在加拿大购买房屋，从银行获得房屋贷款是不少购房者的一个必须选项。但是，在寻求获得房屋贷款的过程中，很多人不免又掉进了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，许多人才意识到当时的错误；可是，已经悔之晚矣。
本短文仅向各位读者介绍借款人在寻求贷款时可能遇到的陷阱；但是，本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。
1、不做任何财务预算规划
购买房屋是许多人一生中最大商品购买行为，也是许多家庭最大的投资。在考虑购买房屋前，购房者应该慎密地做出自己的财务预算。例如，要考虑自己家庭每个月偿还贷款的能力，首付资金可以投资多少，可以购买多大的房子。不要把这些财务约束仅仅留给你要会面的各类房屋贷款专家。
首先，购房者自己应该对自己家庭的财务状况有一个十分明确的了解。现在，CMHC（加拿大房屋贷款和住房公司）的网站中有关于房屋贷款的计算器。寻求房屋贷款的借款人可以通过该计算器算出自己可以获得多少房屋贷款。关于财务状况只有购房者自己最清楚。购房者要很好安排自己的财务计划。可是，在现实中，有不少借款人在寻求房屋贷款时，并没有对自己家庭的财务做慎密的规划。这就导致在未来购房和寻求房屋贷款方面，面临不少非常棘手的问题。严重时，还会给自己的家庭带来财务损失。
2、仅仅盯住房屋贷款的利率
借钱要支付利息；利率是获得贷款的价格。任何借款人在寻求房屋贷款时，都想获得最低的利率。这确实无可厚非。因为没有人愿意支付高利率。但是，就房屋贷款而言，获得贷款的成本并不仅仅是借款人按照一定的利率水准所支付利息，而且还包括其他贷款条件。
就提供房屋贷款的某一银行而言，所提供房屋贷款的产品也很多。这些房屋贷款产品的利率差别也在25个左右，甚至更高一些。例如，现在（2017年12月份），同一家银行所提供的房屋贷款产品的5年固定的最低利率可以为2.89%，最高的利率可以为3.34%。因为在这些产品的设计中，除了利率之外，还有其他条件。
就其他条件而言，不少借款人都非常明白。例如，在借款协议中，有贷款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等。也有固定利率和浮动利率之分；也有开放和封闭贷款合同之分。此外，在房屋贷款协议中，还有其他一些条款。如提前还款的优惠条件（Prepayment Privileges），违犯现有的贷款合同罚款方式（Penalty on breaking term）；选择偿还贷款的频次（Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly）。有些借款人在签订贷款协议时，看到了这些条款，可是，并未完全理解这些条款的真正含义，而只知道自己获得了一个最低利率的贷款。有时候，借款人虽然获得了最低的贷款利率，但是，在该贷款合同中并不可能获得最优的提前还款条件。这就如同跷跷板一样，一方面的条件低了，另一方面的条件就要高了。
不少借款人在签订贷款协议时，也并未仔细考虑如违犯贷款合同的罚款计算方式。就加拿大的情况而言，不少人在签订了房屋贷款合同并正式进入按月（或半月，双周或周等）方式偿还房屋贷款后，因为工作情况发生变化，或者需要从小房屋换大房屋等因素，在贷款合同到期前不得不中止现有贷款合同。这就出现了违犯贷款合同，面临支付违约惩罚金。不少借款人都知道，计算违约金的方法一般是三个月的利息或者是合同所余时间的利差，取其二者最高者作为计算借款人支付罚金的标准。
这个标准听起来很简单；但是问题的复杂性在于计算罚金时如何选择利率标准。由于计算罚金所选择的利率标准不同，最后借款人所支付的罚金的差别在数千元。
有时候，借款人虽然获得了一份利率很低的贷款合同，但是，却面临着非常苛刻违犯贷款合同的罚款条例。
（在此，我给各位读者留一个问题，请自己回答。加拿大的大银行所公布的5年期固定利率是4.99%，可是，当借款人在这些大银行申请房屋贷款时，获得的贷款利率可能是2.99%，也就是说，任何借款人都可以从这些大银行获得打折后的利率。那么，既然5年固定利率并不按照4.99%来执行，这些大银行为什么要公布4.99%这个利率呢？）
房屋贷款合同是一份贷款产品，贷款产品不仅包括贷款金额和贷款利率，还有其他条件。所以，寻求房屋贷款时，不要仅仅盯着贷款利率，而忽视其他贷款条件。而最重要的是一份贷款合同是解决自己目前财务状况的产品。所以，在寻求房屋贷款时，借款人应该寻求适合自己目前财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率。
3、从不查询自己的信用分数
银行在给借款人提供房屋贷款时，借款人的信用分数是一项重要的参考因数。一般地，借款申请人的信用分数高于680分时，债务率的标准可以相对放宽。如果借款申请人的信用分数超过740分，不少银行愿意给借款人提供优惠的贷款条件。
许多借款申请人在寻求房屋贷款时，询问贷款经纪或贷款专员的第一个问题往往是“你所提供的最低利率是多少？”；可是，该借款人却并未查询自己的信用分数，或者说，并不了解利率或其他贷款条件往往是与借款申请人的信用分数联在一起的。
4、并未认真考虑首付资金
对于房屋购买者来说，在寻求房屋贷款时，首付资金是必须垫付的。关于这一点，任何房屋购买者都非常清楚；但是，对于准备多少首付资金和首付资金的来源问题，并不是每个房屋购买者都认真考虑过，或者仔细计算过。
根据加拿大政府的房屋贷款政策，首付资金最低可以为房屋价格的5%；如果首付资金高于20%，购房者在申请房屋贷款时，不必购买房屋贷款违约保险金；否则，购房者在获得房屋贷款时，还必须购买贷款违约保险金。目前，房屋贷款违约保险金的最高保费率为4%。
关于首付资金的来源，购房者在寻求房屋贷款时也有许多细节需要考虑。对于第一次购房者来说，首付资金的来源除了自己的日常储蓄外，也可以从RRSP账户中提取一些资金，最高额度为25000加元。
购房者在筹集自己的首付资金时，也可以从亲戚朋友处获得帮助；但是，在从亲戚朋友获得帮助时，银行对此也有一些严格的规定。若是直系亲属给予的财务支持，可以作为自己的首付资金；但是，若是从朋友处获得的资金，银行一般认为这笔资金属于购房者的债务；这实际上会影响到购房者的房屋贷款额度。
5、忽视获得房屋贷款的成本
获得房屋贷款，并最后得到自己称心如意的房屋还需要支付其他成本。从经济学意义上讲，就是交易成本。一般地，购房者都知道，申请贷款和购买房屋需要支付律师费用；但是，除此之外，还需要支付其他成本。例如，如果首付资金低于房屋价格的20%，购房者必须购买贷款违约保险；尽管贷款违约保险费用被银行叠加到贷款本金上；但是，购房者还需要支付购买该项保险的交易税。此外，还有其他费用需要支付。例如验房费用，土地转让费用，房屋财产保险费用，安家费用等等。总之，申请房屋贷款之前，一定要周密考虑这些成本因素，做全面的财务预算。
6、不懂得学习基本的房屋贷款知识
申请和获得房屋贷款，并不是简单地按照一定的利率从银行获得一笔贷款资金，然后完成房屋购买交易。对于银行来说，任何一笔房屋贷款是一种贷款产品。这种产品并不仅仅是贷款数量和利率，还有其他条件。例如，固定利率，浮动利率，贷款的合同期限，贷款的分摊年限等等。 购房者在寻求房屋贷款之前，最好学习有关房屋贷款的基本知识，最起码要了解有关房屋贷款的最基本名词，以便在寻求房屋贷款时能够进行有效的交流。这样，也才能够寻求并获得适合自己财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率的贷款产品。
7、忽视认真准备自己的申请材料
银行在审批房屋贷款时，都需要审核一套申请材料。这些材料包括首付资金的证明，收入证明，工作证明，报税的证明材料， 等等。如果是自雇人士，还需要关于自己生意方面的证明材料， 例如，公司的营业执照，财务报表等等。
在准备工作证明和收入证明材料时，一定要仔细审核这些材料，确保你的雇主给你所出示的证明材料没有任何笔误。 例如，公司的地址，名称等等是否有拼写错误。这些材料如出现任何笔误，都会影响银行审批贷款。
在寻求房屋贷款时，除了自己学习有关房屋贷款的基本知识外，最好联系您的房屋贷款经纪，并向其请教有关房屋贷款所涉及的问题。这样才能获得一种适合自己财务状况的最佳房屋贷款方案。
（注意：本文仅作为一般的知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪）
责任编辑：Zoe Chan
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