在加拿大房屋增值是需要交稅的，也就是加拿大房產增值稅。其中資本增值部分(Capital Gain)將會放到賣屋當年收入來增收所得稅，這壹部份就稱為資本增值稅(Capital Gain Tax) 。如純粹為首要住宅(Principal Residence)，所有資本增值部分擁有100%減免優惠 (PRE, Pricinple Residence Exemption)。如房屋用途為投資出租使用，其中50% 增值部分需放到出售當年收入征收所得稅(Income Tax)。
譬如壹位買家在2012年投資了壹套公寓出租給租客，租客住了三年，在租客搬走後買家把房子賣了，在這段三年持有期間這名買家就需要被課征50%的增值部份。
如CRA國稅局認定房屋持有時間太短暫，或著過往紀錄房地產買賣太過頻繁，非常有機會被認為商業性收入(Business Income) ，而課征100%增值部分來放到出售當年收入計算所得稅。
我們來看看下列這個情況：
有壹名買家在1996年於溫哥華購買了壹套房屋，自己居住並申報其屋為首要住宅。在2006年中由於工作原因而搬到了多倫多，於是開始出租這套房屋。到了2012年，租客搬走，這位買家就把這套房屋出售了，假設在無申報任何資本折舊 (CCA, Capital Cost Allowance, 由於篇幅有限，本文不討論CCA部份。)，出售後該如何申報資本增值稅？
很多人就像這位買家壹樣，在改變住宅用途時並不會跟國稅局申報。這時候計算方式如下：
1.1996 – 2006 共11年時間由於是首要住宅，擁有優惠減免(PRE)，是不用課征任何資本增值。
2.在2006改變住宅用途時，會視同出售(Dispostion)並以當時公平市場價格(FMV, Fair Market Value)來計算房屋價值。
3.當2012年出售房子時，需要課征2006 – 2012 出租時期的資本增值，(公式: 以2012出售價格 – 2006公平市場價格)。
4.最後由於是投資出租性質，資本增值最後會以50%來計算，放進這名買家出售當年收入。
但如果當時申報國稅局改變用途，會出現如何不同的計算方式？
1.2006年的更改用途將不會視同出售，所以不需要以公平市場價格計算房屋價值。
2.在2012年出售時，計算方式會以2012年出售價格以及1996年買進價格計算來計算資本增值部分。
3.1996 – 2006 11年自用住宅期間 加 1年 (PRE計算方式 ) = 12年。
4.由於更改出租用途原因是因為工作關系，最長可多享有4年的首要住宅減免優惠 (PRE)= 4年。
5.從1996 到 2012年 屋主共持有住宅17年，而享有自用住宅優惠總共期間為12 + 4 = 16年。
6.最後計算方式為 1996 -2012 資本增值部分 x (16年自用優惠減免 / 17年持有時間)
7.相對來講，課征的增值金額只有資本增值金額的 1/17 計算，而此1/17 金額最後再以50%計算放進買家當年收入。
這樣算下來是不是很不壹樣？
如果就算更改用途原因不是因為工作，首要住宅減免優惠(PRE)也有11+1 共12年 。如果大部分的增值金額是在2006 – 2012年間，算下來也是相對劃算的。
而工作因素搬遷的首要住宅優惠減免(PRE)，是提供給屋主或其配偶因為工作理由需要搬離自家住宅，最長申報期間為四年，但有少數條件限制。
也有人問如果只是把地下室出租該如何計算？
以正確角度來看，當妳最終出售時候，應以出租空間和房屋總體空間比例，和妳出租時間和房屋持有時間長短來計算。但如果出租的空間比例極小，而又沒有因為出租做過任何結構更改，也從來沒有申報過資產折舊(Capital Cost Allowance)，是有機會不用申報增值的。
