2015年澳洲房产投资者的新机遇在哪里?

传统上,澳洲的空巢人士或大房换小房者都是往海边或树多的地方搬,但近来这个趋势发生了变化。海边或林间不再是他们的首选,他们更倾向于便利的城市生活。这对于澳洲房产投资者和开发商意味着什么?

澳洲住房和城市研究所的报告显示在澳大利亚房市中,维省大房换小房(Downsize)的比例在全澳是最高的。当这些财力雄厚的婴儿潮人士开始搬往市区后,立刻就对近郊的房价产生了显著影响。墨尔本买方代理奥斯本(Paul Osborne)说,在过去1、2年里,换小房对房价的效果已经昭显。“最近,在Malvern一套价值100万的物业就卖了160万。”

奥斯本说,“这些婴儿潮人士已经退休或准备退休了,在过去几十年里,他们无论在股票市场还是房地产市场都度过了一段很好的时光,现在很多人想好好享受生活。”报告显示,大房换小房的动机就是变换生活方式,他们再也不想费力的保养房子、修整花园,孩子们离开了家,他们也退休了。他们想要一层楼的物业,去哪里都方便。

买家代理Secret Agent的报告中也显示,“与其搬到远郊的大物业,靠近交通和生活设施已经成为婴儿潮新的梦想。”投资者如何把握时机?

在新的市场行情下,开发商对市场的反应有些缓慢,目前市场上针对这个族群的物业供应明显不足,新开发的公寓楼盘面积都偏小。奥斯本认为,对于精明的投资者来说,现在是趁早进入的好机会。“如果开发商为这些换小房者提供精装单元房,单层楼,地点好,会有很大的利润空间。”奥斯本说。

Metropole的亚德尼(Michael Yardney)也看到了来自老年购买者的强劲需求,以及目前市区新楼盘的缺陷。“推高物业价格的不是投资者,而是自住者。“自住者购买什么类型的物业,马上就能推高这类物业的价格,因为他们是用心在买,而不是看计算器。”

“墨尔本近郊的很多新公寓在开发时没有考虑到自住者,他们都是以楼花的形式出售给投资者,特别是海外投资者。平面设计图很不人性化,建造技巧也糟糕。”亚德尼说。他建议,投资者要避免高层公寓,选择小型开发的精装公寓,以适应当前的趋势。

奥斯本进一步预测说,下一步的开发热点可能是三卧室的大公寓。“由于供应短缺,空间宽敞的物业现在都能收获溢价,“只要满足‘合适的特征’,市场上大房换小房者多的是!”“所谓合适的特征包括充分的自然光,好风景,优秀的建筑质量,物业管理费也不能太贵。”

市场上为澳洲退休人士准备的公寓房数量不足,对中国买家是有利的投资机遇。

澳洲墨尔本的新建公寓项目,售价约128万-220万人民币

澳洲城市开发研究所的维省主席佩斯(David Payes)说,人口结构决定了人们对住房的要求发生了改变。“在维省,50%以上的家庭都是一个人或两个人。平均家庭人口数量减少了,婴儿潮时期的人大多数进入了空巢阶段,他们在经济上非常富裕。”

佩斯解释了为什么在过去25年里,分割的单位土地面积减少了25%。“这反映出平均家庭人口减少了,另外,小面积的土地也更容易负担得起。建筑公司根据较小的土地面积进行更有效率的设计。”

鱼和熊掌兼得的选择

专家发现,并不是传统上人们对海边或林间的喜好改变了,而是有条件的人更倾向于两全其美。“有的人卖了现有的大住房,在市区近郊买一套海滨物业。”奥斯本说。

佩斯认为墨尔本CBD的主体仍然是年轻的专业人士,他们的要求是1卧室或2卧室的公寓。而大房换小房者需要大一些的公寓(包括三卧室单元房)或是连体别墅。“他们希望在同样的地方养老,更接近家人和朋友,但住宅面积要小一点。”亚德尼说,墨尔本错误的公寓类型供应过量,但好物业供应不足。“因为开发商都喜欢在一块地上尽可能多盖”。

亚德尼同意佩斯的观点,近郊仍然是年轻人的天下。“但现在开始有一种为婴儿潮人士建公寓的趋势。”他们搬到公寓住就是为了更好的生活,因此不会委屈的挤在狭小的空间。“这些退休人士希望住在同样的地点,有同样的医生,理发师,靠近朋友。”这些公寓通常更贵,星罗棋布的点缀在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周围。

对于婴儿潮来说,大房换小房也是一种投资策略,他们把原来的大资产换成小一号的,不但获得更好的生活方式,房屋也更易于保养,释放出来的资金还可以供养他们的退休生活,外出旅游等。

居外认为,对开发商和投资者来说,早早行动是成功的关键。大一些的公寓出售很快,有强劲的增值潜力,是口袋充实的退休人士激烈竞争的对象。

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