加拿大 | 多伦多华人经纪看楼市:碾压温哥华房价不是梦

加拿大 | 多倫多華人經紀看樓市:碾壓溫哥華房價不是夢

2016年多倫多樓市一路狂奔,晉陞全國最熱市場,第三季度開始取代溫哥華成為樓價最難負擔的城市,人們不吝以「前所未有」、「驚世駭俗」等詞來形容。至於2017年,多家金融和房地產研究機構的預測報告都十分樂觀:需求未減、賣方市場持續、外國買家繼續活躍、房價升勢強勁…讓我們來聽聽本地業界人士怎麼看明年的多倫多樓市。

天合地產金牌經紀陳虹表示,她從業超過15年的經驗看,今年是是市場最熱、上升最快的一年,以往每年平均房價的漲幅大約在15%,個別地區能達到20%,而今年平均升幅都到了30%。

加拿大 | 多倫多華人經紀看樓市:碾壓溫哥華房價不是夢
2016年多倫多樓市一路狂奔,晉陞全國最熱市場,第三季度開始取代溫哥華成為樓價最難負擔的城市,人們不吝以「前所未有」、「驚世駭俗」等詞來形容

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房價維持上揚但增速放緩

市場如此迅勐是幾個因素共同作用的結果:加元匯率疲弱,貸款利率走低,新上台的自由黨政府敞開移民大門,以及開放10年簽證方便外國投資者買房。陳虹認為,今年的市場表現不是常態。2017年,市場仍然會繼續上揚,但不會有如今年這般高的升幅。因為上述4個因素中,加元已開始走強,利率也開始調整,10年簽證大家也已經逐漸適應,影響減弱。再加上中國的外匯管制,資金離境越來越困難。

剛需有待消化

加中地產投資總商會會長袁浩彬表示,近幾年全城焦點都集中在房地產,不論懂不懂,很多人都投入了時間、金錢和精力,造成市場火爆。2016年多倫多房地產市場的剛性需求非常強,這些需求在2017年仍需要時間消化,所以短期內市場看到所謂泡沫的可能性非常低,除非政府出台特別的政策壓抑房價。

資深房地產經紀李丁表示,多倫多市場每年的正常升幅大約在8-10%,可今年上半年很多區域升幅就達20-30%,上漲過快,下半年稍有放緩。從不同檔次的房屋分析,100萬以下和200萬以下的中低檔房子漲得快,絕大多數買家都處於這兩個群體,所以感覺尤其強烈。但350-400萬左右的房子,價格上漲並不快。

至於明年的市場走勢,李丁分析,經過今年這輪大漲,多倫多中檔房已將接近200萬,半獨立和鎮屋也快近百萬,這個價位無論對本地人還是海外買家,收入都有些難以為繼。除此之外,各個銀行紛紛調高了貸款利率,出台了更嚴格的貸款政策,會對房價產生影響。而另一方面,加國移民政策更寬鬆,留學尺度放寬,對房屋需求是正面刺激。因此明年房價不會跌,但漲勢可能放緩,不會像今年這麼迅勐,會維持8-10%的健康增長速度。

多市若征「外國人稅」能否壓抑房價?

溫哥華8月份開始對海外買家額外增收15%的土地轉讓稅之後,最近兩三個月當地房地產市場有所放緩,交易量回落。假設多倫多也開徵針對外國買家的稅項,能否有助於本地市場降溫?

陳虹表示,據她溫哥華的經紀朋友反映,當地一下子增收15%的土地轉讓稅,政府和民間都感覺有些激進,可又不好再調降下來。多倫多會吸取溫哥華的教訓,即使加稅也不會有那麼大的幅度。因此她認為對海外買家徵稅隻要不是很離譜的比率,人們很快就會適應,不會對多倫多市場產生大的影響。正如多倫多當年加征雙重土地轉讓稅時,政策剛公佈的第一個月,買家會考慮轉往其它城市購房,令多倫多房價平淡,但幾個月過去人們習慣後,就又重回多倫多了。

中低端物業有望追溫哥華

李丁表示,溫哥華高中端房價比多倫多高很多,對外國買家增收稅後,幾百萬上千萬的高價市場大受影響,從整體看市場交易量和房價有所下跌。多倫多和溫哥華畢竟是兩個不同的市場,多倫多是全加第一大城市,人口基數大,住房需求量大,而中低檔房屋價格並不高,遠低於溫哥華、紐約、波士頓和中國的北上深。因此即使多倫多對外國買家徵收一定的稅,最受影響的應該是300萬以上的高端市場,對中低端市場影響並不大。

袁浩彬認為,溫哥華對外國買家加徵稅雖然令目前成交量減少,但對想買房的當地人真正有多大幫助?對市場健康秩序有多大助益?還存在疑問。安省若出台類似的政策,對市場一定有影響,尤其是高端物業市場,不過這個群體數量有限。本地買家需求仍在,而外國買家也不會杜絕,因為外來資金實力較強,也許不介意多付金錢,所以限制海外買家的政策對市場整體影響力很低。

多倫多房價能否追上溫哥華?

幾年前看到這個假設,會覺得兩者房價差距實在太大。現在再看,恐怕不是疑問而是肯定了。陳虹表示,2017年多倫多房價能否追上溫哥華,還要看兩地政策的調整。如果溫哥華繼續對海外買家採取高壓政策,僅僅依靠本國人,當地房價的上漲空間就縮小了。相比之下多倫多畢竟經濟更繁榮,生意機會、工作機會多,周邊大學多,直接在多倫多落腳的新移民和留學生也多,這從越來越多中國航班直飛多倫多就可見一斑。當人越來越多,住房供不應求時,房價一定穩步上漲。

李丁認為,多倫多房價會不會超越溫哥華不能光看整體、看平均價,應該同類物業同類地段相比較,好區與好區、豪宅與豪宅相比較。例如多倫多Downtown的Condo,呎價大約在800-900元每呎,而溫哥華市中心的Condo已經是每呎1700元,幾乎貴一倍,這麼大的差距不是明年能填補的;再看最高端的豪宅,多倫多能看到1000萬、2000萬的豪宅,而溫哥華3000-4000萬的很常見,看似差價也相當大,不過高端物業市場水分很大,所以兩個城市拉近距離不是沒有可能;至於多倫多200萬以下、100萬以下的中低端房屋,則很有可能在明年與溫哥華拉平。

2017年選擇哪裡投資?

袁浩彬表示,住房需求仍在,所以未來房價仍有上升空間,隻是有些地區漲幅大,有些地區漲得慢些。一些之前房價基數比較低的地區,吸引了人們一窩蜂地投資置業,比如東部和很北的外圍地區,近年升幅非常大,房價已然不便宜了。所以投資者要比較小心,不要以為還能短短幾年就翻番,從而盲目跟風,預期太樂觀。他更看好以Yonge街為中線,404和400兩條高速公路之間從南到北的地帶,發展會比較穩定,值得多關注。

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(據加拿大家園)