新加坡政府 – Page 2

新加坡房产税费调整促进社会更公平

新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。目前新加坡全国大约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

新加坡房产税是新加坡政府的一个主要税收来源，是一种非常传统的税种，而且是跑不掉的，有房子，就得交税，而且它是一种要素税，是对土地这种稀缺资源的一种认可。新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10%的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。

新加坡房产税费调整促进社会更公平

新加坡的房产税是按照房屋的年产值来计算的，而年值是房屋每年可赚取租金的净收入，也就是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。政府在房产税方面体现了向弱势群体倾斜的原则，即自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率（如房屋出租者）是10%.而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。也就是说，政府部门将根据你所拥有的房地产估算一个租金的年值，不论是组屋、私产，或者是有地的房子。比如你拥有的一套房子，政府给你估一个年值，如果出租一年能收5万新元，那么税收就是5000新元。在这方面，无论是组屋、私产还是其他的各种房产类型都没有任何区别，都必须交10%的房产税。惟一的区别是你可以向政府申请说这房子是我自己住的，那就可以把税率降至4%.也就是说即使是自住，房产税你也不能不交，只是可以少交一些而已。

大力推进住房保障在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。因为居民购买组屋价格低廉，所以在转售和转租方面也受到严格的限制，按照规定，屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

新加坡的住房保障制度有许多特色。一是制定长远规划，由政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还以提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。新加坡从1950年开始推行中央公积金制度。住房公积金制度是一种强制性的社会保障制度，通过强制缴纳、限制使用方向和用途来实行。对于那些最低收入的家庭，允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付。中央公积金制度对于解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资等问题起到了决定性作用。三是因地制宜。根据人多地少且人口密集度高的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑外形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆和剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转。同时新加坡政府对于公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。

严管土地杜绝炒房新加坡政府严格控制土地供应。房屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，房屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数做出了严格限定，以防止有人投机。如上所说的，居民在购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住。而且组屋在购买5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。另外，新加坡公民购买商品房后如不愿向政府退回自己已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。而且如果业主出售购买不足一年的房屋，就必须缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”起到了很好的作用。

从2011年开始，新加坡政府对新加坡房产交易税进行了改革，新的制度更加倾向于弱势群体，对于年值低于6000新元的房屋免收房产税；年值在6000至24000新元的，只对高出的部分征收4%的税；而对于年值超过24000新元的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。

新加坡1月非有地私宅转售价微跌0.2%

据新加坡媒体报道，新加坡上个月的非有地私宅转售交易量持平，转售价环比仅微跌0.2%，其中高档私宅跌幅最大。

根据新加坡房地产交易信息网站SRX的最新数据，高档与大众化私宅转售价分别下滑1.7%与1.1%，中档私宅转售价上扬1.5%。与去年1月相比，私宅转售价整体下滑了6.5%。

新加坡1月非有地私宅转售价微跌0.2%

SRX预计上个月共有370个单位转手，仅比去年12月的363个单位多出7个。

SRX指出，2010年4月的高峰时期共有2050个单位转手，与当时相比，上个月的转售交易量下挫了82%。

新加坡智信研究与咨询总监王伽胜表示，今年1月转售价月比下滑是在意料之中。这不仅是农历新年前市场淡静所促成的，更重要的是，总偿债率（TDSR）条例大幅度限制了房屋贷款，并继续影响投资者购屋的兴致。

他认为，买家并不急着买转售私宅，他们预料农历新年过后，发展商可能会推出更多新私宅，并在市场情绪低落的情况下折价吸引买家入场。

对于高档私宅在1月的转售价跌幅最大，王伽胜表示，屋主已经打定主意要终止失败的投资，尤其是高档地区私宅的价格看起来还没有复苏的迹象。

对于中档私宅转售价上扬，他认为并不能视为价格已扭转跌势的迹象。价格月比上扬并不能持久，由于市场情绪疲弱，因此一般上在一两个月后又会下跌。

至于大众化私宅转手价格下滑，则显示买家对于郊区从今年开始将会添加许多新竣工的私宅，而持谨慎态度。

新加坡欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣表示，SRX的最新数据确定了市场已知多时的信息：市场正在逐步下滑。各个月份统计报告的不同点，在于某些月份有的地区的转售价跌幅会比另一个地区的来得大。

“但是，毫无疑问的是，整体趋势显示，在直到政府大幅度调整目前的房屋政策之前，私宅价格将在今年持续走软。”

今年1月的私宅转售量预料跟之前两个月不相上下，约每月360至375个单位。假设转售量维持在这个水平，那么全年转售量将跌至4300至4500个单位，这是自1998年亚洲金融风暴以来都未再看到的水平。去年的私宅转售量跌至5407个单位，创下11年来的新低。

尽管如此，麦俊荣预测，由于转售价走软，一些想要讨价还价的投资者和买家会进场，使到市场稍微回温，交易单位或介于6000至8000个。

展望今年，王伽胜认为，若政府在下半年没有为任何降温措施松绑的话，私宅转售价预料下滑7%。但是，若政府在下半年解除降温措施，转售价可能下跌5%。

“政府在下半年解除任何降温措施，都不会造成私宅转售价快速上扬。投资者知道，大量竣工的公寓会加剧出租市场的竞争，而那些买屋自住的屋主则大多比较喜欢向发展商购买房地产，后者所供应的私宅，设计更好也更现代化。”

智信研究与咨询总监王伽胜表示，买家并不急着买转售私宅，他们预料农历新年过后，发展商可能会推出更多新私宅，并在市场情绪低落的情况下折价吸引买家入场。

2015亚太区展望排名新加坡房市投资下跌

据《联合早报》近日报道，新加坡政府推出的更严厉降温措施导致投资者对当地房地产市场的投资兴趣持续下跌，新加坡在2015年亚太区房地产投资展望的排名中再度下降，从第七位下跌至第九位。

2015亚太区展望排名新加坡房市投资下跌

东京雅加达大阪名列前三

新加坡普华古柏会计师事务所（PWC）及城市土地学会（Urban Land Institute）昨天联合发布的“2014年亚太区房地产趋势与展望”的调查报告指出，新加坡明年的投资展望指数为3.16分，在参与调查的22个亚太市场中名列第九，比上一轮调查的第七名，下跌了两个位置。

在投资展望指数列居前三的城市依次是东京、雅加达和大阪。

新加坡曾于2011年与2012年取得亚太房地产投资展望排名第一，但过去三年它的排名连续下跌。

报告指出，新加坡房市的排名一再下跌，与政府推出的降温措施不无关系，特别是2013年推出的严厉降温措施，令当地房地产投资情绪大大受挫。

报告说：“虽然新加坡房地产价格大致维持稳定，但住宅和商业房地产交易却有显著下降。这也促使外国和国际投资者转向海外市场寻求投资项目。”

截至今年第三季，新加坡私宅价格约下跌了3％，但同时期的新私宅和转售私宅销量却分别下跌了52％和34％。

展望新加坡楼市明年的情况，普华古柏会计师事务所合伙人姚志强预测，明年房地产价格将持续趋软，下跌幅度介于10％至15％。

他说：“房地产市场需要有一定的成交量，以支撑市场的可持续发展。照目前情况来看，房价唯有下调，才足以维持市场的活跃度。”

姚志强也指出，不同类型私宅，将有不同的价格跌幅。像位于第9邮区和第10邮区的乌节路高档私宅，跌幅预料介于10％和20％。像圣淘沙升涛湾一带的私宅，跌幅更可能高达40％。

尽管如此，姚志强强调，新加坡基本面良好，一些趁金融风暴时期购房的投资者，也仍坐拥资产账面盈利，并不急于将私宅卖出。因此新加坡楼市预料不会出现崩盘情况。

他建议说：“一些投资者期待房价下跌至谷底才出手，但你很难准确判断房地产周期的最低点。投资者不妨考虑在明年第二季或第三季，美国联邦储备局预计加息后，开始入场购房。”

就整个亚太区域而言，日本将是投资者在明年青睐的房地产投资地区，像东京和大阪在投资展望中分别排名第一和第三。报告指出，日本首相安倍晋三的“安倍经济学”（Abenomics）产生积极效应，让投资者看好日本房地产的增值潜能。

亚太区房地产趋势与展望调查今年已步入第九个年头，共有385名房地产投资者、发展商、房地产公司代表、贷款方、经纪公司及顾问等参与调查，调查范围包括22个亚太市场。

报告指出，新加坡的排名一再下跌，与政府推出的降温措施不无关系，特别是2013年推出的严厉降温措施，令新加坡房地产投资情绪大大受挫。

2015年新加坡购房政策新变动更吸引买家关注

新加坡80%以上的居民居住在一种叫做“组屋”的高层套房式住宅里，而组屋的规划、建造、出售和定价，都由建屋局负责。最近建屋局的一系列新加坡购房政策吸引了不少新加坡人的关注。

新加坡购房政策最新关注

先是放宽了公民申购组屋的收入限制—政府自8月16日起将购买新组屋者的家庭月收入顶限从8000新元提高到1万新元，这意味着会有更多的人有资格申请价格远低于市场房价的新组屋，或是在购买二手组屋时享受3到4万新元的购房补助。除了政策上的松动之外，建屋局还在9月底一口气推出8200多个单元的组屋销售，活动规模之大，史无前例。

一般来说，大学毕业生，月收入两三千，不是特别挑房的话，三年左右基本上都是可以买得起的。而且如果是首次购房的话，可享受首次购房优惠补贴，它是新加坡政府对公民购房的一项资助政策，资助金额为一次性补贴3至4万新元，如果所购组屋组屋靠近父母住所，补贴金额则可以达到4万，不过，每个家庭只有在第一次购房时才可以享有这种优惠。

优惠补贴是年轻家庭购房经济保证之一。其二是中央公积金制度，它是新加坡人购房的一大资金来源。新加坡自1968年就开始实施公积金购房的办法，目前的缴费金额为工资的35%左右，其中20%从职工工资中扣除，另外 15%由雇佣单位缴纳。这种强制储蓄的公积金制度，如今已成为新加坡年轻人买房的有力保障。

低息贷款是居民购房的又一经济保证。扣完公积金后，剩下的房款由建屋局提供低息贷款，年息要比商业银行低三四个百分点。有了这三大资金支柱，年轻家庭都觉得买房很轻松。

新加坡个人的住房开支占收入比重仅为25%至28%，这样的比率让他们几乎感觉不到房贷压力，对生活质量基本上没多大影响。

二手房比新房更贵

在新加坡，二手组屋通常要比新组屋昂贵许多。新组屋直接由建屋局卖给新加坡公民，价格由建屋局决定，由于建屋局不以赢利为目的，所以新加坡房价并不与市场挂钩。同一地段新旧组屋的价格能差一两倍，如果买到了新组屋，几年后转手出售，很轻松就能赚个十多万。所以，组屋实际上相当于政府提供给公民的一种福利。

据新加坡建屋局网站表示，超过80%的新加坡人都是政府组屋的受益者。不过，能买到什么地段、什么时候能买到，则需要靠运气；建屋局在分配组屋时，如果某一地段申购人数过多，则会采取抽签的方式。

严格的购买限制

如此大的实惠自然让购房者心动不已。不过，新加坡政府对组屋的申购、使用和转售规定了许多限制，福利的获取并不是无度的。

首先是购买组屋的资格限制。组屋申请只限于公民家庭，家庭月收入要低于1万新元，高收入者不能申购，一个核心家庭只能拥有一套政府组屋。一个人一生只有两次购买组屋的机会，购买第一套组屋满一定年限才可以申请第二套政府组屋，以便小房换大房或大房换小房，但原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内出售，等等。

此外，政府对居民购买组屋的用途也有严格规定。居民购买组屋后必须入住，一段时间内不得整套出租或出售，否则会被处以高额罚款或者牢狱惩罚。每一位组屋购买者都需要向建屋局提供真实详细的资料，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施，政府以此来警戒怀有牟利目的的骗购者。

媒体在9月29日曾报道说，建屋局在去年强制收回了39个组屋单位，今年又加强了对违例出租组屋的稽查，以打击靠非法出租、出售等手段将公房福利转化为私人财产的行为。

正是多样灵活的政府资助办法和严格的制度规则约束，才保证了新加坡“居者有其房”目标的实现：新加坡是全球唯一民众拥屋率接近100%的国家，这也成了新加坡人留给世界的惊叹号。