紐約是一個國際化的大都市，許多人對這座城市充滿著嚮往，從而，紐約就成為了全球人的一個夢。留學生把這裡作為進入世界頂級大學的驛站；投資者把這裡視為「淘金地」。多年來，很多來紐約投資房產的中國投資者人數逐漸增多，不過我發現，國內投資者對於紐約公寓的類型並不瞭解。在這期專欄中，我想為投資者介紹一下紐約公寓。
紐約的公寓分為2種，一種叫co-op（股份合作公寓）,一種叫condo（就是平常的產權公寓）。
紐約公寓-股份合作公寓Coop（股份合作公寓）是由一個股份公司擁有的公寓，一棟樓就是一個公寓。業主買的不是某個產權，他們實際上擁有的是這個公司的股份，並且擁有這個公司給予的長期「租賃使用權」。
購買co-op的股東根據其股份的多少支付公寓的房地產稅，物業費來維持持有成本。股東擁有的公寓大小和樓層由股份的數額來決定。公寓購買者需通過co-op董事會審批，背景，工作，學歷，報稅，財產等（一般情況下，外國人的購買申請被通過的機率不高）。大部分co-op要求股份持有人把co-op作為他們的主要居所，有些不允許出租，但是大部分也允許1~2年轉租，但是承租人必須要通過董事會批准。大部分上東區的第五大道和公園達到的傳統富人區都是co-op。
condoCondo（產權公寓）購買的是特定公寓單位的獨立產權，和一般商品房一樣。業主需要承擔公寓每年的房產稅(real estate tax)以及物業管理稅(common Charge)。購買者需要向管理委員會提交申請，並且提供財務狀況。一般這個申請時間比co-op要短很多，並且允許外國人買。可以隨便出租，非常方便。新建的公寓樓為了方便買賣都是condo。
Sponsor unit是指新房（一手房交易），開發商賣的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因為sponsor unit是從開發商手裡購買，所以轉讓費和雙方的律師費都會由買房者承擔。買新樓盤者，往往會要求多支付Working Capital Contribution, 大樓會讓新住戶多交付2~3個月的物業費作為集體開支和支付大樓管理員的房間。
由於co-op 和condo的產權性質不同，co-op的產權屬於它的公司，condo的產權屬於個人，那麼，屬於個人產權的房子condo，為了不動產產權保險需自己購買產權保險（title insurance）。
Co-op的地稅和物業稅都是個人交給co-op，並由coop代繳。codon物業費交給物業公司，稅需有買家交給政府，稅可以3月一交，6月一交，或者1年一交。如果中國投資者不居住在美國，可以直接通過美國政府網站付地稅。
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紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房產投資
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