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「灣區每月房市銷售一覽」，刊登灣區華人較為感興趣的房地產城市，並選擇其重點郵區（Zipcode），統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據，以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是2015年12月份的部分城市交易一覽：

舊金山灣區

註：房型CO是康斗，DE是獨立房

San Francisco房市銷售 Foster City、Daly City房市銷售 Menlo Park、So. San Francisco房市銷售 Palo Alto、Mountain View房市銷售 San Jose房市銷售 Cupertino、Sunnyvale房市銷售 Fremont房市銷售 Pleasanton房市銷售

以上數據由先進地產（Advanced Advices）房地產經紀

根據國家地產經紀協會官網，realtor.com預測，即使美聯儲以逐步緩慢的方式調高利率，2016年底的30年期貸款利率（30-Year Mortgage Rate）將達到4.65%。平均而言，在2016年底全國房價可能有3％的漲幅，然而比起2015年的6%漲幅，仍算趨緩的情況。

在舊金山買房越來越困難

知名的德立昂（Deleon Realty）地產公司首席執行長麥克・雷普卡先生認為，硅谷房地產也出現了放緩的情形，主要原因之一是最搶手的精華地區如帕洛阿圖（Palo Alto）和洛斯阿圖斯（Los Altos）等地，房價超出周邊社區太多，導致越來越多的買家開始考慮購買其它城市的房產。

郊區房、高價房仍有需求潛力

加州地產研究公司RealtyTrac副總裁Daren Blomquist表示，隨著美聯儲調整利率，房屋抵押貸款利率上升，帶來的是購房負擔的上升。若薪資漲幅來不及跟上房價的漲幅，全美無法負擔住房（Unaffordability）的情況將上升3個百分點，達到25％之高。

在難以負擔房價的情況下，購房熱潮可能隨著降溫，房屋迅速升值的情況可能趨緩，而房價的攀升也將跟著緩慢下來。換句話說，灣區原先最搶手的高價房地段將會相對趨於扁平，而周邊較偏遠地區的房價仍有待觀察。

房價趨緩讓不少人覺得鬆了口氣，然而在舊金山灣區，這可能僅限於200萬美元以下的中等價位房產市場。就德立昂地產公司觀察，價值超過500萬美元的豪宅仍然受到許多海外買家的關注，特別是來自中國的富豪。隨著近期亞洲股市震盪，許多富豪希望替資產找到其他發展，因此對高端房產的需求熱絡依舊。

對紅線的Y世代來說，有80%的人認為擁有自己的房產是完成美國夢的條件之一

房源庫存低 屋主惜售房

原本存量已經相當稀少的舊金山灣區，待售房屋釋出量低迷，當地住宅經紀公司Paragon Real Estate表示，舊金山待售房屋的數量只夠不到兩個月的需求。房源不足和高得嚇人的房租仍是許多居民頭痛的問題。

屋主不願出售房屋的原因有三，一是利率升高，須支付的貸款額也高，以30年期貸款來說，人們不願放棄原本支付的低利率房貸，現在換房就將支付較高的房貸；二是房源不足，且2015年房價飆升迅速，人們的負擔能力有限，換房意味著更大的經濟負擔。

第三，是隨著房價的飆升，房屋升值（Appriciation）大，賣房須支付繁重的資本利得稅（Capital Gains Tax），導致許多人不願意在此時賣房。

花錢裝修舊房成趨勢

美國建築師協會（American Institute of Architects）的經濟學家Kermit Baker認為，對已經擁有房屋的屋主而言，許多人寧願花錢裝修原有的舊房，也不想背負高價新房的房貸。美國建築師協會預測，2016年全美居家裝修的項目和金額將創新高，超過2015 年3,250億美元的紀錄，甚至在2017年達到3,500億美元。

Kermit Baker表示，當今房價高，許多人寧願選擇租房，投資者傾向於裝修房產物業以便於出租獲利，租房市場與裝修投資呈正向關係。甚至是高端的豪宅市場，也出現強勁的裝修需求。

新一代年輕買家的憂愁

舊金山的房地產研究公司Trulia.com，其經濟學家Ralph McLaughlin認為，高額的房租會讓購屋成為更具吸引力的選項，但從反面來看，如果房租持續上漲將導致儲蓄不易，籌措足夠的買房頭期款將會更加困難。

存下一筆首付款，對50%的Y世代是最大的挑戰

他的預測反應了舊金山年輕一代受薪階級的購屋現況，即便舊金山的失業率在2015年底達到了歷史新低，科技產業工作機會多，加薪的速度似乎仍跟不上房價的飆升。在去年底，舊金山二室房型的房租中位數已達到5,000美元的歷史新高，而房屋的中位售價早已超過1百萬美元。

個人理財公司SmartAsset的數據顯示，相較全美同齡人，舊金山的Y世代（Millennials，1981-2000年間出生）購房能力最低，由於房價及房租高，每人平均只負擔得起135平方尺的居住空間。

公寓成搶手類型

Paragon Real Estate發現，目前舊金山多數建案都屬於出租用，只有小部分可供購買，供不應求的情形不斷將房價推高。最新完工出售的房型大多是市價（Market-Rate）出售的公寓（Condo）類型，但這些「市價」公寓在2015年仍創下了每平方尺1,294美元的新高價格。

儘管價格高，公寓已然成為舊金山市內最搶手的購買趨勢，2016年各項大型豪華公寓將一一竣工，銷售情況早已火熱漫天。其中最大的建案是42層高、有656戶的Lumina Condominium Project，由Tishman Speyer Properties公司開發，據估計銷售已超過一半以上。

其他大型建案還有2017年將開放的Mission Bay Block 1 Project，有21層共350個單元；以及40樓高、也是350個單元的Transbay Block 1 Tower，預計將在2018年落成。

Trulia.com調查顯示，Y世代族群購房考量主要依據仍是頭期款，此外如果工作加薪升職，也是買房的考量根據。無論房價如何，80%的Y世代認為，擁有自己的房產是完成美國夢的條件之一。

 

2015年是一個說來話長的年份，它實際涵蓋了兩年的故事。這一年房市的強勁活動與價格的激增從早春時節就開始了。毫無懸念，由於其近期的表現，帕洛阿托（Palo Alto）的市場表現更加勢不可擋。從2014年3月至2015年3月，每平方尺的價格狂漲了29.55個百分點。

然而，隨著時間的推移，我們逐漸地看到了銷售的明顯放緩與再增長的情況，在過去的三年中有些地區尤為值得關注。放緩的原因可以歸結於以下三個因素：（1）硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價（2）亞洲股市的震盪和中國貨幣的貶值（3）對未來升值可能性的普遍關注，尤其鑑於預期的抵押貸款利率上升的態勢。

Palo Alto市中心的一處地標

1、硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價

在過去的3年裡，我們注意到硅谷地區房地產價格的顯著增長。例如，從2012年10月到2015年10月間，帕洛阿托市的平均銷售價格上漲49.76個百分點，而每平方英呎的價格上漲了53.76個百分點。

這當然使大部分半島的房主得到實惠，同時也刷新了同地區價格差異的歷史記錄。例如，帕洛阿托和洛斯阿托斯（Los Altos）兩地的房屋價格遠遠超過了周邊社區如：聖何西、聖克拉拉和紅木城。

然而，在2015年，帕洛阿托和聖荷西之間的房屋差價也是正常歷史的兩倍之多。其結果是，越來越多的買家不再只考慮半島受歡迎的核心地區，而是轉向其他城市。

在 3年前，購房者往往把重點放在他們感興趣的特定城市，但我們注意到，更多的買家對於房屋搜索持開放的態度了。通常情況下，他們現在要求廣泛瀏覽其他社區並 瞭解帕洛阿托與其他地區之間的價格差異。雖然這些買家仍長期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯這樣的城市，經濟現狀迫使他們開始選擇其他地區。

因此，我們對帕洛阿托市房屋售價的相對扁平化有所預見，尤其是在較偏遠的社區還沒有完全從2008年的低點中反彈回來。

2、亞洲股市的震盪與中國貨幣的貶值

 

在亞洲股市，特別是在中國，雖然在過去的幾年中股市猶如過山車般上下起伏。舉例來說，在2014年1月3日上海證券交易所的綜合指數為2083點，到 2015年6月12日就飆升至5166點，緊接著在2015年9月28日又驟降到3052點，雖然截至2015年11月17日指數已經回升至3591點， 但這足以讓不少股民有些吃不消了。

儘管兩年內的淨增長超過了50％，大家卻被指數的跌幅值嚇出冷汗。2015年7月中國股市的跌蕩，引發了人們對於硅谷房地產市場骨牌效應的擔憂。

中國股市的不穩定性導致了其市場的分異。住宅價值超過500萬美金以上的房子還是受到了來自中國富裕買家的大量關注。而中國買家對於低於200萬美金房子的關注卻在減少。

在與許多中國買家的閒談中瞭解到，富裕的中國人在看到其淨資產減少的同時並不願意到海外置業。而另一方面，中國超級富豪感知到局勢的不穩定性所帶來的結果，更渴望尋找多元化的發展，於是增加了他們對於高端房產的需求。

然而，美國本土房地產市場近期的放緩，似乎遠遠大於中國買家的實際放緩速度。對於外國買家將要停止購買房產的擔心，導致了許多本地買家轉而擱置他們的採購計劃。換句話說，一個對於市場調整的擔心也開始引發市場的實際調整。

回過頭來看，我們認為這種擔憂在眾多購房者的腦海中被誇大了。通常情況下，當地的房地產市場對於全球性事件所產生的效應反應相對較緩慢，而且往往有一種過強反應的傾向。

亞洲股市已經開始從7月份的低迷中反彈，亞洲買家也開始在各種的價格點中重返市場。然而，許多房地產經紀人和購房者卻仍持觀望態度。我們預計，美國本土的房地產市場由於意識到問題被誇大化，繼而將在未來的數月中恢復活力。

德立昂上市的一處Palo Alto房產

3、對於未來升值可能性的普遍關注

儘管硅谷的經濟一直強勁，但這裡的房價對於許多高薪夫妻來說仍倍感吃力。其結果是，出現了市場動態的轉變，一些買家放棄做房主的意願轉而考慮長期租賃。在2015年，我們看到了這種趨勢的繼續加劇。

這一趨勢與許多行動力十足的年輕專業人士不謀而合，他們本來就不想擔心賣房或產生額外的交易成本。此外，對於美聯儲將加息的市場猜測更是加劇了這種焦慮。

雖然大家對於房產市場還有所擔心，但我們已經預見房市正在走向穩定的道路上，由於房主必須支付繁重的資本利得稅，所以多數人不願賣房。

此外，許多外國買家傾向於長時間的持有地產。這兩個因素的結合將是繼續導致房屋庫存量較低的原因。儘管上面大量提到市場的波動性，但任何經濟學家都會告訴您，對於房屋的低供應與高需求現狀所呈現的結果，必然會產生一個更加穩定的市場環境。

2016年是中國的火猴年，傳統上來講是一個經濟樂觀並帶有活力和勁頭的一年。希望它能帶給房地產市場一個強勁的年份。在這裡，我們也同時預祝您全家度過一個幸福而繁榮的中國新年！