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解决美国房市供给短缺问题，德州主要城市排名居冠

2015年12月中富比士(Forbes) 公布一份美国房市供给短缺的分析报告指出，自1950年迄今，美国人口增长速度明显减缓，但新屋成长速度益趋缓慢。虽然在2008年房市泡沫后，这个现象 并不足为奇，但却延续到2011至2015年，这段期间的房屋兴建数量下滑约25%，已使得当前的美国房市陷入二次大战结束以来最严重的供给短缺。

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根据富比士的研究报导，2011至2014年间，全美主要53个大都会城市之独户(single-family)与公寓式(multifamily)住宅的 新屋建照核发件数，累计排名最多者为德州Houston市(18万9,634件)，其次为德州Dallas-Ft. Worth区(14万8,329件)与纽约都会区(14万41件)，分别位居第2与第3位。若以2010年为比较基准，2011至2014年间，新屋建照核发件数成长最多者为德州Austin市(11.5%)，其次为北卡萝莱纳州Raleigh市(10.6%)，再其次为德州Houston市 (9.7%)。虽然纽约都会区的建照核发件数名列第三，但成长率仅2.0%，对解决住屋供给短缺问题助益相当有限。至于建照核发件数最少的地区多半为老旧 且人口低成长的工业都市，如Detroit、Cleveland、Milwaukee与Chicago。

在富比士的研究报导中亦指出，美国东北与 西岸地区目前虽采取以兴建高楼的方式来化解房屋供给不足的问题，惟因高楼层房屋的兴造成本高，以5层楼的公寓为例，每平方公尺的建成本将近平房的3倍，而 在加州旧金山湾区的高楼公寓，每户建造成本更高达平房的7.5倍，使得房市需求者无力负担购置高密度的建物，因此房屋供给不足的问题仍无法有效解决。这种 房价相对所得比值高的现象，在New York都会区、加州San Diego, Los Angeles,San Jose 与San Francisco等城市，以及麻萨诸塞州Boston市尤为明显。

综上，展望未来美国房市表现，仍以当前房价合理且经济前景佳的都会区域较为乐观，特别是那些独户与公寓式住宅新屋核发建照件数较多的都市，不仅奠定下一个世代的发展基础，提供民众充足、多元且有能力负担的住宅，以及从不同族群的专业人士与工作机会中获得发展的新契机。

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（互联网资讯综合整理）

能源业消退 德克萨斯州房产市场仍快速增长

尽管能源业的荣景消退，但到目前为止并没有让德克萨斯州（简称德州)的火热的房屋市场停下快速增长的步伐。

德克萨斯州房产市场仍快速增长

全美房地产经纪协会的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，德州房价正以全美平均水平的大约两倍的速度增长。他说：“我认为德州(经济)是多元化的，足以承受油价的下跌。”

去年油价的下跌只是导致德州的就业增长放缓，以及部分城市出现裁员，但德州的房屋市场依然稳固。

达拉斯地区今年的房屋销售和2014年相比增长了4%，无论是房屋销售还是房价均达到创纪录新高。在能源衰退影响较严重的休斯顿，房屋销售也能基本持平。所有德州大城市的房价均在上升。

全美范围内，今年的房价比去年上升了5%，而达拉斯地区的房价升幅相当于全美平均升幅的接近两倍。

劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示他并不担心德州，因为相对于沿海地区来说，德州的房价仍然是可负担的。德州房市是在很长一段时间以来首次看到双位数字的增长。他并不认为有任何的房价泡沫，只是购房者陆续涌回市场推高房价。房价可能在今年再创新高。

全美的房价现在已经可以赶上2006年经济衰退之前的水平了。不过全美范围的房屋销售仍然比2006年时候低约25%。

房地产经纪协会预测，今年全美范围的二手房销售将比去年增长5%，达到530万栋，然而这仍然远低于2007年的接近700万栋的水平。

此外，房屋建造商要恢复到十年前经济崩溃之前的建造水平，仍然有很长一段路要走。在北德州，新房屋建造数量仍然比2006年的水平低40%。而在全美范围，去年单户房屋的新开工数字则仍只有正常水平的大约一半左右。建房用地紧张和劳工短缺持续拖慢房屋建造商的步伐。并且由于支付土地和劳工的费用上涨，建造商的利润收窄，以至他们很难赚到太多钱，尤其是针对首次购房者的建造商。

现在房屋建造商主要针对高端房屋市场，而不是以往首次购房者和中等收入购房者。据全美房屋建造商协会的首席经济学家大卫·克罗(David Crowe)透露，现在价格在20万美元以下的房屋销售数字和价格40万美元以上的销售数字刚好反转过来了。

房屋建造商协会预测，2015年的新房开工数字将增长12%。

房屋贷款的费用到目前为止仍然非常低，不影响房屋销售。经济学家表示，按照目前的贷款利率水平，房屋销售本应该非常蓬勃，但事实上并没有太蓬勃，目前房屋销售仍然低于2000、2001和2002年的水平。

除了新房屋供应短缺外，一些房主在他们的房屋上背负的债务仍然太多，以至他们无法把房屋卖掉。而大批年轻的美国人也因为学生贷款的债务太高而买不起房，只能进入租赁市场。

在达拉斯、亚特兰大和休斯顿等房屋市场，房屋出租自经济衰退以来已经增长了50%至60%。全美大约有300万栋房屋被投资者买下，从房主自住房转为租赁房，这相当于增长了三分之一。

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购买德州房产如何降低房产税？

美国是个税收制度相对比较完备的国家，纷繁复杂的税收支撑起庞大的公共财政支出，房产税即是其中重要的一项。美国房产税在评估中力求反映市场价值，在征收过程中强调灵活原则，这在一定程度上对房地产投机行为起到遏制作用。

德州是一个整体低税收的州

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房产税率因地而异。由于不同地方采用不同折扣率，因此直接比较房产税率严格来说没有意义。根据明尼苏达州纳税者协会对全美调查，美国城市平均房产税为1.4%；郊区地区为1.3%。在美国城市中，底特律最高约为3.25%。新泽西、纽约是美国房产税最高的两个州。

在德州，虽不征收联邦政府或州政府的房产税，但是，根据房屋所处地点不同，有包括县、市、学区等征税部门征收的房产税。一般来说，先由政府评估房产价值，税金根据其价值而定。不同城市，甚至同一城市不同区域的房产税率不尽相同，通常在2%到3%。

据研究，房产税每增加1%，房价就会降低20%以上。德州相对于其他州较高的房产税是其低房价的一个重要因素，也使其成为2007年次贷危机中全美受影响最小的州。

虽然德州的平均房产税率接近2%，但凭借着“没有州税”这一优势，这里依旧是美国近几年人口迁入最多的州，吸引了大量的大公司和新移民来到这里定居。并且，根据2010年的美国人口普查数据显示，德州所交纳的各类税金总额在美国50个州中排名第45位。总的来说，德州是一个整体低税的州。

德州房产税也是由当地政府所规定的房产税率乘以该物业的评估价值从而计算得到的。因为每个房主交纳的房产税都不一样。如果纳税人对税有异议，那么唯 一的原因只能来自于房产纳税价格评估上。各地政府均设有专人处理房主的争议以便调整房产纳税估价。当然，纳税人有异议时，必须有根据，不能凭主观感觉。异议价与房产纳税价也须有一定差距才会被受理。显然，房主需要就此交纳一笔费用。

  • 房产价值评估 收到30天内提异议

那么，如果想要降低房产税，过程是何如的呢？

首先，通常地方政府在每年初发出房地产价值评估(Notice of Appraised Value)通知，就休斯顿而言，Harris、Ford Band、Brazoria和Montgomery等各个地方政府发出评估通知的时间有先后，通常都在4月底、5月初这段时间内。这份房地产价值评估通知 上会有三个数目字：

  1. 市场价值( Market Value)
  2. 政府估算价值（Appraised Value)
  3. 周围同小区的其他房价相比的公平值（Unequal Value）

德州房产税仲裁人特别提醒，此处的市场价值，虽然名为市场，但并不是真正房地产交易市场上房屋买卖的价值，而房产税的多少则是由市场价值和估算价值中较低者来计算；而认为评估通知不合理而进行的申请程序，只能降低房屋的市场价值。

若真认为市场售价(Market Value)和政府估算房价(Appraised Value)相距甚远、自家房价与周围同小区的其他房价产权不等(Unequal Value)或其他原因认为自己理应获得更低的估价，可以在收到通知的30天内提出异议。

  • 房产税逾三年未缴 会被没收拍卖

Harris County和Ford Band County都接受在线异议（Online protest)， 前提是没有拖欠前一年的房产税。举例来说，假设住户在今年5月收到2015年的估值通知，如果要申请网络异议，那么2014的房产税必须已经缴纳，没有拖欠。

需要注意的是，对房产税的违约抗税行为，政府有严格措施。一般情况下，对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间愈长罚金愈高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政 府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。逾期三年未缴纳房地产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

  • 屋主自住房减免 违反规定有刑责

而在减免方面，德州的屋主自住房(homestead) 可从房产总值中减掉1万5000元，根据余额乘以税率从而纳税。

对于65岁或以上的老年人和残疾人来说，不仅可以在学区税方面（在房产税中占很大的比例）额外减1万元，还在地产税中再减3000元。为了照顾残疾 退休军人，德州政府更是豁免其全部的房产税。对于想在德州购房的外国人来说，在房产税征收政策和减免政策方面基本与本国人无异，能够享受到同等的待遇。

住家房地产免税的申请截止日期为4月30日，申请者须在当年1月1日需持有房屋所有权证书(Ownership)。夫妇共同限申请一户，且于全美只能拥有一房，需自住。若通过免税后违反规定，像是将房屋出租他人，或拥有两户以上房屋被查出，除需缴交先前免税额与罚款，连带还必须担当刑事责任。

其他像是年满65岁长者免税(Over-65 Homestead Exemption)、残疾人免税(Disability Homestead Exemption)、及去世年长者的配偶免税(Over-55 Surviving Spouse of a Person who received the Over-65 Exemption)。申请者若符合以上任一免税资格，可提交证据更新免税。

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