2015年美国房地产将上演“绝地反击”?

美国房地产市场目前出现冷却,其实这是为2015年市场复苏所必须做的准备。就像运动员在训练中必须休息一样,房地产市场在复苏的初期阶段通常会出现房价过热,为了明年春天买主重回市场,现在的冷却是与一年前相比房价仍然是高的,十月里比去年增长4.5%。

美国纽约新建项目“公园广场30号”

不过十月之后房价有所下降,在全国20个大城市里只有9个地方房价还在增长。房屋销售数量在十一月里也下降了,并不是因为买家少了,而是市场需要喘一口气。十月里上市的房子比九月里减少了28%,虽然这种季节性减少是正常的,但是不好的是比去年同期下降了1.5%,这是近期来第一次下降。

根据房产经纪公司Redfin的调查,买主们最担心的不是上市房屋减少,而是可以负担得起的房屋减少。这是自2012年来第一次买家们觉得“负担不起”。

十一月里,房市里唯一有增长的是高端房子的销售,这里指的是比20万均价高很多的房子。而底端房的销售下降了16%,购买底端房地人士中投资者占比例很大。经济学家指出房价上升至使很多投资者退出了市场。

预期,今年十二月的房屋销售不会很强,虽然按揭利率仍然很低。

在2013年里从一月到十月美国房价平均上涨11%,但是2014年房价增长不到去年的一半,对于缺钱的买主来讲这是好事,但是对卖主就不好了。整体来讲房价还是正增长的,到明年春天更多的买主进入市场房价仍然会上升。

但是,人们也必须注意以下几点:

首先,利率虽然处于历史底端,但是肯定是会上升的。利率微小的上升都会对市场有较大的影响,因为银行会提高对贷款人的要求。

其次是人们的恐惧心理。在某些市场里房价可能会短期下跌,目前Connecticut已经出现了下跌,如果价格继续下跌,两次一两个月的话,就会把买家吓跑,而更多房主会卖房。

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美国贷款购房 YES OR NO?(上)| 美国

在初期考虑购房投资的资金来源及准备时,全现金交易还是申请部分抵押贷款无疑是不可避免的问题。若购房者本身是喜欢进行多种投资的成熟投资者,那么选择抵押贷款购房将会给予其充裕的现金流来计划其它投资回报率高于银行贷款利息的投资,从而实现资本的最优化利用;若购房者的资金不用来买房就只是单一地存在银行账户收取利息,那么考虑到贷款产生的相关费用,在资金充裕的前提下,或许全现金购房会是较经济的选择。

RealtyTrac自2001年到2014年对美国房地产市场的现金交易/贷款购房的跟踪数据可以看出,在2009年次贷危机之后,越来越多的房地产交易属于“全现金”交易(All-Cash Deals)。这种现象的存在还归因于:

1)随着房地产市场的复苏、美国迎来了“卖家市场”(Seller’s Market),即供小于求的情况下,“全现金”买家竞争力要远高于含贷款计划的买家;

2)越来越多的外国投资者锁定美国房地产市场,往往这些投资者拥有足够的现金购买力;

3)受投资者追捧的“开发商新房交易”(Sponsor Deals)往往由于其完工期的不稳定性、较低的入住比例与大多贷款银行政策的冲突性,导致大量全现金交易的高占比。

美国贷款购房 YES OR NO

有人对于2014年曼哈顿市场的购房成交量进行了专门的调查,综合曼哈顿三类地产形式(共有公寓、合作公寓和独立别墅)计算下来,目前整个曼哈顿市场的“全现金”成交量达45%。若将含有“产权”的两类地产形式(共有公寓和独立别墅)案例挑出,它们的“全现金”成交量都高于贷款购房比例。那么这些数据是否代表着“抵押贷款的流行时代”已经过去?其实并非如此。 

“全现金”交易(All-Cash Deals)

“全现金”交易从合同条款上应理解为不受到“抵押贷款保护”的交易(No Mortgage Contingency)。并非购房只能全部用现金。

“抵押贷款保护”(Mortgage Contingency)

一般要求买卖双方合同签署之后,买方在一定时间内进行贷款申请,若在规定时间内无法得到贷款批准,根据“抵押贷款保护”条例,则有权取消合同。

如果无“抵押贷款保护”,则意味着若在规定时间内买方没有获得贷款审批,仍需要进行合同义务、交割房屋,视其等同为“全现金”交易。因此,上述45%的比例并非完全排除“抵押贷款”购房的形式。

贷款购房优势

  • 减免报税额

根据美国国税局(IRS)最新的公告936及相关信息,允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房,还从纵向涵盖了多样的借贷方式:如“购房贷款”(Mortgage)、“房屋净值贷款”(Home Equity Loan)和“信用贷款”(Line of Credit)。只要满足贷款项目是担保性贷款(Secured Debts)和所贷房屋自身条件(Qualified Home) 这两个条件,纳税人就可通过“法定扣减项目”(Itemized Deduction)享受相应的减免。其中,购房贷款总额不得超过100万美元,其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外,国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”(Tax Credit)。可以看出,美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

  • 灵活性

时间的灵活性。在卖方市场的大形势下,有条件的购房者完全可以先进行现金交割,之后,再向银行申请借贷项目;

项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”,上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房,还可以是用作其他投资,如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松,算是值得考虑的选择。(未完待续)

相关内容:美国贷款购房 YES OR NO(下)

(本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写)

 

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