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刚踏入2021年，由于人们推测政府或将出台房地产限购政策，众多买家争相抢购物业，新住宅的销售量也随之激增。1月份这波销售量强劲上涨恰逢发展商推出了数个包含多套住宅的大型项目。 

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

市区重建局（URA）的发展商销量调查结果显示，2021年1月，新房销量月度环比上升了32.2%，达到了1,609套。这是自2013年1月（当时的成交量为2,028套）以来一月单月的最高销量纪录。1月包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量环比增长了65.8%。与前一年同期相比，剔除执行共管公寓的销量增长了159.5%。这也是自2013年以来的1月单月的最高销量纪录（含执行共管公寓公寓，共售出2,284套）。 

新加坡每月新房市场数据

新加坡政府部长们近期发表的言论引发了新降温措施或将迅速出台的传言。这些猜测促使那些本在观望的买家采取了行动，因为他们担心自己的购房资格或借贷限额可能会受到新降温措施的影响。一些长期投资者也闻风而动，因为他们预计政府实施新降温措施后，购置第二或第三套房产的难度可能会相应提高。

一些买家则希望避免历史重演。政府上一次于2018年7月出台房地产限购措施之前，许多买家争先恐后地涌入公寓样板房中，进行最后的抢购。某些买家失望而去，而另一些买家则因未抽中签而痛失购房资格。 

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即使政府不实施降温措施，买家仍可能争取尽早达成交易，因为今年全球经济已呈现复苏迹象，房价可能会进一步随之上涨。 

上个月，发展商推出几个重要项目后，销售量出现了强劲的增长。最畅销的项目是包含1,862套住宅的鑫悦府（Normanton Park），共售出了625套。紧随其后的包含700套住宅的淡滨尼执行共管公寓项目Parc Central Residences（共售出417套）以及由429套住宅组成的The Reef at King’s Dock项目（共售出221套）。此外，其他表现亮眼的项目还有翠宁苑（Ki Residences at Brookvale）、聚宝园（Treasure at Tampines）、顺福轩（Jadescape）、锦泰门第（Parc Clematis）和嘉和馨苑（The Garden Residences）。这些项目也陆续售出了多套新房，而且销量均名列前茅。

鑫悦府是规模最大的城市郊区住宅项目，其实惠的价格吸引了众多买家。由于多年来港畔区一直没有新项目动工，The Reef at King’s Dock项目也取得了强劲的销售表现。考虑到南部滨城发展计划（Greater Southern Waterfront development）带来的潜力，某些人购入了这些地区的房产。新执行共管公寓供不应求的现象也促使许多买家选择了Parc Central Residences项目。   

2021年1月最畅销项目（含执行共管公寓） 

新加坡公民将继续购买大多数无地新住宅。上个月，新加坡公民购买了83.4%的无地新住宅（不包含执行共管公寓），而新加坡永久居民的购买量占比仅为11%。上个月，外籍人士（非永久居民）的购买量占比从上上月的3.2%反弹至5.6%。这也是自2020年1月以来，外籍买家创下的最高单月新公寓销售量比例，而当时的占比为10.8%。 

受鑫悦府上市影响，在上个月的新房交易中，其余的中区（RCR）贡献了最高的销售量（68.9%）。请见下图。 

已售新住宅占比（有地+无地，不包括执行共管公寓）

橙易产业预期，今后发展商可能会推出更多豪华住宅项目。在未来几个月内，核心中区（CCR）出售的房产比例可能会有所提升。即将在这片黄金区域推出的大型项目包括时代豪苑（Midtown Modern）、禧盈峰（Cairnhill 16）、The Atelier、Park Nova（前Park House）、Klimt Cairnhill（原经禧楼的重建）、前盛捷良苑（Liang Court）、以及尔卫民路（Irwell Bank Road）的住宅建设项目。

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12月通常是房地产市场上销量最低迷的月份之一。然而，一些特殊的情况使得去年12月成为了发展商和房地产卖家眼中的绝佳时机。由于有关部门建议新加坡公民把所有出行计划推迟到全球新冠肺炎疫情得到控制之后，许多当地人选择在假期参观样板房来消磨时间。可能正是在这一趋势的帮助下，发展商于上个月售出了更多的住宅。此外，受疫情过后的经济复苏影响，人们预计今年房价将进一步上涨，因此那些一直持观望态度的人目前正打算进入市场。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：市区重建局（URA）的发展商销量调查结果显示，去年12月，新房销量月度环比上升了57.2%，达到了1,217套。包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量增长了53.9%。与前一年同期相比，不包括执行共管公寓在内的销量增长了126.2%。

2020年12月，在强劲的购买势头推动下，全新私人住宅的销售量创下了新纪录，飙升至近8年来的最高水平。此前的最高记录是在2012年12月创下的，当时的新房交易量为1,410套。   

新加坡每月新房市场数据

上个月上市的两个关键项目——包含640套住宅单元的悦文荟（Clavon，现已售出473套）和包含660套住宅单元的翠宁苑（Ki Residences at Brookvale，现已售出172套）对新住宅销售量起到了主要的推动作用。其他畅销项目包括锦泰门第（Parc Clematis）、聚宝园（Treasure at Tampines）、顺福轩（Jadescape）和星水嘉园（Piermont Grand）。包含74套住宅单元的凤凰城（Phoenix Residences）项目也已经在去年12月正式推出。 

发展商月度销售概况

因此，中央区以外（OCR）的新房销量占全国总销量（不包括执行共管公寓）的75.9%左右。19.1%的销量来自其他中央区（RCR），4.9%来自核心中央区（CCR）。

发展商按市场划分的每月销售额

虽然政府实施的低抵押贷款利率政策和大规模刺激计划所带来的充足流动性使住房需求保持在高位，但今年供应量可能会开始下降。在疫情期间，发展商不断出售多个已有项目的住宅单元，从而清理了积压的库存。由于在过去3年内，发展商已启动多个大型项目，今年计划开建的项目数量可能会减少。自上一个集体购买周期结束以来，郊区和城市边缘地区的新土地供应量已大幅下降。在过去几年内，政府出售土地的数量也有所减少。

供需不平衡可能会使房价保持稳定。在一些新供应有限的热门地区，房价甚至会上涨。尽管疫情影响和宏观经济不确定性尚未消退，许多近期上市的住宅项目价格较去年已有所提升。橙易产业（OrangeTee & Tie）预计，今年新房价格将出现上涨，涨幅可能在2%至5%之间。

根据简略估算的结果，2020年新房总销售量（不包括执行共管公寓）约为10,024套。从新加坡市建局发布的2020年第四季度房地产最终统计数据来看，如果把中止建设的住宅单元计算在内，最后的真实数值可能会更低。因此，2020年的新房总销售量可能与2019年（9912套）持平，但高于2018年（8795套）。2021年可能售出约9,000至10,000套新住宅（不包括执行共管公寓）。

每月最高每平方英尺单价（新加坡元）

2020年12月畅销私宅项目的关键数据

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橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询主管孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

“众多买家似乎不再关注这场疫情，而是寄希望于经济复苏。新加坡将于2020年12月28日进入解封第三阶段，更多商业和社会活动有望恢复。受疫苗乐观情绪带动，投资者信心不断增强。几种疫苗显示出可喜的结果，给人们带来了希望，认为这场全球卫生危机可能会很快得到控制。许多国家都启动了大规模疫苗接种计划，包括新加坡。该国宣布，计划尽快为医护人员、一线工作者和虚弱患者接种疫苗。

“市区重建局（URA）的发展商销量调查结果显示，11月新房销量月度环比回升了18.9%，达到767套，包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量增长了19%。然而，不包括执行共管公寓在内的销量相比去年下降了34.2%。

“两个城市边缘项目——有120套住宅单元的The Linq@Beauty World和396套住宅单元的鼎瑞轩（The Landmark）——于上个月上市。上个月，这两个楼盘项目一共售出了227套新房。因此，其他中央区（RCR）的新房销量占全国总销量（不包括执行共管公寓）的58.3%左右；30.8%的销量来自中央区以外（OCR），11%来自核心中央区（CCR）。最畅销的项目是The Linq@Beauty World、鼎瑞轩（The Landmark）、嘉和馨苑（The Garden Residences）以及聚宝园（Treasure at Tampines）。

“11月份的可观销量表明，仍有一些细分市场未受到重新授予购买选择权（OTP）这一新限制政策的影响。许多诚心置业的买家不用申请购买选择权（OTP）延期就能买得起私人住宅。根据新的规定，发展商不得在到期后继续重授购买选择权（OTP），否则将面临经济处罚。此次限制措施引发了市场的下意识反应，导致10月份销量暂时回落。受此影响，一些买家安排先出售手上持有的物业，以避免缴付额外买家印花税（ABSD），接着再购置新宅。

“手头阔绰的买家基本上没有受到重授购买选择权（OTP）的新限制政策的影响，因为从上个月来看，购房者对高价住宅的需求仍然很大。售价在每平方尺2,000新元以上的新房的销量达到9个月以来的高点，从3月份的53套增至今年11月份的393套。上个月，有30套新私人住宅的售价超过了300万新元，是今年1月以来的最高纪录。其中，500万新元以上的超豪华住宅成交了9套，当中有两套是位于铂瑞雅居（Boulevard 88）的低层单元，转手价超过1,000万新元。其中一套面积为258平方米，售价1,023万新元（每平方尺3,684新元）；另一套面积为256平方米，售价1,015万新元（每平方尺3,683新元）。

“截至今年11月，已售出8,791套新房（不包括执行共管公寓）。由于新项目——由华业集团（UOL Group）开发的悦文荟（Clavon）——在12月份一经推出就售出了440多套，我们估计12月份该楼盘项目总销量约为650至750套。因此，2020年全年的新房销量将达到9,400至9,600套。考虑到任何销售交易中止的情况而进行调整，2020年的最终销量仍将略低于2019年的9,912套。

“与前几年相比，预计明年推出的新项目数量将会减少。我们估计，明年上半年可能会推出约20个新发展项目。相比之下，上一个集体销售周期（2018年和2019年）取得了惊人的业绩，每半年都有25至35个左右的住宅项目推出。鉴于明年将推出的新楼盘较少，我们估计2021年的新住宅总销量可能保持与今年持平，或略降至8,500至9,500套左右（不包括执行共管公寓）。”

请点击此处了解市区重建局（URA）未处理的数据。

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中国买家激增：询价次数达历史之最

居外IQI集团联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel ）表示：

“从11月起，中国买家似乎又再次将目光投向新加坡。对疫苗的期待和旅游业务的重启，使得中国人对某些受青睐的海外房地产市场的兴趣再度重燃。新加坡成为最热门的海外置业目的地之一。

“中国买家的询价比一年前增加了2.5倍，询价数量达到了历史最高点。这意味着有大量被压抑的需求。将所有这些询价转化为购买力可能还为时过早，但怎么高估中国的中上阶层和高净值客户群体对新加坡住宅地产的兴趣都不为过。”

 

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开发商的房屋销售量在今年下半年有望取得亮眼表现，因为成交量在封锁期后连续5个月上升，自2020年7月以来，月度销售量超过1000套住宅单元。不过，关于重授购买选择权（OTP）的新限制似乎对市场造成了一定影响，造成上个月销售数据下降逾50%。

如此低迷的销量也可能是因无大楼盘项目推出所致。上个月，仅推出一个新开楼盘——Hyll on Holland，共有319套住宅单元。开发商仅推出了423套住宅单元，低于实施封锁期间推出的住宅数量（4月份一共推出了640套，5月份一共推出了615套）。  

市区重建局（URA）的开发商销量调查结果显示，不包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量下降了51.7%，从9月份的1,329套下降至10月份的642套。住宅（包括执行共管公寓）销量低至682套，环比下降了50.8%。与2019年10月的932套相比，私人住宅（不包括执行共管公寓）的销售量下降了31.1%。  

为了强化购房决策的财政约束，开发商不得在到期后继续重授购买选择权（OTP），否则将会面临罚金。新加坡市建局于9月份实施了一项新规，在较早的购买选择权（OTP）到期后的12个月内，不得向购买同一住宅单元的同一买家重新授予一次购买选择权（OTP）。此举旨在确保买家准备在有效期内行使购买选择权（OTP）时，才会承诺购买房产。

在重授购买选择权（OTP）受限制之后，市场作出了下意识反应，导致上个月销量暂时回落。橙易产业（OrangeTee & Tie）指出，由于房地产市场极易受买家情绪波动，住房需求的回落不足为奇。一些买家可能在观望，希望开发商能够降价以应对销售下滑；直接受新规影响的人士可能需要时间来解决任何未决问题，以便继续走完购房流程。例如，组屋升级者因可能需承担额外的买家印花税，会设法先把单位出售。在等待新房竣工期间，他们可能会在其他地方租房或作出其他住房安排。在“尘埃落定”后，房屋销量可能会再次回升。

上个月，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的私人住宅（不包括执行共管公寓）依然贡献了大部分的销售量。44.1%的私人住宅（不包含执行共管公寓）位于其他中央区，45.5%位于中央区以外，还有10.4%位于核心中央区。

10月份最畅销的项目包括嘉和馨苑（The Garden Residences）、聚宝园（Treasure at Tampines）、锦泰门第（Parc Clematis）、山景坡（Midwood）、桦丽居（Woodleigh Residences）和武吉知马（Bukit Timah）的福瑞轩（Forett）。 

由于新加坡正处于重新开放的第三阶段，市场情绪有望得到提振，因为明年经济活动的增加将有助于许多行业的复苏。橙易产业（OrangeTee & Tie）预期，未来几个月，随着航空线路逐步恢复，可能会有更多外国买家重返新加坡房地产市场。 

今年前10个月，已售出8,021套新房（不包括执行共管公寓）（市建局季度数据显示第1至3季度为7,379套，10月份为642套）。橙易产业（OrangeTee & Tie）估计新加坡在11月至12月将售出500至700套新住宅，即2020年全年的新房销售总量将达到9,000至9,500套。尽管这一预估的住宅销量低于2019年售出的9,912套住宅，但考虑到新冠流行病可能是新加坡房地产市场遭遇的最严重危机之一，今年可能售出9,000多套新房这一业绩仍令人感到欣慰。鉴于明年可能推出的新楼盘（尤其是大型楼盘）较少，橙易产业（OrangeTee & Tie）估计，2021年可能售出约8,500至9,500套新住宅。 

 

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