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剛踏入2021年，由於人們推測政府或將出台房地產限購政策，眾多買家爭相搶購物業，新住宅的銷售量也隨之激增。1月份這波銷售量強勁上漲恰逢發展商推出了數個包含多套住宅的大型項目。 

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：

市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，2021年1月，新房銷量月度環比上升了32.2%，達到了1,609套。這是自2013年1月（當時的成交量為2,028套）以來一月單月的最高銷量紀錄。1月包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量環比增長了65.8%。與前一年同期相比，剔除執行共管公寓的銷量增長了159.5%。這也是自2013年以來的1月單月的最高銷量紀錄（含執行共管公寓公寓，共售出2,284套）。 

新加坡每月新房市場數據

新加坡政府部長們近期發表的言論引發了新降溫措施或將迅速出台的傳言。這些猜測促使那些本在觀望的買家采取了行動，因為他們擔心自己的購房資格或借貸限額可能會受到新降溫措施的影響。一些長期投資者也聞風而動，因為他們預計政府實施新降溫措施後，購置第二或第三套房產的難度可能會相應提高。

一些買家則希望避免歷史重演。政府上一次於2018年7月出台房地產限購措施之前，許多買家爭先恐後地湧入公寓樣板房中，進行最後的搶購。某些買家失望而去，而另一些買家則因未抽中簽而痛失購房資格。 

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即使政府不實施降溫措施，買家仍可能爭取盡早達成交易，因為今年全球經濟已呈現復蘇跡像，房價可能會進一步隨之上漲。 

上個月，發展商推出幾個重要項目後，銷售量出現了強勁的增長。最暢銷的項目是包含1,862套住宅的鑫悅府（Normanton Park），共售出了625套。緊隨其後的包含700套住宅的淡濱尼執行共管公寓項目Parc Central Residences（共售出417套）以及由429套住宅組成的The Reef at King’s Dock項目（共售出221套）。此外，其他表現亮眼的項目還有翠寧苑（Ki Residences at Brookvale）、聚寶園（Treasure at Tampines）、順福軒（Jadescape）、錦泰門第（Parc Clematis）和嘉和馨苑（The Garden Residences）。這些項目也陸續售出了多套新房，而且銷量均名列前茅。

鑫悅府是規模最大的城市郊區住宅項目，其實惠的價格吸引了眾多買家。由於多年來港畔區一直沒有新項目動工，The Reef at King’s Dock項目也取得了強勁的銷售表現。考慮到南部濱城發展計劃（Greater Southern Waterfront development）帶來的潛力，某些人購入了這些地區的房產。新執行共管公寓供不應求的現像也促使許多買家選擇了Parc Central Residences項目。   

2021年1月最暢銷項目（含執行共管公寓） 

新加坡公民將繼續購買大多數無地新住宅。上個月，新加坡公民購買了83.4%的無地新住宅（不包含執行共管公寓），而新加坡永久居民的購買量占比僅為11%。上個月，外籍人士（非永久居民）的購買量占比從上上月的3.2%反彈至5.6%。這也是自2020年1月以來，外籍買家創下的最高單月新公寓銷售量比例，而當時的占比為10.8%。 

受鑫悅府上市影響，在上個月的新房交易中，其余的中區（RCR）貢獻了最高的銷售量（68.9%）。請見下圖。 

已售新住宅占比（有地+無地，不包括執行共管公寓）

橙易產業預期，今後發展商可能會推出更多豪華住宅項目。在未來幾個月內，核心中區（CCR）出售的房產比例可能會有所提升。即將在這片黃金區域推出的大型項目包括時代豪苑（Midtown Modern）、禧盈峰（Cairnhill 16）、The Atelier、Park Nova（前Park House）、Klimt Cairnhill（原經禧樓的重建）、前盛捷良苑（Liang Court）、以及爾衛民路（Irwell Bank Road）的住宅建設項目。

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12月通常是房地產市場上銷量最低迷的月份之一。然而，一些特殊的情況使得去年12月成為了發展商和房地產賣家眼中的絕佳時機。由於有關部門建議新加坡公民把所有出行計劃推遲到全球新冠肺炎疫情得到控制之後，許多當地人選擇在假期參觀樣板房來消磨時間。可能正是在這一趨勢的幫助下，發展商於上個月售出了更多的住宅。此外，受疫情過後的經濟復蘇影響，人們預計今年房價將進一步上漲，因此那些一直持觀望態度的人目前正打算進入市場。

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，去年12月，新房銷量月度環比上升了57.2%，達到了1,217套。包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量增長了53.9%。與前一年同期相比，不包括執行共管公寓在內的銷量增長了126.2%。

2020年12月，在強勁的購買勢頭推動下，全新私人住宅的銷售量創下了新紀錄，飆升至近8年來的最高水平。此前的最高記錄是在2012年12月創下的，當時的新房交易量為1,410套。   

新加坡每月新房市場數據

上個月上市的兩個關鍵項目——包含640套住宅單元的悅文薈（Clavon，現已售出473套）和包含660套住宅單元的翠寧苑（Ki Residences at Brookvale，現已售出172套）對新住宅銷售量起到了主要的推動作用。其他暢銷項目包括錦泰門第（Parc Clematis）、聚寶園（Treasure at Tampines）、順福軒（Jadescape）和星水嘉園（Piermont Grand）。包含74套住宅單元的鳳凰城（Phoenix Residences）項目也已經在去年12月正式推出。 

發展商月度銷售概況

因此，中央區以外（OCR）的新房銷量占全國總銷量（不包括執行共管公寓）的75.9%左右。19.1%的銷量來自其他中央區（RCR），4.9%來自核心中央區（CCR）。

發展商按市場劃分的每月銷售額

雖然政府實施的低抵押貸款利率政策和大規模刺激計劃所帶來的充足流動性使住房需求保持在高位，但今年供應量可能會開始下降。在疫情期間，發展商不斷出售多個已有項目的住宅單元，從而清理了積壓的庫存。由於在過去3年內，發展商已啟動多個大型項目，今年計劃開建的項目數量可能會減少。自上一個集體購買周期結束以來，郊區和城市邊緣地區的新土地供應量已大幅下降。在過去幾年內，政府出售土地的數量也有所減少。

供需不平衡可能會使房價保持穩定。在一些新供應有限的熱門地區，房價甚至會上漲。盡管疫情影響和宏觀經濟不確定性尚未消退，許多近期上市的住宅項目價格較去年已有所提升。橙易產業（OrangeTee & Tie）預計，今年新房價格將出現上漲，漲幅可能在2%至5%之間。

根據簡略估算的結果，2020年新房總銷售量（不包括執行共管公寓）約為10,024套。從新加坡市建局發布的2020年第四季度房地產最終統計數據來看，如果把中止建設的住宅單元計算在內，最後的真實數值可能會更低。因此，2020年的新房總銷售量可能與2019年（9912套）持平，但高於2018年（8795套）。2021年可能售出約9,000至10,000套新住宅（不包括執行共管公寓）。

每月最高每平方英尺單價（新加坡元）

2020年12月暢銷私宅項目的關鍵數據

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橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢主管孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：

“眾多買家似乎不再關注這場疫情，而是寄希望於經濟復蘇。新加坡將於2020年12月28日進入解封第三階段，更多商業和社會活動有望恢復。受疫苗樂觀情緒帶動，投資者信心不斷增強。幾種疫苗顯示出可喜的結果，給人們帶來了希望，認為這場全球衛生危機可能會很快得到控制。許多國家都啟動了大規模疫苗接種計劃，包括新加坡。該國宣布，計劃盡快為醫護人員、一線工作者和虛弱患者接種疫苗。

“市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，11月新房銷量月度環比回升了18.9%，達到767套，包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量增長了19%。然而，不包括執行共管公寓在內的銷量相比去年下降了34.2%。

“兩個城市邊緣項目——有120套住宅單元的The Linq@Beauty World和396套住宅單元的鼎瑞軒（The Landmark）——於上個月上市。上個月，這兩個樓盤項目一共售出了227套新房。因此，其他中央區（RCR）的新房銷量占全國總銷量（不包括執行共管公寓）的58.3%左右；30.8%的銷量來自中央區以外（OCR），11%來自核心中央區（CCR）。最暢銷的項目是The Linq@Beauty World、鼎瑞軒（The Landmark）、嘉和馨苑（The Garden Residences）以及聚寶園（Treasure at Tampines）。

“11月份的可觀銷量表明，仍有一些細分市場未受到重新授予購買選擇權（OTP）這一新限制政策的影響。許多誠心置業的買家不用申請購買選擇權（OTP）延期就能買得起私人住宅。根據新的規定，發展商不得在到期後繼續重授購買選擇權（OTP），否則將面臨經濟處罰。此次限制措施引發了市場的下意識反應，導致10月份銷量暫時回落。受此影響，一些買家安排先出售手上持有的物業，以避免繳付額外買家印花稅（ABSD），接著再購置新宅。

“手頭闊綽的買家基本上沒有受到重授購買選擇權（OTP）的新限制政策的影響，因為從上個月來看，購房者對高價住宅的需求仍然很大。售價在每平方尺2,000新元以上的新房的銷量達到9個月以來的高點，從3月份的53套增至今年11月份的393套。上個月，有30套新私人住宅的售價超過了300萬新元，是今年1月以來的最高紀錄。其中，500萬新元以上的超豪華住宅成交了9套，當中有兩套是位於鉑瑞雅居（Boulevard 88）的低層單元，轉手價超過1,000萬新元。其中一套面積為258平方米，售價1,023萬新元（每平方尺3,684新元）；另一套面積為256平方米，售價1,015萬新元（每平方尺3,683新元）。

“截至今年11月，已售出8,791套新房（不包括執行共管公寓）。由於新項目——由華業集團（UOL Group）開發的悅文薈（Clavon）——在12月份一經推出就售出了440多套，我們估計12月份該樓盤項目總銷量約為650至750套。因此，2020年全年的新房銷量將達到9,400至9,600套。考慮到任何銷售交易中止的情況而進行調整，2020年的最終銷量仍將略低於2019年的9,912套。

“與前幾年相比，預計明年推出的新項目數量將會減少。我們估計，明年上半年可能會推出約20個新發展項目。相比之下，上一個集體銷售周期（2018年和2019年）取得了驚人的業績，每半年都有25至35個左右的住宅項目推出。鑒於明年將推出的新樓盤較少，我們估計2021年的新住宅總銷量可能保持與今年持平，或略降至8,500至9,500套左右（不包括執行共管公寓）。”

請點擊此處了解市區重建局（URA）未處理的數據。

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中國買家激增：詢價次數達歷史之最

居外IQI集團聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel ）表示：

“從11月起，中國買家似乎又再次將目光投向新加坡。對疫苗的期待和旅游業務的重啟，使得中國人對某些受青睞的海外房地產市場的興趣再度重燃。新加坡成為最熱門的海外置業目的地之一。

“中國買家的詢價比一年前增加了2.5倍，詢價數量達到了歷史最高點。這意味著有大量被壓抑的需求。將所有這些詢價轉化為購買力可能還為時過早，但怎麼高估中國的中上階層和高淨值客戶群體對新加坡住宅地產的興趣都不為過。”

 

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開發商的房屋銷售量在今年下半年有望取得亮眼表現，因為成交量在封鎖期後連續5個月上升，自2020年7月以來，月度銷售量超過1000套住宅單元。不過，關於重授購買選擇權（OTP）的新限制似乎對市場造成了一定影響，造成上個月銷售數據下降逾50%。

如此低迷的銷量也可能是因無大樓盤項目推出所致。上個月，僅推出一個新開樓盤——Hyll on Holland，共有319套住宅單元。開發商僅推出了423套住宅單元，低於實施封鎖期間推出的住宅數量（4月份一共推出了640套，5月份一共推出了615套）。  

市區重建局（URA）的開發商銷量調查結果顯示，不包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量下降了51.7%，從9月份的1,329套下降至10月份的642套。住宅（包括執行共管公寓）銷量低至682套，環比下降了50.8%。與2019年10月的932套相比，私人住宅（不包括執行共管公寓）的銷售量下降了31.1%。  

為了強化購房決策的財政約束，開發商不得在到期後繼續重授購買選擇權（OTP），否則將會面臨罰金。新加坡市建局於9月份實施了一項新規，在較早的購買選擇權（OTP）到期後的12個月內，不得向購買同一住宅單元的同一買家重新授予一次購買選擇權（OTP）。此舉旨在確保買家准備在有效期內行使購買選擇權（OTP）時，才會承諾購買房產。

在重授購買選擇權（OTP）受限制之後，市場作出了下意識反應，導致上個月銷量暫時回落。橙易產業（OrangeTee & Tie）指出，由於房地產市場極易受買家情緒波動，住房需求的回落不足為奇。一些買家可能在觀望，希望開發商能夠降價以應對銷售下滑；直接受新規影響的人士可能需要時間來解決任何未決問題，以便繼續走完購房流程。例如，組屋升級者因可能需承擔額外的買家印花稅，會設法先把單位出售。在等待新房竣工期間，他們可能會在其他地方租房或作出其他住房安排。在“塵埃落定”後，房屋銷量可能會再次回升。

上個月，其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）的私人住宅（不包括執行共管公寓）依然貢獻了大部分的銷售量。44.1%的私人住宅（不包含執行共管公寓）位於其他中央區，45.5%位於中央區以外，還有10.4%位於核心中央區。

10月份最暢銷的項目包括嘉和馨苑（The Garden Residences）、聚寶園（Treasure at Tampines）、錦泰門第（Parc Clematis）、山景坡（Midwood）、樺麗居（Woodleigh Residences）和武吉知馬（Bukit Timah）的福瑞軒（Forett）。 

由於新加坡正處於重新開放的第三階段，市場情緒有望得到提振，因為明年經濟活動的增加將有助於許多行業的復蘇。橙易產業（OrangeTee & Tie）預期，未來幾個月，隨著航空線路逐步恢復，可能會有更多外國買家重返新加坡房地產市場。 

今年前10個月，已售出8,021套新房（不包括執行共管公寓）（市建局季度數據顯示第1至3季度為7,379套，10月份為642套）。橙易產業（OrangeTee & Tie）估計新加坡在11月至12月將售出500至700套新住宅，即2020年全年的新房銷售總量將達到9,000至9,500套。盡管這一預估的住宅銷量低於2019年售出的9,912套住宅，但考慮到新冠流行病可能是新加坡房地產市場遭遇的最嚴重危機之一，今年可能售出9,000多套新房這一業績仍令人感到欣慰。鑒於明年可能推出的新樓盤（尤其是大型樓盤）較少，橙易產業（OrangeTee & Tie）估計，2021年可能售出約8,500至9,500套新住宅。 

 

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