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新加坡北部不断发展变迁

在市区重建局2014年发展总蓝图的规划下，由兀兰中心及兀兰北岸组成的兀兰区域中心在未来10至15年将会有显著变化，成为一个集居住、工作、娱乐于一体，充满活力的社区。

滨水兀兰区域中心将拥有750万平方英尺的商业空间及100公顷的备用土地，也意味着将有约10万个新工作机会，日臻完善的生活设施、扩增的交通网络和住户量的增加，均有助于区域发展所需。

作为新加坡北部通道的兀兰区域中心势必成为全国第三个区域中心，规模与裕廊湖区及淡滨尼区域中心旗鼓相当。

位于甘巴士道，和沿着兀兰9道和12道的两个新园区将成为一个新的制造工业区。

作为新加坡北部通道的兀兰区域中心势必成为全国第三个区域中心

而在双溪加株工业区的国际家具中心则预计成为业界人士及顶级家具制造商的聚集地。

在规划下，北岸创新廊道将成为另一个有利于创新的温床：以兀兰区域中心为定点，延伸未来实里达区域中心，往胜宝旺船厂地带至达榜鹅创意产业组合园区。

这一切新增商业及工业发展项目必将为兀兰创造更多的就业机会。

兀兰中心将投资增设价值3,100万元的零售及餐饮综合项目，包括一个小贩中心、60个店铺、一家超市，还有商业学校，为该区不断增长的人口丰富其生活所需。

多个市政场所正在草拟中。届时公众可步行前往兀兰中心与兀兰北岸，还有一个露天商铺环绕的民众广场（People’s Plaza）。一切与地铁及巴士网络互相连接。

交通基础设施的提升级奠定了该区的发展与建设。

现有的兀兰地铁站将于2021年成为连接南北线及未来汤申-东海岸线的转换站。

现有道路将给予改善，新建道路也将更加顺畅。未来全长21.5公里的南北交通廊道将成为新加坡首个结合高速公路、巴士专道、脚踏车道及宽阔人行道于一体的综合交通廊道，便捷连通兀兰与市区及市镇，如三巴旺、义顺、宏茂桥、碧山和大巴窑。

随着该区交通体系不断完善，民众无论在该市镇内外出入也十分方便快捷。

兀兰以其郁郁葱葱的自然环境及众多公园水泊著称

兀兰以其郁郁葱葱的自然环境及众多公园水泊著称。经过近期翻新的兀兰镇公园东有小径通往山顶花园，添加华丽气氛。与此同时还有更多的美化工程正待开发。

海军部公园预期在新一轮的整修下将与公园连道环线连接，为一般的骑士和出游者提供更顺畅的休闲廊道。

随着兀兰不断发展变迁，兀兰区域中心势必更加生机勃勃，即将成为一个宜商宜居、休闲娱乐、生活相融的绿意盎然滨水社区。

（据联合早报）

新加坡法制健全和房地产透明度高，吸引了许多以自住或投资为目的的外国买家。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素，使新加坡成为许多人首选安居落户之地。

新加坡今年维持了Mercer亚洲最佳生活水平城市的称号，为许多人首选安居落户之地

尽管政府自2009年底开始推出一系列降温措施，外国买家对新加坡私宅市场仍有一定需求。新加坡法制健全、房地产透明度高，吸引许多以自住或投资为目的的外国买家。根据国际咨询公司美世（Mercer）的生活水平调查，新加坡今年维持了亚洲最佳生活水平城市的称号。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素，使新加坡成为许多人首选安居落户之地。

过去五年来，外国人（包括永久居民及非永久居民）在新加坡购置房地产的比率，平均占新加坡房地产总成交量的25.6％。虽然房地产降温措施导致新加坡及海外买家的总交易量减少，来自外国的买家仍占了两成。

在所有外国买家当中，马来西亚买家长期占据了成交量榜首的位置。来自中国的买家则自2009年起迎头赶上，并且最终在2011年超越马来西亚，成为在新加坡置业最多的投资者。自此以后，马来西亚买家与中国买家就开始了难分上下的追逐战，占据外国买家排行榜的前两名位置（以成交量为计）。

今年上半年，根据买卖禁令数据，国外买家在新加坡购买近1500个私宅单位，其中马来西亚及中国买家合计占了超过一半；马来西亚买家占了29.3％，略微高于占比28.2％的中国买家。在中国经济前景的不确定性增加、马来西亚政治局势动荡不安的情况下，预料将有更多来自这两个国家的买家把新加坡视为投资的避风港。

新加坡的公共住屋条例限制外国买家购买这类住房，但其中也有例外，例如家庭的核心成员当中有至少一名是新加坡公民。执行共管公寓（EC）可说是私人与公共住宅的混合体，永久居民可以在EC项目竣工后的第6年购买EC单位，外国买家可在屋龄满10年、项目私有化后从公开转售市场购买这类单位。

至于私宅市场，外国买家若想要购买有地住宅，必须先获得新加坡土地管理局土地交易（批准）组（SLA Land Dealings（Approval）Unit）的批准，而当局通常只准许为新加坡带来一定经济贡献的人士这么做。因此，包括公寓和共管公寓在内的非有地私宅是一般外国买家最容易涉足的市场。

外国买家应该如何根据既有的预算，在新加坡选择合适的购房地点呢？此外，降温措施也提高外国买家的购房成本。以下让我们建议一些可以考虑的地点，以及各项政策和降温措施如何影响外国买家的置业成本。

在新加坡拥有房地产的成本

为了减少房地产需求及投机活动，新加坡政府推出了一系列房地产降温措施来稳定住宅市场。自2013年1月12日起，永久居民与非永久居民在购置首个房地产时，除了原有的3％印花税外，还须以房产成交价及市场价格中的较高者为计价基础，支付买家额外印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）；永久居民和非永久居民的ABSD分别为5％和15％。新加坡公民在首次置业时，则不必缴付ABSD。

这意味着，永久居民及非永久居民他日在决定卖掉房产时，须把印花税计算进去，才不致亏本。

虽然新加坡没有资产利得税，但自2011年1月14日起，任何卖家在售卖住宅时，须缴交卖方印花税（Sellers’ Stamp Duty）。在购房后的首年、次年、第三年或第四年出售房地产，将分别须缴付16％、12％、8％及4％的卖方印花税。

预算与地点的平衡

外国买家一向对第9区（乌节、经禧、里峇峇利）与第10区（武吉知马、雅茂园、荷兰路、东林路）的房地产情有独钟。由于价格高昂，许多当地和外国买家都买不起这两区的房地产。买家须准备至少200万新币的预算才能在这两区买到房子，而且选择只限于供应量不多、面积不超过50平方尺的鞋盒公寓。

第15区（加东、如切、安柏路）在2009年至2011年经常登上热门榜前三名。该地区靠近市中心和樟宜机场，加上2000年代末出现许多新私宅项目，而且那一带环境古色古香，有怀旧风格，都是吸引外国买家的主要原因。第19区（实龙岗、后港、榜鹅）则在2012年后迅速崛起，超越第15区成为较受欢迎的地区，部分原因在于该地区在过去三四年有多个新房地产项目推出。与市区附近的地点相比，这两个地区的尺价较低，因此以同样的预算，可以买到面积更大的单位。

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（互联网资讯综合整理）

自 2013年降温措施和限定房贷的总偿债率（TDSR）推出以来，新加坡私宅的成交单位从2013年上半年的1万4751个减至今年上半年的6500个。私宅项目 的转售价也趋软，从2013年第三季至今年第二季，下跌了6.7％。与此同时，新推出的私宅单位也从2013年下半年的9941个，减少到2015年上半 年的2099个。

2013年，降温措施和限定房贷的总偿债率（TDSR）推出以来，新加坡私宅的成交单位减少了，私宅项目的转售价也趋软下跌。整体而言，分析师认为地点卓越的项目有能力抵御全球经济前景不明朗的不利因素。图为其位于新加坡中央商业区边缘的风华南岸（South Beach Residences）

戴德梁行研究和市区重建局（URA）截至今年第二季的数据显示，新加坡市场接下来预计将迎来2万4000个新私宅单位。总体而言，市场情绪更加谨慎，已取得销售准证却扣着未推出的单位从2013年第二季的8158个，增加到2015年第二季的1万2139个。

虽然需求自2013年下半年起趋软，靠近交通枢纽、学校和其他设施的黄金地段和市郊项目，单位售出比率还是很高，如滨海盛景豪苑（Marina One Residences，88％）、北园公寓（North Park Residences，93.5％）和绿盛邨（Botanique@Bartley，80.6％）。未来12个月，预计还有一些私宅项目能在推出后受到买家的追捧。

市中心

其中一个备受瞩目的项目是位于新加坡中央商业区边缘、美芝路的风华南岸（South Beach Residences）。这是一个综合性发展项目，包括办公楼、设计型酒店、零售店面和会员制俱乐部。这个项目第23到45层的190个住宅单位，拥有 360度无敌全景，滨海湾、中央商业区风景线和乌节购物区尽收眼帘。居民还可享受由法国知名设计师菲利普·斯塔克（Philippe Starck）设计的两个空中花园。此外，这个项目也连接滨海中心和政府大厦两大地铁站。

市区边缘

去年下半年到今年上半年售出的政府地段当中，也有一些新加坡私宅地段是值得大家在未来12个月留意的。这些地段发展起来的项目它们预计将可吸引不同类型的买家。

在惹兰勿刹一带的史德蒂路（Sturdee Road）地段，能够吸引那些希望住在市区边缘的买家，该地区也靠近花拉公园地铁站。这个时尚的小区内拥有多元化的零售业者，如城市广场（City Square Mall）和慕斯达法购物中心（Mustafa）。投资者也可能看中它的租金回报潜能。根据2015年上半年的交易记录，史德蒂路的公寓单位价格介于每平方英尺970新币至1200新币。

同样，在邓迪路（Dundee Road）地段发展起来的项目，应该也可吸引到想住在市区边缘的投资者。这个未来的项目靠近女皇镇地铁站和纬壹科技城（one-north），租金需求相当强劲，目前附近项目的售价介于每平方英尺1500新币至1800新币。

成熟组屋区

义顺4道、大巴窑6巷和4巷交界处、淡滨尼10道、实龙岗上段和淡滨尼路交界处等地段，相信会对首次买家和周边地区的组屋提升者带来一定的吸引力。这些项目的售价预计介于每平方英尺1000新币至1400新币之间，它们都位于成熟组屋区内，提供了年轻家庭与父母住在邻近地区的机会。这些项目的主要特点包括靠近学 校、休闲设施、零售商店和地铁站。

接下来会发展的两个项目——裕廊的西海岸谷（West Coast Vale）地段和裕廊西4街B地段也备受看好，因为它们相当靠近裕廊商业区（Jurong Gateway）。

裕廊商业区将是本地发展“智慧国”的温床，预计会发展成一个生气勃勃的商业城。它将是市区以外最大的综合中心，结合办公室、零售、住宅、酒店、娱乐和餐饮等用途。此外，通往吉隆坡的高速铁路终站也将设在裕廊乡村俱乐部附近，提高该地区的进一步发展潜能。那一带的居民可利用手机应用程序来观察交通状况和规划有遮盖行人走道的路线。

整体而言，分析师们认为地点卓越的项目有能力抵御全球经济前景不明朗的不利因素。虽然买家对价格更加敏感，条件好的项目，例如能为业主保存财富的黄金房地产，还是会有需求的。

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（互联网资讯综合整理）