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“借”是產業投資四分法的最後一節。 之前，我們討論了四分法中的“買”、“賣”和“用”。在這個系列的最終章，我們將討論有關“借”的策略。所謂的“借”，指的就是向銀行或其他金融機構貸款，以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。

產業是最受銀行和貸款機構歡迎的抵押品。它們批出的大部分貸款，都是有資產作為抵押的，而當中最受歡迎的就是房地產。 換句話說，投資者的房地產價值，比他們擁有的現金更高。如果沒有善用借款這個策略， 產業投資計劃很可能就不會成功。而且，銀行或貸款機構都十分願意提供貸款，幫助你購買房產。

此外，一旦你的房地產增值後，你就可進行再融資或套現，這是擴展投資組合的選擇之一。當市道不好，但房產價值還是處於良好水平時，你還可重組債務，讓你不會面臨太沉重的還貸壓力。

所以，只要懂得貸款的技巧，就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面，學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外，你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎？

1. 具有良好財務背景的人

你向銀行借了很多錢、買了很多房子後，你就成了銀行眼中的高風險份子，尤其是當你收入和手頭的現金有限。在這個階段，你會難以申請到高額度的貸款（因而導致投資的初期資金較高），或者貸款申請直接被拒絕。即使申請幸運地獲得批准，貸款條件也可能會相當苛刻，例如要求你存入一筆定期存款等。這個時候，銀行看重的就不是產業價值，而是你償還貸款的能力。

這時，如果你就需要找到一個擁有“干淨”財務背景的人，並跟對方達致雙贏的合作，這樣才能讓你在房產投資的路上走得更遠。通常，最直接的人選就是那些欣賞你投資眼光和回酬、但從不采取行動的親友們，你可以利用本身累積的投資經驗和回酬，向他們提議合作投資計劃。

這些有穩定收入和貸款負擔較少的潛在投資者，都是很受貸款機構歡迎的。這是個雙贏的合作方案，因為他們的投資風險，也會因為你參與的減少。

2. 年齡比你小的人

有經驗的產業投資者都知道，產業投資說穿了，其實就是流動現金的游戲。他們都知道，新貸款的每月分期付款會隨著貸款者的年齡增長而增加，而且供期也會越短。在此情況下，即使產業的增值前景良好，昂貴的每月分期付款也會拖累這個投資變得不劃算的，特別是在租金無法與抵消每月分期付款的情況下。

這個時候，你需要“借”新投資伙伴的年齡，他們可以是比你年輕伴侶、弟妹、朋友，甚至是你剛出社會的孩子。這些年輕的投資伙伴可幫你拉長貸款期限，並減少每月分期付款，讓你在租賃市場更具競爭力。

3. 產業再融資

要怎樣用同一個房產來借兩次錢？答案是再融資。

今時今日，再融資已不再是一件新鮮事。當你已經有計劃去部署這些新資本的時候，再融資對產業投資就會很有利。

你可以用價值已經攀高的房產，向同一家銀行申請再融資，或者利用原本那家銀行給予的較高估值，向另一家銀行申請新的貸款，並解決舊的貸款。

在某些情況下，你可能會為了節省利息或拿到更好的貸款配套而選擇再融資，但你必須把這個過程中的成本都計算在內。

此外，再融資貸款的部分，通常是歸納為私人貸款，所以償還期限也較短。

4. 繼續供期

簡單來說，房地產領域的“繼續供期”就是與一個資金周轉不靈的屋主合作，通過合法的程序，達成為該屋主償還每月分期付款，以換取共享房子脫售後利潤的協議。程序達成後，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可繼續居住在原本房子，而他/她作為投資合資企業的合伙人在保值方面的貢獻保持不變。

5. 其他金融機構

想要申請房屋貸款的時候，除了求助傳統銀行，你也可以考慮回教銀行或其他貸款機構，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至連保險公司也可協助你購屋。

有准證的財務公司也是選擇之一，但值得注意的是，這些公司的利息和配套與銀行不同。

如果獲得的貸款幅度偏低，買家也可以考慮提取公積金來付款。

6. 支付更多頭期

如果你擁有一筆“閑置”、沒有為你賺取回酬的儲備金，你可考慮支付比平常10%至20% 更高的首期，因為長期下來，這有助降低你的每月支出，來賺取你想要的回酬率。

至此，產業投資四分法系列正式完結。這個系列的目的，是讓你知道市場上其實還有很多的選擇，能讓你在房地產投資上更靈活地應對不同的挑戰。

 

責任編輯：Zoe Chan

 

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前兩期探討了“買”和“賣”的策略後，在產業投資四分法的第三期，我們來學習如何“用”你的房地產。

對於你最終是否能取得想要的產業投資回酬，“用”的策略扮演著舉足輕重的角色。

除了市面上的常見方式，這裡還有六種方法能讓你“善用”房產，來創造更多收入。

1. 更小的空間，更高的租金

在市場上如日中天的共有工作空間風潮，證明了這個概念是可行的，也反映出市場對此概念的良好需求。以每平方尺租金來看，其實租用一個辦公桌的空間，會比租用一個正規的辦公空間來得更貴，但以總價來看，租金還算是便宜，因此這有助吸引租戶。

根據這個概念，相較於把整間產業出租給一名租戶，如果你把該單位的每一間房都出租給不同租戶，你可以獲得更高的租金回酬。

2. 靈活的租期

在出租產業方面，國內的慣例是以每月來計算租期，但這並不代表你不能以每日、每周、每季甚至每年的方式，出租給租戶。

其實房產業主可以參考酒店營運的方式，以每晚來計算租金，甚至可以出租給學生，並根據學期的長度來制定租期。

此外，屋主可提供一些優惠或獎賞，以事先收取一筆租金，來緩解定時收取租金的困難程度。

3. 出租多余的空間

共享經濟已經成為主流經濟模式的一部分，所以投資者應該向Uber、Grab和Airbnb等初創公司學習，利用本身產業的多余空間，來創造收入。

一個辦公室總有些多出或少用的空間或房間，而這些石磚制成的空間，在沒有恰當的使用，很快會出現老化的跡像。

舉例來說，如果你擁有一個辦公空間，並將它出租給一名只在白天工作時間使用的租戶，其實你還可以考慮把這個空間，出租給另一名只會在晚間使用的租戶。

大馬是一個很受歡迎的業務外包地點，很多幫外國公司外包業務的企業，會需要在晚間工作，以處理那些生活在不同時區的客戶。

這樣的做法能夠創造出雙贏的局面，你可以向兩名租戶收取較低的租金，但整體而言，你的總租金收入會比只租給一名租戶來得高。

如果你是餐館行業，而只做早餐、午餐或晚餐，或許可以考慮出租給其他人來經營其他時段的生意，也可提高本身生意的收入。

4. 達成共識並集體管理

居住在同一個社區的居民，除了一起管理治安，也有很多種方式可以互相幫助。

舉例來說，在出租社區內的產業方面，其實業主們可以團結起來並達成共識，通過集體管理的方式來處理有關租戶的問題。

假設業主們把產業出租給學生，那麼他們可以在事先達成共識，然後再跟租戶協商有關的出租細節，甚至可以共同聘請專業的產業管理人來執行，從而降低風險和達到共贏的局面。又或者，業主們可以用一個共同的風格來布置各自的單位，從而吸引租戶來集體租下這些單位，來經營比較大的生意規模。

要達成這個目標並不困難，業主們只需推舉一名合適的領袖，來集合所有業主的資源、人脈和專業，以執行這個方案。

5. 探討更多使用產業的可能

隨著科技的進步和環境的改變，房地產在使用方面有著更多的變化，從而帶來更多商機。只要沒有違法，你可以把一間倉庫改造成辦公室或共用辦公空間，或者把一個SoHo單位變成Airbnb。

在地方政府的分區規劃和重新規劃方面，業主也可以找到很多新商機，例如一些面向大路的住宅房屋已經允許用作商業用途，所以業主可以把這些房屋出租給那些用來做生意的租戶，以賺取更高的租金。

6. 量身定做的裝潢與設計

這是一個非常簡單的行銷策略，但它能讓你在眾多競爭者當中脫穎而出，尤其是在這個“買家的時代”。

為你的產業注入一個具有明確主題的設計和擺設，能夠吸引那些願意付高價以享有這個環境的租戶。因此，你可考慮跟著名室內設計師和風水師合作，來改善你的產業，從而提升該產業的價值。事實上，你甚至可以讓你的產業去參加一些比賽，若能夠獲獎，就能夠借助媒體來提高它的知名度。

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以上六點顯示，市面上有很多方式讓業主“善用”他們的產業，從而提高投資的價值。

這些方式千變萬化，因此業主應該多做功課，也可以咨詢專業人士，以避免自己掉入違法的陷阱還渾然不覺。

 

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上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”【房产投资四分法”系列之一：买】，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。

在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。

这有6个策略让你可以卖出产业：

1. 先租后售

您目前的租客其实是您最有潜质的买家。没有人喜欢一直搬家，与其寻找新买家，不如将目标锁定现有租户，说服他们买下你的房子。

在租约中提供租户购下房子的选择，可以让有兴趣的租户在居住期间存钱，或是改善经济状况，以便在期满时购下你的房子。

不仅如此，若租户有意买下你的房子，他在居住期间也会特别照顾你的房子，这也能确保房产价值继续提升。

2. 改变房产的用途

投资者都希望可以将房子高价出售，其中一个方法是扩大房子的用途，借此增值。

随着市场情况改变，市政局会不时将临近商区的住宅房产地区划分为商用房产地区，意思是落在商用房产地区的住宅房产，可以申请转为商业用途，资产价值也因此提升。

业主不妨向市政局查询所持的房产是否落在商用房产规划区内，若住宅房产市价表现差强人意，或该区商用房产需求大增，业主可考虑将房子转为商业用途，借此增加房产价值。

3. 部分销售

假如你拥有的是一间多层楼的店屋，而你本身只是使用部分楼层，其他楼层为空置或租金表现不怎样，你可以选择将这些楼层分开卖出去。

如果相关房产为公司持有，你可以将不同的楼层以股权概念分配，再将股权（楼层相等价值）脱售给其他股东。当然，这么做的话，你需要律师仔细草拟合约，确保买卖双方权益受到保障。

4. 业主融资

很多买卖无法完成是因为传统财务机构的严格贷款条规，导致贷款难批，许多有意置产的买家都因为无法取得贷款而打消投资念头。业主不妨弹性处理，将销售期限延长，给予有兴趣的买家更长的时间筹取资金，如此一来，业主也不必降价销售。

5. 地产交换

在汽车买卖上，“以旧换新”是很普遍的做法。如果你想要卖掉手上的房产，转而投资其他房产，除了卖，你也可以考虑和拥有同样想法的业主商量，“交换”房产。

尽管这样的组合很难找到（正好对方也想要你所持的房产），但是不排除这种可能性，如此一来，双方可以省下交易成本与时间。

6. 跨越中间人

以当今的科技，卖家绝对可以直接找到卖家，而无需通过中间人。市面上有很多平台让业主可以展示产业，而这些平台都有不同的推销活动来吸引买家。

亲自带领有兴趣的买家参观产业，让自己更熟悉买家的需求，能刺激业主更多创新的销售想法。

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参考以上的选择和建议，能让你有更多创新的想法。有句话说，只要能卖出，并没有所谓的对与错（当然必须遵守法律）。

 

责任编辑：Zoe Chan

 

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生活法則其實很簡單：“當你瞭解得更多，你就能做得更好”。這句話也適用在房產投資方面，一名經驗豐富的投資者必須致力為本身的物業投資，找出更多的應對計畫，才能在不同的情況取得成功。那麼如何才能找出更多的應對計畫呢？關鍵詞就在你如何多樣化房產的使用，才能確保自己可以在投資遊戲中繼續生存。（馬來西亞樓價）

倣傚《富爸爸，窮爸爸》作者羅伯特清崎在書中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它應用在房產領域，從而發展出“房地產投資四分法”。羅伯特清崎的ESBI分別是：工作、企業、專業、及投資；而我的四分法包括了四種房產投資策略，分別是“買”（Buy）、“賣”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。

首先，且來談談“買”，只要懂得應用有關“買”的策略，你就能找到一些創新的方法，在充滿挑戰的市況中無往不利。但值得注意的是，這些方法並不一定完全符合你的風險偏好和個人需求。

1、提供“先租後買”配套

近年來，馬來西亞政府不斷推出可負擔房屋和實行無需頭期和先租後買等措施，來幫助人民買房，並解決家庭債務高企、房價高漲和買房能力不足的問題。投資者也能倣傚政府的做法，為有意購買本身房產但目前未有足夠金錢的買家，提供先租後買的計畫。

在此計畫下，投資者可用較高的租金出租給有興趣的買家，而這當中的一部分可以累積以換買家以後買房的頭期。這麼一來，買家也有足夠的時間去加強自己的財力和銀行借貸能力，也可免了搬遷的煩惱。投資者可省略尋找新租客的功夫，也能確保房產在買家那得到“照顧”。這種方法適用於任何類型的物業，且能為業主和買家達成雙贏局面。

2、結合群眾的力量

房產投資向來都是一個非常“個人”的事情，最大程度也只是牽涉到最親近的家人或朋友。但隨著房價變得越來越難以負擔，投資者必須開始學習借助群眾的力量來買房。往日的老虎單獨行動，如今需要學習像獅子般的群體出擊。投資者也該認真分析群眾籌資的利與弊。

多人一起買房就意味著有更多的收入來源或累積收入，也能提供更多的擔保人，從而降低借貸風險，因此會比較受到銀行歡迎。而且，幾個身份不同的非住宅物業買家結合，也能夠在申報消費稅時，得到一些益處和彈性空間。

當然，想要享有這些好處，投資者必須在正式的文件中，明文規定應對重要決策等時候的方針。

若想要更深一步用群眾籌資來投資，投資者可以向正規的群眾籌資多瞭解。與陌生人一起投資，不再是不可能任務了。

3、善用不同的名義買房

隨著馬來西亞法律的修改，投資者如今可通過不同的名義來買房，包括個人、多人、公共或私人有限公司、合夥，甚至信託公司等名義。

這讓投資者有更多的選擇來規劃自己的物業投資。有限合夥企業（LLP）混合了普遍的合夥人法律和吸納了有限責任的效益；而私人有限公司法允許常年大會上可只有單一股東和單一董事。這個改變讓馬來西亞企業和新新時代的距離拉近，也提高人民的競爭力以吸引更多投資。

這些不同的名義，給予投資者更多的選擇與彈性空間。但值得注意的是，有很多銀行、政府單位和投資者都還不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合夥企業（LLP），所以使用這個方法的投資者必須隨時作出調整，來應對不同的情況。

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4、多元化投資組合

“別把所有雞蛋都放在同一個籃子裡”是一句至理名言，提醒著投資者應將投資組合多元化。多元化的組合有利於投資者，組合當中可包括針對各類型買家的不同價格、類型與產權的房產等。

大部分投資者一開始都從住宅房產著手，然後再進軍到其他非住宅物業，但切記不要以為所有物業都是一樣的，因為住宅房屋是所有物業類型當中，最基礎和簡單的。

此外，在你多元化投資組合的同時，建議你也同步提高本身的財力。

5、考慮競標法拍屋

法拍屋往往被視為一個能夠用低價買房的時機，但這種方式相當複雜，因為銀行只想要賣掉房子以收回賬款，且買家會面臨各種不同的複雜問題，所以投資者必須詳閱所有資料以確保本身的權益。

通過這個方式買房的管道之一，就是原定在2017年4月於線上平台推出的“e-lelong”。該平台能讓人們在網上競標法拍屋，目前已被展延推介。

6、流動現金比資本增值重要

目前，我們正處於“回酬率低，實際回報高”的房地產投資環境。從上兩個年代的12%年回酬，目前我們能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在馬來西亞的大城市的房產投資。從房產增值表現來看，增長率比10年前來得更慢。

因此，投資者在置產時必須謹慎選擇，確保在流動現金不受影響的情況下，繼續在市場上立足。

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