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海外房产投资百科

在英国出租房产时常见问题的法律规定

 09年的5月5日，英国政府首次推出了房屋租赁法案——《英国房产租赁》，从而保护业主与租户的利益不受损失，并且为英国租房市场设定了一个“黄金法则”。在此法案中，对户主与房客的义务、常见问题均做出了相应规定，居外网为大家解读如下:

一、租房(renting)定金或保证金

  • 定金：当租客同意租房(renting)时，需付给房东或房地产经纪人一笔钱， 这会从房客支付的保证金中扣除。
  • 保证金: 保证金是给房东的钱， 是一种安全措施，例如，迟交租金或损坏房屋或家具等。如果房客被要求支付保证金，租客会仔细检查房屋和家具的状态。当租用结束时，房屋内若有损失，房东有权要求进行赔偿。房东扣除部分对房屋和家具的损坏是合理的。；当租用期结束时，若没有任何损坏，房客应得到全部保证金。

二、业主的义务及租赁协议

按法律规定，房东需给租户提供自己的姓名及地址。 书面租用协议应包括下列细节：

  • 房东和租户的名字，房子的地址。
  • 租用开始的日期。
  • 其他人是否可使用该房，如可以的话，哪个房间。
  • 租用的时间范围，在何日期租赁到期。
  • 应付的租金，多长时间一次和何时支付。房东什么时候可增加房租。 租用协议也需说明租金是否包括其他款项如council tax 或水电等。
  •  房东是否提供其他服务，如洗衣，房屋维修或食物，以及是否另外收费。
  • 如租赁结束，房东和租户需要提前多长时间给出通知。

另外，房屋维修中房东的主要责任,即使未在租用协议中提及，以下房屋维修是属于房东责任：

  • 房屋的结构和外表 (例如墙，地板和窗子框架) 以及下水道，檐槽和下水管。房屋通往街道的台阶和花园的小道和台阶也包括在内。
  • 水和煤气管道和电气导线(包括水龙头和插座)
  •  盆，洗涤槽，洗澡盆和洗手间
  • 固定加热器(如，煤气)和热水器， 但不包括煤气或电炉。

房东也对楼梯，电梯，门厅或花园小路等负责维修。 房东须保证煤气和电器的安全。

三、房屋托管公司职责

 被委托的管理公司（经纪人）会全权履行合同中所列出的条例，他们的主要工作是：

  1. 为业主寻找合适的租客
  2. 办理租客入住/退房手续
  3. 每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用
  4. 租金转账
  5. 维护/维修住宅
  6. 满足房客合理要求
  7. 如有需要，帮助业主驱逐租客（在租客产期拖欠房租的情况下）

 

美国房产税详解 每年支付更有增值作用不影响房产投资

 一、在美国买房，为什么要交房产税

 美国的土地基本都是私有的，一旦交易产权归个人所有，因此，政府需要通过征收房产税来保障政府财政来源，以建公立学校、社区建设、修市政设施等公共配套设施。据统计，美国房产税占到美国税收收入的70%，是美国最为重要的税种之一。

 相比较而言，中国的土地产权都属于政府所有，个人买房后只拥有一定期限的使用权，而这个使用权已经在买房时支付过了，自然不应该再征收房产税。

 房产税的用途：房产税有明确的用途，主要用于当地学区、警察、消防、卫生等公共设施的建设和维护，本地公务人员（如消防员、警察）的管理开支。学区内的小学、初中、高中，从建校舍，设备，老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内，可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里，不仅缴纳了学费，同时也付了免费校车接送的车资。

美国房产税不会影响投资，反而具有保值增值作用

 

  二、美国房产税怎么征收？

 房产税的征收包括两大要素：税率和房产估价。税率由各州政府自行确定，各州税率并不一致，通常经济发达地区的税率较低，而欠发达地区较贵。

   房产估价  房产估价是征收房产税的基础。美国各街道、社区都设有一个房屋估价组织，进行相关估价工作。估价一般按购房时的房价确定，房价越贵，房产税越高。而随着房屋状况的变化，如年久失修、扩建或改建，房产价值也随之而变动，房产估价自然相应变化。这时业主可提出申诉，增减房产值。

   Tips：房产估价的计算方式并不统一，一般按房产总价、估价比率，或房屋租金计算。

案例1 宾夕法尼亚州的费城，其房地产名义税率达8.26%，然而，政府仅对房地产估值的32%进行征税，并且房地产估价仅为其市场价值的70%，因此实际所要缴付的税率仅1.85%。

 案例2 纽约曼哈顿公寓的房产税税基是根据其租金来估算的，一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。但也并非租金越高，房地产税越高。在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780万美金的房屋，每个月的租金大约是23,700美金，每年的房地产税大约是25,068美金，大约只占其价格的0.32%。

  房产税率  由各州政府根据自身情况制定，美国房产税税率一般为0.8-3%。在经济比较发达的加利福尼亚州，房产税为1.1%；而在经济不算发达的内陆地区如得克萨斯州，房产税为3%，而有意思的是，在夏威夷州，税率只有0.25%，比其他州都低，这是一个特例。

    Tips：热门城市房产税税率

         纽约市  0.3-1%

         旧金山  1.159%

          波士顿  1.188%

          洛杉矶  1.25%

     征收周期  按照美国法律规定，房产税属于财产税，因此每年都要缴纳，一般分上、下半年两次缴纳。

 

三、房产税不会影响投资，反而具有保值增值作用

 从房产税的用途可以看出，美国房产税使得业主可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等配套设施。事实上，高房产税使得所在地区的生活环境、教育资源更好，从而吸引更多人购买当地房产，促进了房产价值的上涨。

 本次美国房市危机中，华人集中的地区，如洛杉矶的阿凯迪亚、尔湾等地的房价坚挺，不降反而上涨，当地的良好的教育资源、治安环境起到了重要的作用，而这一切，都源自当地业主缴纳的房产税。可以说，房产税被确确实实地转化为物业及周边社区保值增值的投资，又怎么会影响投资呢？

 从长远投资的角度而言，房产税也并不是一笔巨大的开销。例如在西雅图购买一个1百万美元的房子，每年交大约1万美元的房产税，交30年就是30万美元。可是房子在30年之后已经绝对不止130万。根据历史规律，应该至少可以卖到4百万美元。

 

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在英国买房费用比想象的更便宜 印花税是大头

买房中必须支付的费用，是最重要的买房成本。目前，英国已成为国内买家海外买房的重要市场，为此，居外网将为大家详细列举在英国买房，都有哪些费用项目，以及费用多少。帮助大家更好地完成在英国买房大业。

在英国买房必须支付的费用列表

1、  Agent中介费用

 国内买家在英国买房，通常需要agent的帮忙，买家提供购房需求，让agent进行搜寻，从而找到房产进行交易。

 费用：房产总价1%

 2、  房屋评估及勘测鉴定 Surveyor’s fees

 一旦买家选定房源，按照英国房市的规定，必须安排第三方评估检验机构，对房产进行检验，包括房源质量、房价评估、物业贷款状况等方面，最后提供房屋勘测鉴定报告Home Condition report 及房屋综合评估报告Home information pack (HIP)。

 费用：耗时2—3周，通常评估收费在300英镑左右

 3、  印花税 Stamp Duty Land Tax (SDLT)

 在英国买房，印花税是最为重要的英国房产交易税，也是数额最大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别（见下表）。

 值得注意的是，英国房产印花税的征收标准并非固定不变的，而是不定期更新，目前使用的就是从2012年3月22日开始，沿用至今的征收标准：

一般居住用途物业的印花税征收标准 非居住用途物业（商业）的印花税征收标准

英国买房交易印花税计算器：http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/calculate/calculators.htm

如果您想了解关于更多英国印花税的相关详情，可参阅其官网介绍：

http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/index.htm

 印花税的相关注释

A、为防止炒房现象，现在执行的最新印花税税率，针对“特殊个人”（purchased by certain persons including corporate bodies，指的是特定人及公司或组织）设立了15%高额税费。

 B、商业地产的定义。按照印花税的官方解释，凡非居住用途的物业，便确认为商业地产，包括以下：

  • 商业物业，如商店、办公室；
  • 农业土地
  •  森林
  • 任何非居住用途的地产物业等
  •  一次性购买6处或以上居住用途物业，也被看作商业用途交易

 C、关于印花税中的弱势区域（Disadvantaged areas）  大家在官方印花税的介绍页面上，可以看到关于针对弱势区域印花税的征收细则，这里做一个解答。 

按照现在英国的福利制度，英国本地居民居住的很多房子都是由政府提供的，类似国内廉租房、经济适用房，其所在区域就称之为弱势区域（Disadvantaged areas）。这些特别的房产在买卖时，也需要缴纳印花税，但显然不能和正常的商品房相提并论。不过，目前这类弱势区域的房产，国内购房者是无法购买的。

4、法律上的相关费用 Solicitor’s or Conveyancer’s fees

  • 律师费 Legal Fees

在英国，有明确的法律条款规定，买房时，双方必须聘请律师，并由律师完成相关交易、法律条款。为此，在英国的各大城市有众多专门的房产律师，聘请起来相当便利。这部分费用不可避免。 

费用：律师费用的多少取决于以下因素，房产价格、耗费的时间、难易程度，额外的时间成本。总的来说，佣金为房产总价的0.5—1%范围内。

  • 土地登记/注册费 Land Registry Rees

 这项费用相对于中国的契税，也是政府规定、必须缴纳的费用，通常在办理土地登记时候缴纳，具体收费标准如下：

英国土地登记费收费标准
  • 当地政府物业及社区管理报告 Local Authority Searches

Local Authority Searches是英国房产交易手续中，必须的一个法律环节。在此程序中，许多重要文件都必须由律师代表买房，向当地政府的管辖机构Local Land Charges Team申请办理（此机构一般不接受个人申请）。

 费用：本项费用大约在十几英镑到一两百英镑之间。不同地区的Local Land Charges Team，不同程度的报告要求，不同的交易物业等，其收费也有所不同。

 

本文在撰写过程中，感谢英国基石房产公司(Cornerstone Realty)提供资料，协助完成。

美国房产税是怎样征收的

在我们上一篇关于美国税的文章《美国房产税是多少》中，大家了解了何为美国房产税，下面就为大家介绍美国房产税是怎样征收的。由于各州房产税政策有所差别，因此,就用一些通用的征收原则来解答美国房产税是怎样征收的这个问题。

  美国房产税是怎样征收的之征收方

 美国房产税主要用于市政、县郡、学区、大学及其政府机构。因此，在美国有权征收房产税的政府机构包括郡政府、市政府、学区，所以我们通常说的房产税就是郡税、城市化税，和学区税这三项总和。

  美国房产税是怎样征收的之税率

 房产税的征收包括两大要素：税率和房产估价。税率由各州政府自行确定，各州税率并不一致，通常经济发达地区的税率较低，而欠发达地区较贵，一般为0.8-3%。

  美国房产税是怎样征收的之房产估价

 房产估价是征收房产税的基础。美国各街道、社区都设有一个房屋估价组织，进行相关估价工作。在房产市场稳定时期，估价一般按购房时的房价确定，房价越贵，房产税越高。而随着房屋状况的变化，如年久失修、扩建或改建，房产价值也随之而变动，房产估价自然相应变化。这时业主可提出申诉，增减房产值。

  美国房产税是怎样征收的之征收周期

 按照美国法律规定，房产税属于财产税，因此每年都要缴纳，一般分上、下半年两次缴纳。

美国房产税是怎样征收的

  美国房产税是怎样征收的之用途

 房产税的使用有着明确的用途，一般而言，主要用于当地学校教育、图书馆，公共设施(如本地街道绿化) 的建设和维护，本地公务人员(如消防员、警察)的管理开支。所以，房价较高的地区，对应的房产税也更高，也就有更充裕的资金来维护当地的环境、卫生和治安秩序。 

 美国房产税是怎样征收的之特别规定

 在美国，房产税和拥有房产的相关费用可以抵扣州所得税扣税项目。比如业主的年收入为4万美元，每年缴纳的房产税为1万元，那么业主的所得税税基就为3万元(4万-1万)。这样的规定交合理地降低了纳税人的综合税赋。具体的抵扣税细则，各州的规定不一。

  以上关于美国房产税是怎样征收的介绍是较通用的法规，由于美国各州相关的政策法规都不一致，因此，具体的纳税细则大家还需了解各州的规定。居外网最近推出的“美国房产税是多少”，和本篇“美国房产税是怎样征收的”，解答了大家关于美国房产税的问题。我们还将推出交易税的相关介绍，欢迎大家点击了解。