Tag: 加拿大房产

近几年来，国际经济学机构、甚至一些加拿大本国的业内人士不断警告多伦多地区的公寓市场新建量过大，“泡沫随时可能破碎”。然而，这类“泡沫论”丝毫未能打压本地的公寓市场。进入2016年春季之后，多伦多地区的公寓房价继续稳步上扬，让“专家”们大跌眼镜。

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经常查阅房地产类新闻的人可能还记得加拿大央行曾在2013年6月份对多伦多地区公寓房市场做出的警告。央行当时说，整个多伦多地区有5.5万个在建的公寓单元，“远超人口需求”，而“地产投资商促成的多市公寓建设热潮”存在着“价格和住宅建筑活动急剧修正的风险”。

一转眼三年过去了，多伦多公寓房市场的“泡沫”破碎了吗?

没有。

数据显示，自2013年6月到2016年初的两年半间，多伦多公寓基准价格上升了9%。进入今年春季之后，公寓房成交价的涨幅更是加速上扬。在今年 三月(最近一期的数据)，多伦多地区的公寓房均价为38.93万元，比去年同期上升了9.4%;多伦多市内的公寓单元价格更突破了40万元大关至 41.62万元，年同比增长了12%。

在多伦多各区，公寓房的成交价都十分接近挂牌价，这说明市场需求平衡，买家可还价的余地不大。在东部杜兰区的Ajax、Oshawa和Whitby，成交价甚至超过挂牌价1%至3%，这意味着那里的公寓市场甚至存在买家竞价的现象。

这些数据显示，今天多伦多地区的公寓房市场，已经和三年前央行警告时很不一样了。RBC首席经济师赖特(Craig Wright)和资深经济师霍格(Robert Hogue)评论，当时公寓大量涌现，确实对市场形成了一定冲击，但是大部分已被增长的人口“轻松吸收”。

两位经济学家表示，本地公寓市场转危为安，有数个原因。首先，它人口增长和同独立房价格飞涨很有关系。由于移民的涌入，对房地产的需求增强，而随着独立屋的负担性变差，买不起独立屋的人越来越多，于是他们只好转向负担性“相对稳定”的公寓了。

其次，调查显示千禧年一代(1980至2000年出生的人士)并不像他们的父辈那样对土地房情有独钟。他们更喜欢住在市中心或离工作地点较近、交通便利的地方，这样不用将大把的时间花在上班路上。大量年轻买家的涌入，吸收、消化了大量的市场存货和新上市的公寓。

在今年，又有两个政策和经济因素促进了本地公寓房市场的增长。第一个是今年年初实施的最新房贷规则，使得首次置业者更难进入价格在50万元以上的住宅市场，公寓市场可能成了他们唯一的选择。

国家银行经济师彭森诺特(Marc Pinsonneault)评论，联邦政府推行的新政策，不仅没能如预期遏制过热房市，反倒起了反作用。它将在未来几个月内会继续推动50万元以下的公寓房市场的交易活动。

此外，油价暴跌导致西部石油省份工人的涌入加东，特别是南安省地区，这将促进本地的经济，而房市、特别是公寓市场也将“沾光”。从阿省、萨省和加拿 大大西洋部分地区涌入安省的人潮，将是房市的生力军，同时已经使本地房屋租赁市场吃紧，而公寓房东和投资者，更容易把公寓单位租出去。这一新变化可能将令 投资者再度将目光投向本地的公寓市场，并在今年的余下来的时间里令这一市场迎来新的高潮。

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（据加拿大家园）

多伦多火爆的房地产市场以及攀升的房价也没能打碎年轻人的买房梦。最新的一项调查显示，约有三分之二的多伦多年轻人都有着买房的计划，一半以上的首次购房者都得到了来自父母的资助。仅有32%的被调查者称，自己可能无力买房。

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由 Pollara 为蒙特利尔银行(BMO)所做的调查显示，尽管多伦多的平均房价已经达到了46万5,000元，远高于全国平均水平35万，但是约有三分之二的年轻人都希望能够拥有自己的住房。其中有32%的被调查者称，自己可能无力买房。

而那些计划买房的年轻人大多预期将会得到了来自父母的资助。超过一半的多伦多首次购房者预期将从父母处获得房价的12%作为购房的首付，这也意味着他们自己的贡献约为房价的4%，仅18,000元。

居住于 Oakville 的27岁的 Michelle Smiciklas 及其伴侣已经有了96,000元的储蓄，他们想要购买一间新镇屋，叫价约63万4,000元。他们的父母为此拿出了约20万元为他们做首付，这样他们每月 的还贷支出仅1,716元，在二人可以接受的范围内。

但是为了省下这96,000元作为首付，Smiciklas 及其伴侣也做出了牺牲。在大学期间，Smiciklas 每月都将省下5,000元，并且与伴侣一直租住着老旧的、便宜的公寓房。两人也没有进行任何昂贵的旅行。

Smiciklas 称：“我已经过了想要继续租房子过的年龄了，我希望能够将我的钱做投资。”在今年9月，Smiciklas 住进了属于自己的新房。

对此，BMO 大多地区的个人银行区域副经理 Tony Tintinalli 称，如果年轻人能养成省钱的习惯，并且有着好的工作以及信用记录，从银行贷款并不难。但可能贷到的总金额难符预期。银行通常会坚持三分之一法则，贷款金额不超过买家总收入的三分之一。

在调查中，超过一半的年轻人称，他们担心自己将无力负担每月的还贷支出，三分之二的人担忧他们不符合贷款的标准。

73%的被调查者称，他们将会推迟购房的时间，只有14%的被调查者称他们将被迫搬离希望居住的地区。

Pollara 在3月14日至17日之间对2,079名年龄在19岁至35岁的加拿大人进行了调查。43%的被调查者在30岁至35岁之间，35%的被调查者年龄在25岁至29岁之间，22%的被调查者在19岁至24岁之间。

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（据加拿大家园）

加拿大房屋及按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)发表最新海外居民拥有加拿大柏文的研究，显示温哥华21万个柏文单位中，只有3.5%由海外居民所拥有；新楼虽比较受海外居民欢迎，但比率也只有6%。另温哥华市的海外居民柏文拥有率亦仅为5.4%。这项数据显然与海外买家炒高温哥华楼价的推论相悖。另外，地产公司Royal LePage的报告显示，温哥华楼市升势持续惊人，今年首季累计楼价增幅，温哥华所有类型房屋楼价跃升21.6%至104.5万元。

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CMHC昨日公布最新海外居民拥有加国柏文的研究，并将“海外居民”(foreign resident)定义为“主要居住地(primary residence)在加国以外的人士”，而非根据他们的国籍身分来界定；也就是说，即使是加拿大公民或移民，只要他们的主要居所是在加国以外，在是次调 查中也会被界定为“海外居民”。

CMHC要求全国的物业管理公司或业主委员会，提供关于海外居民拥有柏文单位的资料。CHMC强调，是次调查的数据是“拥有权”(owenership)的资料，而不是该年内海外居民购买(sales)柏文的统计。

该项统计涵盖大温的地域，是加拿大统计局所定出的“温哥华都会人口统计区”(Vancouver Census Metropolitan Area)的范围，其中包括温哥华、本那比、列治文、素里以及周边城镇；涉及的柏文单位超逾21万个。

根据CMHC在2015年所搜集到的数据，柏文的新旧与海外居民拥有率有关连，1990年以前落成的柏文单位的海外业主拥有比率为1.4%；1990至1999年落成的则为4.4%；2010年或以后落成的海外居民拥有比率增至6%。

CMHC的结论是，不论楼龄新旧，海外业主只占一个低比率(low share)。但楼龄愈新，海外业主的拥有率便愈突出。

与2015年相比，2014年的数字明显较低。2014年温哥华区的海外业主比率只有2.3%。2015年跳升超过一个百分点至3.5%。

此外，温哥华市(包括市中心、东区、西区)的海外居民柏文拥有率比较高，共有5.4%。

CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)指出，这一分析结果为解读海外业主的房产买卖提供更多线索。CMHC将继续搜集国外买家在加拿大买卖房产的数据。他说这是CMHC的首要任务。

卑诗大学(UBC)尚德商业学院(Sauder School of Business)经济学家达维多夫(Tom Davidoff)指出，CMHC的数据颇为有用，但感觉上，真实的数字可能比CMHC的数字更高，他认为CMHC的数字与不少人的主观感觉并不相符。他 指出，外国买家可能通过公司或是本地人购买楼房，故此准确的数字难以掌握。

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（据明报）

据皇家立百基(Royal LePage)地产公司公布最新报告显示，截至今年第一季，温哥华地区包括所有类型房屋的综合价格(aggregate price)，跟去年同期相比劲升21.6%，达到1,044,750元。此外，展望未来，温哥华地区住屋需求预料持续上升。

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单层独立屋升幅最高

皇家立百基温哥华区域经理斯图尔特(Alan Stewart)表示：“温哥华屋价在今年首季升至前所未见新高，而成交量则迭破纪录，这是主要因为推出市场的楼盘供不应求。

此外，由于许多家庭并不打算居住在远离城市的社区，因此位于市区的柏文住宅，现已成为许多首次买家的选择。”

温哥华地区的单层独立屋(bungalow)成交价中位数，在今年首季增幅高达25.7%，目前已升至1,116,136元。其次是双层独立屋，同期增幅也达到23.6%，成交中位价为1,418,231元。至于包括柏文等多户式住宅，增幅则为9.5%，中位价为487,300元

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（据星岛日报）

据报道，加拿大多伦多房地产局 (The Toronto Real Estate Board)表示，今年第一季度多伦多房地产销售创新高，房价再度大幅上涨。大多市民觉得负担越来越重。那多伦多房价多少钱一平？

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报告说，2016 年前三个月的房地产成交量比 2015 年第一季度上升大约 16%，

在大多伦多地区，所有类型的物业包括在内，今年 3 月的平均售价为 68万 8181加元，比 2015 年 3 月的平均价格上涨了 7万4000加元，涨幅 12%。

在多伦多市内，3月份包括各类房产的均价为为69万9745加元，独立住宅的平均价格为117万加元，共管公寓的均价为41万6251加元。

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（据家园新闻）

加拿大华人向来注重教育，国内的“学区房”概念也随着移民漂洋过海到了加拿大，近两年越炒越热。公校实行就近入学原则，但是根据最近公布的菲沙研究所小学排行榜，BC排名靠前的公立学校只占20%，这使得好公校附近的房源尤其一房难求，涨幅明显高于平均。

温哥华第一公校附近房价两年翻倍

在智库菲沙研究所公布的2016卑诗省小学排行榜中，位于温西南固兰湖区(South Granville)的麦基奇尼小学(Dr. R.E. McKechnie Elementary)名列温哥华公校第一(总排名40名)。“学区房”概念下，使得附近房子都大胆挂出了远高于政府估价的卖价。

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这所小学长这样。学校一共也就200多名学生，环境幽雅。

据今年排行榜显示，麦基奇尼小学在全省范围自去年146名窜升至40名，有来自中国的家长说，她2年前在该区以200万元购入空地盖房，如今政府估 价已涨到498万元，相信越来越多家长会搬进该区，“我的女儿在该校读7年班，一班25人，虽然华裔19人，但能说中文的仅占6人，就读ESL人数不多， 加上该校采小班制，教师上课认真，相信是近年学校表现大为改善的主因”。

而记者也查阅了myRealPage.com网站，发现目前在该学区挂牌、售价最高的是西南海旁大道(SW Marine Dr.)2318号一幢21年屋龄独立屋，屋主为华裔，地约1.5万平方尺，室内面积6,774平方尺，5睡房6卫浴，叫价599万元，而政府今年估价才 369.9万，即业主挂牌价高过估价近230万。据卑诗物业估价处资料显示，这幢独立屋1978年以来转手4次，当年的成交价仅14.7万元，近40年来 已经翻了30多倍。

地产经纪分析，由于西区马吉中学(Magee Secondary School)也位于同区，相信在名校效应驱动下，会令该区房价持续水涨船高。

记者探访了以满分10分并列榜首的两所学校，分别是温西私立女校Crofton House School和西温的公校Irwin Park Elementary，MLS的在售楼盘显示，叫价同样不低。

比如这里。独立屋的价格那叫一个辣手啊。

学区房概念温哥华最明显

只要有条件，大多数华裔家长都会选好学区居住，就算没有条件也要创造条件，这使得“学区房”这个来自中国的概念在温哥华生根发芽。陈女士两年前从列 治文迁入北温，儿子就读今年排于前30名的北温私校圣派厄斯小学(St Pius X)，她就明显感受到学区的影响，“我的小儿子在列市幼儿园时，因为身边小朋友多属新移民，英语退步明显，甚至有明显口音，这也让很担心，决定让他转到更佳的英语环境，于是迁居北温。半年后，儿子的英语口语就较为纯正了”。她透露，刚来北温时还是租房子，但正是看到了孩子的变化，最终决定在北温买房，“就像是孟母三迁，我们为了孩子的教育来加拿大，如果学校不能提供让家长满意的学习环境，那我们自然要离开另觅佳地”。

5年前搬入温西格雷岬区(Point Grey)的家长王俊梅也承认，当初选择落脚该区，首先考虑到的就是3个子女的学校环境，“这里距离UBC很近，很多教授住在这儿，他们的子女也多就读区内的中小学，一定程度上保证了孩子朋友圈的整体素质”。

刚在南古兰湖区卖掉一幢独立屋的陈姓地产经纪指出，排名越靠前面的学校附近房价越高，相信学区多少会影响房价，尤其是公立学校排名靠前的学区，如果有关小学名列前茅，相信也可以起到加分作用。

另一王姓地产经纪说，温哥华教育局严格执行学区就近入学政策，规定公校生不能跨区就读，因此“学区房”概念有助推高温西名校区的房价。王姓经纪还表 示说，名校效应在温市尤其明显，在大温其它城市造成影响远不及温市大，温西的甘比区(Cambie)、格雷岬区(Point Grey)都因为区内有知名中学，影响了区内房价持续上升。

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（据家园新闻）

国际著名杂志《经济学人》（Economist）最新分析，受温哥华、多伦多两地房价飙涨的影响，加拿大的房价被高估了40%。全球一体化则是导致本国大城市房价“失控”的主要原因，而随着越来越多的海外买家涌入，这一情况还将加剧。

据悉，在过去的数年来，《经济学人》一直“唱衰”本国房市，最初预测房价被高估了20%，并逐年上涨。去年10月，它称本国房价过高估计了34%，而短短的半年过去，这一比率达到了40%。那么温哥华房价多少钱呢？

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当然，《经济学人》毕竟是全球知名的大型业内刊物，不会信口胡诌。他们说加拿大房价被高估了40%，自然是有理由的。

该杂志说，他们是通过两个指标来评估一国房价的，分别是房价与可支配收入之比，以及房价与租金的比率。前者可以被视为置业负担能力的指标，后者则反 映出业主与租客在住屋方面的负担差异。两个指标一综合，就能看出一国房价是否合理，也就是说能否被买家所承担。如果房价的升幅超过这两个指标的长期平均水 平，而且收入或租金没有相应上升，房价便会回落。

从上述两个比率来看，加拿大的平均房价被高估了40%以上，这主要受温哥华、多伦多两地房价飙涨的影响。如果除去这两个城市，本国大部分城市房价增长缓和，一些地区甚至陷入负增长。这一现象，也造成了全国房市行情严重两极化。

多年来，这杂志一直都认为加拿大房价高过合理水平，人们听得多了，不免形成了“狼来了”效应。于是在今年的报告中，他们提出了新论据，来解释多伦多及温哥华房价近年失控般上升的理由。

《经济学人》说，温哥华、多伦多两地房价飙涨，是“全球一体化”造成的，所以无论加拿大的经济经济状况如何，都能够吸引来自世界各地的人﹑资金及思维。如果不出所料，这些都会的房价能够超过国内的平均水平。

事实上，“全球一体化”而导致大城市房价飙涨的现象不仅仅加拿大有，在澳大利亚和英国也有，两国大城市房价也分别被高估了40%。

对海外买家来说，国际大都会其优势，比如说是一个放置资金的安全港，而且也可能提供不错的回报。拿温哥华来说，去年的净收益率高至11%，比加拿大的平均多出3个百分点。

随着海外买家的涌入，本国两大国际大都会（温哥华、多伦多）的房价会继续和加拿大其他城市脱节。不过，该杂志也强调，这里并不是说国际大都会的房价 就不会下跌。举例来说，在2007年至2009年间，硅谷科技蓬勃发展，但未能阻止三藩市的房价回落43%。此外，英国伦敦早于2008年已经成为世界富 豪置业的热门市场，但房价还是在一年内下挫15%。

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（据加国无忧）

根据最新发表的一份房地产市场的预测和分析报告，所谓加拿大房地产市场的稳定性现正遭受包括海外投资者、房屋按揭贷款欺诈和买家过度借贷等因素严重威胁的说法﹐是缺乏全面的统计数据支持的。

上述名为《市场手稿》(Market Manuscript)的预测和分析报告是由加拿大的房地产发展公司Fortress Real Developments发表的﹐内容包括该公司就加拿大全国和主要城市的房地产市场走向的调查结果、第三方的统计数据、主要预测和专家分析。

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其中，上述报告所涉及的调查，包括了面向贷款经纪的调查、透过社交媒体和网站BuzzBuzzHome.com、面向广大公众的民意调查。上述报告 针对以下5个对房地产市场的稳定性构成影响的因素进行了分析，包括：海外买家、房屋按揭贷款欺诈、过度借贷、房价被高估以及新屋价格预测等。

上述报告显示，在海外买家方面，受访的贷款经纪表示，虽然约有25%的受访人表示，他们支持向海外买家颁布禁令，作为防止房地产市场进行调整的途径之一﹐但在贷款经纪的客户中，海外买家或新移民所佔的比例只为8%。

在买家过度借贷方面，超过半数受访的贷款经纪相信，他们的客户购买的房屋与他们的预算相符，有23%的贷款经纪相信，他们的客户是保守的。

只有8%的房屋按揭贷款持有人用尽预算，至于过度借贷的比例仅佔9%。

在房价被高估方面，超过42%的受访人将房价被高估列为将导致加拿大的房地产市场进行调整的潜在催化剂。

虽然有很多经济学家或金融机构都警告﹐加拿大楼房价格被高估﹐然而﹐他们所使用的资料﹐不少来自外国﹐这些资料来源的可信度受质疑。

在新屋价格预测方面，根据网站BuzzBuzzHome.com开展的民调结果，43%的受访人相信，多伦多的新屋价格将在2016年上升3%至7%。

报告作者兼Fortress Real Developments市场调查及分析部高级副总裁Ben Myers表示﹐没有一个政府或私人机构公开地产市场内国际买家的数目及他们的资金来源﹐因此﹐根本没有可能全面评估外国买家所有带来的影响﹐以及他们在 按揭市场上活动的情况。

正因为所得资料有限﹐以及基于该公司所做的调查﹐他们觉得地产楼房市场会出现重大调整的恐惧被跨大。

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（据明报）

转眼间，三月份已经过去了大半，两大房地产热点地区温哥华和多伦多迎来了房市的“小阳春”。众所皆知，房贷是左右房市的关键要素，它一举一动的变化会直接影响房地产行情。

据加拿大英文媒体报道，在今年余下来的日子里，本国民众需要注意4个可能的房贷行情走势。

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1、市场行情不均匀

从二月以及三月上旬的数据来看，加拿大房市的行情比去年同期更火，销量和房价可能将在今年再创新高。不过，同去年一样，今年房市的热度主要来自大多伦 多、哈密尔顿地区和温哥华地区，如果刨除这两个城市，加拿大的市场其实处于软着陆的状态。虽然联邦实行了新的按揭条例，但是相信不会对目前白热化的多伦多和温哥华市场造成任何影响，这意味着这两个市场同加拿大其他城市的差距将越来越大。与之对应，房贷市场的行情也将变得更加不均匀，这可能对银行和贷款机构制订政策上造成影响。

2、断供率可能上升

目前原油价格还没有走出低谷，而加拿大的经济前景依旧不明。尽管联邦政府在新推出的预算中大把撒钱刺激经济，但是全球经济增长正在放缓的大行情并没有丝毫的改变。油价持续走低，将意味着更多加拿大人(特别是加西地区的居民)失去工作，而当人们失业就可能无法及时还清月供。目前，加拿大月供延后90天支 付的比率为0.27%(即每一万人中有27人)，这一比例可能在2016年有所上升。

3、房贷率可能会更低

除非经济出现意外的回升，否则央行极有可能在2016年年内再度降息，甚至打破传统采取“零利率”。与之对应，房贷率也有可能降至历史地点。不过，鉴于联邦政府提高了保证金金额，求银行手头持有更多资金以防出现房贷链断裂，所以房贷率的降幅会比较有限。

4、私人借贷业务大增

政府收紧房贷规则使向银行借贷的门槛变高，这将令一些买家不得不求助于私人贷款机构。另一方面，一些新规使私人贷款机构筹集资金更容易，使他们有更多的资金出借。

由于私人贷款机构之间的竞争变得更加激烈，为了争取客户他们可能会调低贷款利率，并提高贷款额。业内可能还会出现“捆绑销售”，就是业主获得其房房 价值的75%至80%的正常贷款后，如果业主再购房需再次贷款，就可得到房房价值90%左右的贷款。只是需要注意的是，虽然从私人机构借钱容易，但是违约的罚款可能也是惊人的，买家在借贷前最好仔细阅读合约条款，并三思而后行。

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（据家园新闻）