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自2013年西班牙开放五十万欧元投资移民“黄金签证”的项目以来，随着国内投资者在西班牙买房移民热度的高涨，市面上雨后春笋般的涌现了众多的西班牙投资移民“中介”，但专业水平和最重要的商业良心可谓良莠不齐。

我们从业的这两年见到过不少国内投资者被一些不良中介（有些还只是“介绍人”，连营业执照更别说资质都没有）诈骗的案例。诈骗的方式主要利用你看不见的“隐性消费”，更让人厌恶的是有些中介或中间人虚高房价，且数额还不菲。我们接手过的客户曾被诈骗的案例有些虚高房价甚至达到了20万欧元（约150万人民币左右）之多。这些被骗的案例还屡见不鲜。

您在投资移民的过程中，应当注意哪些方面呢？

1、有些公司宣传有多少多少年的移民经验，而实际上，西班牙有黄金签证投资移民项目不过是2013年的事情，再有经验算来也不过是两年多三年不到的经验。非盈利性移民政策比如人才技术移民等类型移民政策西班牙一直有，但在2013年西班牙黄金签证政策出来之前，国内也从来没有任何一个机构推介宣传过。宣传有十几年几十年的丰富移民经验基本是不可能的。

2、宣传百分之百的成功率，保证百分之百的成功率，这种数据基本也是为了博得眼球，目前西班牙移民政策分两种：50万欧元投资移民和非盈利性移民政策。比较容易成功的是第一种50万欧元投资移民项目也就是黄金签证，这个的成功率是非常高的，但是但是但是重要的事情说三遍，您要是提供的材料不合法不全面，或者材料有假，谁都不可能保证百分之百的成功率，西班牙可跟睁一只眼闭一只眼的葡萄牙不一样，也正因为葡萄牙政府配合着不良中介浑水摸鱼，现在葡萄牙投资移民政策已经被迫叫停了。

3、不要相信所谓的学区房！西班牙并没有真正意义上的中国概念里的“学区房”。在国内很多城市你需要上好的基础教育学校，就需要户口在那附近才能有资格入读这些好的学校，然而在西班牙除了完全免费的公立学校有“就近入学”的限制之外，半公半私的和私立学校完全不受就近入学的政策限制。而据西班牙那儿商务投资移民部的经验，让“新移民”给子女选择私立学校和半公半私学校的占绝大多数，只有极少部分选择入读公立学校。所以我说，在西班牙并不存在国内人理解的“学区房”。当然，周围都是学校的房子还是有的。

4、并非所有的中介公司均能拿到西班牙房产代理权（西班牙语简称API），这些中介或者是中间人没有相关资质，并非专业的西班牙移民或者房产公司，完全不受法律保护。

5、你选择的“律师”很可能不是真正的律师！就算他有律师从业资格证书编号，也不见得就是你要找的专业移民律师，律师楼里有专门做账的；处理离婚纠纷案件的也是律师啊！

6、如果你多了一个环节是通过国内的移民中介再联系到的境外西班牙服务方，你更需要仔细考量一下你的房价会不会虚高了很多。

7、一些公司和个人通过售卖一些难评估对比价格的房产，利用消费者不了解西班牙房产市场，虚高房价。还有一些中介会将偏远地区的房产硬性推荐给投资者，因为偏远地区的楼盘在网上没有相关的销售信息和价格，方便操控虚高价格。

综上所述，西班牙那儿商务投资移民部建议广大投资者，若想找到一家专业诚信的靠谱中介公司做到以下几点:

1、在选中介公司之前，问清楚西班牙公司全称，办公室位置，与西班牙本土的合作关系。很重要的一点，有没有API资格证（西班牙房产代理权）。

2、在办移民业务选择律师时，务必要记下律师从业资格证书编号。

3、亲自实地考察当地生活和房产，不要道听途说。

4、直接找在西班牙本地的公司，缩短环节跳开国内移民中介。

5、选择价格透明的房产销售公司。你如何知道中介所报的房产价格是否真的透明？！如何在西班牙找到价格透明的房源：请微信咨询Linna。

6、尽量不要选择所谓的“一站式”服务，虽然对于投资来说更简单操作一点，但实际上增加了很多隐形成本。建议可以从买房和移民两个环节单独考虑，买房找房产公司职业经理人，移民找本土有律师从业资格的移民专业。

7、律师费用是支付给律师公司的，同理买房的费用也是支付给房产公司的，不要支付给个人。

记住羊毛出在羊身上的不变真理，当中介公司做出低于市场价格赠送家具车库，报销您的出国考察费用，免费提供法律服务等等承诺的情况下，一定要记起羊毛出在羊身上的真理，三思而后行，多比较多对比，货比三家永远是硬道理！最后，Linna敬告广大投资者，祝福您能在西班牙安居乐业。

 

琳娜Linna专栏全集

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对国内市场而言，2015年令市场萧条的因素将继续影响着2016年的市场——高失业率、就业不稳定性、外来移民与人口下降，卖不出的库存太多，还有贷款标准越加严格——我们可以再加一个因素，政治的不确定性。2015年12月西班牙大选未得出明确的结果，政局不明，无论是组建少数派政府还是多数派联合政府，都还要经过数周的争论，不过，由众多不同观点政党组成的联合政府很难维系，而新选举开展之前，又将出现长达数周的争论，而新选举可能仍旧未能产生决定性的结果。

政治的不确定性最终会影响到市场，所以我可以理解为什么一些评论员会称这将对西班牙房地产市场产生负面影响。就国内市场而言，他们可能是有道理的。然而，考虑到西班牙健全的政府体系和自治区体系，许多决策决定是可以独立于马德里的，地方政府将于5月地方选举后，开始新的四年任期，虽然不太确定，但就海外市场而言，我不认为政治局势不明会对其有影响。如果国际地产买家在近年西班牙经济崩溃的时候都没有推迟购买，我不认为几个月未组成中央政府会对市场有影响。目前，西班牙的房地产价格仍然相对较低，即使是在上升地区，房价水平仍然低于2004年，再加上世界其他地区的动乱，我预测，2016年，来自海外的买家将会越来越多。阳光依然明媚，食物也是一流的，生活质量位居全球前茅，有什么原因让你不喜欢这个国家？

那么，2016年哪些事项买家需要注意，以确保在正确的地段做出合理的投资吗？我认为，在新的一年里，在很多地区的黄金地段将有一个大问题，就是缺乏高质量并且价格合理的库存。已有证据显示，开发商大肆提高那些稀缺新建项目的价格，这些项目通过系统审批，目前正在建设开发。这些项目是经济低迷时期的后备储存，但最近重新推出，假装是新项目。而买家为这些项目买单。

例如，圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）海滩一个新建开发项目在第一阶段期房时就已经一扫而空，价格高达每平方米4800欧元，第二阶段价格更高。这个项目的小公寓，2间卧室只有85平方，3间卧室的是110平方米，装修一般，位于海滩的第三线位置，而在100米开外，现有一个开发项目质量更高，而且位于海滩的前线地段，2015年，你有可能只要 2900欧元一平方米的价格就能在这里有买到一到 2卧室120平方的公寓。就在2015年底，我为一位客户介绍了一套前线高尔夫公寓，价格相当于每平方米1950欧元。这套公寓的卖家因财政困难急需资金，但即使是算上改建成本，每平方米价格仅2275欧元。2015年6月，我为客户找到一栋海滨联排别墅，卖家因身体不佳急需出售，每平方米价格2250欧元。目前，我找到一套位于马贝拉直辖市内的海滨公寓，面积350平方米，带私人游泳池，能观赏全景海景，装备齐全，要价相当于每平方米2800欧元。

市场高峰时期，马贝拉直辖市房产最高价格在每平方米6000欧元到7000欧元之间，正如上述例子所显示，仍然是可以以不到一半的价格买到黄金海滩和高尔夫球地段。虽然我不排除2016年房价有温和上行压力，但远远还没到峰值。所以当我发现， 在没有这么好的地段，以及那些房价应该比黄金地段价格低15%—25%的地区， 房产仅仅因为是新建或是近年建造的，每平方米价格就高达5000欧元至9500欧元， 我认为，市场再一次开始不平衡的发展。所以，在我看来，如果买家在次要地段，每平方米支付价格超过黄金地段，那就太亏了，特别是在市场复苏的早期阶段。在西班牙房市疯狂繁荣时期，黄金地段和次要地段之间的界限变得模糊，在一些地区价格下跌的事实更反映出其中的区别。马贝拉房价下跌40%，次要地区需要回落得更多，在一些地方跌幅已经高达60%，再次拉开两者之间的界限。次要地段的房地产永远比不上黄金地段——一直都是如此，并且永远都是地段为上。

虽然我以马贝拉为例子，其他任何地区同样可也是如此：计算出当前市场最好地段每平方米价格，离该地段越远，价格越低。现在以合适的价格购买房产的投资者，可以期待中期内，一般是两到五年内，价格大幅增涨。但对于那些因缺乏库存，价格被人为地大幅抬高的新建房产，我无法确定购买者能否在可预见的未来回本，有些购买者可能永远无法从中获取利润。关键的问题是，新建房产价格飙升，原因是供需失去平衡，但建筑许可证批准正在不断增加，供应方面将随着时间改善。

所以我对2016年的建议是：买家不要痴迷于新建，特别不是位于黄金地段的房产，买家可以首先看看同类型的二手房，计算出每平方米价格，包括所需要的翻新，然后了解其增值空间。如之前我在报告中所述，几乎肯定会找到一套价格更低，面积更大的房产；最重要的是，地段更优。通过彻底的搜索，买家仍然可以发现一些真正物美价廉的房产，尽管它们更难发现，但总是会有一些卖家比其他人更急于售出而采取更现实的策略。不要买任何有瑕疵的房产：

• 随着时间推移，道路只会越来越繁忙，如果现在就很嘈杂的，以后情况只会变得更糟。
• 如果附近能看到一条移动通讯天线，你可以想象将会有越来越多的天线遮住视线。
• 电塔也是一大禁忌。
• 确保所有房产冬天都能照到太阳。
• 如果附近有空地，那里将建楼阻挡美景，要百分百确定那里的建房规划。

销售代理只说那里是绿区不够好。当我为客户评估房产时，我总是问一个问题：如果环境改变，现时这个价格是否合理，讓他们能够在获利基础上尽快出售？这是不是就是一套无论市场条件如何，总是会有需求的房产？从过去八年的跌宕起伏中，我们学会了一件事，就是无论市场条件如何，总是会有房产和地段供不应求。只要确保那是你买的而不是其他。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

 

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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2016年西班牙地产市场被认为将是劫后重生的一年：2015年第三季度的房产销售数据显示了2007年以来房价的可观上涨以及房屋贷款金的放宽。各大银行纷纷开始放宽信贷审核并且乐观地预计未来的偿还能力。种种迹象表明，2016年如果您有买房的打算，那么肯定不是一件坏事儿，当然在您做出这个重大决定之前，还有一段重要的路要走。

建议一、如果您已经决定入房市，那么就不要犹豫不决

如果您想法明确，也有足够的资金，那么就应该把购房尽快提上日程。根据西班牙国家统计局（INE）的统计数字，2015年最后两个季度的房价的涨幅在5%－6%之间，根据西班牙第二大银行BBVA银行不动产部门的预计，2016年房价将持续涨势。

当然，房产市场并不具有同一性，目前房价的上涨主要集中在西班牙大城市的市中心，特别是在居住环境好的贵族区分。郊外的一些卫星城或者小城市的房价可能持平或者还在下跌。“一些地区由于房源大量积压，居民较少等原因房产还是无人问津，另一些地区可能由于经济还没有复苏，就业率跟不上，人们不敢贸然投资，” 西班牙房产交易门户网站idealista市场研究负责人Fernando Encinar先生解释到。

建议二、研究投资回报率

Encinar 先生表示：“目前市场上还有一些地区的房价经过经济危机洗牌后还是很合理的，特别是那些房屋租金可观的地区”。如何来评判购买的房产是否成功的投资呢？他建议道：如果您花50万欧元购置了一套公寓，出租后租金可以达到500欧／月。那么一处15万欧元的房产就应该以700欧元／月的价格投放到市场上。如果您花了20万欧元购房而租金却却只能设定到500欧元，那么哪个投资好就不言而喻了。

建议三、选房要专业，决定靠直觉

选什么的房子一般与我们购房的需要，个人情况，预算，区分，工作和家庭需要（如孩子入学）等因素息息相关。虽然如此，但也无需一定要找到一个完全符合上述因素的房子而抓狂。“有时候当你走进一套房子的时候，就知道你要找的就是它。”Alfa地产中介的副总裁JesúsDuque根据其多年经验说道，“房子不是看的越多越好，有针对性地看十套房子就可以完全满足需要。”

Encinar 先生补充道：“有时候十全十美的房子并不存在。现实中我们需要降低一些其它需求来满足最重要的需求：当你选择一套房子的时候，总是有三个最重要的因素：地段、价格和面积，当运气好的时候我们可能遇见三个因素中有两个我们都满意的房子”。“比如说如果你想在Huertas（马德里市中心繁华的商业步行街附近）购房，那你必须要舍弃一定要买大房子的想法”。

建议四、新房，二手房还是规划中楼盘？

不同的房屋类别有不同特点。通常来说新房的质量都更好，但是也应该看到因为城市规划的原因，一些大都市如马德里，城内空间基本已经全部饱和，新房往往都位于郊外偏远的小镇上。

与此同时，二手房往往都在城内，而且很多都位于出租需求比较旺盛的商业区，因此利润空间较大。“在价格持续上涨的优质区分，投资回报率将有很大的空间，”西班牙房价中介企业协会（AEGI）的经理Javier Martínez评论道。

如果您看中的是规划中的楼盘－－也就是说还没有开始建设，那么一定要审慎。西班牙财产登记员工会在其发布的《西班牙购房指南中》，提醒广大买主在签约规划中的楼盘或者是交纳定金前，一定要首先审查开发商的资质，或者要求开发商把房款存进银行的担保账户直至开发商交房为止。

建议五、做好购房前的准备工作

在选定了心仪的房产后，就可以着手确认房产基本信息以及房屋背景，如：是否有债务、贷款和违建情况等。落实了房屋的各项信息并且协商好了房价后，就可以跨出正式房屋买卖交易的第一步－－签订房屋定金合同。房屋定金合同通常是指买家交纳房屋总价的一部分款项做为购房的定金，并且在定金合同中约定房屋正式交易的最后期限以及具体细节。房屋的定金合同具有法律约束力，因此当合同双方中的卖方不能继续履行卖房义务时，需要双倍退还买家的定金；当合同中的买家不能继续履行买房手续时，则无权向房主讨要回定金。

建议六、如果您不是行家，别忘了向专业人士咨询

投资购房的讲究多多，如果您没有相关经验或者不是业内人士，在整个购房过程中，别忘了咨询专业法律人士的意见，让他们来为您把关整个交易过程和审阅修订购房合同。

根据西班牙银行现行政策，中国籍的投资者如果不是西班牙正式居民且在西班牙没有稳定的收入，一般不予办理西班牙购房贷款。因并不适用于中国投资者，故在此不展开说明。

季律师专业点评

西班牙中国律师事务所季奕鸿律师指出：目前西班牙楼市价格回暖正应了中国人“买涨不买跌” 的投资心理。在人民币走跌的大环境下，海外投资市场将继续升温。2015年下半年至2016年初，国人在西班牙的移民数量和投资数额上出现了双倍甚至三倍的增长。届时也季律师也提醒大家多了解西班牙投资的流程和相关法规，做好移民评估和准备工作，审核移民机构的资质并警惕房价陷阱。按照合法程序明明白白地投资才是保证未来成功收益的基石，希望广大移民都能安全投资，成功移民。

（本文由西班牙中国律师事务所整理翻译自西班牙《国家报》1月12日发表的文章。）

 

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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