“借”是產業投資四分法的最後一節。 之前，我們討論了四分法中的“買”、“賣”和“用”。在這個系列的最終章，我們將討論有關“借”的策略。所謂的“借”，指的就是向銀行或其他金融機構貸款，以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。
產業是最受銀行和貸款機構歡迎的抵押品。它們批出的大部分貸款，都是有資產作為抵押的，而當中最受歡迎的就是房地產。 換句話說，投資者的房地產價值，比他們擁有的現金更高。如果沒有善用借款這個策略， 產業投資計劃很可能就不會成功。而且，銀行或貸款機構都十分願意提供貸款，幫助你購買房產。
此外，一旦你的房地產增值後，你就可進行再融資或套現，這是擴展投資組合的選擇之一。當市道不好，但房產價值還是處於良好水平時，你還可重組債務，讓你不會面臨太沉重的還貸壓力。
所以，只要懂得貸款的技巧，就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面，學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外，你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎？
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具有良好財務背景的人
你向銀行借了很多錢、買了很多房子後，你就成了銀行眼中的高風險份子，尤其是當你收入和手頭的現金有限。在這個階段，你會難以申請到高額度的貸款（因而導致投資的初期資金較高），或者貸款申請直接被拒絕。即使申請幸運地獲得批准，貸款條件也可能會相當苛刻，例如要求你存入一筆定期存款等。這個時候，銀行看重的就不是產業價值，而是你償還貸款的能力。
這時，如果你就需要找到一個擁有“干淨”財務背景的人，並跟對方達致雙贏的合作，這樣才能讓你在房產投資的路上走得更遠。通常，最直接的人選就是那些欣賞你投資眼光和回酬、但從不采取行動的親友們，你可以利用本身累積的投資經驗和回酬，向他們提議合作投資計劃。
這些有穩定收入和貸款負擔較少的潛在投資者，都是很受貸款機構歡迎的。這是個雙贏的合作方案，因為他們的投資風險，也會因為你參與的減少。
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年齡比你小的人
有經驗的產業投資者都知道，產業投資說穿了，其實就是流動現金的游戲。他們都知道，新貸款的每月分期付款會隨著貸款者的年齡增長而增加，而且供期也會越短。在此情況下，即使產業的增值前景良好，昂貴的每月分期付款也會拖累這個投資變得不劃算的，特別是在租金無法與抵消每月分期付款的情況下。
這個時候，你需要“借”新投資伙伴的年齡，他們可以是比你年輕伴侶、弟妹、朋友，甚至是你剛出社會的孩子。這些年輕的投資伙伴可幫你拉長貸款期限，並減少每月分期付款，讓你在租賃市場更具競爭力。
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產業再融資
要怎樣用同一個房產來借兩次錢？答案是再融資。
今時今日，再融資已不再是一件新鮮事。當你已經有計劃去部署這些新資本的時候，再融資對產業投資就會很有利。
你可以用價值已經攀高的房產，向同一家銀行申請再融資，或者利用原本那家銀行給予的較高估值，向另一家銀行申請新的貸款，並解決舊的貸款。
在某些情況下，你可能會為了節省利息或拿到更好的貸款配套而選擇再融資，但你必須把這個過程中的成本都計算在內。
此外，再融資貸款的部分，通常是歸納為私人貸款，所以償還期限也較短。
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繼續供期
簡單來說，房地產領域的“繼續供期”就是與一個資金周轉不靈的屋主合作，通過合法的程序，達成為該屋主償還每月分期付款，以換取共享房子脫售後利潤的協議。程序達成後，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可繼續居住在原本房子，而他/她作為投資合資企業的合伙人在保值方面的貢獻保持不變。
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其他金融機構
想要申請房屋貸款的時候，除了求助傳統銀行，你也可以考慮回教銀行或其他貸款機構，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至連保險公司也可協助你購屋。
有准證的財務公司也是選擇之一，但值得注意的是，這些公司的利息和配套與銀行不同。
如果獲得的貸款幅度偏低，買家也可以考慮提取公積金來付款。
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支付更多頭期
如果你擁有一筆“閑置”、沒有為你賺取回酬的儲備金，你可考慮支付比平常10%至20% 更高的首期，因為長期下來，這有助降低你的每月支出，來賺取你想要的回酬率。
至此，產業投資四分法系列正式完結。這個系列的目的，是讓你知道市場上其實還有很多的選擇，能讓你在房地產投資上更靈活地應對不同的挑戰。
責任編輯：Zoe Chan
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