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澳洲 | 澳洲房地產不是你想賣就能賣！附土地轉讓表中文譯本與全解析
在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。
本文為《土地法專欄》第二單元“土地轉讓登記”，主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。
土地轉讓的程序
- 宗地相關信息的查詢
在土地轉讓前，買方在通常會聘請一位房產律師（各州不同，昆士蘭州每宗土地交易的律師費大約在900-1500澳元不等）。接受委托後， 律師將對該宗地的產權、規劃、環境、區域公路及鐵路的建設狀況等一系列相關內容進行查詢。
- 簽訂轉讓合同
查詢完成後，買方核實了賣方的身份及土地產權狀況等均沒有問題後，交易雙方或委托的地產經紀人和雙方律師一起進行洽商、簽訂轉讓合同，並交納印花稅。
- 填寫轉讓登記申請表並支付轉讓金
簽訂轉讓合同30 天內交易雙方或委托律師填寫轉讓登記申請表（附錄：表1 ）和土地產權轉讓信息表（附錄：表2）。如果買方是外國人，應填寫外國人所有權信息表（附錄：表3）。轉讓登記申請表可以從州政府土地登記機關的辦事機構免費索取，也可以在州政府土地登記機關開設的網站上下載，一般的律師事務所都會有這些申請表。
在轉讓登記申請表中，賣方和買方必須親自簽名，雙方都要有證明人簽名證明是賣方和買方本人的親自簽名。證明人一般是是受人敬仰的、有信譽的、政府認可的公證人（在澳大利亞人們稱他們為太平紳士） ，太平紳士從事的公證是無償的公益活動。賣方將申請表交給買方後，買方向轉讓方支付轉讓金。
- 申請登記
然後，買方將轉讓登記申請表交到州政府土地登記機關的任何一個辦事機構或通過網絡提交，並交納轉讓登記申請費和登記費。如果賣方持有紙質土地產權證書副本，賣方應將紙質士地產權證書副本交到州政府土地登記機關的辦事機構。
- 登記發證
州政府土地登記機關登記員對土地權利人的身份、產權狀況、交易的合法性及登記過程進行最終的審核，審核元誤後加蓋印章，同時編新的產權證書版本號。至此，本次房地產轉讓登記完成，州政府土地登記機關通知買方登記完成。
- 土地分割
如果賣方將自己的一宗地分割後，再將其中的一部分轉讓給買方，在簽合同之前，土地交易雙方應聘請私人或政府測量機構的注冊測量師進行實地分割測量，並繪制分割地籍圖，土地交易雙方各自負擔自己宗地的測量費用。然後，土地交易雙方將成圖及有關文本資料送交地方政府，由地方政府按土地規劃及用途上的限制對該土地的分割及使用進行審批。
填寫土地轉讓登記申請表的注意事項
土地轉讓的交易雙方在簽訂轉讓合同30 天內應親自填寫或委托律師填寫轉讓登記申請表（表1）。該表是在土地轉讓之中最為關鍵的表格，信息切勿出錯。此文將逐個講解此表格填寫的一些注意事項。
- 收益轉讓 （Interest being transferred）
只有已進行注冊登記的房地產才可以轉讓,只有被登記的房地產權利人或其委托代理人有權簽署有關轉讓的法律文件。
本欄應填寫以下內容：聲明轉讓擁有處置抵押宗地的權利；聲明宗地符合轉讓條件；聲明人的姓名、地址和電話號碼等。
- 土地描述 （Lot on Plan Description）
本欄應描述轉讓宗地的地址及宗地的地籍編號，宗地的地籍編號描述通常是”第（號）測繪圖的第(號)宗地”【如：RP123456 號第3 塊宗地（產權證號為16543002）】。
表格必須包含相應的前綴（如”SP” 代表測繪圖， “RP”代表巳登記的測繪圖， “BUP” 代表建築物單元， “GTP” 代表共有權利表等)。
本欄不顯示宗地面積。
- 轉讓人/賣方 （Transferor）
本欄應填寫轉讓人的姓名全稱。如果轉讓人是兩個或兩個以上以按份共有或共同共有士地的個體，則無須顯示轉讓人的姓名。
如果轉讓人是《1997 年法人實體和社區管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人實體，必須如此填寫：“（協議編號）、（協議名稱）共有產權協議的法人實體”，如”1234 海岸共有產權協議法人實體”。
如果轉讓人以受托人或個人代理名義持有不動產，信托須明確標示，如”第（最初轉讓給受托人不動產的交易正式文件證書號碼）號轉讓的受托人的（轉讓人姓名）“或”作為（死亡者姓名）死亡者財產的個人代理的轉讓人的姓名”。
未成年人（未滿18 周歲的自然人）不得授權行使轉讓權。相應地，產權局不接受以未成年人名義執行的轉讓不論是獨立轉讓人或數個轉讓人之一。
- 對價/價格 （Consideration）
對價是指一定的支付款項或者受讓人和轉讓人就權利的轉讓達成一致的項目。本欄應完整地填寫對價。
如果轉讓是以現金以外形式支付的話，則必須要明確表明，例如”依從xx協議本次轉讓是以xx形式支付”或”依從xx買賣交易條款本次轉讓是以xx形式支付”。
- 受讓人/買方 （Transferee）
本欄應完整填寫受讓人的姓名。
如果有兩個或兩個以上受讓人，每個受讓人的權益必須明確陳述。受讓人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人實體可以作為共同共有人與個人或其他法人實體共同持有土地。若是共同共有人，則受讓人所持有的權益必須以分數形式標明，如1/4 或3/4。
如果受讓人是法人組織，必須在第5 條中填寫澳大利亞公司編碼，澳大利亞已登記實體編碼或澳大利亞商務編碼。未登記的外國公司視同本國公司，必須通過適合的法人司法權證明材料建立法人司法權，如法人證書的復印件以及翻譯件。
如果受讓人是《1997年法人實體和社區管理法》（Body Corporate and Community
Management Act 1997）所列的法人實體，必須在其中添加以下文字“（法人實體的名字）法人實體公共產權協議（協議號）“，如“法人實體有關海岸公共管理1234 號協議”。
未成年人雖不得轉讓不動產，但可以是自由保有（私有）宗地權益的受讓人。如果受讓人是未成年人，必須注明他們的出生日期。
- 轉讓與執行 （Transfer/Execution）
轉讓人和受讓人在此條內簽署轉讓協議。兩個當事人必須在《1994 年土地產權法》規定的一個有資質的證明人證明的情形下執行轉讓協議。
轉讓表必須有轉讓人和受讓人或他們的律師親筆簽字。如果注明“律師”二字，也不表示律師的司法權可以影響正式文件證書的合法性。如果律師作為轉讓人或受讓人代表執行轉讓，那麼律師的簽字不必被作證，但他或她的姓名必須列在此簽字下。
《1994 年土地產權法》第162 條款(C) 項規定證人不是訂立正式文件的主體，證人不能與受讓人是同一人。
土地產權轉讓信息表（表2）所收集的信息被用來評估印花稅、估價數據的基礎和土地稅收數據的基礎以及作為證據數據來更新信息。轉讓人/賣方對此表的第1 、第2 和第3 條所填內容負責。受讓人/買方對此表的第4 條和第2 、第3 條信息聲明的填寫內容負責。
如果受讓人或買方是《1988 年外國土地所有者登記法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，則必須填寫此外國人所有權信息表（表3）。此表所收集的信息、將被輸入到外國土地所有者登記系統中，這是昆士蘭所有土地公開登記專為外國人或外國公司所設的。
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房產價值評估：想瞭解你的房產值多少嗎？
想知道自己的房產價值是多少嗎？這裡有一些衡量方法，可以讓你不至於高估自己房價而後失望。
據澳洲每日新聞網報導， 我們在自己的房產上市時都會在頭腦中有一個估計。但問題是我們大多數的人往往會在光環下看自己的房產，從而過高地估計房產價值。當房子出售時，其售價又會令人失望。
那麼我們應該如何做才能避免這個問題呢？如果你的房子要上市，最重要的是要根據自己的調查研究，做出一個可靠的價格預期，而不是代理的含糊承諾。
瞭解真正的房產價值
Metropole Properties房地產公司的創始人亞德尼（Michael Yardney）表示，就房地產而言，有三種類型的價值：市場價值，這是人們在銷售活動後支付的價格;銀行的估值;以及估價師所宣佈的房地產價格。
亞德尼認為，銀行的估值往往是非常保守的數字。估價師可以給你一個房價數值，但該數值可能會誇大10％，尤其是在像悉尼和墨爾本這樣的拍賣市場地區。而且請估價師也需要費用。
「你真正需要擔心的價值是市場價值，這是一個有意願的買家將給賣家的房產價值，」 他說。
WBP房產集團（WBP Property）的總裁、並是The Block電視節目評審帕布斯特（Greville Pabst）將市場價值定義為是「一個非常明確的原則」。
數據查閱
許多賣家是從維省房地產研究會（Real Estate Institute of Victoria）和房地產數據機構RP Data的網站上查看上市房產的數據。這些地方提供基於房產中位價格的最新信息。
「但是，中位房價只應作為參考，」帕布斯特說，「當查看某一特定地區，其每月出售的房產不足30套時， 這個中位價可能會有統計上的偏差，而不是實際的評估。」
亞德尼稱，很多賣家使用在線評估工具，但有些人認為這些網站往往會更多地考慮你所查找地區的其它銷售情況，而無法對一棟房產做出真正的正確判斷。
查看自己周圍
判斷你的房產能賣多少錢的一個最好的辦法是看看你房子周圍的售房情況。
「提前三個月參加房產拍賣會和開放看房。這應該能讓你對一個地區的房產價值有一個很好的瞭解，」帕布斯特說。
帕布斯特建議在評估相關價值時要看的要素面包括：土地面積、街邊停車位、車庫、臥室和浴室數量、裝修狀況、建築狀況、建築規模，以及房產的位置 。
亞德尼強調，人們應該查看自已房產的售出價，而不是其最初上市價。
尋求專業幫助
即使你做了自己的功課，那也並不意味著你應該低估別人的意見。
亞德尼提議，向一個有信譽的房產代理諮詢報價也沒有什麼不妥，你只是將他們的意見作為參考。
「你可以用一名售房代理為你的指導，但一旦他給了你一個報價範圍後，你要詢問他們是如何得出這一數字的，」他說，「他們應該能夠通過對比該地區的售房情況向你提出意見。 」
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（互聯網資訊綜合整理）