居外研究:國內買家50億曼谷買房 地價上漲房價或將更高

中國投資者湧入

居外網獨家的買家詢盤數據表明,2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升,在2018年8月,泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。

與傳統海外置業國家不同的是,超過70%的居外泰國房產詢盤者是以投資為目的,遠遠高於美英澳加等國家。另一方面,雖然泰國房產詢盤量很高,但平均詢盤價格則遠低於其他主要國家,這說明泰國房產較低的門檻,也給了更多人向往海外資產的機會。

泰國公寓協會名譽主席Prasert Taedullayasatit表示,2017年,外國買家買走了曼谷27%的公寓,交易額達到710億泰銖(約147億人民幣),其中將近1/3的交易額(約48.8億人民幣)來自中國大陸與中國香港的買家。

由於泰國政府限制外國投資者的投資範圍,通過與泰國公司合作來投資當地地產的中國公司也變得更為活躍。Prasert先生指出,2017年,來自中國大陸與中國香港的19個公司共通過這種方式在泰國房產市場投資約3340億泰銖(691億人民幣),超過了傳統的機構投資者來源大國日本跟新加坡。

更多新項目將遠離市中心

大多數開發商現在都把注意力集中在正在建設中的輕軌新線路,或是預計明年將開建地鐵的區域。

一些開發商仍在沿著現有的地鐵路線尋找有潛力的地塊,但飛漲的地價正在成為一個巨大的障礙。然而,一些新的公寓開發項目正在非常昂貴的地區出現,如Lang Suan, Thong Lor以及Ratchathewi。

值得關注的一些地區包括:Thong Lor、Ekamai、Phaya Thay和Ratchathewi,以及正在建設中的地鐵路沿線地區,特別是北部 (MoChit-Ku Kot) 、南部綠線(Near-Samut Prakan)以及黃線(Lat Phrao-Samrong)。

曼谷地價飛漲

與此同時,一些開發商傾向於在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅項目。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖(約104萬人民幣)的售價才能盈利的地步。

泰國房地產信息中心(REIC)的數據表示,今年2季度,大曼谷地區的地價同比飛漲32.3%。正在新建地鐵線路區域,地價同比增幅要高於已經有地鐵運營的區域。位於曼谷南部綠線延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 區域,地價同比增長了53%,為曼谷最高。在已經有地鐵運營的區域,被中國投資者熟知的Sukhumvit 輕軌沿線的土地漲幅最高,同比達到26.8%。按土地規劃來看,地價增長最快的則是從來開發公寓的高密度住宅用地。

新項目價格預計上漲


高力國際泰國研究部門高級經理 Phattarachai Taweewong表示,  2018全年,曼谷預計新建公寓約為5萬5千套,基本與2017年持平,但是高端公寓的占比將有所增加。 今年2季度,新開盤的公寓每平米均價從去年同期的135340泰銖(約2.8萬人民幣)下跌至109092泰銖(約2.26萬人民幣)。盡管一些開發商推遲了今年上半年推出新公寓項目的原定計劃,但總體而言,上市開發商正在籌備的項目比一年前更多。2018年下半年,預計住宅地產開發商將加快項目推出的速度,希望借此完成今年的收入目標,新開盤公寓項目的每平米均價也將上升至140000泰銖左右(約2.9萬人民幣)。

預計所有開發商都將推出更多售價在每平方米8萬至12萬泰銖(約1.7-2.5萬人民幣)之間的中低價位公寓單元。不過每平方米20萬泰銖(約4.1萬人民幣)以上的公寓也依然會有它們的市場。在過去4年間,每平米單價5萬至10萬泰銖的公寓占據總供給量的50%,不過單價10萬至15萬泰銖的公寓則有著最高的清盤率,約為81%。

但對開發商而言,泰國未來的經濟走勢仍將是一個主要的擔憂。因為消費者對經濟未來復蘇的信心將直接影響市場購買力。

中國買家將繼續是泰國公寓市場上的主要海外力量,開發商一直在悄悄地向他們示好。他們感興趣的主要地點是現有的輕軌和地鐵沿線,如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外,如芭提雅、普吉、清邁等旅游目的地也吸引了不少中國買家,但總人數仍低於曼谷。

別墅市場更受關注

然而,與此同時,幾乎所有的開發商都在更多地關注獨棟別墅類住宅,因為別墅更短的建設時間意味著開發商可以更快回本。

目前,公寓市場的需求不如別墅的需求穩定,市場上仍有許多未售出的公寓。這種供給過剩正在對房價構成壓力。開發商發現,即使開發新樓盤的成本正在上升,他們也很難證明提高售價是合理的。

盡管在過去三年裡,獨棟別墅的供給每年都在下降,但開發商仍在尋找合適的地塊,因為他們認為這個板塊的需求將保持穩定。他們正在新建的地鐵沿線尋找可以開發200至300套別墅的新地塊。

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參考來源:Bangkokpost


文:Adam Yang
責編:Zoe Chan

 

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