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2015年新加坡房地產私宅租金或將繼續下跌。

分析師預料，2015年的整體私宅租金將下滑3%至5%，其中位於郊區的跌幅預料會更大，最多可達7%。

根據新加坡市區重建局房地產資訊系統，今年截至第三季，新加坡房市整體非有地私宅租金已下挫1.80%。其中，代表高檔私宅市場的核心中央區(CCR)首當其沖，下跌2.6%；代表中檔私宅市場的其他中央區(RCR)下滑0.1%；代表大眾私宅市場的中央區以外地區(OCR)則下跌1.7%。

新加坡房地產聯合交易網SRX的數據顯示，今年截至11月，非有地私宅租金已下滑5.7%。同2013年1月的租金高峰相比，今年11月的租金已下跌9.4%。

今年私宅出租市場的特點是，出租單位隨新私宅供應量多而相應增加，租金則因租戶選擇多了而下滑。

新加坡智信研究與咨詢(R”ST Research)總監王伽勝受訪時說：“必須註意的是，今年竣工的新私宅有所增加，以致造成整體租金走軟。租戶有更多的選擇，而出租交易量卻追不上新竣工私宅的增幅。”

根據新加坡市建局的數據，從去年至2017年，已取得或預料取得的臨時入夥準證是7萬2109個，這意味著新加坡私宅的供應量龐大，租金市場繼續面對壓力。

新加坡第壹太平戴維斯(Savills)研究與咨詢部主管張敏璋表示，今年首三個季度，新加坡私宅簽訂的租約數目已經達到4萬6949個，照這樣看，它很可能超越去年同期的5萬5856個。今年全年的租約預料達到5萬7000個。明年的租金預料將延續跌勢，但幅度應該“不會太驚人”。

談到政府收緊外勞政策對出租市場的影響，張敏璋認為，盡管這影響了潛在租戶的供應，但並沒有影響到以就業準證租戶為對象的私宅，反而是發達國家經濟欠佳迫使跨國企業檢討租屋預算造成了影響。

王伽勝表示，限制多少減少了外勞包括白領專業人士，以致今年大量新竣工私宅的出租機會受限，並不惜降低租金出租。

此外，已在新加坡工作的外來專業人士也因開始擔心會越來越難以保住長期飯碗，或在離開新加坡後較難重返本地工作而縮緊腰帶，租用低租金公寓甚至組屋。

新加坡高力國際(Colliers)研究咨詢部主管謝岫君表示，除了移民和外勞政策，大量新竣工私宅和屋主出租賣不出的較舊私宅單位，造成租金市場的競爭越來越大。

張敏璋認為，外勞限制並沒有對那些要出租給擁有就業準證者的私宅帶來重大沖擊，反而是全球經濟欠佳迫使跨國企業控制成本和租金預算，對這類私宅的出租造成影響。

展望明年，私宅出租市場將因為大量新私宅進入市場而面對更激烈的競爭。明年預料有2萬零284個新私宅單位將竣工，當中占大部分的1萬3315個單位將集中在OCR，而其余6969個單位則將平均分布於CCR和RCR。

張敏璋認為，這意味著CCR和OCR將面對更大的租金壓力。OCR將因為這壹地區龐大的新私宅供應而走弱。RCR的新供應相當適中，這壹地區竣工的新私宅可能將開始搶走CCR的租戶，尤其是那些減少預算又要住在較大單位的租戶。

謝岫君認為，隨著即將竣工的新私宅進入市場競爭，各類私宅的出租市場都將受到沖擊，而從今年至2018年的新供應量有60%位於OCR，這將對大眾化市場私宅形成巨大壓力。

根據市區重建局數據，新加坡私宅空置率自去年第壹季度開始上揚，從當時5.8%增至今年第二季度的8.3%，第三季度微跌至8.2%。王伽勝預料，屋主將降低租金求租，明年空置率預料最高達9.5%。

分析師看好其他中央區、靠近地鐵站和設施的地點，或住宅區具有活力的私宅在出租市場中的競爭力。

至於明年私宅可能出現的熱點，張敏璋表示，RCR私宅在方便前往市區娛樂場所和合理租金之間取得最大的平衡，因此大多相當容易租出去。

核心中央區雖然地點優越，克雷摩(Claymore)和德雷葛(Draycott)也是租金最高昂的地點之壹，仍難免受到跨國公司縮減住屋預算的沖擊。

 

 

 

現在是否是進場新加坡房產的好時機？這是壹個人們不時都會問的問題。無論房地產市場處於上漲期還是低潮期，人們都會在茶余飯後，甚至是壹些比較嚴肅的場合，例如研討會上討論這個話題。那現在到底是否是進場的好時機呢？

新加坡房價下跌 2015年進場可好？

答案是肯定的，理由如下：

1. 低利率環境將扶持資產增值

雖然許多人猜測，三個月新加坡銀行同業拆息率(3M SIBOR)將上漲至3%以上，也就是過去十年來的平均水平，但是沒有多少人研究，到底會有什麽樣的因素可能帶動利率飆升，沖越歷史的平均水平。

只要仔細研究當今主要經濟體的社會經濟學，妳就會發現，在壹個借貸比率低的商業環境下，失業率和政府債務將升高，從而拖累經濟經歷更多年的緩慢增長。而緩慢的經濟增長將導致產能過剩，從而制造導致利率維持低迷的環境。

實際上，如果我們追溯人們擔憂利率飆漲的源頭，至今的依據只是因為聯邦儲備局主席提出了壹些可能調整利率的條件，但是這些條件目前還不完全存在，也沒有跡象顯示它們會在可預見的未來出現。因此，即使利率將上揚，上升的速度預計也會相當緩慢。

2. 亞洲市場的現金流動充沛

中國人可能為了改革經濟而犧牲壹些經濟增長，不過每年7%的國內生產總值還是非常強勁的數據，尤其是我們正在討論的是壹個13億5000萬人口的國家。它的經濟增長將為市場制造充沛的現金流通量，取代西方資金在亞洲資產市場的傳統地位。

3. 人口增長

雖然新加坡的人口在2013年年比只增長了1.6%，但只要我們持續這個漲幅，到2030年，新加坡的人口就很可能累計增加31%至710萬，超越人口白皮書所預測的690萬人口。

再加上本地家庭結構越來越小，政府計劃興建70萬個新房屋單位來應付690萬的人口，未必足夠。目前，壹些人認為我國的房產市場會在2014年和2015年出現供應過剩的情況，這未免過慮了。

4. 房價負擔得起

盡管新加坡房價自2009年初至2013年第三季上升了33%，壹個新共管公寓的中位價，在這段時間內只由102萬元稍微上漲至107萬元。

至於新加坡的人均國內生產總值，卻在2008年底至2012年底上升了16.7%至6萬5048元。這顯示，壹旦以單位價來衡量，家庭的購屋負擔能力其實是上漲了，這顯示市面上可能還有許多買家等著購屋。