多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之三：用｜馬來西亞

前兩期探討了“買”和“賣”的策略後，在產業投資四分法的第三期，我們來學習如何“用”你的房地產。

對於你最終是否能取得想要的產業投資回酬，“用”的策略扮演著舉足輕重的角色。

除了市面上的常見方式，這裡還有六種方法能讓你“善用”房產，來創造更多收入。

在市場上如日中天的共有工作空間風潮，證明了這個概念是可行的，也反映出市場對此概念的良好需求。以每平方尺租金來看，其實租用一個辦公桌的空間，會比租用一個正規的辦公空間來得更貴，但以總價來看，租金還算是便宜，因此這有助吸引租戶。

根據這個概念，相較於把整間產業出租給一名租戶，如果你把該單位的每一間房都出租給不同租戶，你可以獲得更高的租金回酬。

在出租產業方面，國內的慣例是以每月來計算租期，但這並不代表你不能以每日、每周、每季甚至每年的方式，出租給租戶。

其實房產業主可以參考酒店營運的方式，以每晚來計算租金，甚至可以出租給學生，並根據學期的長度來制定租期。

此外，屋主可提供一些優惠或獎賞，以事先收取一筆租金，來緩解定時收取租金的困難程度。

共享經濟已經成為主流經濟模式的一部分，所以投資者應該向Uber、Grab和Airbnb等初創公司學習，利用本身產業的多余空間，來創造收入。

一個辦公室總有些多出或少用的空間或房間，而這些石磚制成的空間，在沒有恰當的使用，很快會出現老化的跡像。

舉例來說，如果你擁有一個辦公空間，並將它出租給一名只在白天工作時間使用的租戶，其實你還可以考慮把這個空間，出租給另一名只會在晚間使用的租戶。

大馬是一個很受歡迎的業務外包地點，很多幫外國公司外包業務的企業，會需要在晚間工作，以處理那些生活在不同時區的客戶。

這樣的做法能夠創造出雙贏的局面，你可以向兩名租戶收取較低的租金，但整體而言，你的總租金收入會比只租給一名租戶來得高。

如果你是餐館行業，而只做早餐、午餐或晚餐，或許可以考慮出租給其他人來經營其他時段的生意，也可提高本身生意的收入。

居住在同一個社區的居民，除了一起管理治安，也有很多種方式可以互相幫助。

舉例來說，在出租社區內的產業方面，其實業主們可以團結起來並達成共識，通過集體管理的方式來處理有關租戶的問題。

假設業主們把產業出租給學生，那麼他們可以在事先達成共識，然後再跟租戶協商有關的出租細節，甚至可以共同聘請專業的產業管理人來執行，從而降低風險和達到共贏的局面。又或者，業主們可以用一個共同的風格來布置各自的單位，從而吸引租戶來集體租下這些單位，來經營比較大的生意規模。

要達成這個目標並不困難，業主們只需推舉一名合適的領袖，來集合所有業主的資源、人脈和專業，以執行這個方案。

隨著科技的進步和環境的改變，房地產在使用方面有著更多的變化，從而帶來更多商機。只要沒有違法，你可以把一間倉庫改造成辦公室或共用辦公空間，或者把一個SoHo單位變成Airbnb。

在地方政府的分區規劃和重新規劃方面，業主也可以找到很多新商機，例如一些面向大路的住宅房屋已經允許用作商業用途，所以業主可以把這些房屋出租給那些用來做生意的租戶，以賺取更高的租金。

這是一個非常簡單的行銷策略，但它能讓你在眾多競爭者當中脫穎而出，尤其是在這個“買家的時代”。

為你的產業注入一個具有明確主題的設計和擺設，能夠吸引那些願意付高價以享有這個環境的租戶。因此，你可考慮跟著名室內設計師和風水師合作，來改善你的產業，從而提升該產業的價值。事實上，你甚至可以讓你的產業去參加一些比賽，若能夠獲獎，就能夠借助媒體來提高它的知名度。

以上六點顯示，市面上有很多方式讓業主“善用”他們的產業，從而提高投資的價值。

這些方式千變萬化，因此業主應該多做功課，也可以咨詢專業人士，以避免自己掉入違法的陷阱還渾然不覺。

責任編輯：Zoe Chan

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