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有熟悉中资海外直投业务的人士接受记者采访时表示，目前来看，中国富豪在海外投资房地产和高端制造业等产业比例较高，投资需求有很大潜力

在今年北京顶级豪宅大量入市之际，开发商为了完成签单可以跟着客户“飞”。到底哪些神秘富豪是这些中国豪宅，乃至世界豪宅的接盘者？莱坊机构提供的一组数据或许可以窥见一二。

据莱坊机构的一份研究报告显示，未来十年，中国内地的十亿元级富豪数目将进一步增加154名，成为全球十亿元级富豪数目增加最多的地区。

中国财富为何持续流向海外楼市

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值得注意的是，中国内地和中国香港的超高资产净值人士(即资产净值三千万美元或以上的人士)平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业，居全球首两位。此外，2010年以来，中国富豪和企业海外投资置业的需求正在不断暴涨。

中国富豪海外投资欲望提升

“在我接触的投资者中，中国富豪和中国企业比例几乎各占一半。”CWO Assets Management Inc。公司(以下简称CWO)管理人、中华人民共和国洛杉矶领事馆商务处中资海外直投顾问委员会常委陈忠楠接受记者采访时透露，一般总资产达到1亿元以上的中国富豪会有在海外投资产业的计划，当然，手握10多亿元资产的中国富豪可能对此更感兴趣。

有公开资料显示，仅到2013年末，国内拥有千万元以上资产的富豪已经超过了百万规模，亿万元富豪也已经接近10万左右。据莱坊统计数据显示，十年后，中国内地(2014年时排名：第五位)的超高资产净值人士的数目预计将会达15681位。而2014年，北京超高净值人士数目为1408位。

对此，莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅向记者表示：“在2014年到2024年间，中国内地和中国香港的富豪人数将分别上升多于80%和40%。”

而这些超高净值人士在创富之后，开始越发关注投资和资产配置。鉴于此，近年来，中国富豪“走出去”的投资需求正不断增长。

对此，陈忠楠向记者表示，以美国为例，现在美国高端制造业等产业经济增长环境很好，有不少中国富豪认为，“美国接下来的十年将是经济增长更强势的十年，是不可错过的十年”。因此，从资产安全性方面来看，更多中国富豪可能更倾向于把资产进行全球化配置。

而在中国投资者进行全球化资产配置的产业中，投资房地产和物业资产是这些高净值人群愈发重视的投资类别。有数据统计显示，就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。而对于新一代超高净值人士来说，房地产的吸引力并没有减退，有45%的受访者表示，年青一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。

同时，莱坊机构也向记者表示，随着中国内地高资产净值人士移民外国日益增加，全球豪宅市场都受到了影响。2014年1月份至9月份，44%申请英国一线投资签证计划的申请者均来自中国内地，令中国买家购买优质伦敦物业的数目上升。

如今，国内房地产市场观望情绪渐浓，荷包充实的投资者将目光投向了广阔的海外市场。据报道，在英国，许多南威尔士的住宅，滨海威斯顿的别墅，曼彻斯特、利物浦和谢菲尔德的公寓都被中国投资者买走。

在加拿大，一些楼盘有六到九成是中国人购买，高力国际6月初发布的报告指出，内地投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至今年第一季度，已达到29%，较去年25%的比例上升4个百分点。

海外置业投资为何如此火热？

在葡萄牙里斯本的一场房产拍卖会上，众多中国人等待抄底。监督资产出售的官员豪尔赫·奥利维拉说，投标葡萄牙国有公寓和商店的人，大约90%都来自中国。

在美国、韩国、马来西亚以及澳大利亚等国，中国客户不仅热衷在当地购房，还特别喜欢购买在这些国家投资的万科、富力、雅居乐以及绿地等中国房企的项目。

国际房地产专业机构仲量联行发布的报告显示，2014年一季度中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25%，达到21亿美元。另据统计，2014年以来，来自中国等亚太地区的投资者购买活动增长，其中仅1-8月份投资美国住宅市场交易金额达5.22亿美元，大幅超越2012年全年3.56亿美元的总额。

国人热衷海外购房原因有多方面。中原地产首席分析师张大伟分析，国内房产价值透支且经济放缓，而国外整体经济在复苏，房产投资价值较高，因此有很多人卖了国内房产转而去国外投资。

据了解，相对于国内楼市购买受限、市场前景不明朗的现状，国外房地产市场则显得更为便利和有升值保障。在不少拥有永久产权的国家，首付低至一至两成，贷款快捷便利，澳英等发达国家中心旺区的年出租收益基本能盖过按揭费用。

除投资外，一部分人也为了自住。据介绍，境外楼盘价格适宜、环境优美，一些购买海外地产的业主，除了短期旅游居住，其余时间都会找专业公司帮其放租。

购房移民是吸引国人海外置业的另一大原因。比如葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯等欧洲国家为摆脱欧债危机的影响，相继推出了“购房移民”的政策。

《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示，中国富豪移民投资的项目主要是海外置业，在富豪海外投资项目中占最大比重，超过四成。洛杉矶、旧金山和温哥华是富豪最青睐的海外置业城市，近四成富豪选择独栋别墅，近一半选择学区房。

国人在海外买房也存在诸多风险。专家提醒，不能把在国内买房的思路套在国外，投资前需要了解投资目标国的政治、经济以及生活方式等情况。在购房过程中，最好聘请专业的中介机构和律师，否则很难彻底明白当地的贷款政策等。

风险还存在于市场和政局波动中，比如欧美经济虽然在复苏中，但发展并非一帆风顺，投资者不能只看涨而忽视跌。对于自住型投资者，则需在买房前做足功课，了解清楚所在国房产税支出，以及转让、继承等费用情况。此外，有些国家虽然景色优美，房产舒适，但国家政局不够稳定。

澳大利亚JLF集团创始人兼总裁约翰·菲茨杰拉德提醒说，由于澳大利亚的房地产市场与中国明显不同，投资者应避免陷入三大误区。

第一个误区是喜欢购买公寓。在澳大利亚，公寓并不是一项理想的投资标的。第二个误区是不少中国投资者认为澳大利亚城市中心的房产能获得超额回报。恰恰相反，最值得投资的澳大利亚房产几乎都不位于市中心。第三个误区则是“房产的增值潜力大于土地”。数据显示，澳大利亚土地增值速度远远高于股票、债券等其他资产，而建筑物的长期趋势则是贬值。

汇率风险也是一大问题，专家建议最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。此外，投资者要分辨清楚买房移民政策，有的国家买房之后获得的只是“居留权”。

国内连续数年的房地产限购，在打压了国内楼市的同时，也让海外房地产成为了中国人眼中的“香饽饽”。随着人民币在国际市场上的购买力日渐增强，澳大利亚、英国等地的房地产市场，开始出现越来越多的中国投资者和开发商身影。数据显示，2014年中国海外房地产投资已超过165亿美元，首次超过在国内的投资。

不过，春节以来，一些海外置业的利空消息接踵而至。业内人士提醒，国内外房地产市场存在显著差异，投资时必须谨慎对待。

案例：一周涨2万澳元。大年初二这天，金小姐踏上了前往澳洲悉尼的班机，这比她原定的计划提前了两个星期。

金小姐是宁波人，大学在悉尼就读，工作了一段时间后才返回国内。在悉尼购置一套房产，一直是她的投资计划之一。“国内限购，而差不多的价格，在悉尼可以买到更不错的房子。”金小姐非常喜欢悉尼的居住环境，但直到最近才下定决心在那边置业。经过几次来回考察，她选定了一套距离悉尼市中心8公里的新公寓楼，使用面积93平方米，精装修还包含一个地下车位，总价73万澳元。金小姐告诉记者，海外人士投资澳洲房地产，只能购买全新房产而不能买二手房。她看中的这套房子步行3分钟就能到地铁站，开车的话10分钟就能到海边，而且还是学区房。虽然总价相对悉尼目前60万澳元左右的均价来讲有些偏高，但性价比非常不错。

“以目前的汇率，大致是人民币358万。”金小姐说，近来澳元对人民币的汇率在跌，存款利率也下调了，因而她的朋友圈中，大家都觉得现在是澳洲置业的好时机。按照原计划，她应该在元宵节后才飞去悉尼，办理房屋购买手续。但就在除夕夜，与其相熟的当地中介便告知她，最好能尽快去办理手续，否则一周后房价可能会上涨2万澳元。金小姐索性带着家人，在澳洲边度假边购房。

金小姐并非个例。刚刚过去的羊年春节，不少中国买家前往悉尼、墨尔本等城市，在旅游观光的同时，也顺道考察了澳洲的房地产市场。与国内房地产市场兴起时类似，一些中国买家组团考察楼盘，且付款时毫不犹豫。“春节以来，我已经接待了3个来自中国的购房团，主要是来自浙江和山西的购房者。”悉尼当地中介Terry·林告诉记者，随着复星、绿地、万达等中国开发商陆续进入澳洲，3年以后的市场可能更加疯狂。

澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）数据显示，2013年中国已成为澳洲外国房地产投资的头号来源国，投资总额高达59亿澳元，比一年前增长40%，而这一趋势在2014年更加明显。预计在未来7年，这一数字将增长至360亿，悉尼、墨尔本、堪培拉等大城市成为中国买家置业的首选。有报告称，过去一年中，悉尼、墨尔本分别有18%和14%的新建房屋被中国投资者所购买。

受到中国资本的刺激，澳大利亚房价近年来上涨明显。据澳洲统计局的数据显示，2014年期间，澳洲主要城市房价上涨7.9%。其中悉尼房价增幅达10.6%，墨尔本以5.8%增幅紧随悉尼之后。

“中国买家是推升澳洲房价的重要因素。”从事澳洲投资的西捷国际集团项目经理黄骊珠告诉记者，以墨尔本市场为例，均价在60万澳元左右的两房公寓最为热销，年涨幅在6%左右。而三房、别墅等高端项目，年涨幅更在10%以上。与此同时，目前墨尔本的空房率为3.1%，这使得房屋出租根本不成问题。

海外投资首超国内

在汇率推动下，近年来中国资本在国际市场上不断出手。仲量联行近日发布的报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，首次超过在国内的投资，且海外投资呈现全球多元化趋势。这其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资，澳大利亚则成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；另有25亿美元资本则流入美洲。从城市来看，悉尼获得了大部分的投资额，达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一。而伦敦在2014年共吸引了40亿美元的投资，再次荣登榜首。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿至15亿美元的中国投资。

在美国，2013年外资购置美国住宅地产的交易激增了35%，而引领这波外资购房潮的正是中国买家。中国买家主要集中在洛杉矶和拉斯维加斯，少数有实力的买家则在曼哈顿进行，将那里新楼盘的价格推高到了难以想像的高水平。

加拿大多伦多2013年房屋均价持续疯涨至43万加元，涨幅达12%，温哥华的涨幅更高至18%。“新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人。”当地人抱怨。

中国人新购买的韩国土地也大幅超过同期欧洲人、美国人购买的土地面积。与此同时，由于韩国济州岛的投资移民政策，这几年济州岛的房子每年都增值10%。