2015年硅谷地產回顧 硅谷精華區放緩面臨的挑戰

2015年是一個說來話長的年份,它實際涵蓋了兩年的故事。這一年房市的強勁活動與價格的激增從早春時節就開始了。毫無懸念,由於其近期的表現,帕洛阿托(Palo Alto)的市場表現更加勢不可擋。從2014年3月至2015年3月,每平方尺的價格狂漲了29.55個百分點。

然而,隨著時間的推移,我們逐漸地看到了銷售的明顯放緩與再增長的情況,在過去的三年中有些地區尤為值得關注。放緩的原因可以歸結於以下三個因素:(1)硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價(2)亞洲股市的震盪和中國貨幣的貶值(3)對未來升值可能性的普遍關注,尤其鑑於預期的抵押貸款利率上升的態勢。

Palo Alto市中心的一處地標

1、硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價

在過去的3年裡,我們注意到硅谷地區房地產價格的顯著增長。例如,從2012年10月到2015年10月間,帕洛阿托市的平均銷售價格上漲49.76個百分點,而每平方英呎的價格上漲了53.76個百分點。

這當然使大部分半島的房主得到實惠,同時也刷新了同地區價格差異的歷史記錄。例如,帕洛阿托和洛斯阿托斯(Los Altos)兩地的房屋價格遠遠超過了周邊社區如:聖何西、聖克拉拉和紅木城。

然而,在2015年,帕洛阿托和聖荷西之間的房屋差價也是正常歷史的兩倍之多。其結果是,越來越多的買家不再只考慮半島受歡迎的核心地區,而是轉向其他城市。

在 3年前,購房者往往把重點放在他們感興趣的特定城市,但我們注意到,更多的買家對於房屋搜索持開放的態度了。通常情況下,他們現在要求廣泛瀏覽其他社區並 瞭解帕洛阿托與其他地區之間的價格差異。雖然這些買家仍長期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯這樣的城市,經濟現狀迫使他們開始選擇其他地區。

因此,我們對帕洛阿托市房屋售價的相對扁平化有所預見,尤其是在較偏遠的社區還沒有完全從2008年的低點中反彈回來。

2、亞洲股市的震盪與中國貨幣的貶值

 

在亞洲股市,特別是在中國,雖然在過去的幾年中股市猶如過山車般上下起伏。舉例來說,在2014年1月3日上海證券交易所的綜合指數為2083點,到 2015年6月12日就飆升至5166點,緊接著在2015年9月28日又驟降到3052點,雖然截至2015年11月17日指數已經回升至3591點, 但這足以讓不少股民有些吃不消了。

儘管兩年內的淨增長超過了50%,大家卻被指數的跌幅值嚇出冷汗。2015年7月中國股市的跌蕩,引發了人們對於硅谷房地產市場骨牌效應的擔憂。

中國股市的不穩定性導致了其市場的分異。住宅價值超過500萬美金以上的房子還是受到了來自中國富裕買家的大量關注。而中國買家對於低於200萬美金房子的關注卻在減少。

在與許多中國買家的閒談中瞭解到,富裕的中國人在看到其淨資產減少的同時並不願意到海外置業。而另一方面,中國超級富豪感知到局勢的不穩定性所帶來的結果,更渴望尋找多元化的發展,於是增加了他們對於高端房產的需求。

然而,美國本土房地產市場近期的放緩,似乎遠遠大於中國買家的實際放緩速度。對於外國買家將要停止購買房產的擔心,導致了許多本地買家轉而擱置他們的採購計劃。換句話說,一個對於市場調整的擔心也開始引發市場的實際調整。

回過頭來看,我們認為這種擔憂在眾多購房者的腦海中被誇大了。通常情況下,當地的房地產市場對於全球性事件所產生的效應反應相對較緩慢,而且往往有一種過強反應的傾向。

亞洲股市已經開始從7月份的低迷中反彈,亞洲買家也開始在各種的價格點中重返市場。然而,許多房地產經紀人和購房者卻仍持觀望態度。我們預計,美國本土的房地產市場由於意識到問題被誇大化,繼而將在未來的數月中恢復活力。

德立昂上市的一處Palo Alto房產

3、對於未來升值可能性的普遍關注

儘管硅谷的經濟一直強勁,但這裡的房價對於許多高薪夫妻來說仍倍感吃力。其結果是,出現了市場動態的轉變,一些買家放棄做房主的意願轉而考慮長期租賃。在2015年,我們看到了這種趨勢的繼續加劇。

這一趨勢與許多行動力十足的年輕專業人士不謀而合,他們本來就不想擔心賣房或產生額外的交易成本。此外,對於美聯儲將加息的市場猜測更是加劇了這種焦慮。

雖然大家對於房產市場還有所擔心,但我們已經預見房市正在走向穩定的道路上,由於房主必須支付繁重的資本利得稅,所以多數人不願賣房。

此外,許多外國買家傾向於長時間的持有地產。這兩個因素的結合將是繼續導致房屋庫存量較低的原因。儘管上面大量提到市場的波動性,但任何經濟學家都會告訴您,對於房屋的低供應與高需求現狀所呈現的結果,必然會產生一個更加穩定的市場環境。

2016年是中國的火猴年,傳統上來講是一個經濟樂觀並帶有活力和勁頭的一年。希望它能帶給房地產市場一個強勁的年份。在這裡,我們也同時預祝您全家度過一個幸福而繁榮的中國新年!

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(互聯網資訊綜合整理)

美國巴洛阿圖市活動屋園區預關閉 硅谷房地產被看好

巴洛阿圖市議會採納市府官員拉巴迪(Craig Labadie)「居民遷徙衝擊報告」(Relocation Impace Report),巴市唯一的活動屋園區Buena Vista即將關閉。市議會同時考慮採納配套措施,提供活動屋居民更多補助。

美國巴洛阿圖市活動屋園區預關閉 硅谷房地產被看好

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硅谷房地產人士說,南灣各市府目前密切注意巴市所將採取的措施,因為許多開發商都想收購南灣活動屋園區,開發成高級公寓大樓。

巴洛阿圖Buena Vista園區有100個以上的活動屋,約400名居民。約兩年前灣區Prometheus房地產開發商試圖以3000萬元收購此4.5畝的活動屋園區,開發成180戶高級公寓,住戶與灣區人權團體強烈抗議。

業界表示,許多開發商都看好硅谷房市,希望買下地點佳的活動屋園區,開發成高價公寓住宅。如最近一個全國性的美國房地產開發商向聖荷西市府提出,希望買下Santana Row購物中心附近的Winchester Ranch活動屋園區,發展成公寓大樓。情形與巴洛阿圖的Buena Vista一樣。

聖荷西市府官員表示,活動屋園區房租低廉,租戶大部分是低收入勞工階級,因此活動屋園區是市府維持可負擔住宅比例的主要策略。聖荷西目前有58個活動屋園區,居民總數1萬人以上,其中許多是亞裔。聖荷西密切注意巴洛阿圖的發展,作為日後處理活動屋園區問題的借鏡。Buena Vista園區居民以西語裔為主。

巴市去年10月接受活動屋園區地主要求,擬關閉Buena Vista。園區律師阿吉茲(Nadia Aziz)向市議會上訴。市議會經過討論後,仍然決定採納關閉的建議。

可是議會要求地主提供居民更多搬家補助,包括小孩轉讀其他學區所將受到的衝擊等。

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