加拿大的領土面積為998萬平方公裡，為全球面積第二大的國家，得天獨厚的自然資源以及穩定發展的經濟賦予了這個“楓葉之國”全球最富裕、經濟最發達的國家之一的美譽。
安大略省（Ontario），魁北克省（Quebec）以及不列顛哥倫比亞省（British Columbia，BC省）分別以她們的人口數量、經濟水平和占地面積等優勢占據了加國的前三大省份之位。而多倫多、蒙特利爾以及溫哥華這三座其省內最大的城市憑借自身的種種優勢和國際地位在加拿大的各個領域各領風騷，吸引著全世界的目光。這三座城市的樓市也是世人關注的焦點，而眼前最熱點的當屬BC省大溫地區的“炒房熱”。
2016年7月25日， BC 省政府忽然宣布了一項新稅率政策：“自8月2日起，凡購買大溫地區房屋的外國人均要額外征收15%的房地產轉讓稅（Property Transfer Tax）”。省財政部長德容格（Mike de Jong）公布新法規時表示舉例說，新法生效後，一棟售價兩百萬加元的住宅，如果是賣給外國公民，則需要加上30萬加元的房地產轉讓稅。也就是說，在新政下，未來所有非加拿大公民或居民，以及外資機構的准業主都會受到影響。上至BC省省長（Christy Clark），下到溫哥華市市長（Gregor Robertson），都認為此新措施不但可以確保和幫助當地中產家庭能夠在社區購買或租到合適的房屋，而且還能抑制全球投資帶來的對溫哥華地區的房產市場的過熱影響。
究竟是政府決策者“杞人憂天”？還是溫哥華的房產價格當真是高到“如臨大敵”，造成了全民負擔？下面筆者就將分析溫哥華地區的房市給當地居民帶來的壓力，並與其他兩個城市做個對比，以此來對加拿大三大城市居民供樓租房能力進行分析：
供房負擔能力
去年九月，加拿大皇家銀行RBC針對各城市的房市走向以及房產市場的居民負擔能力分析進行了評估，評估報告顯示溫哥華與多倫多房市的持續火熱已經嚴重影響到了居民“供樓負擔能力”。溫、多兩市在房價飛漲方面的情況很像90年代房市崩潰前的不健康水平，雖今後的走向尚不可預期，但也到了需要謹慎投資的階段。而加拿大以蒙特利爾為首的其它城市則屬投資的健康等級。
皇家銀行副總裁兼總經濟師Craig Wright表示，溫哥華房產市場的供樓能力負荷已經到達加國所有城市的最高水平。以目前房價計算，該地區中等收入水平家庭的稅前收入的88.6%需要供給到房屋費用；而多倫多的情況趨於負擔排行榜的第二名，占59.4%。蒙特利爾在下表中排名第三，僅僅37.2%。這說明在蒙特利爾進行購房置業的居民比溫哥華的居民多出一半的可支配收入，買房者的供樓負擔大大降低。
加拿大三大城市供房負擔能力比較
然而，僅憑上表還不足以說明溫哥華的房市讓當地居民無法承受，因為所謂的“供樓能力”除了受房價因素影響外，也與當地收入有緊密的聯系。若溫哥華居民收入高到足以承擔高房價也無妨，但根據統計數據顯示卻並非如此。且除了買房之外，租房開支也是衡量居民安居樂業的重要指數。因此，筆者又做了三城所在的省份關於法定最低工資與負擔房租之間的研究。
租房成本比較
下面的表格摘自加拿大獨立並且非盈利公共政策研究機構（Institut Fraser）於2016年4月推出一份加拿大各省最低工資統計分析報告，該系列對比數字可以讓讀者對加國這最大的三個省份的收入水平有個直觀認識，從而更加深入地了解除供樓之外，租房成本上的差距。
加拿大各省最低工資統計分析報告【來源：加拿大統計局（Statistique Canada）、中小企業人員薪酬計算服務公司Nethris和加拿大房屋抵押貸款及住房保險公司（SCHL）】
由圖所示，溫哥華所屬的不列顛哥倫比亞省的法定最低工資為10.45 $/H，在這三個大省裡排到末尾，然而平凡家庭每月支付房租所需工作時數卻為131個小時，占居三省之首。也就是說，如果一個人平均每周工作40小時，那麼這個人的房租基本由他工作三個多周的工資來支付，剩下的一周左右的工資來負擔他的生活費。
與之相比，魁省普通家庭每月支付房租所需工作時數是72小時，比起BC省少了足足59個小時,這個差距相當於魁省的一位普通工作者每月可以擁有比大溫地區的工作者多一個半星期的工資儲蓄，比安省的工人多將近一個星期的工資儲蓄。所以，就需要租房的家庭而言，在魁省安居可以享受到更多的生活愜意與負債能力的輕松。
Jason專業點評
筆者憑借在海外多年從事房地產經紀的經驗並結合多方數據，大膽的預測:第一，新政不會把大溫地區的樓價問題完全清除，但是在一個階段內多少遏制住了上漲的趨勢。第二，魁北克省的房地產市場將自2016年起，在未來的幾年甚至是十幾年內，會是一匹黑馬。在如今溫哥華和多倫多在房產領域前途不明朗的今天，蒙特利爾作為加拿大第二大城市會突破重圍，成為華人安家置業的首要選擇。
大部分華人都有購房置業的投資習慣和夢想。這其中既有中國民間資本逐漸強盛的原因，更有中國人千百年不變的對土地田宅的依戀。不管是作為子女教育的敲門磚，還是應對國內通貨膨脹實現財產保值，海外購房置業都是華人近些年來熱衷的投資方式。上文僅探討了在魁省、蒙市的安居優勢，若再結合近年魁省移民的火熱，和魁省廣受稱贊的高福利制度，不難推測出在魁省投資的巨大潛力。筆者會在今後的文章裡為大家介紹更多魁省投資置業信息，也歡迎大家向我提出感興趣的話題。
開年以來房價一路猛漲，每月的房地產報告數字體現了一個現像——“高”，不僅交易量“高”，價格也“高”。五月中大多地區共有12,870起交易，同比增長迅猛，銷售量刷新了地產局往年五月的歷史記錄。各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯，漲幅高達15.7%，這麼高水准的回報率，買家瘋狂的原因也可見一斑。【閱讀原文】
郭釋仁專欄全集：
郭釋仁Jason解析加拿大蒙特利爾買房及投資置業密匙
歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論。
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
