美國房價已超危機前高點， 接下來是危機再現還是繼續勇往直前？ 房地產行業佔美國 GDP 的 18%左右，對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時， 我們就認為美國樓市還有很大空間， 這個判斷已經得到印證。 從那時到現在，樓價又漲了 10%，往前看， 美國樓市是春紅褪去，還是春去夏來？ 從多方面來看，我們認為，美國樓市總體並無過熱風險，仍有上行空間。
與危機前不同， 當前美國房貸總體上風險無虞。 居民槓桿危機後大幅下滑，相當於 2000 年左右的水平。 投機情緒也不濃厚， 居民平均支付能力明顯高於平均房價， 斷供比例持續下滑， 止贖房屋數量達到十年低位。 銀行對按揭態度仍然比較謹慎， 儘管當前房貸的平均信用點要求從高點 760 左右下降至 730 點左右， 但仍比次債危機前高 10 個點，房屋空置率持續下行，房屋租售比明顯高於危機之前， 均表明整體樓市尚無過熱風險。
美國國內的千禧一代需求開始釋放， 加上海外需求較多， 總體需求仍然旺盛。 受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響， 美自有住房率由 2016 的 63%觸底反彈至當前 63.7%，但仍處於 30 年的低位。佔總人口 20%的千禧一代成為購房主力軍， 而佔全美樓市 8%的國際買家需求不減。根據萬得數據， 其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭，年年增長，近四年半累積達到 1200 億美元左右。
建築技術工人短缺加上房屋許可受限，房屋供應不足，尤其是中低戶型。 當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有 70 萬缺口，技術工人短缺問題依然嚴重。 同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於 2000 年水平。 成屋庫存也從危機時的 10 個月，下降到4 個月左右的水平， 成屋庫存過剩緩衝區已經消失， 新屋供與成屋銷售之比為 10%左右，遠低於危機前 18%的平均水平。
局部地區樓市有風險，但總體仍有上行空間，為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。 部分海外買家集中的城市， 出現高端房地產市場過熱的風險。 比如， 近幾年部分紐約高端地產價格下滑近 30%， 而商業地產銷售量下滑近 50%。 同時住房貸款的提供機構（ 房地美和房利美）的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。 但總體而言， 美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制， 未來 1-2 年仍有 5%以上的年增速。 這種情況下，美國金融週期繼續上行，經濟復甦趨勢仍在，貨幣緊縮也有堅實的基礎。 美元反彈，美債收益上行不可避免，時間點近期關注今年底和明年一季度。
（来源：光大证券）
責任編輯：Shelly DU