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不只有雅加達：印度尼西亞新興投資勝地 | 印尼
目前，印度尼西亞（簡稱印尼）房地產投資市場風平浪靜，原因在於，印尼投資者對於雅加達商業地產供大於求的情況非常擔憂，而且下一次印尼總統大選(2019年4月）之前房地產市場通常會放緩。（海外理財投資）
對於外國投資者來說，基本的監管問題仍是重大障礙。
不過，長期前景仍較為樂觀，且受到強勁基本面的支持，包括穩健的經濟增長、不斷增加的國內消費、穩定的城鎮化以及新興的中產階級。
由於地價漲至新高，且許多行業幾近飽和，因此，有些投資者逐步將關注點轉移到新地區。《CBRE研究》認識到了這一趨勢，並發現了10個未來的最佳投資勝地。
大雅加達地區
有些投資者正在大雅加達地區（雅加達、茂物、德博、丹格朗、勿加西）尋求投資機會，包括首都以及西爪哇（West Java）和萬丹（Banten）省的部分地區。更確切地說，投資者對於位於雅加達以東的勿加西（Bekasi）和位於雅加達以西的丹格朗（Tangerang）的興趣大增。
勿加西重點發展工業和物流業，原因在於，該地區方便到達大雅加達其他城市地區。近期的交易包括，LOGOS購買了一塊開發地塊，將在此建造三層物流設施，總淨可出租面積約為15.5萬平方米。
丹格朗的投資者首先關注的是為滿足印尼迅速崛起的中產階級的需求建造的住宅和購物中心。例如，吉寶置業（Keppel Land）於2016年12月宣佈，將與Metropolitan Land（Metland）子公司合作，在Metland Puri城建造450棟獨棟住宅。
泗水（Surabaya）
印尼第二大城市以及工業和貿易中心在房地產市場的開發和成熟度方面落後於雅加達。部分原因在於，泗水投資者向來更偏愛投資首都。
《CBRE研究》認為，泗水的印尼戰略核心位置，日益壯大的中產階級，土地可用性，以及逐步擴大的基礎設施（包括外環路），將令其成為未來三至五年內在雅加達以外地區尋求機會的商業地產和住宅開發商的絕佳選擇。
包括Ciputra、Intiland和Pakuwon在內的大型開發商已活躍於該市場。後者的Tunjungan Plaza 6項目包含由高端購物中心和高級公寓組成的綜合性超級街區，預計於2017年9月末開幕。
萬隆（Bandung）
萬隆位於雅加達東南方向約140公里處，是印尼人口最為密集的第三大城市和熱門旅遊勝地。房地產開發在某種程度上受制於較差的城市規劃，但近期的基礎設施建設計畫（包括連接該城市與雅加達的高速鐵路）將在中期內提供新的房地產投資機會。
CBRE研究部預計，萬隆的房地產開發模式會跟隨雅加達，其中，東部郊區主要保留作工業區，西部地區專門用於住宅和零售。主要發展酒店業，另外，預計也會優先發展住宅，因為該城市還沒有一個高端住宅項目。寫字樓的投資機會有限，因為雅加達周邊的眾多選擇已經能夠滿足市場需求。
近期的開發項目包括Summarecon Agung的Summarecon Bandung項目，這是一個集住宅、商業地產和商住兩用地產於一體的綜合城項目。
印度尼西亞的其他地區
由於大雅加達、泗水和萬隆在未來三至五年內將為雅加達以外地區提供眾多新機會，因此，其長期活動有望逐步擴展到全國其他重要城市，尤其是棉蘭（Medan）、三堡壟（Semarang）、望加錫（Makassar）、巨港（Palembang）、三馬林達（Samarinda）、日惹（Yogyakarta）和瑪琅（Malang）。
未來五至十年，這些地區的活動將由在雅加達的特定行業或項目中取得驕人成績的個人和經驗豐富的國內開發商主導。投資這些城市的風險更大，因此，開發商將專注於自己熟悉的領域。例如，Agung Podomoro Land已經開始在棉蘭的新項目中複製其綜合性超級街區概念，其設計與位於雅加達西部大獲成功的中央公園（Central Park）街區類似。
巴淡（Batam）等其他地區也有望出現一些特定的機會，該地區已被指定為經濟特區，憑藉其較低的人力成本和政府激勵政策，吸引了來自工業開發商和業主的投資。
在酒店行業，政府鼓勵開發遠離傳統熱門旅遊勝地峇里島的新目的地。包括龍目島（Lombok）、弗洛勒斯島（Flores）和其他外島在內的旅遊勝地吸引了越來越多熱衷於新酒店開發項目的國內和海外投資者。
零售業將成為重點發展行業
消費支出仍是最大的經濟增長驅動因素，印尼將繼續歡迎熱衷於挖掘該國新興中產階級迅速增長的消費能力的國際零售商穩定流入。
該趨勢將鼓勵投資者探索大雅加達以及二線和三線城市的新零售項目。不過，印尼電子商務市場的迅猛發展向實體零售業，尤其是傳統購物中心發起了重大挑戰，據信息與通信技術部預計，2020年電子商務市場的規模將增長至1.3億美元。
因此，選擇最合適的概念，無論是提供日常生活必需品的社區購物商店，還是生活中心，將成為投資這些新興地點成功的關鍵，其中有些地方缺乏井井有條的優質零售設施。
有些開發商選擇打造配備各類娛樂和餐飲設施的大型零售中心。例如，日本零售集團永旺（Aeon）在印尼開設的第二家購物中心預計於9月末開幕，地點位於雅加達東部的Jakarta Garden City綜合體。佔地16.5萬平方米的購物中心共分5層，包括227個租戶以及美食廣場、遊戲中心、多廳影院、溜冰場、兒童主題樂園和摩天輪。永旺於2015年在丹格朗開設第一家購物中心，並計畫到2025年經營超過10家購物中心，範圍遍佈全國各地——雅加達中部以外所有地區。
結語
2019年4月印尼總統大選之前，許多印尼投資者預計會保持一定程度上的謹慎態度。外國買家將繼續受制於監管障礙。
雖然未來幾年雅加達將繼續吸引大量房地產投資，但若干有遠見的投資者和開發商已經開始投身首都以外地區，力圖抓住這些地區的重大發展機遇。
建議投資者密切關注本報告中提及的市場，尤其需要留意基礎設施建設，包括鐵路、機場和公路，這些將有助於改善交通，解鎖新的開發地區。
原文來源：CBRE印尼研究部
原文作者：亞太地區研究總監喬納森·希爾思（Jonathan Hills）和新加坡及東南亞地區研究主管德斯蒙德·西姆（Desmond Sim）
發表日期：2017年9月
責任編輯：Zoe Chan
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