人們常常無法理解為什麼做一個可行性分析以及背景調查是那麼至關重要。在一個競爭非常激烈的市場中，通過一個准確而又相對比較切實際的可行性分析可以計算出在地塊競價時能出的最高價錢。 如果你過分保守，意味著你永遠不可能成功地買到任何地塊。但是過分地樂觀也可能意味著細微的市場變化，建造價格的變化，城鎮規劃的拖延，甚至是預期之外的電源接通的費用都可能對你產生影響。同時這也強調了做一個購買之前的背景調查的重要性，特別是在面臨非常激烈的競爭的時候，一些常規條件例如項目融資審批和背景調查條款無法獲得。
我們在分析和購買開發地塊上的經驗告訴我們如果沒有市政規劃的批復，開發商會面對如下一些尷尬：
- 市政府能夠允許我在這塊地上能建造什麼？在目前階段我應該做多大的彈性預估來確定我理想的土地價格？我應該給市政規劃預留多少時間？這個項目是否要介入維多利亞州民事和行政仲裁機構或者是如果發生問題是否值得向維多利亞民事和行政仲裁機構申請仲裁？
- 我或者是我的投資人在投資回報上最低的要求是什麼？通常我或者銀行在最低的成本回報上的要求是什麼？基於銀行政策和銀行的期望，他們是否會給予我在這個項目上很好的杠杆？
- 我應該如何預估在出售項目時的每平方米的價格？如果太過保守則意味著我的地塊的出價不會具有競爭力。是否有空間能提升項目的附加值卻不增加建造價格？
- 我可能面對的最好和最壞的情況？如果遇到最壞狀況，我是否還可以達到盈虧平衡？我應該如何合理地定義可能遇到的最壞狀況？
- 即便是已經有了許可的地塊，我們也會問開發潛力是否已經最大限度地被挖掘了？通常而言，潛力會被充分挖掘，但是即便是在已經獲得批復的項目中，你也可以運用一些平行思維，例如更出色的設計，開發的組合，或者提升更多可出售的面積來提升價值。有時，一個樓裡公寓的數量更多並不代表會獲得更大的利益。在一些區域中，少量但是面積大的公寓可能獲得更高的價值。所以依據當地市場的需求，做不同的組合反而更合理。這可能帶來停車位需求的減少，和可能的相對小的地庫台面空間，從成本的角度來說這樣更有效。更進一步，這也可以讓市政府和你的鄰居獲得更大的滿足。
計算地塊出價通常是通過預期的銷售價格減去所有的開發成本，費用和政府的稅收，開發商的利潤，最終獲得一個剩下的土地的價格。敏感度分析是用來決定可能的地塊出價的上限。但是，必須記得永遠不能讓你的感情和激情凌駕於你的分析之上。記得這是一個投資而不是建造你自己的家。
所以下面這些問題是至關重要的：
- 我如何確保所有的開發成本都已經計算了？這些開發成本都有哪些？
- 在早期的背景調查中，我需要考量些什麼？
- 我如何做敏感度分析？哪些變量我需要測試？
我們會對於每個關鍵問題提供一些初步的的建議：
開發成本
在可行性分析中必須要考慮到主要的開發成本，通常是用一個Excel表格的模版來實現。我見過很多可行性報告，有意或者是錯誤地把一些主要的費用給忽略了，從而把土地出價估計得非常高。不要受到其他人准備好的可行性報告的誘惑或者影響，永遠只相信你自己，因為只有你知道應該如何根據自己的風險承受能力和期望來做出假設。下面是一些在維多利亞州開發的主要成本，但是應該與澳大利亞其他州都比較類似，可能只是有一些說法上的不同：
- 土地價格
- 印花稅和轉讓稅
- 法務和會計的費用
- 咨詢費用（市政規劃和具體的設計的文件）
- 建造費用
- 緊急備用金
- 市政貢獻費用
- 法定費用（水電煤連接費用）
- 融資成本
- 建築許可稅收
- 都市計劃稅收
- 軟性的景觀美化（可能已經是建造成本的一部分了）
- 市場營銷費用
- 銷售獎勵預算
- 土地持有成本
- 房產代理的銷售佣金（通常佣金的50%是需要提前支付，剩余的是在交付時候支付）
- 項目管理費用
- 拆遷和地塊的清理
- 其他特定成本（污染，樹木砍伐等）
- 融資利息
- 基於銷售的政府消費稅（在某些狀況下可以能按照階梯狀收取）
你期望獲得多少開發的利潤？這也最終決定了可以接受的土地價格。大部分銀行為了達到建造融資的標准，要求在開發成本的基礎上有15%的回報。取決於總的貸款價值比率（LVR） ，這可能帶來更高的年度的資產回報。你覺得你需要多高的利潤來平衡自己在這個項目上承擔的風險？什麼是你的機會成本？你是否有足夠的安全的空間來抗衡在未來幾年中潛在的市場震蕩？這些是否是你和你的投資者所必須要考慮的？
針對不同的情況和項目會有一些特別的支出例如其他的咨詢費，州政府的費用等等，但是上述清單基本已經提供了一個良好的項目可行性的初步內容，並且能夠幫助你判斷土地的要價是否合理。
如何獲得上述列出的款項的數字則取決於項目本身，只能根據不用的項目按照實際情況分析。對於利潤沒有一個標准或者公式。我們非常樂意幫助土地持有者或者投資者做可行性的分析。
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