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新加坡华侨银行投资研究部昨天发布本地房地产公司股市研究报告指出，新加坡高档住宅市场受到额外买家印花税等降温措施的严重冲击。目前估值偏低，但它相信，政府将有可能重新检讨降温措施，刺激一些高档私宅及其房地产公司股价提升

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高档私宅与大众私宅的价格差异为12年来最低，使到它的投资价值提升，增长潜能更大。

华侨银行投资研究部昨天发布本地房地产公司股市研究报告指出，新加坡高档住宅市场受到额外买家印花税（ABSD）等降温措施的严重冲击。目前估值偏低，但它相信，政府将有可能重新检讨降温措施，刺激一些高档私宅及其房地产公司股价提升。

它也指出，高档私宅房地产公司具有极大的投资价值，特别是一些资产负债表处于健康状况、但股价却因投资者过度悲观看法而猛跌的房地产公司。

研究部说：“虽然我们预计今年至明年的高档私宅价格会下调高达10％，我们相信一些上市房地产公司股价过低，并已计入一切不利因素。”

高档私宅价格猛跌主因是外国买家减少

根据华侨银行投资研究部资料，过去10年来，高档私宅价格较大众私宅高出约90％。但由于高档私宅价格过去几年猛跌，它跟大众私宅的价格差距也缩小至12年来新低，仅高出59％。

研究部认为，高档私宅市场跌幅最大，主要是因为这个私宅市场更依赖外国买家。由于政府推出的额外买家印花税等降温措施，影响了外国买家需求，这也造成这市场的私宅销量和价格猛跌。

研究部也指出，高档私宅价格猛跌，意味着它的价格相对便宜，投资价值也提升了。

它说：“新加坡高档私宅较大众私宅的溢价不仅是10年来的低点，而且相对其他主要城市和经济枢纽的高档私宅，新加坡高档私宅也似乎有更大的投资价值。”

至于本地楼市接下来的情况，研究部认为，政府过去在房价猛跌时，往往都会通过调整措施来干预楼市的做法，像1997年、2001年和2008年房价平均下跌8.3％至16.4%，政府就松绑了当时的房地产措施。

为此，研究部相信，房价如果继续下跌，政府可能会松绑降温措施，特别是调低额外买家印花税的缴交率。所以高档私宅市场的获益最大，高档私宅发展商的股价估值也预计上扬。

它以永泰（Wing Tai）、华联企业（OUE）和会德丰产业（Wheelock Properties）等公司为例，表示这些公司的股价比它的重估净资产值（RNAV）低了46％。如果政府措施调整，它看好这些公司股价将被市场重新向上估值。

研究部对永泰、华联企业和会德丰产业的评级都为“买入”，目标价分别为2.58元，2.69元和2.27元。

另一方面，报告也提醒投资者对本地房地产投资信托（S-REITs）持谨慎态度，因为投资信托从现在至2016年的的总回报可能近乎零。

它建议投资者灵活地把资本分配到高档住宅发展商的股票，因为它们的增长潜能更大。

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新加坡政府将征用裕廊乡村俱乐部所在地段，兴建新隆高铁终站。分析师认为，这将带动裕廊一带房价，包括该地段发展的住宅项目价格可能创下新高。

不过分析师也提醒，高铁项目建筑工程期间，或将给当地居民带来比较嘈杂环境。此外，高铁通车后也可能会出现一些交通拥挤问题，影响居住环境的吸引力。

分析师：新加坡裕廊周边房价料再攀升

智信研究与咨询总监王伽胜表示，高铁终站的建设，及伴随高铁的办公、酒店、零售和住宅等综合项目，将进一步提高裕廊区的吸引力。他甚至预测，高铁项目即将建成时，该地区房价可能上扬高达10％。

但他也指出，大型项目发展除了会带来惊喜，也会带来担忧。

他解释说：“惊喜的一面是这些新设施将使到裕廊区的人流量和居住人口增加，对该地区的企业，特别是零售业者带来好处。担忧的一面则是它必然会影响裕廊区的环境。像裕廊乡村俱乐部几乎可说是裕廊区迅速发展过程中仅剩的大片绿荫草地，如今它却将被除去。”

ERA产业主要执行员林东荣表示，政府选择裕廊乡村俱乐部所在地段为高铁终站地点，是一个合理选择。

因为这一地点既靠近裕廊东地铁站，又有充裕地段来发展其他项目。他预计，除了建造高铁终站外，地段也将用来建设更多酒店项目，以及结合办公楼、商场和住宅的综合项目。

林东荣说：“由于这个地段的土地价格预料会很高，为了提高土地使用效率，地段所发展的项目将不会纯粹只是办公楼或私宅项目，而是结合多种用途的综合项目。这也符合现在综合项目大受欢迎的市场趋势。”

会推动西部私宅销售活动

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋则表示，高铁项目消息短期内不仅会刺激裕廊东房价，甚至还会推动金文泰和波那维斯达（Buona Vista）等西部地区的私宅销售活动。

他还预测，如果高铁地段发展私宅项目，届时它的销售价格很可能打破两年前J Gateway平均1600多元的尺价，成为裕廊区的新“楼王”。

张敏璋说：“高铁计划的宣布，让裕廊区摇身一变，成为新加坡第二个中央商业区，也令人对该地区的房价潜能充满期待。可以想象，如果高铁地段上推出私宅项目，它必定将是瞩目私宅项目，吸引买家购买。”

新加坡越来越多家庭在更高额度公积金购屋津贴的帮助下，住得靠近父母或子女。

建屋发展局答复本报询问时透露，获得更高额公积金购屋津贴（Higher-tier CPF Housing Grant）的家庭，从2012年的944户增至2014年的1079户。这部分家庭在获公积金购屋津贴家庭中所占的比率，也从三年前的41％升至去年的46％。

根据建屋局规定，符合条件的首次购屋家庭，如果选择与父母或已婚子女一起购买转售组屋，或购买对方住家附近的转售单位，能享有四万元公积金购屋津贴，比原有津贴额多出一万元。

新加坡：父母子女购屋成近邻 更多家庭获更高额津贴

房地产咨询公司欣乐国际执行董事麦俊荣认为，领取更高额公积金购屋津贴的家庭比率上升，说明如今有更多转售组屋买家成功购得父母或成年子女住家附近的单位。这可能是因为受房地产降温措施影响，去年组屋转售价格全面下跌，让更多年轻家庭有能力负担得起靠近父母住家的转售组屋。

2013年开展的组屋住家抽样调查显示，半数受访夫妇希望能与父母同住或住在离父母不远的地方，但真正能做到的只有37％，也就是有13％的夫妇不能如愿以偿。国家发展部长许文远去年针对调查结果发表博文称，政府将探讨改善住屋措施，帮助大家庭建立紧密联系。

另一方面，符合条件的首次购屋单身者，如果与父母一起购买转售组屋，或购买父母住家附近的转售单位，也可在1万5000元公积金购屋津贴的基础上，享有额外5000元津贴。不过，领取更高额度公积金购屋津贴的首次单身购屋者却从2012年的143人减至2014年的103人。

博纳集团总裁伊斯迈指出，年轻情侣在结婚生子后，就会了解到住得靠近父母的好处，例如更方便让长辈帮忙照顾孩子。“相反，没有孩子的单身人士就体会不到这类好处。比起住在父母家附近，他们可能更希望住得靠近工作场所。”

智信研究与咨询总监王伽胜认为，由于当局自前年起允许单身人士申购新组屋单位，购买转售组屋的单身者近年来逐渐减少，可能是导致获津贴者人数下降的原因之一。

“那些每月收入不超过5000元的单身人士会选择购买二房式预购组屋；月入更高的则更可能购买鞋盒公寓。和屋龄较高、相对老旧的转售组屋相比，新组屋和私宅单位对单身人士更具吸引力。”

淡滨尼和勿洛受惠购屋者最多

从地区来看，淡滨尼和勿洛这两个成熟市镇最受想住得靠近的多代家庭青睐。在过去三年获得更高额度津贴的购屋者中，最多人在这两个市镇购买转售组屋。

伊斯迈说，这两个拥有许多老居民的成熟市镇，已经没有太多土地建造大批新组屋。为此，那些想和父母住得靠近的年轻夫妇，就得转而购买转售组屋。

IT公司职员刘俊麟（30岁）去年在兀兰买下人生第一套组屋，夫妇俩这个月就将搬进新家。这个四房式转售单位，和刘俊麟父母家只有一座组屋之隔。

刘俊麟说，自己一直希望在父母家附近买房，以便互相照应。“我曾申请过这一带的预购组屋，但没有中选。转售组屋比新组屋要贵一些，一万元的额外购屋津贴正好帮我们分担一些经济压力。”

新加坡《联合早报》近日报道，新加坡政府发行新加坡储蓄债券所得的资金，将和新加坡政府特别债券及新加坡政府债券一样，会用来进行投资。

新加坡政府发债所得资金将用作投资

根据政府债券法令，新加坡政府发行债券所得的资金不可用来资助国家建设。

根据财政部之前的声明，新加坡政府发行债券所得，皆以政府存款存入新加坡金融管理局。当局进而通过外汇市场，将款项转为国外资产。这些资产大部分属于长期资产，因此交由新加坡政府投资公司（GIC）长期管理。政府投资公司并不拥有这些资产。

据了解，发行储蓄债券所得的资金，预计不会让GIC管理的资产显著增加。

据新加坡《联合早报》近日报道，新加坡政府将推出一种新的债券让国人投资，作为让新加坡散户有更多低成本投资选择的措施之一。新债券的本金将由政府担保，投资者可在任何月份拿回钱，无须缴罚金。

另一个跟一般债券不同的特点是，这个称为“新加坡储蓄债券”（Singapore Savings Bond）的新政府债券所派发给投资者的利息，将随着时间的推移而增加。

让国人有低成本投资选择 新加坡政府推出新“储蓄”债券

新加坡财政部高级政务部长杨莉明昨日在新加坡投资管理协会（IMAS）常年研讨会上宣布以上消息。不过，她并没有说明新加坡储蓄债券的票息率（coupon rate）多少，只表示“债券持有人将能获得跟长期新加坡政府债券利率挂钩的票息”。

根据新加坡金融管理局网站的资料，10年期的新加坡政府债券票息率是3%。杨莉明说，政府与金管局还未确定新债券的细节，日后会公布更多详情。

她说：“顾名思义，我们希望新加坡储蓄债券计划将鼓励人们储蓄和投资，达到长期理财目标、满足退休需要。”

杨莉明说，市场上有更多种类的简单、低成本投资产品，将与公积金体制相辅相成，有助于国人的长期财务与退休规划。

她说，多数国人都把钱存入银行，虽然风险低、回报稳定，但回报率甚低；或者，他们投资股票或房地产，希望赚取较高的回报，但投资风险也相对更高。

“固定收入产品与低成本多元化投资产品有中等的风险与回报。就退休规划而言，如果可以更容易买到这些产品，国人将会受惠。”

因此，新加坡政府将通过金管局推行三项措施，让国人有更多简单、低成本的投资选择。除了推出储蓄债券之外，金管局将与新加坡交易所合作，让企业更容易发行适合散户投资的债券，并且让散户容易买卖挂牌基金（ETF）。

在介绍新加坡储蓄债券时，杨莉明说，它跟新加坡政府债券一样是“安全的投资”，由政府保本。

就一般债券而言，如果投资者在债券到期之前把它卖掉，按当时的市价而定，他拿回的钱可能比本金少。至于定期存款，如果存户提早提款，银行可向他收取罚金。

杨莉明说，储蓄债券的灵活性在于投资者不用预先决定投资期限。储蓄债券的票息会随着时间增加，所以持有这种债券的时间越长，票息率就会越高。

安本（Aberdeen）资产管理亚洲的业务发展董事哈多（Nicholas Hadow）受访时说，储蓄债券很明显地是一种鼓励人们进行长线投资的储蓄工具，基本上类似养老金。

新加坡证券投资者协会（SIAS）会长大卫·杰乐（David Gerald）认为，新债券的特点不错，适合一般散户。“不懂得投资较高风险产品的国人应该认真考虑它，不过要先知道回报会是多少。”

他表示，储蓄债券的票息率应该至少与公积金的利率媲美，才会有吸引力。

公积金普通和特别户头每年的利率分别是2.5%和4%。

散户投资者：

随时可拿本金有吸引力

一名新加坡散户投资者王萌思（31岁）说：“我觉得新的储蓄债券比较吸引人的一点，是它可以让你随时拿回本金。相信政府提供这个灵活性对比较年轻的投资者有利，因为我们要成立家庭、要买房、要结婚，这些都需要钱。”

新加坡政府投资公司（GIC）将与Exeter房地产集团展开3亿欧元（约4亿4000万新元）的合作，专门投资于欧洲的物流房地产。

两家公司昨天发表联合声明说，这些物流房地产将位于欧洲主要的分销枢纽，易于通往高速公路、港口、机场与火车站。随着市场趋向电子商务、供应链重组及第三方物流供应商的使用者增加，长期而言，物流空间需求将增长。

新加坡GIC与Exeter合资4.4亿元 投资欧洲物流房地产

在这项合作下，Exeter将利用其经营综合房地产项目的专长，收购与管理这些房地产，并通过发展或重新发展等增值策略，制造稳定的长期收入回报。

Exeter是一家专门从事物流、轻工业与商业房地产管理的公司，旗下管理资产价值约30亿元，共拥有8500万平方英尺的房地产，在美国、英国、西欧与中欧有15个办事处。

收购班加罗尔一地段

另一方面，政府投资公司昨天也宣布，与印度Brigade集团的合资公司，收购了印度班加罗尔市惠特菲尔德镇（Whitefield）的一个地段。Brigade集团将在这个地段发展一个300万平方英尺的资讯科技经济特区。

两家公司表示，在获得批准后，已向印度联合利华（Hindustan Unilever）买下Brooke Bond房地产私人有限公司的100％股权。