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英国房地产市场2月“冷热不均“ 伦敦房价尽下跌

据英国《卫报》网站3月12日报道，上个月英国房地产市场“冷热不均”，伦敦成为唯一出现房价下跌的地区。

2月英国房地产市场“冷热不均”，伦敦成为唯一出现房价下跌的地区

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根据英国皇家特许测量师协会（RICS）的数据，伦敦房价已连续6个月出现下跌，其他地区却由于投入房地产市场房源的数量减少导致房价推高。 但RICS协会同时指出，伦敦房价下跌只是暂时现象。据测量师预测：伦敦的房价未来的五年中将上涨30%。

据RICS协会每月统计的数据表明，报告新供房源价格下降的测量师人数比2月多8%。新数据表明，在过去的七个月中，房价已连续六个月下跌。苏格兰和北爱尔兰的房价依然领跑其他地区，西南与东南部地区的房价均有上涨。全英房屋贷款协会称，未来3个月，英国的房价将由净差额3%上升至预期的10%。

尽管有证据表明，五月份大选导致英国政局的不确定性增加，因此阻碍了一些潜在的卖家进行房地产交易。测量师预测，未来的12个月，英国房价仍会增长，增幅将从1月的1.8%上升至2.4%。值得注意的是，伦敦、英格兰的北部和中东部地区的房价不升反降，这一现象表明政局的不确定性对特定地区会产生更大的影响。

据英格兰银行提供的数据显示，从1月份起，抵押贷款的审批量已连续2个月增长，并创下4个月来的新高。全英房屋贷款协会（英国最大的房屋贷款协会）称，2月房价下降0,1%，而其竞争对手，英国最大房地产按揭贷款机构哈利法克斯银行的调查结果是下降了0.3%。

RICS协会说：“7个月来，新加入的购房者数量持续减少。如今，大多数地区的购房需求保持稳定，但供房量却在下降。”然而人们对租赁资产的需求持续增加，出租资产在10个月的稳定下降后保持不变。这一点反映在测量师的预期上：未来一年租金会涨2.6%。

RICS协会的首席经济学家西蒙·罗宾逊说：“令人感到鼓舞的是，买方咨询时的消极表现已消失殆尽，一定程度上是因为借贷成本长期保持低位使得信心 大增，此外还有卖家的担忧持续减少。”他还说：“有一种强势的观点认为，从中长期来看，即使是伦敦的房产所有权也会昂贵到让人无法负担。”

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利用英国新印花税利好政策投资马术房产

2015 年将是英国房地产市场发生巨大变革的一年。2014年底，财政大臣公布了新的印花税法，扭转了之前税法的不合理之处，并减轻了绝大部分购房者的开销。尤其是对有意寻找马术房产（Equestrian Property）来体验新生活的买家，市场的活跃会带来更实际的收益。

英国新印花税法让市场上98%以上的购房者受益，特别是售价大多低于90万英镑的马术房产更是如此。而且累进税制也让房屋中介在谈价时有了更大的回旋余地，而不必担心超过阈值而出现暴增的税费。新的“税阶”将会为市场带来积极的增长势头，并在2015年加大交易量，推动特定地区的房价增长。

对于希望投资于马术房产或小型农场的人，建议事前一定做好功课。可以从如下几方面考虑：

  • 考虑这座房产能为自己带来什么

如果寻求的是一种不同的生活方式，而且也准备好开始享受马术房产带来的新生活，那么请确保马厩和院子可以容纳自己希望饲养的马，并为可能出生的小马预留位置。大小合适的房产能够满足自己的爱马都有各自的居所，而且也能让整个庄园更安静！房产附带的土地面积大小也是重要的考虑因素。它是否足够大，能够支持马匹的放牧和训练需求。

  • 地段、地段、地段

寻找马术房产和其他类型房产也有共同之处，生活方式和房产的地段所在之间需要有一个完美的平衡。需要确保它能够满足自己的生活方式。房产距离办公地点或当地学校（如果有子女）是否较近？是否需要常去商店补充日常必需品么？需要附近有交通站点或主要公路吗？在此之外，还需要考虑是否有方便的途径前往关于马的活动场地或是比赛。乡村的生活方式自然有着田园诗的韵味，但若因此而失去了生活必需品的供应则有些得不偿失。

  • 灵活开放的心态

当选择马术房产时，记得对房产本身要有开放的心态。因为房产本身很容易扩建、整改或者重新装修，重点是确保土地和地段能够满足个人需求。有趣的一点是，马术房产都各具特色，因此只要保持开放的心态，就可以搜出理想的完美房产。

  • 理想的西部乡村

如果想拥有绝对的宁静和隐居生活，那么西部乡村（West Country）多变的田园景观是理想的定居之处，也是开始搜索理想马术房产的完美起点。西部乡村提供了美丽的养马之处，不只是因为它附近有Exmoor和Dartmoor两个国家公园，也因为他提供了丰富的骑行环境，包括荒地、草地和沙滩。

由于印花税带来的利好，越来越多的马术爱好者能够投资于自己梦想中的马术房产。能够带来全新生活方式的马术房产是一笔理想的投资，而有着众多优美的自然景观、理想的养马环境和骑行场地的西部乡村能够为您带来更优质的生活。

英国原来的印花税制是一种“平板税”，也就是说相同价格区间的两所房产即便价格相差很大，也会缴纳相同的税费。这样一来，房价略高于价格下限的房产相对价格略低于价格上限的房产很吃亏。而新的累进税制不会以同样的税率对房价的全部征收费用，而是对超出每个区间的溢价征收更多的费用。这样，跨入另一个税率区间 也不会让税费产生太大的波动。

例如：一套房产价值20万英镑，那么首先12.5万英镑以下的部分免税，超出12.5万英镑但低于25万英镑的部分税费为7.5万×2%＝1500英镑。而按照原来的税阶，12.5万—25万的房产印花税为1%，因此税费为25万×1%＝2500英镑。

对于楼价低于100万英镑的房产买家，在新制度下，需要缴纳的印花税将会减少。不过超过100万英镑住宅的买家，一般说来，印花税的支出就会增加。

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2015年英国房地产将维持高回报 交通枢纽城镇房产被看好

第一太平戴维斯预测2015年英国房地产将维持高回报，并看好伦敦以外地区和交通枢纽城市

9年来伦敦价走势一直高于英国其它地方

2015英国楼市概览

回顾2014年，英国房地产市场的关键主题无疑是资本价值增长强劲，2014全年各类别地产的增长都比业界在年初的预测更为强劲。2015年，英国所有高端地产板块的资本价值增长速度或有放缓，但依旧保持增长态势。

2015年春，英国大选也会对房地产市场的情绪产生消极影响，住宅市场面临的威胁来自豪宅税，再加上信贷市场审查（Mortgage Market Review）的作用，2015年资本价值增长的断点或更为持久。

从整体看，英国的宏观经济将保持良性发展，2016年初之前央行升息的可能性不大，加上油价下挫且薪资提升。各方面因素结合起来，对于英国消费者也是一个提振。

第一太平戴维斯预测，与其他类别的资产相比，英国房地产将维持高回报。这将意味着海内外对英国高端资产或良好的次级资产的需求依旧强劲，但2015年我们或将见证更多的焦点放在供需基本要素上，而不仅仅只有潜在的收益变化。

第一太平戴维斯所推荐的最佳地产之选，皆为结构性供应不足或即将发生供不应求的市场。该机构预测，将有更多投资者期待后面几个阶段的复苏，而地方市场和一些区域或因经济增持从英国南部转移引起的涟漪而受益。

寻求最高回报的投资者将持续关注开发机遇，2015年第一太平戴维斯尤其看好伦敦以外地区和交通枢纽城市。投机性的开发活动仍将持续低迷，原因是投资者和贷款机构持谨慎态度，但有勇气的投机者或将在此领域有所建树。

聚焦住宅市场

2015年住宅市场回报受收益变化驱使的程度走低，若想抓住表现最佳的版块，则应了解地方市场和各市场领域处在租赁周期的哪个位置。

2015年主流住宅市场的房价增长十分强劲，居于经济复苏的前列；第一太平戴维斯预测，2015年英主流市场的房价增长将和缓得多。这种房价增长走势尤其会在伦敦市场得到体现，9年来伦敦房价走势一直居于英国其它地方之前，相应地，英格兰银行升息时购房者的经济承受能力或将被进一步拉伸。

此外，信贷市场审查（Mortgage Market Review）可能持续对按揭贷款人数形成限制。因此，贷款购房者升级房产的能力也可能受限，如此一来私人的住宅租赁需求将走高，私人住宅的租金增长也会加强。

关于高价值房产征税问题的辩论依旧火热，这或许意味着 今年大选之际高端地产相对不那么活跃。2014年秋季预算案（2014 Autumn Statement）中的印花税改革或令主流住宅市场受到了一次刺激，而课税更重的高端住宅市场也面临着潜在的豪宅税政策，但其中期的发展前景仍保持积极。

图解2015年各领域投资增长率

针对2015年的商业、住宅和农业领域，第一太平戴维斯就价值增长预测如下：

2015年英国房地产将维持高回报，并看好伦敦以外地区和交通枢纽城市

2015年住宅置业投资推荐

  • 伦敦交通枢纽城镇

2014年伦敦和交通枢纽城镇的住宅价格之差已进一步扩大，对于希望更换大宅但资金相对有限的置业者而言，这或许是个机会。

  • 价值75万至150万英镑的住宅

这部分市场受豪宅税的影响不大，而且对按揭贷款融资的依赖性比主流市场更小，部分置业者若重新寻求税务门槛之下的地产，则该次级市场或将受益。

  • 三居室投资型房产

越来越多家庭选择在未来租房，一些投资者可趁此机遇购买小户型住宅，以增加住宅投资组合的多样性。

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在英国以房养老靠谱吗？

以房养老的话题本身并不新鲜，但在采访过程中感受到华人对以房养老的满怀信心，还是多少有点吃惊。

旅英华人在英国社会起步较低，从早期的海员、洗衣工做起，到最近几十年中餐外卖业遍布英伦，再到最近10年开始向英国中上等行业逐渐渗透并遍布金融财会、学术科研、医疗卫生等行业。随着华人职业的向上发展，旅英华人在财务方面也愈加自由，再加上有经济实力日渐强大的祖国做后盾，在英国购房置业，并投资出租房产的现象变得普遍。

先是购房自住满足生活需要，接下来是投资出租理财开源。华人在房地产投资方面很快就进入状态，并发现英国市场的美妙。于是，在广大华人中，“以房养房，以房养老”的投资观逐渐形成。

英国房产的保值增值功能强，抗市场风险的能力相对要高于其它投资产品

通过日常的交流和采访调查，笔者总结出英国“以房养房，以房养老”投资观念的几个基础：

首先，英国房产的保值增值功能强，抗市场风险的能力相对要高于其它投资产品。资金相对富裕的华人总会面对投资理财的问题，在银行利息持续低迷、股市起伏大幅波动的行情下，房地产是不多的保值增值的投资产品。

根据多年来的统计，以伦敦、牛津、剑桥为主的英国房地产投资旺地房产的波动比股市小，收益却比股市高不少；尽管房地产比债券市场波动大，但是房地产的收益率要明显好于债券。

其次，英国房产的出租回报率让人满意。根据英国房地产代理服务机构LSL公司最新的数据显示，在房租快速上涨以及房价飙升的带动下，近些年，买房出租这一投资的获利颇丰。过去一年内房东出租房屋的投资回报率达到12.7%，其中包含8,233英镑的租金收入至和13,066英镑的房价增幅。LSL的统计还显示，在2001年到2007年的房地产黄金时期，出租房的平均收益超过15%。而且伦敦等几大旺地的收益率还要更高。

英国出租房租金收入稳定增长，能够成为养老时期可靠的收入来源

第三，英国出租房租金收入稳定增长，能够成为养老时期可靠的收入来源。在英国，整个房地产行业需求远远大于供应的现象是一个不争的事实，因此，只要业主不对租金的高低斤斤计较，出租房产空置的可能性几乎为零。

在当前按揭利率相对较低的情况下，房租的收益远远能够偿还按揭贷款还款。而租金本身的增幅也要高于通货膨胀率，LSL数据显示，截止今年8月的过去12个月内，英格兰和威尔士地区房屋租金上涨了2.4%，伦敦地区的涨幅超过3%。

如果在40岁购置一套出租房，到65岁法定退休时，以房养房的过程基本完成，意味着房产按揭贷款全部还清。意味着退休后的房产租金收益扣除日常维护成本后即为纯现金收入。按照当前全英国平均月租金761英镑的水平，相当于每月490英镑政府基本养老金的一倍半，将是基本养老金之外一笔不小的额外收入。

第四，从英国房地产的产权和建筑质量等方面看，在英国以房养老绝对地靠谱。绝大部分英国房产是永久产权，即使部分房产不是永久产权，通常也不会低于70年，绝对不会有中国国内70年产权的担忧，也就是国内房产的实际价值随着产权年限的减少越来越低的情况发生。

另外，建筑质量对于房产长期收益非常重要。根据今年8月召开的国际绿色建筑与建筑节能大会的一份报告显示，英国建筑的平均寿命达到132年，远远高于国内建筑平均只能维持30年的寿命。仅从建筑寿命一项来看，在英国以房养老是靠谱的，相对而言，中国爆炒的以房养老仅仅是造梦而已。

或许正是这些原因，越来越多的华人对英国出租房资产趋之若鹜。英国最知名的出租房投资商福格斯和茱迪•威尔森夫妇在9月19日和20日分别接到来自中国投资者的竞购，希望购买他们在英国东南部肯特(Kent)区域阿斯福德(Ashford)和梅登斯栋(Maidstone)的1000套优质出租房资产组合。可见一斑。

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房价上涨浪潮波及全英 不再局限于伦敦地区

在网络上，我每天都能看到“房地产市场销售量持续上涨，销售额攀至6年来新高，专家表示说以上数据显示了英国房地产市场的整体复苏”这样的字眼。对于这样高频率出现一些万变不离其中的内容，投资者一定会产生疑问，这是不是一场市场营销的策略。其实，英国房价真的在不断上涨，并且涨势已蔓延整个大英帝国。

据英国国家统计局统计数字显示，英国房屋均价由5年前的19万4千英镑涨至目前的25万4千英镑。专家日前表示说，随着房价的不断攀升，以及越来越多的人们加入到购房大军中来，种种迹象都表明这股楼市热潮已经不再仅限于伦敦，楼市的火爆浪潮正席卷全英。

英国皇家特许测量师学会Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)也给出统计数据，数据显示2014年第一季度英国的楼市销售额达到6年来的新高。数据同时显示了目前楼市的活跃程度已经与金融危机前的2008年持平， 而且正迅速向全英各地发展。这股浪潮发展如此迅速，非常引人瞩目；英国皇家特许测量师学会的经济师赛蒙先生如是说。“过去人们普遍认为伦敦的楼市不断上涨只是个案，并不能代表全英的整体状况。现在这种看法被日新月异的楼市发展所颠覆。” “楼市复苏的势头如此迅猛，银行按揭更加容易，楼市买家们积极入手，地域方面也并不仅仅局限于以往热门的英国东南部地区。”

英国皇家特许测量师学会下属的位于英格兰和威尔士地区的513家地产中介以及房地产估价师给出了2014年一季度，平均每家的地产销售额达23套的好成绩。这个数字比2009年的平均每家12套有大幅增长。在地产市场达到白热化的2007年中期，单家地产中介的季度销售额曾达到40套。与销售量大幅攀升交相呼应的是价格的上涨。英国皇家特许测量师学会已经把今年的预计英国房价年平均增幅由6%提高到8%。

上文提到的英国皇家特许测量师学会的经济师赛蒙先生说，他希望这股房价上涨浪潮不要在伦敦变得不可控制。全英房屋抵押贷款协会Nationwide的数据显示，在伦敦的一些行政区内，房价年涨幅已经达到30%； 全伦敦的房屋均价截止到今年3月份已经上涨了18%。英国多数权威机构都预计今年英国房价的涨幅将达到历史新高。房价还将在未来5年内上涨约25%到30%。

英国皇家特许测量师学会同时宣称引起这股房价上涨浪潮的部分原因是市场上可供购买的房产不能满足买家的强劲需求。银行贷款相对容易更支持了买家的购房需求； 首次购房者数量的大幅增加使供求矛盾更加突出。英国政府的“协助购房计划Help to Buy”也使购房的门坎降低。

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Minnie谈英国伦敦房投资

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