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美国买房首付最低多少五招突破美国买房心理关

对大多数人来说买房是人生的一个重大决定，本该是快乐和喜悦的。但买房总遇到很多棘手又纠结的问题，比如：美国买房首付最低多少？外国人在美国可以贷款买房吗？

如果你对在美国买房也有很多顾虑不妨看看这篇文章，让居外为你解析买房时可能遇到的五大问题和解决方法。

“刚买的房子就需要维修”。

好不容易买来的新房子却需要大动干戈去翻修真是一件让人头疼的事。很多想买房子的同学在遇到自己心仪的房子时都很紧张甚至都不敢检查——万一查出房子有问题，比如地板干裂、屋顶和地基有问题怎么办？

虽然这些问题可能出现但是不能因为这些担忧就不敢买房。大多数房子其实都一定程度需要例行维护，但是检查员发现的问题仅供参考，并不是每个问题都需要马上维修，他只是负责指出他发现的每个问题。这时候你可以询问他，这些问题有多糟糕、在不得不维修前还能撑多久。如果发现了需要立即维修的问题，就联系卖方看他们是否能帮你维修或补偿维修费用。

“我会损失中介押金”。

购房者通常会在签署购房合同后，交3%的预付金。有些购房者会担心他们付出去的押金收不回来。其实这种担心大可不必，因为对于这部分预定金，卖方不能立即兑现。相反这笔钱会存入托管账户，没有双方的签名是不能被使用的。

如果需要取消这些特殊条款请在有效期内提前提出以免产生不必要的困扰，如果在临近特殊条款日期时协商请务必延长附带条件的日期来保证合同的有效性以及自己的权利。

“我’抢’不到心仪的房子”。

如果您看到新的待售房子上市请立即通知您的经纪人来提早看房有备无患，同时尽快了解该房子的卖方经纪人如何处理收到的房子报价。有时他们最可能的是接受第一个报价的买家，尤其是当这个报价还不错时。更多情况下卖方和经纪人会设一个日期来审查所有报价或在某一天决定最高报价。

如果您正在旅行或忙于工作要经常与经纪人保持联系，并时刻跟进您满意的房子以确保不会错过。

“我的经纪人没有保护我的最大利益”

优秀的经纪人会不断挖掘新房源、密切关注市场并一直保护购房者的最大利益。如果你怀疑你的经纪人没有考虑你的最大利益请不要将就，你可以考虑换一个经纪人，但也不要随便决定一个经纪人。

在开始购房前一定要坐下来与你的经纪人好好沟通，就像工作面试一样。如果你怀疑经纪人的能力或动机那么一个经纪人或许是更好的选择。

“我不能按时买到房了”

买房过程不应该匆忙，因此如果你临近了某个固定的截止日那么请您制定一个B计划喔。

许多购房者往往都会面临房子租约将要到期或学校申请截止日这些问题。如果离截止日还不到三个月但是仍然没有找到住所也不要太有压力——这时可以制定一个备用计划。

买房是一笔昂贵和复杂的交易所以有时候不如再租一间房，或找一处暂时住所，或尝试一些别的方法。虽然这样可能会有些不便，但更安全一些，也是可以操作的。

如果你对买房这方面有些顾虑的话，不论是出于对购买流程还是第三方中介的担忧，你大可以说出这些顾虑、倾听自己理性的声音、相信自己的直觉。

总之买房要慢慢来，必要的时候可以后退一步，给自己留出时间和空间才能把问题想清楚。最好从容地计划好整个过程才不会让购买心仪的房子成为一个噩梦。

探访美国时尚公寓与别墅

美国纽约作为各界精英、名人、大明星的集散地，不论是人事物都显得生气盎然、朝气蓬勃。今天去逛逛 6 位名人的家，复古、乡村、摩登或贵气交织而成各自精彩的生活品味，随居外一起来看看这些美国时尚公寓和别墅吧。

充满历史感的别墅
玛丽·凯特·奥尔森（美国女演员）

这栋颇具历史的五房别墅位于曼哈顿中城东区的Turtle Bay小区。的确相当符合玛丽·凯特·奥尔森与身为前法国总统的弟弟、同时也是银行家的未婚夫奥利维耶·萨科齐的身份。虽然这栋别墅所费不赀但装潢上走的倒也不是炫耀式的奢华路线，虽然看得出来贵族品味但依然混著艺术家率性不羁的笔触，拉高空间感的挑高设计放松了视觉的同时更有一种让人想细细推敲的细致韵味。

色彩瑰丽的曼哈顿公寓
约翰·传奇（R&B唱作人）与克丽丝·泰根

约翰·传奇夫妇的公寓由乔恩·斯图尔特一手打造，借著深色的天花板、刻意露出的砖头与故意控制出的有限自然光创造沉稳放松的氛围让人觉得格外舒适不忍离开。值得注意的是这里的饱和用色，让人觉得生机盎然却不扰人、家具摆设也充满层次感、处处是家的感觉但又保留了设计感。

Soho 阁楼
克尔斯滕·邓斯特（德裔美国女演员）

虽然克尔斯滕·邓斯特将出租这个阁楼但里头时髦又充满个人风格的装潢真的很值得一看。而或许是因为是女演员的家的关系这个Soho阁楼也是居外小编私心最喜欢的一个。

布鲁克林别墅
米歇尔·威廉姆斯（美国女演员）

虽然同样是女演员，但可能因为这个房子当初是为了米歇尔·威廉姆斯与前夫、女儿而设计，因此是由家庭的需求出发，风格也相当现代，偶尔穿插复古波斯地毯融入一点老味道。明亮的采光看得出来是经过细细挑选的家具充满女性才有的细腻讲究，让人不禁猜想是否这些都是由米歇尔·威廉姆斯亲自操刀设计的呢？

格林威治村别墅
莎拉·杰西卡·帕克（美国女演员）

单身的卡丽或许只能在格林威治拥有一层公寓，但莎拉·杰西卡·帕克可是有能力在Greenwich Village拥有一栋别墅喔！这个五房别墅也具备两个卡丽最爱的 walk-in 衣橱，风格大器带著都会冷调。

男人味 Soho Loft
乔纳·希尔（美国男演员）

每次看到乔纳·希尔总是会先闪过他很有喜感的脸与演技，没想到他私人的 Loft内部设计很有男人味呢！这个公寓其实是早在1915年就有了的老房子了，当然像厨房与浴室虽然都已翻新但是硬木地板、卧房壁炉还是完整的保留了难得的时代感。同样的是摆在地上的大镜子，乔纳·希尔摆上黑框长方镜特别帅气。

怎么去美国留学去美国留学申请要掌握的流程与条件

美国留学申请一直以来都竞争激烈，那要怎样去美国留学呢？如果想要在众多的申请生中脱颖而出拔得头筹应该掌握哪些要领呢?

今天小编就和大家说说申请美国留学要掌握的六项基本条件！

第一、英文熟练度

如果申请常春藤盟校本科，托福110分、sat2 200分是基本要求。学好语言最好的方法就是去国外多体验交流接触他们的文化，因此居外建议假期尽可能多游学。

第二、学术成绩

如果要申请名校建议平均分要90分以上，如果平均分不够高可用专业课的高分来弥补，此外国外院校也很看重学生的毕业学校。

第三、社会责任感

比如一个学生曾经跟随老师参加过西溪湿地保护工程的论证，在申请美国名校环境工程专业时表达出强烈的社会责任感以及想要对社会做出贡献的决心，最后结果是毫无疑问的：他被成功录取。

第四、清晰的职业方向

美国院校通常会问一个问题：“你为什么申请我们学校?”

学校希望听到的回答是：“我的职业目标是什么、我目前还缺乏哪些知识、希望能到这所学校补充我的这些知识。”而不是希望学生一味夸学校如何如何好。

第五、文书的展现能力

这是很重要也是很难的标准。美国几乎所有的院校都不希望文书展现的是一个无所不能的超人而更喜欢看到小人物的大成功这种励志的例子。

比如哈佛曾经有一年给到申请学生的申请文书题目是“请你描述最骄傲的时刻”，有个从小学到高中就去美国读书的优秀中国孩子写的是：当我战胜各种困难最终成为学校第一位华裔学生会主席的时候我觉得特别骄傲。

这样的文书却很不幸地遭到了哈佛的拒绝。建议学生在文书写作中尽量不要写散文或者诗歌而应该写故事，美国大学的招生官更喜欢听真实有感染力的故事——相比于散文诗歌故事更容易让人记住。

第六、推荐信

建议找系主任或老师写推荐信证明你的学术能力，找实习单位写推荐信证明你的实践能力与众不同的同时，你还要找一些人能证明你的普世情怀和社会责任感也十分出色（居外支招：十分重要！）。

记好这6大条件，怎么去美国留学便不会再是你的问题。

美国买房首付最低多少美国贷款买房的基本知识

买房是很多中国人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。（美国买房首付最低多少？）

1. 美国房贷的种类

Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。

所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。

ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢？

ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据，从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险：如果市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可能会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不会。

除以上两点之外还有一个重要因素要考虑：准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款，所以在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。

2. 如何拿到最低的房贷利率？

信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数；一般来说：

FHA 贷款要求的最低信用分数是580。

Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。

大部分传统房贷（conventional loans）要求最低660；低于这条线通常只能拿到次级贷款（2008年金融危机的罪魁祸首就是它），并且利率要高不少。

从历史行情来看要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验（流程参见这裡），房贷公司通常会使用最保守的model，他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多，因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750，千万不要沾沾自喜觉得足够了。

如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在800以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。
首付比例不能太低

20%或以上：通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。

10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。

5%-10%：对于 Fannie Mae 房贷来说，首付最低为5%；巨额贷款（Jumbo Loans）首付不低于10%。

3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。
贷款金额也会影响利率

FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。

过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000（1 unit），2017年第一次上调，变成$424100。这是什麽意思呢？

总额在$424,100以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，通常可以拿到最好的利率。

房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424100，黄色部分为$424100-500000；粉色部分为$500001-636149；橙色部分为$636150；红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150，这被称为 Super Confirming Loan。

超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款（Jumbo Loan），选择会少很多，利率会较高；以我所在的NOVA 为例，总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。

若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，有两种方法：

打开联邦住房金融局官网的这个地图，把鼠标放到地图上，在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。

下载联邦金融局的表格，包含全美3000多个郡和城市的数据。

3. 申请房贷的三种常见用途

如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。

重新贷款（refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。

用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单：

假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款出钱利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。

现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间，如果用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。

另外，小型Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年，这样压力就会小一些。

4. 贷款买房的几点提醒

第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。

第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的 Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批淮。

第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。

第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程，觉得房子有著落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。

第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目，还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证，也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷，F/J/M/B等签证一般银行不接受。

想最快拿到美国签证？过来人支招 | 美国

拿签证是所有想去美国的人必须要有的，但是美国签证含金量高，需要面试，难度之高，拒签理由之奇葩，也是国际少有。特别是特朗普上台后，他在移民问题上态度强硬，这不，这次是要动真格的了。

据美国国务院估算，如果新措施正式实施，预计每年71万移民签证申请者和1400万非移民签证申请者都需要填报上述信息，总计近1500万人将受新规影响。自当地时间3月30日起，美国国务院开始就要求所有移民及非移民签证申请者提交5年社交媒体记录的规定进行为期60天的意见征询。据报导，新规定施行前还要得到美国行政管理和预算局批准，不过此间预测，正式实施的可能性很大。

但是，这就把大家打趴下了？

绝不可能！Quora上的几位美国大神身经百战、经验丰富来支招，一起来看看有哪些干货你要知道。

Raad Ahmed

LawTrades创始人，纽约州立大学布法罗分校法律专业

最简单的当属B-2签证，主要发给短期观光游客及短期探亲人员。

其他可行的签证类型还有：

H-l B临时受雇于美方，具有特殊才能和专业的工作人员
H-2B从事临时性服务或劳力工作的技术或非技术工人
E-2与美国订有贸易协定国家的投资人及其配偶的不满21岁的未婚子女
F-1学者或学生
L-1跨国公司内部调派人员
J-1交换访问学者(主要针对博士、博士后等)
O-1在科学、艺术、教育、商业或运动方面有特别才能的人士

每种签证都有特定的要求和所需材料，有时候过程可能还很冗长。如果真的想节省时间，应当备齐材料再去使领馆。如果想移民置业的话，最好找一个律师。

Suddhasattwa Chakraborty

现居美国

常见的有B1/B2旅游/商务签，学生签F1等等，这些签证被称为“非移民签证”；还有公司管理/技术职位内调的L1/L2签证，某些美国公司为招聘其他国家熟练工发放的H1签证，包括交换访问学者的签证等，持有这些“可移民类型”的签证就允许你申请绿卡。

就个人经验来讲，之前我拿的是B1/B2和L1签证，在美国大概待了5年，无论是办签证还是在这逗留，从来没有遇到过任何困难。但我有个朋友申请B1签证被拒绝了两次，第三次终于通过了(用同样的文件)，后来还申请到了H1-B签证，之后转为L1，现在要拿到绿卡了。

虽然他之前一度要失去对美国的希望，还好最后结果不错。因此去美国，有时候还要靠运气。

Brian D. Lerner

美国移民局的律师，从业25年的法律专家

没有“简单的方法”，不过，如果你来自与美国有商业贸易及航海协定的国家，你可以试试E-2(即投资签证)。

E2签证持有人只要保持其在企业中的身份，他就可以在美国一直居留下去。而且申请人的家人(配偶及未满21岁的未婚子女，不论国籍)可以一同申请，子女就不必再申请学生签证。要想取得E-2签证，笼统地说，投资越高，越容易获得批准(一般在十万美元以上)。

申请人需具备以下几个条件：

申请人必须是协定国公民，或其贸易公司需是在协定国注册。国际贸易必须是具有“相当规模”，且贸易具有持续性、稳定性。
投资人必须到美国来发展或领导企业。如果申请人不是主要的投资者，也需要是经理、管理人员或高级专业人员这个级别的。

E2签证一般有效期限是2年。但只要投资者的公司在运转，且收入足够，就可以无限期延长。

注：由于中国不是协定国家，目前中国公民不能申请E2签证，但中国人可通过协定国的国籍申请E2签证，较EB-5更加的快捷和安全。

除此之外，这类签证的申请书除了请愿本身，还包括复杂的商业计划、无数的图表和数字、公司的各类文件等。一旦直接提交给领事馆，需要几个月的时间审批。

Gaurav Sharma

印度裔美国人

进入一个IT公司，给老板留下深刻印象，他也许为留下你为你办。
与美国公民结婚，并以从属签证进入美国。
与一个在美国持有H-1签证的本国人结婚。
找个好律师，在美国投资50万美元。

Belinda Han

韩裔美国人

1、根据美国使馆进出规定，申请人不能将手机、电子手表、手提包、行李以及任何金属类物件带入使馆。只得随身携带签证所需资料。

2、表明签证的目的。如果是去旅游，就不要提及在行程中可能的商务活动；如果是去留学，就不谈打工或者实习。

3、问及去过的国家时，一些西欧和澳洲的发达国家可能会加分(他们会觉得此行目的单纯，减小对移民倾向的怀疑。)

4、证明自己有经济实力，一定要向签证官出具相关的财产证明，切记不可作假否则很可能就此被“拉黑”。但是也不要太“露富”或者太积极，否则会被认为有移民倾向。

5、无论是哪种签证，都要瞭解自己的大致行程，尤其是B1/B2签证(有详细的旅游计划，比如去了以后要住在哪里之类的，预计带多久。

6、回答签证官的问题时，保持礼貌、如实作答，不要解释过多也不要随意改口。

7、除了各种担保材料，可以随身携带家人的合影等，表明事毕会归国。

8、如果遇到拒签的情况，不要在现场纠结，回去之后谘询专业人士之后，准备好材料争取再次通过。

之所以美国签证这么难，也说明了他们对安全问题的重视，所以，一定要诚实、诚实、诚实，你所有的谎话，都逃不过签证官的火眼金睛。你的一个眼神、一个动作、一个犹疑，说不定签证官脑子里已经走了一部大戏了，所以，大家一定要诚实，这是铁律。

来源：中国侨网

排版：Shelly Du

美国读研一年30万够吗？美国留学

美国拥有世界一流的教育实力，留学费用自然也是不低的。去美国读研一年得花多少钱呢？有朋友问小编去美国读研一年30万够吗?

在这里小编给大家分析一下，大家来看看去美国读研一年30万够不够。

我们可以把费用划分为六部分

一、学费
美国研究生私立大学费用：
法学、医学、工科专业:$28,000～45,000/年
社科类专业:$25,000～30,000/年
文科类专业:$25,000～32,000/年
美国研究生公立大学费用：
法学、医学、工科专业：$13,000～20,000/年
社科类专业：$11,000～17,000/年
文科类专业：$9,000～14,000/年

二、日常生活费：
第1级美国特大城市
如旧金山、纽约、费城、洛杉矶、波士顿、迈阿密、夏威夷、芝加哥、华盛顿首府：$1,000～2,000/月
第2级美国大城市
匹兹堡、西雅图、拉达斯、亚特兰大、奥斯汀、底特律：$800～1,000/月
第3级美国南部、中西部、东南部州
德州、威斯康星州，依利诺州、密歇根州、犹他州、科罗拉多州、乔治亚州、弗吉尼亚州、北卡罗来纳州：$600～800/月
第4级其他地区
俄克拉荷马州、密苏里州、路易斯安纳州、南卡罗来纳州：$450～600/月

三、伙食
美国超市东西价格较为适中，可以去香港超市或者99大华。一般大学餐厅的午餐价格大约在4到8美元(月均约花费$360-720);而美国小快餐店一顿午餐需花费5到8美金，环境较好的餐厅每顿约花费15-50美金。事实上不少中国留学生会选择自己做饭。

四、交通
对于像纽约这样的大城市来说，公共交通十分发达，地铁月票为81美元，一日无限次乘车票价为7.5美元，一周内无限次乘车票价25美元，买7美元以上赠送15%。在芝加哥公共汽车和地铁票价实行单一票价，均为1.5美元，两个小时内第一次换乘仅付0.3美元，第二次换乘免费。除一些发达城市外，大多数美国人都选择驾车出行，便宜的二手车只需1000多美元。

五、租房
在美国华人居多的城市，两人住的单人房约在$400-800/月之间，一房一厅的价格约在$900-1200左右，两房一厅的费用约在$1200-1500。

六、医疗
一般来说，美国的高校都有留学生保险制度，留学生可以在入学的时候购买医疗保险，基本保险费一般在每年300-600美元不等。另外在入学时购买意外保险十分重要，保费较低也可应对突发状况。

以上就是居外对于“美国读研一年30万够吗”做出的介绍。

美国留学一年费用美国大学

2018年美国大学将继续上调学费，268所美国高校“上榜”，加州的10所大学更是给出了明确涨幅，这次上调美国学费的幅度将会不低于5%。那在新一波美国大学的学费上调之后，去美国留学费用有哪些新的变化？美国留学一年费用在大学本科以及研究生的费用大概分别是多少呢？

如果想要准备的回答上面这些问题，首先我们要清楚现在美国大学的学费现状：

日前，美国高等教育机构报道指出，2018年美国大学将继续上调学费，268所美国高校“上榜”，加州的10所大学更是给出了明确涨幅，这次上调美国学费的幅度将会不低于5%。

因此想去美国留学一定要看好你申请院校的费用情况，由于不同地区不同院校不同阶段的留学，其费用也不尽相同。

美国大学留学费用

美国大学本科从我们熟悉的文理学院到四年制综合型大学，可谓各具特色。但总体上来说美国大学重视基础教育，教授对每次布置的作业和小测验、期中期末考试有严格的规定，并且在作业和课程学分的评判上也会有非常严格的标准。另外美国大学在专业课程设置上具有很强选择性，专业设置广泛并且院校资源都是世界一流水平，学校教授更是该领域内的权威人士。

去美国读本科的费用，一般来说有考试费、公证费、护照费、申请费、学费及生活费等，前期准备的托福考试费用因人而异，公证费、护照费和申请费也不是很高，其主要开销是到美国之后的学费和生活费。
美国最贵的20所大学名单

一般来说，中国留学生去美国读本科的学费在平均每年￥271880左右;生活费￥81564-￥163128不等。

美国研究生留学费用

虽然不同地区的美国大学其费用不同，但在美国读研究生的话，学习时间越长(研究项目越长)留学费用越高。很多美国高校是按学分来收费的。

以麻省理工大学(Massachusetts Institute of Technology)的金融硕士项目为例：2016年麻省理工大学12个月的金融项目学费为$76600，则18个月的金融项目为$102，600。

以东北大学(Northeastern University)为例：金融硕士项目为一年，涵盖30个学分时，每个学分时费用为$1385，总额为$41550。而公共管理硕士项目为二年，涵盖42个学分时，每个学分时费用为$1270，总额为$53340。

然后是不同性质的美国大学，其留学费用上也有很大的差别：

(1)公立两年制的美国社区大学，其学费在学费$6,732.00美元/年左右;

(2)美国四年制的公立大学，以加州伯克利大学为例，其学费在$29,784万美元/年左右;

美国除这种公立大学之外，还有一种Land-Grant University的公立大学，比如纽约州立大学石溪分校，这类大学原由联邦政府给予土地以其收益补助，后改为拨款补助，其特色主要是注重农业及家事教育，以推行农村推广教育及训练中学的家事与农科教师。这类大学的学费$11,967.50万美元/年，如果再加上生活费，一年的大概开销约为约￥153,772.5万人民币。

(2)美国私立名校的费用

这类学校是留学生主要申请的名校，学校历史悠久、教学质量高，美国大学TOP50的学校都是这类大学，比如麻省理工学院、斯坦福大学、加州理工学院、埃默里大学、芝加哥大学、西北大学等。近年来随着美国留学申请人数的增多这类大学的留学费用再次增高，从去年的4.5万美元/年到现在的部分院校接近6万美元。

美国留学的生活费

最后关于美国留学的生活费，不同城市地区的留学费用差别很大的：
美国税务局(TaxFoundation)根据该数据制作了一张地图，地图上标明了100美元在每个州相对全国平均水平而言的实际价值。简单来说实际购买力越高，则钱越值钱，相对应地区消费水平越低。

哪国教育最好？国外教育

世界上的国家这么多哪国家教育最好？

美国新闻及世界报导（US News & World Report）针对教育主题对全球国家做了评比，过程中所使用的三个指标如下：

1.发展完善的公共教育制度提高全民素质；
2.会让人们想去到该国接受高等教育学习；
3.提供顶尖的教育品质与学习氛围。

在3个指标比重一样的状态下，排名前五名的国家依序为：英国、美国、加拿大、德国及法国：

No.1：United Kingdom
英国的义务教育从5岁到16岁。而且英国学童的数学和阅读程度在全球学生评测中达到平均水准，此外全球最佳大学前10名中，有2所大学位于英国。

No.2：United States
美国的公共教育制度主要由联邦政府和州政府出资，全球最佳大学中前10名便有8所大学位于美国（是不是很夸张）。

No.3：Canada
在加拿大初等与中等教育都是义务教育的一环，学童从5岁开始接受教育。不过加拿大的教育结构由各省自行决定因此缺乏全国一致性。

No.4：Germany
德国教育最值得注目的制度是分轨式教育，想要专攻于学术，白领工作或技职体系，都有不同的学校可以就读。

No.5：France
法国的义务教育从6岁到16岁因此多数学生会选择继续接受高等教育。法国教育非常注重哲学思维的培养：学生要先经过标准化的哲学测验才能毕业。

因此要说教育环境最佳？英国夺冠

如今越来越多的中国家长选择在低龄阶段即送孩子出国留学而英国正是主要目的地之一。而在这其中尤其是私立的寄宿学校系统堪称精英教育之最。

英国私立寄宿学校沿用传统学制也注重学术以外的全人发展让学生有更多机会发挥所长。不少家长选择让子女升读英国寄宿学校，除了可尝试独立生活，也可透过英国寄宿学校，在文化学习上带来不同的体验。

英国有逾1,200所私立寄宿学校遍布全国，一般收费由每年30万至45万元不等，每年9月开学，有意让子女到英国读中学的家长，应在前半年至1年左右开始筹备升学事宜，以确保名额。

“ 要留意每所学校的申请日期、入学试和面试安排也会有所不同，而入学试一般测试学生的英语、数学及理科水平，部分学校亦会为低年级学生在正常课堂外，安排额外的英语辅导。

Tips1. 符合孩子学术水平

国内家长热衷硏究排名榜，安排孩子入读高排名学校，以求孩子考入英国名大学。一些成绩出众的学校，要求学生频密测验和考试，有学生不堪压力影响情绪。

很多英国寄宿学校重视品德教育，孩子能在英式传统优良教育下愉快学习，建立自信与独立思考尤其重要，家长宜因应学生水平，挑选合适程度的学校因材施教，勿盲目追求高排名及精英制的学校。

Tips2. 了解学校的设施

英伦古风、历史悠久，很多人都有印象觉得英国的寄宿学校设施全面甚至是“哈利波特式”的学府，有些学校课外活动多姿多彩，也拥有自己的足球场、曲棍球场、榄球场甚至室内游泳池等；但也有部分学校的设施一般甚或类似补习社形式。

家长不要单看网页介绍也可利用Google Maps去了解学校实际环境。

有孩子读了一整年家长原来不知道他所读的学校是没有课外活动设施的。家长也宜多与孩子坦诚沟通以能就孩子的兴趣同时发展学术以外的潜能。

Tips3. 留意师生及国际生比例

很多家长希望孩子留学最基本能练成一口流利英语，这里居外提醒家长留意学校的国际生和本地生比例及课堂编排。

Tips4. 学校位置与交通

学校最理想的位置是选择离当地机场两小时车程之内，特别对年纪较小的学生，安排交通比较方便。

学校邻近巴斯（Bath）、剑桥（Cambridge）、牛津（Oxford）等优雅地域，学生可感受当地文化及艺术薰陶、地灵人杰、増广见闻，名城假日活动精采也可一解离愁别绪。

EB5排期美国EB5

EB-5可以说是目前世界上性价比最高的投资移民方式之一了，只要投资50万美元到美国移民局认可项目，就可以申请美国绿卡，且50万美元投资到期后可以返还。

但也恰恰是由于这种移民方式的简便易行和低成本，导致申请人大量增加，EB-5排期问题成为近两年面临的最严峻问题，漫长的等待周期使得投资人望而却步，那么，排期到底是怎么回事儿？最准确的排期计算到底是多少年？什么年龄、什么情况的家庭适宜办理EB-5？居外将为您一一解答。

EB-5申请流程是怎样的？

要理解EB-5排期，首先要看看美国EB-5的申请流程四步曲。

第一步：首先申请人要向美国移民局递交移民申请，也就是递交I-526表格。

第二步：I-526获批后，要等签证配额。正因为有签证配额的存在，才带来了排期。

第三步：有了配额，才可以向美国国务院下属机构美国国家签证中心（NVC）递交申请。如果申请人在美国之外，如中国大陆，向NVC递交DS-260表格，经广州美国领事馆面签，通过后获得登陆美国领绿卡的移民签证，180天内登陆就可领到绿卡。如果申请人在美国以合法身份居留，比如F1/H1/L1，就可以向NVC递交I-485表格，申请“调整身份”，领到绿卡。

第四步：领到第一张绿卡后的21个月时，就可以递交I-829表格，获批后即可获得永久绿卡。

什么是EB-5排期？广义与侠义之排期

EB-5移民申请中，I-526表格申请获批后，只是“有资格”获得绿卡，但何时能拿到要看绿卡的配额够不够用。

美国绿卡的配额是写入法案由NVC把关。EB-5的绿卡签证配额自1990年立法以来，一直是“每年10000张”，有时略多，有时略少，但基本在10000张左右。2017财年（美国财年为每年10月1日至次年9月30日），美国共发放了10090张EB-5绿卡。美国每年发放的移民类签证高达100万张，但给到EB-5类的就只有1万张了仅仅1%。

2014年之前由于EB-5申请的数量较少，没有超过每年发放的1万张配额范畴，所以只要I-526获批，那么就能获得签证配额，就可以向NVC递交申请。但2014年之后，随着申请人的急剧增长，每年的1万张签证配额很快就用掉，其他申请人只好等待下一年配额，由此就出现了排期。

这也是侠义的排期概念，所谓的排期，指的其实就是这段等待移民签证配额的时期。

除此之外在I-526和I-829表格申请这两个阶段，移民局是根据自己的审案能力来处理申请案件的，因此当申请数量过大的时候，移民局的审案速度也会下降，审理获批时间也会随之延长。

在这两个阶段出现的等待时间，虽然不是真正意义上的排期所特指的涵义，但由于也需要客户进行持久的等待，因此可以与侠义的排期时间（移民签证配额等待时间），共同称之为广义的排期概念。

排期按照什么顺序排？

申请人向移民局递交I-526申请后，移民局在受理通知上标注的“优先日”（Priority Date），就是排期的依据，等待签证配额就是按照这个递件的先后顺序来排的。这个优先日期通常就是移民局受理申请的受理日或者可能会晚个1至2天。

在没有排期的时候，先获批I-526，自然先拿到绿卡，而后获批I-526，也便自然后拿到绿卡。可是有了排期是否先拿到I-526的获批就没有区别了，移民局是根据优先日来排队的。所以要想早拿绿卡，只有早递案。早递件，是缩短排期的唯一标准。

EB-5的移民申请是以家庭为单位进行的，因此I-526递件是以家庭单位进行递件，但是I-526获批以后，申请人、配偶和符合条件的子女的签证配额却是按照人头来发放配额的，也就是说如果一年有1万个家庭申请，1万张绿卡配额实际上是不够的，按照过去几年中国家庭的平均水平，一个家庭的申请人口数量约在2.838人，也就意味着1万个家庭需要2.838万张绿卡配额才能够满足所需。过去几年中国大陆申请人的家庭数量基本都在1万个家庭左右甚至更多。

是不是只有中国申请人才需要排期？

目前是的，只有中国大陆出生的申请人才需要排期，因为中国大陆的申请人数量最多，达到了总量的75%。其他国家的EB-5申请人I-526通过后，就可以进入NVC，按照现在的审理情况，从递案开始2年半左右就可以拿到第一张绿卡。

但是值得注意的是申请人是按照出生地进行排期的，即使中国大陆出生的申请人换领了其他国家的护照，以新护照绕道申请美国，免除排期也是没办法实现的。

当然反之也有捷径，如果配偶是其他国家或地区出生的那么在申请时就可以不受排期影响。

不过最近两年随着越南和印度申请人数的急剧攀升，预计到2018年越南也将开始排期。到2020年印度申请人也将面临排期。

从申请EB-5到可以拿到第一张绿卡需要多长时间？

首先根据2017年末的审案进度，I-526的审理周期平均为个26.5个月。2月15日美国移民局更新了截止到2017年12月31日的最新审案进度表中I-526申请的审案截止日为2015年10月18日，对比11月倒退了55天。新的客户递交申请后，根据目前进度，最快也需要2年多才能够获得I-526审核获批。

其次客户I-526获批后，需要等待签证配额。刚刚公布的2018年3月（美国2018财年第6个月）的签证公告牌显示，排期截止日（表A）再次暂停前进，继续停留在2014年7月22日，表B维持在2014年9月1日。也就是说，在美国以外地区的申请人（表A）至少需要等待43个月，而在美国当地居住的申请人（表B）至少需要等待41个月。

如果按照等待审批数量计算，截至2017年月底，有24992个家庭目前仍然等待审批，按照移民局公布当前87%的获批率计算，以及每个中国家庭需要2.838张签证计算，大约需要61706张签证，按照每年1万张签证中，中国申请人占有75%计算，约需要等待8.2年。

这就意味着按照现有进度，在最理想的状态下，客户拿到第一张绿卡，至少需要等待26.5个+43个月，也就是70个月将近6年，在美国合法居住的申请人更快一些。

在最糟糕的状态下，客户拿到第一张绿卡，就需要至少等待26.5个月+98个月，也就是124个月，超过10年接近10年半。

客户拿到永久绿卡需要多长时间？

客户在NVC递交并面试后，需要在半年内登陆美国，领取第一张绿卡。领取该绿卡后21个月内，即可递交I-829申请。

根据目前I-829的审理进度，目前停留在2015年10月12日，等待时间为26.5个月。

这就意味着，按照现有进度，客户拿到第一张绿卡后，至少还要等待21+26.5个月，即48个月，4年整才能最终获得永久绿卡。

这就是说按照侠义的排期概念，排期的等待时间是41-43个月（理想状态，按照等待时间计算），或者98个月（更接近真实状态，按照待审理人数计算）。

按照广义的排期概念，客户拿到第一张绿卡的等待时间是6年甚至超过10年，而到拿到永久绿卡，整个过程将持续10年甚至可能达到14年。

多大的孩子申请，才能够不影响孩子顺利获取绿卡？

根据美国移民局要求，年龄不超过21周岁的未成年子女才能够作为附属申请人一起办理。在I-526获批后，申请领取第一张绿卡的时候，子女的年龄不能超过21周岁。否则就“超龄”了，不能和父母一起拿到绿卡。

同时美国还有一个CSPA儿童状态保护法案。申请人递交移民申请后，在移民局等待审批的时间不算在内，也就是说由于移民局审理进度问题等待审批的时间可以扣除。举例来说如果一对夫妇带着12周岁的孩子共同申请了EB-5，I-526等待阶段等了26.5个月，又等待排期等了8年，孩子实际领导第一张绿卡的时候已经22岁半了，超过了移民局允许的年龄范畴。但是由于前面的26.5个月是由于移民局办理进度慢等待的周期，所以可以扣除，因此孩子最后实际上是20周岁时获得绿卡的，完全符合移民局要求。因此可以看出判断孩子是不是超龄（超过21岁），是以“移民年龄”而不是生理年龄为准的。CSPA这个法案是针对所有移民签证类别的，当然也适用于EB-5申请人。

目前的EB-5项目，允许的独立申请人年龄最低至14周岁，即14周岁以上申请人即可独立申请，我们也认为，这样的申请方式最稳妥，完全不影响孩子在美国的身份获取。

对于年龄在12.8周岁以下的儿童，跟随父母共同办理，成为超龄小孩的风险也不大。扣除I-526的审理周期26.5个月外，根据目前的配额等待周期，最慢需要大约8.2年，这就意味着12.8周岁以下的儿童在21周岁前领取绿卡的成功率极高。

但12.8周岁至14周岁的孩子则面临一定风险，与其尝试风险概率，建议不如在14周岁以后独立申请。

居外建议

考虑到目前美国EB-5排期问题，居外给出如下建议，供投资人参考：

建议14周岁以上子女全部独立申请，14周岁以上子女跟随父母办理可获得绿卡的概率极低。12周岁-14周岁期间的孩子建议孩子达到14周岁以后独立办理。12周岁以下子女最适宜跟随父母共同办理。这种申请方式，子女获得绿卡的成功率最高。

如子女已经超过14周岁，如果父母有长期陪伴子女计划，在家庭预算允许的情况下，建议与子女分别按照两个家庭申请办理，届时可同时获得身份。如果子女获得身份后再申请团聚，团聚也需要排期7年左右，时间更为漫长。

有短期内快速赴美居住生活需求的家庭，可以同时申请EB-5，并申请格林纳达护照+E2签证，格林纳达护照是美国唯一条约国，可办理E2签证长期在美自由工作、生活、经商或学习，同时等待EB-5获批后的绿卡。E2签证每次可签5年，到期后再次续签5年，可长期使用，不受限制无需出境。

在申请人符合条件的情况下，可以考虑EB-1A，EB-1C等其他申请方式，但务必谨慎使用“政治庇护”，对于99%的家庭来说，都存在无法弥补的后续巨大负面影响。

美国有哪些投资？美国投资方式

对于海外房产来说，美国房产有哪些投资误区需要为我们提高警惕呢？

我们都知道近些年来海外置业正在变成国内高净值人群海外投资的首选。除了人民币贬值、一线城市的房价疯狂飙升这些宏观因素之外，美国作为全球金融、时尚和文化的中心，更是吸引了全球投资者的目光。打算在美国买房如果不了解当地房产规律和特点的话，有时候就会陷入误区。居外带大家一起来看看美国有哪些投资误区。

误区一：买房目的不明确

较为常见的一个误区就是买房的目的不明确，常常把投资和自住两者混在一起考虑。

如果是个人自住的话，你会有很多个人的感情因素，要在预算范围内满足个人需求。

比如有些客人认为离上班公司近很重要；有人认为一定要有健身房或是有游泳池；有的人是为了小孩子读书，上好的学区；每个人买房的目的因人而异。

但如果是为了投资的话，那就要排除个人感性的因素，用理性、数字来做判断了。你不应该被华丽的表面打动应该更多考虑，作为出租用途，是否很容易出租或租金更高，这时候就要计算投资的收益。

首先要看长期效益，也就是打算长期持有，期待房产升值。这种情况应该选择一些正在处于房产上升的区域。

其次要看每年的现金回报率，也叫caprate。

还有一个是：

如果你用贷款的话，cash on cash return更说明问题。每个人的cash on cash return会很不一样，因为你贷款时用的现金数目，你能拿到的贷款利息，都因人而异。

误区二：带着主观偏好选择投资房产

需要强调的是，投资房的选择与自住房的选择标准是不同的！
无数次听见投资人抱怨说某个投资房的阳台太小，卫生间没有窗户而且是地毯不是地板，房屋外观不够新颖，怎么不是南北朝向等等问题……其实对于房产投资，房子本身只是一个产品，一个媒介，一个帮助投资人获取投资收益的工具。

如果把房子看成一支股票或债券，你还会考虑自己是否喜欢这支股票吗？唯一需要考虑的应该是它的投资回报率！并且是怎么样用最少的资金带来最大的回报！说白了也就是物业的升值潜力，出租回报、长期持有成本以及您的现金流。

误区三：土地情结

绝大多数我们的同胞都会纠结在土地这个问题上，但其实有没有“地”不该是全部考虑！事实上加一个字才是你需要考虑的重点，“地点”！

别墅的好处是含土地所有权，缺点是前期投入大、不便打理、在长期的持有成本上远高于公寓。而相比前期投入极大的别墅，楼花（指预售的新房，交房时间在1到2年不等）给投资者带来的资金压力就小了很多，有时候一套别墅的钱几乎可以分散投资两套或更多的公寓，投资楼花让投资人能更加灵活的操作自己的投资项目，把利益最大化及资金风险最小化。