香港房市：供不應求將助房價再攀新高

英國皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下簡稱RICS）3月發布的最新市場調查顯示，香港房市繼續保持強勁的上升動力，在未來十二個月將繼續加速上行，但是受訪者對未來三個月短期房價與成交量的信心則較二月份有所下調。

這種長期與短期的預期差距，主要是因為行業人士認為九龍與新界短期內市場活躍度將有壹定程度的放緩。這背後的主要原因，則是新供給的嚴重不足。如圖2所示，超過壹多半的受訪者認為香港島的房價、銷量與租金在未來三個月無疑將繼續上漲，但與此同時，只有壹小部分的受訪者認為新界與九龍的成交量將會在未來三個月繼續攀升。這也會影響這些地區短期內的房價表現。

不過，隨著新房不斷進入市場，強大的市場需求擡升房價的潛力將會在長期內被釋放出來。如圖3所示，受訪者認為自2017年下半年以來，香港房市供不應求的狀況已經持續了6個月，且尚未出現緩解的勢頭。供給形勢與房價走勢息息相關。2015年下半年開始隨著美國進入加息通道，香港經濟出現波動，房市需求減弱，供大於求現象不斷加深，房價連續下滑。不過這壹現象從2016年下半年開始得到反轉，香港本地需求增長加之大陸需求湧入，供不應求行情再現，即使政府連續出臺降溫措施也未能限制房價也不斷創下新高。

隨著香港房市供不應求的局面不斷加劇，房價也必將水漲船高。未來12個月，絕大多數的RICS受訪者認為香港房價將繼續上揚，而成交量則受到供給不足影響有所下降。尤其是新界，在成交量受到供給不足壓制的同時，房價增幅預計將高於九龍與香港島。

2016年開始，人民幣貶值與大陸經濟減速的預期為香港房市帶來了大批的資金流入。2017年年初，央行出臺新的壹系列外匯管制政策，來自大陸的買家活動在接下來幾個月明顯有所降低，但在不久之後又再次升高。不過，2017年6月 “最嚴外管政策”對於大陸買家無疑產生了了更明顯且持久的影響。不過雖然整體水平受到壓縮，來自大陸的購房需求依然在過去幾個月裏溫和走高，3月份的大陸買家問詢比例更為近1年以來最高。