2015美國購房 隱性成本最高城市波士頓居首位

坐擁美國房產常被視作「美國夢」的一部分,美國房地產市場也是華人投資的新熱點;但在美國購買新房,不小心會落入「養房陷阱」。據房地產數據信息,新業主對一些不可避免的隱性成本——包括房產稅、保險、庭院維護與房屋保養費等可能缺乏心理準備,在某些城市買房,這筆費用不可小覷,每月賬單上會增加1,000美元上下。

波士頓市區的聯體別墅

 

「購房者常常盯著房屋售價或每月的按揭,並沒有預估與房屋產權有關的其它費用,而這後一部分可以一下加出很多。」「Zillow」首席營銷官艾米‧波休廷斯基(Amy Bohutinsky)這樣寫道。

一、高昂的隱性成本從何而來

按美國通例,房屋經紀人要收取房價的6%作為中介費;貸款手續費、房屋交易稅等稅費,各州標準不同,一般在1%以下。不過,這些一次性費用還不在「Zillow」說的隱性成本(或稱隱形成本)範圍內。促成隱性成本高漲的因素,一方面是攀升的勞動力成本——僱用承包商或園景專業人士來保養房屋時最為明顯,其次就是較高的房產稅(Property Tax,又稱物業稅)。

1. 房產稅

業主每年需繳納房產稅,其收繳和使用歸屬於地方政府,在不同的州或同一州的不同城市,甚至同一城市的不同學區,房產稅稅率都不一樣。各州房產稅均值一般在房子評估總價的0.5%~2%之間(詳見文後附表),全美均值為1.5%。

中國人到美國買房,洛杉磯、舊金山、波士頓等都是很受青睞的地區;然而,當地的房產稅也比較可觀。通常好學區、房價高的地方房產稅也高,最高的地區可以達到3%;但如果從孩子的教育來考量,學區房的優勢仍然很明顯。

後灣街區的聯體別墅,此街區以房屋售價高著稱

 

2. 房屋與庭園保養

維護費不但包括修繕,也包括庭園與草坪養護、房屋衛生等諸多事項,要購買木質結構房屋(聯體或獨棟別墅),開銷比公寓要高得多。波休廷斯基寫道,「新買家會為第一次擁有自家後院而興奮,但卻沒把保養費打入預算。」有的買家可能想,此類收費能省則省,但那樣並不明智,不重刷牆壁、不好好保養,都會影響房子的市值。

二、房產隱形成本最高的10個美國都會

就全美而言,目前業主每年要支付的隱性成本平均為9,477美元。在做購房預算時,必須計入這筆費用,對於在某些城市安家置業的人來說,這一點更顯緊要,因為隱性成本會高很多——月均1,000美元以上。以下羅列的就是房產隱形成本最高的10個美國都會。

1.大波士頓

大波士頓地區牛頓市的獨棟社區,麻州小城牛頓多次獲評美國最安全城市

據調查,大波士頓(波士頓劍橋牛頓,Boston-Cambridge-Newton)地區的業主承擔的隱形購房成本是全美最高的:年均13,930美元,合1,160美元/月,最大一部分是房產稅、保險和公用事業費,年均9,413美元;剩餘的4,517美元是房屋維護費用。

這使已經很昂貴的波士頓房產更加高不可攀。該地房屋均價為364,900美元,是全美均價的2倍以上。據《波士頓環球報》報導,當地房產的供不應求推動了高房價,有時還引發競購大戰和成交價躥升。

2. 大舊金山

舊金山灣區庫柏蒂諾的高密度新公寓樓

 

「金門之城」的房主們想保有房產,可能需要多準備些金子:該市房屋年均隱形成本13,287美元,折合月均1,107美元。這還不算,大舊金山(舊金山奧克蘭弗裡蒙特,Francisco-Oakland-Fremont)地區的房屋均價是全美最高的,達738,200美元(全美均價的4倍以上)

據房地產經紀網信息,安家置業的成本正把一些人推出灣區,1/4的灣區客戶都委託該網站在房價更實惠的城市找房。

3. 芝加哥

美國芝加哥的一棟住房前掛著「已賣掉」的標識牌

 

芝加哥−內珀維爾喬利埃特(Chicago-Naperville-Joliet)地區房主每年要掏12,236美元的隱形成本,月均1,019美元。其中9,096美元是房產稅和保險等,另外的3,140美元是維護費用。

不過,芝加哥房價比其它美國大城市更實惠——均價186,800美元,比全美平均價格僅高出5個百分點。