看,以往对税收政策的负面看法已经有所改观。

买家国籍呈现多元化

最新的全国房地产联合会(FNAIM)的数据也显示,法国的资产将在高价居民住宅市场上表现不俗。在法兰西岛上,包括巴黎在内,现存的公寓销售量在2015年第三与第四季度同比上涨了21%。与此同时,根据法国公证人指数(Indice Notaire Insee),巴黎的高端房产在过去的12个月里上涨了15%。

来自Dauphine Immo的Iris Tang说:“中东和新加坡的买家逐渐活跃起来,而中国买家则占了市场份额的8.3%,成为法国第二大公寓买家群体,紧随占市场份额17.6%的意大利买家。”

在巴黎市的上塞纳、塞纳-圣但尼、马恩河谷这三个地区中,中国买家所占比例最大,公寓购买比重达19.9%,独立房屋购买比重占16.9%。一般来说,城市中心的临时住所的投资金额在300万欧元,但一些买家正寻找更大的房产投资目标,一般在2500万欧元到4000万欧元不等。

想买小型公寓的人会发现有的财政政策还是很诱人的,金融专家西蒙·康恩说:“对于要买房的家庭来说,目前各家银行的贷款额是很有竞争力的,根据你个人的资金状况和房屋的评估,你甚至可能借到相当于房产总价值80%的贷款。”

受外国买家青睐的街区

和一些首都城市,尤其是伦敦相比,巴黎的另一个竞争力还在于拥有能够使人负担得起的房价。 平均价格为12,000欧元一平方米,和三年前的价格基本持平。而第6、7、8区和第16区依然是受外国买家青睐的地点,而第2区正成为最受欢迎的区域。据莱坊国际证实,稀有的新开发区因为国际需求的上升也卖得很好。

而在时尚街区的南部,沿着塞纳河畔——塞纳奥赛码头(Quai d’Orsay)、阿纳托利法朗士码头(Quai Anatole France)、白求恩码头(Quai de Bethune)和图尔奈码头等等,这些地段都有实力来竞争巴黎最昂贵地段的标签。至于最顶级的两条街,自然是蒙田大道(Avenue Montaigne)和香榭丽舍大街(Avenue des Champs Élysées)。

巴黎豪宅欣赏

在令人向往的第7区,有一个颇引人瞩目的精品工程——格勒纳勒街140号(140 Rue De Grenelle):17套具有历史性的住宅正在翻修中,将成为这座城市中最享有声誉的地段之一。

巴黎格勒纳勒街140号的大楼外观

除了独有的私人花园,这片开发区有着长达300年历史,其族谱可以追溯到1724年,由耐亚牟替亚公爵(Duke of Noirmoutier)设立。 今天在这片区域建立起的房子包含了时下的多种房型,联排别墅、单层公寓、复式公寓和庄园豪宅,还有24小时的门房服务与保安,囊括了现代生活的方方面面。

巴黎格勒纳勒街140号横向延伸的客厅

由法国建筑师Thierry Despont担任室内设计师。Thierry曾因设计酒店Paris Ritz Hotel而名声斐然。在格勒纳勒街140号的设计中考虑到了最大化地利用空间及灯光效果,还进行了豪华的抛光处理。有一室到五室的不同选择。每一套住宅都有其独特的设计,从横向延伸的客厅到非常宽大的主卧套房和酒窖。所有的房子都有四人花园和安全的地下车库,还有内部直接通向每户的电梯或楼梯。起价950万欧元。

马德里和巴塞罗那是西班牙的最大的都市和政治丶经济中心,高管丶企业家丶高科技人才和来大城市追梦的金领白领纷纷在这两座大都市汇集,使这里成为了富人们的天堂。在马德里和巴塞罗那投资和生活,究竟如何选择区分呢? 西班牙国家级媒体《机密报》发表文章,使得我们可以理性地对这两大城市的“贵族区”和“平民区”区分一窥究竟。【阅读原文

 

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2016想去法国买房?看看政策有何变化吧

2016年法国颁布了一系列的新规定,想去法国买房的人赶紧了解一下零利率房贷、住房个人化补助、入住盘点标准、共同房主利益、法国房产交易税、房产转让税的变化吧!(法国房价多少钱)?

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2016房市新政

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零利率住房贷款享受者范围大幅加宽

政府“2016年金融法”第107条的精神通过2015年12月29日“2015-1813号法令”已得到执行。它简化了“零利率住房贷款”(le Prêt à taux zéro,简称为PTZ)规章,大幅度加宽了享受者的范围。其要点归结为以下四方面:

  • PTZ贷款可为购买或兴建新房者解决最高40%的经费;
  • 放宽经济收入上限标准,允许更多家庭享受优惠;
  • 根据经济收入情况,偿还PTZ贷款的年限至少可以推迟5年,还可能达到10年或15年;住户只要居住满6年,无论贷款是否已经还清,有权将房屋出租。
  • 零利率住房贷款今后适用在全国范围购买需要工程整修的旧房;
  • “全国住房信息局”(l’Anil)已对“2016年1月1日起零售利率贷款”方案有详细分析。

巴黎房产转让税率提高

“房产转让税”(les droits de mutation)习惯被误称作“公证人费”(les frais de notaire),这笔由公证人负责替购房人交给国库的税及手续费里,公证人费仅占一部分。

依据“国家2014年金融法”2013-1278条法令规定,各省有权将房产转让税的税率提高。据此,2016年1月1日起,巴黎的房产交易转让税额将由过去占房产(包括住房、办公室或商务用房)售价的3.8%提升到4.5%。

例如:一个售价27.93万欧元的35平方米套间,需要外加的“房产转让税”按过去标准计算为1.9551万欧元,现今上升到2.1506万欧元。

目前,全国几乎全部地区都已将这项税提高,仅剩五个省还仍然维持在3.8%的水平。

法兰西岛地区出台新税

自2016年1月1日起,在法兰西岛(Ile-de-France)范围内销售办事处和商业楼宇(bureaux et locaux commerciaux),有一项0.6%的新税需要付。另外,国民议会通过了租值升值1%(revalorisation de 1% des valeurs locatives),作为直接地方税的基础。在住房紧张的地区,供建筑房屋的地皮“土地附加税”(la surtaxe foncière)将会有所降低。

住房个人化补助金调整

从2016年7月1日起,如果租金超过一定限度时,住房个人化补助金(aide personnalisée sur le logement)将减少。从2016年10月1日开始,发放补助金时会将房产情况考虑在内。相反,政府放弃了改变“住房个人化补助”计算标准的打算,因 为这将影响25岁以下青年从业者的利益。

两项补助金延长有效期

— “能源转换税务优惠”(le crédit d’imp.t transition énergétique,简称 CITE)的有效期,将延长到2016年12月31日。

该优惠政策可以帮助住房需要整修的家庭,获得相当于用在能源工程费用开支上30%的税务减免。

— “环保能源无息贷款”(l’éco-PTZ)的实施年限将一直延长到2018年12月31日。

这是一项无息贷款,申请人必须符合一定的条件,贷款应该使用在支付改善住房节能水平的工程上。

“盘点标准表格”出台

“盘点标准表格”(l’état des lieux type)的出台,使得2015年8月1日开始生效的“标准租约”(les baux types)更加完善。该文件把房产的“陈旧程度”(la notion de vétusté)概念引入现今的房产盘点内容中。国家住房部将对这一概念以法令形式作出界定。

房产管理信息及时通报

为了改善共同房产管理人(les syndics de copropriétés)与大楼住户之间的关系,每年一次的共同房产主全体大会(l’assemblée générale des co-proriétaires)召开后,管理人必须把全体大会就共同房产管理作出的决议(预算、工程……),以书面私信邮寄,或是张贴布告的形式,公示 于众,发布的时间不得迟过3个月。

这条规定从2016年1月1日起生效。

“参与性住宅”进一步明确职能

以帮助低收入家庭成为房主目的的“参与性住宅”(l’habitat participatif),是除职业经营单位和纯私人掌握形式之外的第三条道路,由一组持有股份的个人与经营住房的单位共同筹划、建设和管理,有租住或 购买等形式,在经费上能获得资助,故称为“参与性”住房。有关这一特殊类型住宅的出租、股份转让或馈赠可能,以及退出入股等细节,已有新的法律形式予以确 定。以此目的已经存在的公司可以依此确定其律例。2016年春还将出台其它补充法令。

管理方案获得进一步调整

2016年1月1日,于去年12月29日公布的三条旨在扩大管理业务和住房建造的法令正式生效。第一条,加快城建规划的授权审批;第二条,在设计方案改造 居民生活环境过程中,给予相关公众更多的参与和发言权;第三条,增加建筑许可证有效期,从两年改为三年,并可应开发商请求,有两次延长一年的可能。

将重新研究奥盖法

政府早前已对房地产公司收取租赁中介费(les honoraires de location)下达了框架法令。2016年,住房部将协同经济部,今后也要对房屋转让交易(les transactions immobilières)朝这个方向采取类似措施,重新研究于1970年制订,管理房地产转让问题的“奥盖法”(la loi Hoguet)。

链接:法国住房区域划分

  • A-bis地区(Zone A Bis):这是住房供应最为紧张的地区,包括巴黎市,以及其周边的29个“小圈”(la petite couronne)城市,远远供不应求。
  • A地区(Zone A):住房需求极为旺盛的地区,供不应求矛盾突出。包括法兰西岛(Ile de France)、天蓝海岸和日内瓦居民区法属部分。
  • B1地区(Zone B1):住房需求相当大,主要是25万人口以上的居民密集地带。巴黎市周边由塞纳马恩省(la Seine-et-Marne, 77省)、伊夫林纳省(les Yvelines,78省)、埃松省(l’Essonne,91省)和瓦尔兹河谷省(le Val-d’Oise,95省)四个被称为首都外“大圈地区” (la grande couronne)的地段。另外是一些生活水平较高的城市,例如安西(Annecy)、香槟利(Chambery)、巴约纳(Bayonne)、圣马洛 (Saint-Malo)、拉罗歇尔(La Rochelle)、海外省以及科西嘉岛等。
  • B2地区(Zone B2):这里的住房供求基本平衡,位于人口在5万以上的其它市镇、B1地区和法兰西岛边缘地带。
  • C地区(Zone C):住房需求相对低下,位于上述部分余下的其它地带。

 

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(据欧洲时报)

戛纳豪华顶层公寓:魅力小城风光无限,浪漫舒适自在安居

“精巧、典雅、迷人”是大多数人对戛纳的评价。戛纳小城依偎在青山脚下,濒临地中海之滨,占据了得天独厚的地理位置。漫步城中,白色的楼房、蔚蓝的大海,以及一排排高大翠绿的棕榈树相互映衬,构成一幅美丽的自然风光。 这是一套坐落于公寓楼顶层的3居室豪华公寓套房,位于戛纳(Cannes)一个居住区内,是您在这座美丽小城置业投资的不二之选。

戛纳小城依偎在青山脚下,漫步城中,白色的楼房、蔚蓝的大海,构成一幅美丽的自然风光
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宽敞露台舒适宜人,小城风光尽收眼底

这套顶层豪华公寓套房,面积为103平方米,带有43平米露台和108平米屋顶露台。在宽敞无比的露台上休憩、聚会、放松身心,同时将周边充满魅力的小城风光尽收眼底,这是多么惬意自在的事!这套物业具有其他住宅无法比拟的优势,因此也拥有很大的升值潜力和投资价值,相信有眼光的人士必定不会错过。

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在宽敞无比的露台上休憩,小城风光尽收眼底,无比惬意
在宽敞无比的露台上休憩,小城风光尽收眼底,无比惬意

戛纳(Cannes)是法国南部的一个市镇,位于滨海阿尔卑斯省的蔚蓝海岸地区,邻近地中海。这里以其优美的沙滩及每年5月举办的戛纳电影节闻名。戛纳的周边区域已发展成一个高科技的重地,Sophia-Antipolis的科技园区就位在戛纳后方的山丘上。众所周知,戛纳因国际电影节(Ie Festival international du Film)而蜚声世界。来到戛纳,就会明白为什么会选择这样的小城举办国际性的盛会。

拥有这套住宅,您可以真切感受到戛纳这座迷人小城的独特魅力和无与伦比的度假风情。对浪漫成瘾的法国人来说,戛纳既是过冬的胜地,也是避暑的天堂,这里冬天有和煦的阳光,夏天有凉爽的海风,风景优美的长沙滩。戛纳最引人入胜的是美丽的海滨大道(Boulevard ed la Croisette),宽阔整洁,一边是沙滩海湾,一边是雅致的酒店,酒店的建筑有上世纪的古建筑群,也有非常现代化的楼宇。在街道中间的绿化带,全年皆有繁花盛开,阳光下生机勃勃的棕榈树,给小城更增添了魅惑的元素。

拥有这套住宅,可以真切感受到戛纳的独特魅力和无与伦比的度假风情
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法国买房选区 看最新数据:巴黎房价暴涨20年 !

在1995年至2015年之间,巴黎旧房每平方米的价格从2000欧元增长至8000欧元,增幅达到顶峰。根据巴黎公证处公布的房价走势来看,20年内房价在不断变化,但是几乎从未下跌过。这种趋势在最近几个月表现也十分显著。根据近期签订的房产购买意向书来看,公证员预期巴黎房价走势在2015年11月之前将从2015年7月的平均7980欧元/平房米升至8060欧元/平房米。

但是法国房地产方面的法律专家表示,巴黎各个区的房价增长并不平衡。公证员解释到:最热门的区域增长比最富有的区域增长要快;另外,之前房价最便宜的区域在近期有接近四倍的增幅,之前房价最贵的区域有接近三倍的增幅。

尽管如此,在巴黎的富人区,如16区投资房产仍然比在19区要值得。因为16区的房产价格基数更高,起点更高,您可以获得接近10000欧元/平房米的收益,而类似于19区的区域只有接近4500欧元/平房米。

最好的区域价格已经接近顶点

公证员指出,一些传统的富人区(如1区至8区),房产价格始终居高不下,但是不会超过一定的最高价格区间。因为如果超过这个区间,价格过高,那么房产的维护和持有费用也会相应提高很多,让人们望而却步。相反,在最便宜的一些区域,购房者的大量资本进入会间接导致房价的下降:比如在巴黎最便宜的区分4年之内的房价始终维持在平均6000欧元/平房米。

如下图所示,我们以一室公寓为例,可以对比一下2012年至2015年巴黎各区房价的变化。我们可以看到以下八个富人区在2013年1月时,房价仍在10000欧元/平房米以上,但是到2015年1月,只有四个区仍然在10000欧元/平房米。

巴黎富人区的房价变化

以下图表列举了巴黎非富人区的房价变化,我们可以各更清楚地意识到,这些地区的房产价格变化很小,尤其是与传统富人区相比。

巴黎非富人区的房价变化

 

威廉专栏全集:

威廉解析法国度假地产投资市场

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法国2015年第一季度旧房售价增长0.3%

据法新社近日报道,巴黎大区公证人28日称,越来越多的外国买家在巴黎购房,居于首位的是意大利人,其次是英国人。据报道,欧元贬值是法国房产市场活跃的一大原因。

2015年第一季度,在巴黎及其近郊,平均每十个购房者中便有一个是外国人,占巴黎售房交易额的9.2%,占近郊三省(包括上塞纳省、圣德尼省和马恩河谷省)售房交易额的11.2%,占远郊四省(包括塞纳-马恩省、伊夫林省、埃松省、瓦兹河谷省)售房交易额的7.4%。

法国2015年第一季度旧房售价增长0.3%

巴黎公证员戴勒萨乐(Thierry Delesalle)在媒体发布会上表示,“十年以来巴黎大区的外国购房者从未如此之多,今年巴黎房市吸引外国买家堪称是破纪录。”

据报道,意大利人投资巴黎房产数额最高(占总交易量的16.6%),其次是英国买家(6.6%),戴勒萨乐强调,“我们注意到美元区和英镑区的购房者正强势回归巴黎房市,毫无疑问,最近欧元贬值让很多投资者看好巴黎房市。”

戴勒萨乐补充说,“黎巴嫩人也开始重返巴黎房地产业,他们多购置近几年价格大跌的房屋,并指望2017年法国能换总统”,他们认为换了新总统实施新的经济政策,巴黎房市将更有起色。

从人数上来看,近郊三省房产市场上中国买家人数最多,占总数的23.6%,其次是葡萄牙人,占总数的13.5%。而在远郊四省葡萄牙买家人数最多,占总数的26.5%。其次是阿尔及利亚人,占总数的10.2%。

从整个巴黎大区来看,葡萄牙人在巴黎购房的人数最多,约占外国购房总人数的14.5%,其次便是中国人,占总人数的14.3%。

此外,28日公布的法国统经所-公证人指数(Indice Notaires-Insee)显示,相较上一季度,法国2015年第一季度旧房售价增长0.3%,但较2014年全年则降低了1.9%。

当前得到的数据显示,从1月到3月,法国公寓套房售价下跌0.2%,独立房屋价格增长0.6%。