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波士頓房市 2016年看起來和去年一樣強勢
波士頓住宅房地產市場在2016年看起來和去年一樣強勢，有更多新的公寓樓，以及一些較小的精品公寓樓紛紛上市。
細數新建及預建的公寓
今年開始銷售的新豪華公寓樓包括在Watermark Seaport的346套，在Back Bay的30 Dalton街218套，在One Canal沿著Greenway的320套。在Avalon北站還有503套，在600 Harrison Ave.有160套今年年底應該可以完工。靠近JFK/UMass 紅線站會增加275套公寓。
在北站附近還有239套經濟實惠的公寓樓今年將會上市。
今年上市位於市中心的千禧年塔，共有442套，差不多都已售出，2016年將會有一些中型和小型高檔公寓上市。南邊Jordan Lofts有12套，Back Bay的51 Marlborough街有8套即將竣工。北站附近期待已久的預報121大樓將新增80套公寓。在Fort Point的319 A街經過改造的廠房樓今年晚些時候完工，48套公寓有大約四分之三的已經預售出去。
Campion & Co公司的Tracy Campion說：「還有大一些的精品公寓，所以各階層都有選擇餘地。更多的人想住在城市，因為她有活力。」
Campion說，在Back Bay，One Dalton街60層樓180套公寓再加上四季酒店正在預售，這將使波士頓成為「國際奢華的新標竿」。
一幢新的位於Greenway的名為The Boulevard的52套公寓樓以及79套Siena公寓樓，還有附近由前South End 教堂改建的33套Lucas公寓樓今年開工。
在Seaport將會有超豪華公寓大量上市。Fifty Liberty有109套公寓樓在Fan碼頭已經破土動工，100套4號碼頭公寓，Parcels M1和M2有400套公寓今年破土動工，以及剛剛宣佈的150海港大道塔，計劃有110套公寓。
在Seaport 豪華公寓會過剩嗎？
Fan碼頭的開發商，Fallon Cos公司的Joe Fallon說：「如果所有這些公寓開市時間合適的話，銷售就不應該有問題，已經售出的Twenty Two Liberty和Fifty Liberty公寓的買主主要是當地的空巢人士，他們非常需要與朋友和鄰里的社交環境。」
城中心以外，如東波士頓海濱6 New街，是個16層大樓，有250套公寓，這將是附近最高的建築。
另外一處是在Jamaica Plain華盛頓街從Egleston廣場到森林山。森林山地鐵站附近有283套公寓今年開市。位於Egleston廣場3200華盛頓街一個21單元的出租物業已經破土動工，73個出租單元和三個公寓排屋準備開工建造。位於Parcel U的華盛頓街和Hyde Park大道之間有76個租賃房和48個公寓今年將上市。
別忘了在Back Bay的52層科普利廣場塔，有109個condos和433個apartments，也是今年上市。
Fallon 說：「高級公寓和租賃市場現在都非常健康，需求強勁，這將是一個好年景。
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（互聯網資訊綜合整理）
波士頓租房市場供不應求 難找又好貴
這兩個週末，波士頓幾所大學，例如波士頓大學(BU)、哈佛、麻省理工學院(MIT)、東北大學等校園附近到處可見新生入學、暑假歸來換房子的高年級學生或研究生，搬進搬出。還有畢業生找到較好的房子忙著搬出去。大家都有一個共同的認識，波士頓房子難找又好貴。
波士頓房產畢業生也忙搬家
每年9月1日整個波士頓的租賃市場彷彿大翻身。畢業的同學迫不及待搬離居住了多年、骯髒的廚房和紛亂的環境。他們尋找較為乾淨、幾分安靜的住所，希望不要距離市區太遠，最好在鬧區邊上，靠近T(地鐵)，最好可步行到工作地點。
目前這一群剛畢業的年輕人是波士頓房地產及租賃市場的一部分客群。20到34歲的年輕人佔了波士頓人口的三分之一強，這在美國其他大城市的比例是最高的。然而波士頓住房的供給面一直是一個挑戰。有越來越多的研究生、實習醫生，和年輕的專業人士湧入波士頓。
根據波士頓市長華殊今年上半年發佈的一份報告，波士頓的研究生招生自1995年以來已成長近50%，目前有超過1萬5千名研究生在校外住宿。
年輕人口暴增
根據大波士頓房屋公司的研究報告，2000年到2010年，波士頓24歲的人口增長20-25%，2014-15年，20至34歲的人口淨增長為75%。
東北大學的杜卡基斯中心城市與區域政策的創始主任Barry Bluestone說，儘管波士頓年輕人口有顯著的增長，但居住區數量卻沒有跟上。
東北大學經濟學和公共政策教授Alicia Sasser Modestino說，波士頓的租賃市場很難定位，低空置率也受到結構性問題而複雜化。全市住宅存量基本上與今天的人口「不同步」，她說，目前的房屋多半是早期20世紀移民家庭所建，而不是以年輕專業人士為主。這是一個問題，不僅是因為25歲左右的年輕專業者更喜歡獨立生活。
如果不租房子，年輕人在波士頓選擇買房子也是一個趨勢，尤其在市中心。例如南端新蓋的一些豪華公寓大廈，入住的年輕人多半得到父母的支持與贊助。一位布列根婦女醫院的30歲年輕醫生，就在媽媽幫忙簽約下，住進傳教山(Mission Hill)。
年薪全美第4高
這在波士頓一點都不奇怪，父母在道義和財政支持給予下一代很大的助力。事實上，在波士頓由家長與成年子女聯合簽名租約的，高達75%。雖然父母不一定會為小孩繳簽約頭期款。
2009年至2013年，波士頓18-34歲的全職人員年薪是44,548美元，是全美薪資第4高，僅次於聖荷西、舊金山和華盛頓。在1980年，波士頓的薪資甚至排名到20名之外。以上是根據美國企業研究所美國人口普查的數據。
租屋市場活絡
在租屋方面，波士頓的租屋市場一向相當活絡，因為學校多，每年都有許多學生從外地來，租房的需求自然不少。在BU或東北大學附近的studio都要大約$1200起跳，one-bed $1500，two-bed 至少$2000。
在波士頓租房一般透過仲介，也可以跟屋主直接交涉，房仲佣金通常是一個月的租金。房東依法可以預收第一個月及最後一個月的租金，以及一個月的房租抵押金，再加上開鎖費。
一般的租約有兩種：大部份都是先簽一年(Tenants Under Lease)，一年到期之後再續簽，房東要漲價只能在租約到期後漲；另一種比較少見，就是沒有租約(Tenants at Will)，房租每月付，房東隨時可以終止租約或漲房租，但房東必須30 天前通知房客。
麻州租屋法規
波士頓的水免費，但是暖氣要付瓦斯費(電費或汽油費)，冬天的波士頓沒有暖氣會凍死人，暖氣費又高，如果房租沒包含暖氣和熱水費，比較麻煩又費用不低，建議最好不要租。看到條件好的房子快下決定，否則很快會被租走。
有些房子需要保證人co-signer，比較好的房子為了避免風險會要求每個房客都提供一個保證人。因為麻州法律相對保障房客權益，所以房東都會小心選擇房客。
另外根據麻州的法令，房東必須付房客最後一個月租金的利息，房租抵押金的部份也有利息，不過要住滿一年才有，利息通常是在每年的簽約日發 (也就是租期開始的第一天)。抵押金本身和最後的利息一定要在租約結束後一個月內還給房客，而且房東不可以將抵押金用作其他用途，否則房客可以進行申訴求償。
同時麻州的法令也規定房東不可以根據：種族、宗教、國籍、年齡、家世背景、性別、婚姻狀況和身體殘疾等歧視房客，也不可以拒絕出租給有小孩(尤其是6 歲以下)的房客，民眾如果遇到任何違反法令的狀況可以到下面這個公平法的網站進行申訴：http://www.massfairhousing.org/。
大波士頓租房緊俏全美第二 空置率僅2.6%
對於大波士頓地區的房東們來說，這是一則好消息——據《波士頓環球報》報導，商務部發佈的最新數據顯示，再全美最大的25個都會地區中，大波士頓租房市場火爆程度排全美第二，公寓的空置率僅為2.6%，僅次於聖地亞哥。
大波士頓租房緊俏全美第二同時，據人口普查局的數據，波士頓的房屋自有率進一步下跌，為近十年最低水平。
這些數據反映了波士頓人在購房時面臨房價攀升的重重壓力。但也有專家認為，這些數據也可以被更為積極地解讀——隨著波士頓地區經濟走強，越來越多的年輕人從父母的家中搬出，來到了都會區奮鬥，這些青年正成為租房市場的中堅力量，儘管他們現在還沒有實力買房。
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波士頓房市活躍 競價大戰不斷上演
據波士頓媒體報導，無論是美國獨棟別墅還是普通公寓波士頓房市正處於低庫存、高熱度的賣方市場，但一些地產經紀卻採取看似不可理喻的策略，把售價開得很低。他們以此吸引八方來客，在房屋公展(open house)時造成「哄搶」效果，導致心急的買家們頭腦發熱，拋棄理智，狂熱地衝進「出價大戰」的廝殺中。
地產經紀把售價開得很低，此吸引八方來客
目前的庫存稀缺更為這種故意製造的競價大戰創造了條件。
波士頓地產經紀人貝茨(David Bates)表示，一旦「競價模式」開啟，買家們求勝心切，往往會忽視房屋本身的價值。如果關注房屋價值，應該去協商、談判；如果只是想「贏」，那麼買家會為了得到房子做任何事。
據麻州地產經紀人協會的數據顯示，今年2月，全州共有14068棟獨棟房屋、3780套共有公寓在售，這個數據達到該協會自2004年起開始統計相關數據以來的最低值。最高值出現在2006年，那時，獨棟房屋和共有公寓的庫存分別是現在的 2.7倍和5倍。
美國房地產數據研究機構沃倫集團(Warren Group)首席執行官沃倫(Timothy Warren)表示，地產競標戰的策略和藝術品拍賣市場相似，開價只是運作一切的開始。開價低並不意味著廉價出售，有可能賣得比起始價高的更好。
哈蒙德地 產公司(Hammond Real Estate)副總經理霍勒倫(Holleran)稱，目前市場中，開價高比開價低風險大，在劍橋或薩莫維爾，如果開價高出正常價格4%，買家差不多就對你興味索然了。
而專精牛頓市和布魯克林市地產的霍洛維茨(Ruth Horowitz)稱，該方法過於迂迴，且會打擊一些有誠意的、但不想參與到瘋狂競拍中的買家，還可能讓人遷怒於地產經紀，因為經紀帶人們去看他們買不起的房子。
賣家和地產經紀將房屋價格開的太高
問題來了，這種策略真的可行嗎？
去年，薩莫維爾市一棟3臥的聯排屋開價119.5萬，成交價135萬；2臥2.5浴的共有公寓開價67.5萬，成交價79.1 萬。劍橋市一棟早期現代風格的別墅開價82.5萬，成交價125萬多；布魯克林一棟1500餘尺的待修房開價100萬，成交價149萬。
眾所周知，房子剛上市時，受到的關注最多；留在市場上時間越長，風險越大。一份基於2014年波士頓共有公寓銷售數據的調查顯示，一週內售出的房子，售價可以達到開價的103%；已在市場中逗留4個月乃至更長的房子，平均只能賣到開價的97%。
那麼房子的掛牌價到底標多少才合適？
大波士頓地產經紀人協會主席麥卡錫(David McCarthy)認為這個問題很難答，因為低迷的庫存、不斷上漲的價格和從賣出到錄入公共記錄的幾個月時間差都使得近期銷售記錄的參考價值變差。「這是個捉摸不定的市場」，麥卡錫表示。
儘管競價大戰讓賣家和地產經紀笑得合不攏嘴，但給買家帶來實實在在的壓力。米爾頓地區的帕德拉(Becky Padera)一家2年來為了買房不斷出價，但屢屢受挫，至今仍未成功，這使他們感到很無助。最後，帕德拉夫婦不得不退出這種競賽，然後把原來的房子重新裝修了一遍。對他們來說，這不是理想的結局，但他們對「競價大戰」已經疲倦、厭煩了。
價大戰讓賣家和地產經紀有了盈利，但給買家帶來實實在在的壓力
2030年前波士頓預計建造5.3萬套新房留住已婚中産階級
近年來，越來越多的年輕人搬入波士頓，城中房源越發緊張，但凡租得起的，面積也越來越小。以往的住房移居規律是，當青年走向壯年，結婚、生子後，他們便遷居至郊區便宜的獨棟住宅。
波士頓市長要求波城在2030年前新建5.3萬套新房，其中2萬套供給年收入在5萬到12.5萬之間的中産家庭推薦房源：美國波士頓房産
然而這一規律正被打破。爲適應居民向都會區回流的大趨勢，市府正力推更多開發商在市區建造小戶型家庭公寓，以便中産階級青年在成家之後仍留在城市工作、生活。
據《波士頓環球報》報道，這些結構緊凑的小戶型家庭公寓可謂“統倉”型單身公寓的延伸，只是多加了1-3個臥室，面積比一般公寓還是小很多，在 700-1000尺之間，用大窗戶營造通透感。但對于小夫妻們來說，這樣的市區小公寓生活便利，租金也比一般公寓低好幾百元，更易負擔。
波士頓重建局（Boston Redevelopment Authority）表示，市長偉殊希望市區有更多能滿足中等收入市民的房屋。重建局城市設計部門副主管帕托斯（Prataap Patrose）認爲，一旦這種小戶型家庭公寓大量上市且選擇面較多，將會吸引許多年輕家庭，幷使市區租金整體下降。現有房屋也可能因無法提供與之相似的便利性，而産生租金鬆動。
目前，波城正經歷著歷史性的建築狂潮，城中新添數以千計的新公寓，但不可否認的是，其中很大一部分是超豪華公寓，對上班族來說遙不可及。市長要求波城在2030年前新建5.3萬套新房，其中2萬套供給年收入在5萬到12.5萬之間的中産家庭。市府表示，留住强勁的中産階級對波士頓持續繁榮發展至關重要。
著名大型建商阿瓦隆灣物産（AvalonBay Communities Inc.）在波城多個在建樓盤中設有2臥小戶型公寓；在市中心，豪華臨水景觀區Pier 4的開發商“擠”出了幾十套小型公寓，411 D街的建商也提供了房型多樣的小戶型住房；Jamaica Plain、Allston社區有許多較便宜的在建小戶型家庭公寓住宅樓；發展迅猛的南波士頓創新區（Innovation District）中，多幢新樓都供應迷你家庭公寓和單身“統倉”。
阿瓦隆灣物産高級副總裁表示，對市場來說，人人求“大”的日子過去了，現在消費者都渴望便利。
重建局官員帕托斯稱，有些開發商只想造空間利用率最高的迷你統倉公寓，但被重建局否决了，市府希望建商多開發以家庭爲單位的公寓，樓宇中需包括能讓孩童嬉戲的公共活動區域。
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波士頓房産市場”競價大戰“不斷上演
300個看房者、25份出價、8輪出價大戰，3月初，這套布魯克林地區的2.5臥共有公寓（condo）在上市僅4天后成交，最終售價比57萬的開價高出數萬美元。地産經紀慶幸道，開價的確低了，但如果開價再高些，最終售價可能就不如現在高了。
波士頓地區房産市場，“搶房大戰”不斷上演推荐房源：波士顿房产
這一幕在大波士頓地區的房地産市場不斷上演。據《波士頓環球報》報道，目前，房市處于低庫存、高熱度的賣方市場，但一些地産經紀却采取看似不可理喻的策略，把售價開得很低。他們以此吸引八方來客，在房屋公展（open house）時造成“哄搶”效果，導致心急的買家們頭腦發熱，拋弃理智，狂熱地沖進“出價大戰”的厮殺中。
波士頓地産經紀人貝茨（David Bates）在自己的新著中特別探討了這種“低開高賣”的文化。他表示，一旦“競價模式”開啓，買家們求勝心切，往往會忽視房屋本身的價值。如果關注房屋價值，應該去協商、談判；如果只是想“贏”，那麽買家會爲了得到房子做任何事。
目前的庫存稀缺更爲這種故意製造的競價大戰創造了條件。據麻州地産經紀人協會的數據顯示，今年2月，全州共有14068棟一家庭屋、3780套 共有公寓在售，這個數據達到該協會自2004年起開始統計相關數據以來的最低值。最高值出現在2006年，那時一家庭和共有公寓的庫存分別是現在的2.7倍和5倍。
房地産數據研究機構沃倫集團（Warren Group）首席執行官沃倫（Timothy Warren）表示，地産競標戰的策略和藝術品拍賣市場相似，開價只是運作一切的開始。開價低幷不意味著廉價出售，有可能賣得比起始價高的更好。哈蒙德地 産公司（Hammond Real Estate）副總經理霍勒倫（Holleran）稱，目前市場中，開價高比開價低風險大，在劍橋或薩莫維爾，如果開價高出正常價格4%，買家差不多就對 你興味索然了。
也有經紀人反對這種售房策略。專精牛頓市和布魯克林市地産的霍洛維茨（Ruth Horowitz）稱，該方法過于迂回，且會打擊一些有誠意的、但不想參與到瘋狂競拍中的買家，還可能讓人遷怒于地産經紀，因爲經紀帶人們去看他們買不起的房子。
那麽問題來了，這種策略真的可行嗎？
先看幾個數據。去年，薩莫維爾市一棟3臥的聯排屋開價119.5萬，成交價135萬；2臥2.5浴的共有公寓開價67.5萬，成交價79.1 萬。劍橋市一棟早期現代風格的別墅開價82.5萬，成交價125萬多；布魯克林一棟1500餘尺的待修房開價100萬，成交價149萬。
衆所周知，房子剛上市時，受到的關注最多；留在市場上時間越長，風險越大。一份基于2014年波士頓共有公寓銷售數據的調查顯示，一周內售出的房子，售價可以達到開價的103%；已在市場中逗留4個月乃至更長的房子，平均只能賣到開價的97%。
那麽房子的挂牌價到底標多少才合適？大波士頓地産經紀人協會主席麥卡錫（David McCarthy）認爲這個問題很難答，因爲低迷的庫存、不斷上漲的價格和從賣出到錄入公共記錄的幾個月時間差都使得近期銷售記錄的參考價值變差。“這是個捉摸不定的市場”，麥卡錫表示。
儘管競價大戰讓賣家和地産經紀笑得合不攏嘴，但給買家帶來實實在在的壓力。米爾頓地區的帕德拉（Becky Padera）一家2年來爲了買房不斷出價，但屢屢受挫，至今仍未成功，這使他們感到很無助。最後，帕德拉夫婦不得不退出這種競賽，然後把原來的房子重新 裝修了一遍。對他們來說，這不是理想的結局，但他們對“競價大戰”已經疲倦、厭煩了。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房産投資獨家專業解讀