一
日本：40歲未滿的年輕一代有房比率持續降低。最先從1983年的42.2%下降到2008年的28.4%。25年下跌了14個百分點。再從2008年的28.4%下降到2015年的18%。7年下跌了10個百分點。（日本人均收入）
中國：80後90後有房比率持續升高，達到了70%。而在無房的年輕人中，有91%表示今後5年內要買房。
以上表明，中國年輕人的買房比率遠遠高於日本年輕人。
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那麼，是中國年輕人特別有錢嗎？
實際上，說起來也是一把辛酸淚。
日本東京首都圈的房價，在去年不升反降。如被譽為富人區的世田谷區，在去年年底，新建造的公寓房，整體上比原先設定的價格下降了3%（250萬日元左右）。三室二廳的72個平方（其建築面積接近中國的100平方），均價是6500萬日元。6500萬日元，按照現在的彙率是420萬人民幣左右。420萬人民幣，在上海和北京的高檔區域，能買到建築面積100平的新的商品房嗎？
就拿上海來說，處於較好地段的二手房，盡管都是在10多年前建造的，盡管已經呈現出破舊感，但其建築面積在150多平的，價格都在1200萬人民幣以上。這1200萬人民幣換算成日元是個什麼概念？就是2億日元的概念。
2億日元，能在東京都最高檔的區域（如千代田區，港區，中央區，涉谷區等）買到二幢新房。在排名稍後些的如豐島區，杉並區，台東區，北區等能買三幢新房。在更為下町的江戶川區，江東區，葛飾區，足立區等能買四幢新房。而如果是東京郊外的埼玉縣和千葉縣，則能買到五幢新房。現在也確實流行這樣的說法，在上海或北京賣掉一套商品房，用其到手的錢一半在東京置房，一半過個舒適的下半生。
確實，按照最新日本經濟網的數據分析，在東京都平均5000萬日元可買到三室二廳的新建公寓房。日本年輕世代的平均年薪為450萬日元。假設不吃不喝，5000萬日元大體是10年的時間。而在我們這裡（北上廣）80後90後的平均年薪為20萬人民幣（其實這也是高估的年薪）。假設不吃不喝，1200萬人民幣幾乎要用50年的時間。
一個是10年，一個是50年。前者如果是30歲買房，10年後是40歲。後者如果是30歲買房，50年後是80歲。40歲買房，50年後是90歲。也就是說，到了80歲，90歲，你還被1200萬人民幣的房價套住。人生還有比這更辛酸的嗎？
大前研一，是一位相當活躍的日本經濟評論家，中國讀者恐怕對他也不陌生。他曾這樣教導日本人：在法國，父母教導孩子買房的信條是房價以年收的5倍為限。但在日本則超過了10倍多。15年前20 年前買房的人還沒有還清貸款，現在已經是50多歲了。個人財物的均衡化從負債開始到負債結束，可謂非常不幸的人生。其實早在1993年，大前研一就在《文藝春秋》上撰文，揭破今後東京的地價將是現在的十分之一，叫日本人還是不要急於買房的好。這篇文章，不動產業界的人看了都罵他，說你這樣寫，我們還有飯吃？而在那時買房被套的人，多少年後則不無悔意地說，如果當時聽大前的話就好了。
日本另一位經濟評論家上念司在2016年1月出版《200%不能買房子》一書。這本書被譽為“擊退不動產業界惡魔們的福音之書”。為何是“福音之書”呢？作者在書中舉自己的例子說，用5000萬日元買房子，三年後賣出只有3800萬日元。也就是說，短短的三年時間就損失了1200萬日元。為此上念司在書中亮出了帶有衝擊性的三個觀點：
將來，具體的說是在2040年左右，日本的空房率將達40%。
今後的日本，誰都可以不花錢得到房子。
長遠看，租金還是比貸款便宜。
這三個觀點是作者的杜撰嗎？不是的。是有其實證基礎的。
二
如日本總務省在2013年有個“住宅·土地統計調查”。從這個調查來看，日本住宅總數為6063萬戶，空房數為820萬戶，其比率為13，5%。平均每7戶人家有一戶是空房。空房增加的原因：一個是人口的持續減少。每年大約是20萬，而住宅竣工數則每年穩定在100萬戶左右。一個是人口構成極端的高齡化。2015年的平均壽命統計男性為80.79歲，女性為87.05歲。女性是世界第二位（中國香港第一位），男性是世界第四位。子女上京，老人孤守家鄉。死了後就變成空房了。還有一個是就業形態的變化。近年來日本年輕夫婦同工同酬成為趨勢，原本扮演主婦角色的女性出門工作，使得離車站近，離公司近的物件變得搶手。日本野村總研的預測認為，下回總務省實施“住宅·土地統計調查”大概是在2018年。那個時候的空房數量將會超1000萬戶。
神奈川縣郊外閑靜的高級住宅地。面積220平方左右。坐巴士到車站是15分鐘。電車通勤時間是一個半小時。建造於泡沫絕頂期的平成初期（1991年）。當時的價格為1億5000萬日元一套。居住的當然都是有錢人：大企業的部長，小企業的社長，醫生，律師，航空機的駕駛員等。現在有人想出售住宅到東京都買房。於是到中介公司掛牌，開價5000萬日元。中介公司的營業員為此嘲笑道：3000萬日元都很勉強。結果真是掛3000萬日元也沒有一個人來問津。結果這位業主放棄了在首都圈買房計劃繼續在當地生活。原本1億5000萬日元的高級住宅，現在3000萬日元也沒有人要。原因在哪裡呢？
著有《這種地方不能買房子》（角川新書，2016年）的作者牧野知弘，專門去該地采訪。一位居住者對他說：往昔的光景這裡已經蕩然無存，放學路上不再有孩子們嬉鬧的歡笑，公園裡不再有孩子們玩耍的身姿。學校從合並到廢校，超市從大到小，從小到關店。尚有一息生機的則是高齡者，每天對著夕陽，數落著明天的太陽。近十年來，這個地區人口減少了35%。這就是現代日本首都圈近郊的住宅現狀：慘淡中的悲涼。
這種悲涼令筆者想起一件事。去年年初，有一位日本人來到報社說要刊登一則廣告，出售一套48.9平米的公寓，價格為5萬日元。5萬日元？筆者不相信自己的耳朵，再問一遍。回?