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有熟悉中資海外直投業務的人士接受記者采訪時表示，目前來看，中國富豪在海外投資房地產和高端制造業等產業比例較高，投資需求有很大潛力

在今年北京頂級豪宅大量入市之際，開發商為了完成簽單可以跟著客戶“飛”。到底哪些神秘富豪是這些中國豪宅，乃至世界豪宅的接盤者？萊坊機構提供的壹組數據或許可以窺見壹二。

據萊坊機構的壹份研究報告顯示，未來十年，中國內地的十億元級富豪數目將進壹步增加154名，成為全球十億元級富豪數目增加最多的地區。

中國財富為何持續流向海外樓市

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值得註意的是，中國內地和中國香港的超高資產凈值人士(即資產凈值三千萬美元或以上的人士)平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業，居全球首兩位。此外，2010年以來，中國富豪和企業海外投資置業的需求正在不斷暴漲。

中國富豪海外投資欲望提升

“在我接觸的投資者中，中國富豪和中國企業比例幾乎各占壹半。”CWO Assets Management Inc。公司(以下簡稱CWO)管理人、中華人民共和國洛杉磯領事館商務處中資海外直投顧問委員會常委陳忠楠接受記者采訪時透露，壹般總資產達到1億元以上的中國富豪會有在海外投資產業的計劃，當然，手握10多億元資產的中國富豪可能對此更感興趣。

有公開資料顯示，僅到2013年末，國內擁有千萬元以上資產的富豪已經超過了百萬規模，億萬元富豪也已經接近10萬左右。據萊坊統計數據顯示，十年後，中國內地(2014年時排名：第五位)的超高資產凈值人士的數目預計將會達15681位。而2014年，北京超高凈值人士數目為1408位。

對此，萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅向記者表示：“在2014年到2024年間，中國內地和中國香港的富豪人數將分別上升多於80%和40%。”

而這些超高凈值人士在創富之後，開始越發關註投資和資產配置。鑒於此，近年來，中國富豪“走出去”的投資需求正不斷增長。

對此，陳忠楠向記者表示，以美國為例，現在美國高端制造業等產業經濟增長環境很好，有不少中國富豪認為，“美國接下來的十年將是經濟增長更強勢的十年，是不可錯過的十年”。因此，從資產安全性方面來看，更多中國富豪可能更傾向於把資產進行全球化配置。

而在中國投資者進行全球化資產配置的產業中，投資房地產和物業資產是這些高凈值人群愈發重視的投資類別。有數據統計顯示，就亞洲的超高資產凈值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。而對於新壹代超高凈值人士來說，房地產的吸引力並沒有減退，有45%的受訪者表示，年青壹代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。

同時，萊坊機構也向記者表示，隨著中國內地高資產凈值人士移民外國日益增加，全球豪宅市場都受到了影響。2014年1月份至9月份，44%申請英國壹線投資簽證計劃的申請者均來自中國內地，令中國買家購買優質倫敦物業的數目上升。

如今，國內房地產市場觀望情緒漸濃，荷包充實的投資者將目光投向了廣闊的海外市場。據報道，在英國，許多南威爾士的住宅，濱海威斯頓的別墅，曼徹斯特、利物浦和謝菲爾德的公寓都被中國投資者買走。

在加拿大，壹些樓盤有六到九成是中國人購買，高力國際6月初發布的報告指出，內地投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續增加，截至今年第壹季度，已達到29%，較去年25%的比例上升4個百分點。

海外置業投資為何如此火熱？

在葡萄牙裏斯本的壹場房產拍賣會上，眾多中國人等待抄底。監督資產出售的官員豪爾赫·奧利維拉說，投標葡萄牙國有公寓和商店的人，大約90%都來自中國。

在美國、韓國、馬來西亞以及澳大利亞等國，中國客戶不僅熱衷在當地購房，還特別喜歡購買在這些國家投資的萬科、富力、雅居樂以及綠地等中國房企的項目。

國際房地產專業機構仲量聯行發布的報告顯示，2014年壹季度中國機構投資者對海外房地產投資額同比增長25%，達到21億美元。另據統計，2014年以來，來自中國等亞太地區的投資者購買活動增長，其中僅1-8月份投資美國住宅市場交易金額達5.22億美元，大幅超越2012年全年3.56億美元的總額。

國人熱衷海外購房原因有多方面。中原地產首席分析師張大偉分析，國內房產價值透支且經濟放緩，而國外整體經濟在復蘇，房產投資價值較高，因此有很多人賣了國內房產轉而去國外投資。

據了解，相對於國內樓市購買受限、市場前景不明朗的現狀，國外房地產市場則顯得更為便利和有升值保障。在不少擁有永久產權的國家，首付低至壹至兩成，貸款快捷便利，澳英等發達國家中心旺區的年出租收益基本能蓋過按揭費用。

除投資外，壹部分人也為了自住。據介紹，境外樓盤價格適宜、環境優美，壹些購買海外地產的業主，除了短期旅遊居住，其余時間都會找專業公司幫其放租。

購房移民是吸引國人海外置業的另壹大原因。比如葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯等歐洲國家為擺脫歐債危機的影響，相繼推出了“購房移民”的政策。

《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，中國富豪移民投資的項目主要是海外置業，在富豪海外投資項目中占最大比重，超過四成。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業城市，近四成富豪選擇獨棟別墅，近壹半選擇學區房。

國人在海外買房也存在諸多風險。專家提醒，不能把在國內買房的思路套在國外，投資前需要了解投資目標國的政治、經濟以及生活方式等情況。在購房過程中，最好聘請專業的中介機構和律師，否則很難徹底明白當地的貸款政策等。

風險還存在於市場和政局波動中，比如歐美經濟雖然在復蘇中，但發展並非壹帆風順，投資者不能只看漲而忽視跌。對於自住型投資者，則需在買房前做足功課，了解清楚所在國房產稅支出，以及轉讓、繼承等費用情況。此外，有些國家雖然景色優美，房產舒適，但國家政局不夠穩定。

澳大利亞JLF集團創始人兼總裁約翰·菲茨傑拉德提醒說，由於澳大利亞的房地產市場與中國明顯不同，投資者應避免陷入三大誤區。

第壹個誤區是喜歡購買公寓。在澳大利亞，公寓並不是壹項理想的投資標的。第二個誤區是不少中國投資者認為澳大利亞城市中心的房產能獲得超額回報。恰恰相反，最值得投資的澳大利亞房產幾乎都不位於市中心。第三個誤區則是“房產的增值潛力大於土地”。數據顯示，澳大利亞土地增值速度遠遠高於股票、債券等其他資產，而建築物的長期趨勢則是貶值。

匯率風險也是壹大問題，專家建議最好是選擇貨幣匯率相對穩定的國家進行投資。此外，投資者要分辨清楚買房移民政策，有的國家買房之後獲得的只是“居留權”。

國內連續數年的房地產限購，在打壓了國內樓市的同時，也讓海外房地產成為了中國人眼中的“香餑餑”。隨著人民幣在國際市場上的購買力日漸增強，澳大利亞、英國等地的房地產市場，開始出現越來越多的中國投資者和開發商身影。數據顯示，2014年中國海外房地產投資已超過165億美元，首次超過在國內的投資。

不過，春節以來，壹些海外置業的利空消息接踵而至。業內人士提醒，國內外房地產市場存在顯著差異，投資時必須謹慎對待。

案例：壹周漲2萬澳元。大年初二這天，金小姐踏上了前往澳洲悉尼的班機，這比她原定的計劃提前了兩個星期。

金小姐是寧波人，大學在悉尼就讀，工作了壹段時間後才返回國內。在悉尼購置壹套房產，壹直是她的投資計劃之壹。“國內限購，而差不多的價格，在悉尼可以買到更不錯的房子。”金小姐非常喜歡悉尼的居住環境，但直到最近才下定決心在那邊置業。經過幾次來回考察，她選定了壹套距離悉尼市中心8公裏的新公寓樓，使用面積93平方米，精裝修還包含壹個地下車位，總價73萬澳元。金小姐告訴記者，海外人士投資澳洲房地產，只能購買全新房產而不能買二手房。她看中的這套房子步行3分鐘就能到地鐵站，開車的話10分鐘就能到海邊，而且還是學區房。雖然總價相對悉尼目前60萬澳元左右的均價來講有些偏高，但性價比非常不錯。

“以目前的匯率，大致是人民幣358萬。”金小姐說，近來澳元對人民幣的匯率在跌，存款利率也下調了，因而她的朋友圈中，大家都覺得現在是澳洲置業的好時機。按照原計劃，她應該在元宵節後才飛去悉尼，辦理房屋購買手續。但就在除夕夜，與其相熟的當地中介便告知她，最好能盡快去辦理手續，否則壹周後房價可能會上漲2萬澳元。金小姐索性帶著家人，在澳洲邊度假邊購房。

金小姐並非個例。剛剛過去的羊年春節，不少中國買家前往悉尼、墨爾本等城市，在旅遊觀光的同時，也順道考察了澳洲的房地產市場。與國內房地產市場興起時類似，壹些中國買家組團考察樓盤，且付款時毫不猶豫。“春節以來，我已經接待了3個來自中國的購房團，主要是來自浙江和山西的購房者。”悉尼當地中介Terry·林告訴記者，隨著復星、綠地、萬達等中國開發商陸續進入澳洲，3年以後的市場可能更加瘋狂。

澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）數據顯示，2013年中國已成為澳洲外國房地產投資的頭號來源國，投資總額高達59億澳元，比壹年前增長40%，而這壹趨勢在2014年更加明顯。預計在未來7年，這壹數字將增長至360億，悉尼、墨爾本、堪培拉等大城市成為中國買家置業的首選。有報告稱，過去壹年中，悉尼、墨爾本分別有18%和14%的新建房屋被中國投資者所購買。

受到中國資本的刺激，澳大利亞房價近年來上漲明顯。據澳洲統計局的數據顯示，2014年期間，澳洲主要城市房價上漲7.9%。其中悉尼房價增幅達10.6%，墨爾本以5.8%增幅緊隨悉尼之後。

“中國買家是推升澳洲房價的重要因素。”從事澳洲投資的西捷國際集團項目經理黃驪珠告訴記者，以墨爾本市場為例，均價在60萬澳元左右的兩房公寓最為熱銷，年漲幅在6%左右。而三房、別墅等高端項目，年漲幅更在10%以上。與此同時，目前墨爾本的空房率為3.1%，這使得房屋出租根本不成問題。

海外投資首超國內

在匯率推動下，近年來中國資本在國際市場上不斷出手。仲量聯行近日發布的報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，首次超過在國內的投資，且海外投資呈現全球多元化趨勢。這其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資，澳大利亞則成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；另有25億美元資本則流入美洲。從城市來看，悉尼獲得了大部分的投資額，達到22億美元，成為最吸引中國投資者的目的地之壹。而倫敦在2014年共吸引了40億美元的投資，再次榮登榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國投資。

在美國，2013年外資購置美國住宅地產的交易激增了35%，而引領這波外資購房潮的正是中國買家。中國買家主要集中在洛杉磯和拉斯維加斯，少數有實力的買家則在曼哈頓進行，將那裏新樓盤的價格推高到了難以想像的高水平。

加拿大多倫多2013年房屋均價持續瘋漲至43萬加元，漲幅達12%，溫哥華的漲幅更高至18%。“新樓盤壹開盤，70%的買家都是中國人。”當地人抱怨。

中國人新購買的韓國土地也大幅超過同期歐洲人、美國人購買的土地面積。與此同時，由於韓國濟州島的投資移民政策，這幾年濟州島的房子每年都增值10%。