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达拉斯地区的公寓租赁者们今年大概会因为破纪录的租金升幅感受到切肤之痛。根据总部在卡罗尔顿(Carrollton)的MPF Research公司的最新报告，今年第三季度该地区的公寓租金比去年同期上升了近7%，相当于本地租金长期平均增长速度的三倍左右。

达拉斯地区公寓

该公司的首席经济学家格雷格·威利特(Greg Willett)表示，在过去历史中找不到另一个季度租金的同比升幅如此之高。尽管今年公寓建造有增长，但也阻止不了公寓租金的上升势头。

格雷格说：“这样强劲的租金增长在达拉斯地区是前所未有的，租金增长步伐或有可能稍为放缓，但应该仍会维持着远远高于达福地区长期平均水平的2%至2.5%的升幅。”

现在达拉斯地区一套普通公寓的平均租金已经达到每月975美元。而在一些热门的租赁市场，如达拉斯的上城区，一套新建成的公寓平均月租金已经超过1,500美元。

达拉斯地区第三季度的公寓净出租总数超过5,000套。无论是公寓的净出租总数，还是新建成的公寓总数，均领先全美其它地区。目前其公寓公置率仅有不到5%。

尽管公寓建造量已经达到数十年来的最高之一，但公寓建造商仍然赶不上该地区强劲的就业增长和人口不断增加所带来的公寓需求的快速增长。

该地区目前有超过38,000套公寓正在建造中，是数十年来的最高水平。只有在上个世纪八十年代有一年超过这个数字，当年公寓建造量突破50,000套。威利特表示：“最近每个季度我们都说公寓建造达到顶峰了，但后来的建造却都更上一层楼。”

不过美国有一些租赁市场的租金升幅更大。威利说：“西部的平均升幅为大约8.5%，有几个西海岸的市场租金上升了10%以上。”他表示，即使公寓全部爆满，像目前这种租金上升步伐是很难持续下去。

以下是2015年第三季达拉斯地区公寓市场统计表。

新建成公寓数字 4,657套

公寓净出租数字 5,025套

平均月租金 975美元

平均入住率 95.50%

在建公寓数字 38,041套

北德州的房高火爆到这个程度，以至买家为了能够获得新房屋地块的最先选择权，需要在外面露宿排队守候。

达拉斯房市火爆 购房者露营买房

9月28日晚上，在西麦金尼(McKinney)380号公路附近一处在建的新一期住宅小区的样品房公园外，有十几名人士搭帐篷过夜通宵排队，目的只是为了能够第一时间选定他们看中的新房屋地块。

德州农工（Texas A&M）大学房地产研究中心的首席经济学家詹姆斯·盖恩斯(James Gaines)听到这一消息后感到很震惊。他表示，情况正变得有些吓人，如果人们需要露宿过夜来买房子，这听起来并不是什么好事。

这个小区共有80栋新房屋的地块，房屋的售价从大约315,000美元起。

露营者之一是房地产经纪Keah，她在麦金尼生活了很长时间了，看着从前的玉米地上新房屋如雨后春笋般拔地而起，她认为在这买房是一个很好的投资，因为她看到了该地区的增长趋势。

不断上涨的房价

达拉斯地区的新房屋的中间价格已经冲高至大约285,000美元，并且由于该地区急剧增加的土地及建筑成本，许多住宅区的新房屋价格被推高至30万美元以上。

相反，已建成的新房屋供应却降至接近历史最低点，目前仅有2,700栋新房屋可供立即入住。而像这次露营者排队购买的待建房，则需要等好几个月才能建起来。因为今年春季多雨，以至建造商工程滞后。

无论是新房屋还是二手房屋都严重短缺，导致达拉斯地区房屋价格飚升。根据最新的标准普尔/凯斯席勒房价指数，达拉斯地区七月份的房价和2014年同期相比上升了8.7%，同比升幅是全美第三高，仅次于旧金山和丹佛。

达拉斯地区蓬勃发展的经济已经让购房者倍感压力。Metrostudy公司的房屋分析师大卫·布朗(David Pown)说：“我们每年有超过10万的就业增长，通常来说，每增加两个就业机会，就需要建造一栋新房子。但我们的房屋建造明显不能满足需求。”

严重滞后的房屋建造

房屋建造商预计，2015年全年在达拉斯地区只会新建大约28,000栋新房屋，仅相当于经济衰退之前水平的一半多一点。而且买家所需要的中低价位的新房屋就更短缺，这是造成在麦金尼人们露宿排队买房的原因。

大卫·布朗表示，这个现象在该地区极其少见，而这又不像十年前在拉斯维加斯和加州看到的情况，当时那里房屋紧缺是由投机炒卖引发的，并非是潜在的经济增长。

根据全美互联网房屋选购网站Realtor.com的最新数据，达拉斯地区是本月全美第二繁忙的房屋购买市场，只有旧金山比达拉斯的网上购房人数更多。丹佛则排第三位。

而根据Home.com的一份最新报告，达拉斯地区在过去几年的房屋市场复苏势头比全美任何其它市场都要强劲。

收复失地的净资产

达拉斯的房屋价格现在要比经济衰退前高峰水平还高出15%，而在丹佛和奥斯汀，房价也比经济衰退前高13%。Home.com的总裁大卫·迈乐(David Mele)在报告中表示，在这几个房屋市场中，大多数房主在房市崩溃时损失的资产净值已经恢复回来了，全美其它地区也朝着这个方向有很大进展。

目前达拉斯地区的房价上升速度超过长期平均水平的两倍。CoreLogic、惠誉国际评级(Fitch Ratings)和拱门抵押贷款保险(Arch Mortgage Insurance)等机构最近的研究都对这里的房价暴涨发出警告。

无论是德州的石油和天然气行业衰退，还是预期明年抵押贷款利率上涨都不足以让北德州的房屋销售和价格热度冷却下来，甚至近期股市的下跌也挡不住房市上升势头。盖恩斯说，这里的房市升势简直是势如破竹，从来没有见过房屋的供需关系这样不平衡的。他说：“有人问我，在达拉斯是否存在房地产泡沫，我认为没有。”

尽管这里的房价达到创纪录的高水平，但对于跟随丰田汽车公司从南加州搬到北德州来，或者随着利宝互助保险公司(Liberty Mutual Insurance)从波士顿搬来的人，这里的房价仍然是实惠的。和全美其它大都市相比，达拉斯地区的房价水平并不算高。

大量压抑的需求

住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威尔逊(Ted Wilson)表示，本周在麦金尼露营排队买房的情况很可能并不会在整个地区出现，这只是该社区的位置和房价等因素造成的。但这也是这个时期房屋市场特点的一个标志。

房地产经纪人透露，对于价格低于30万美元的二手房需求特别强劲，这类房屋吸引着大量的潜在自住买家，同时也被投资者抢购。那些房屋状况良好价格大约25万美元的房屋特别抢手。很多房屋的卖家获得多人竞价，最终售价高出要价的情况屡见不鲜。

来自房地产经纪的数据显示，在达拉斯地区出售一栋二手房屋仅需不到40天时间，并且以要价的96%至100%卖出。

标准普尔/凯斯-席勒房价指数七月份同比变化百分比

亚特兰大 5.8% 迈亚密 7.3%

波士顿 4.3% 明尼亚波利斯 3.6%

夏洛特 4.9% 纽约 1.9%

芝加哥 1.8% 凤凰城 4.6%

克里夫兰 3.1% 波特兰 8.5%

达拉斯 8.7% 圣地亚哥 5.4%

丹佛 10.3% 旧金山 10.4%、

底特律 5.4% 西雅图 4.3%

拉斯维加斯 6.2% 坦帕 5.5%

洛杉矶 6.1% 华盛顿 1.7%

全美范围 4.7%

达拉斯和旧金山通常很少有在商业调查中一起进入前几名的时候，但根据由Realtor.com发布的一份报告，旧金山和达拉斯却在八月份成为全美最佳房地产市场的前两名。

旧金山达拉斯名列最佳房产市场

Realtor.com是一家大型的互联网房地产销售运营商，每月调查研究哪些城市在房屋销售方面最热门。根据其对八月份的研究，旧金山在全美最热门房地产市场的城市名单中排名第一，达拉斯紧随其后排第二位，丹佛市则排第三位。

该最新报告说，他们的数据团队审核市场对上市房屋的查看量作为买家需求的指标，并审核上市房屋在市场上出售的平均天数作为供应量的指标。按照这种分析筛选出全美20个最热门的中型至大型房屋市场。

这些热门市场的每栋上市房屋被查看的次数相当于全美平均水平的1.8倍至3倍，并且它们的房屋库存出售的速度比全美其它地区要快29至48天。

除了达拉斯外，德州城市米德兰(Midland)、奥斯汀和圣安东尼奥也进入Realtor.com最热门房地产市场前20名的排行榜。

北德州目前的房屋价格正处于前所未有的最高水平，并且正在继续以相当于长期平均水平两倍的速度快速上升。

今年夏季，北德州平均只需要38天时间就可出售一栋由房地产经纪上市的二手单户房屋。

2015年到目前为止，北德州地区的房屋销售中间价比去年同期高出11%，而房屋总销售也比去年同期增长了5%，并达到了有史以来的最高水平。

以下是Realtor.com全美最热门房地产市场排名表。

排名 房地产市场

1 加州旧金山(San Francisco, CA)

2 德州达拉斯(Dallas, TX)

3 科罗拉多州丹佛(Denver, CO)

4 加州瓦列霍(Vallejo, CA)

5 加州圣罗莎(Santa Rosa, CA)

6 加州圣荷西(San Jose, CA)

7 加州圣地亚哥(San Diego, CA)

8 德州米德兰(Midland, TX)

9 加州萨克拉曼多(Sacramento, CA)

10 俄亥俄州哥伦布(Columbus, OH)

11 密歇根州安阿伯(Ann Arbor, MI)

12 加州圣克鲁斯(Santa Cruz, CA)

13 密歇根州底特律(Detroit, MI)

14 加州洛杉矶(Los Angeles, CA)

15 加州奥克斯纳德(Oxnard, CA)

16 加州斯托克顿(Stockton, CA)

17 加州尤巴城(Yuba City, CA)

18 德州奥斯汀(Austin, TX)

19 德州圣安东尼奥(San Antonio, TX)

20 田纳西州纳什维尔(Nashville, TN)

最新的全美范围房价比较显示，达拉斯地区是全美房价升幅最高的地区之一。根据最新的标准普尔/凯斯-席勒房价指数，五月份达拉斯的房价比一年前上涨了8.4%。

达拉斯房产

全美范围的房价平均升幅只有4.4%，达拉斯的升幅几乎相当于全美升幅的两倍，并且仅次于丹佛的10%和旧金山的9.7%，排全美第三位。

标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)在报告中表示，房屋价格持续上升，发出了一个比其它房屋市场指标更乐观的信号，但他认为，在未来两年左右的时间内，房价上升的步伐应该会放缓，而不会是加速，因为目前的房价上涨的速度已经是通货膨胀或工资增长速度的大约两倍。

凯斯-席勒房价指数显示，北德州现在的房价正处于历史最高水平，比起2007年上一轮房屋市场的高峰水平还要高出20%。

而买房费用的升高，让德州的居民购买房屋变得更加艰难。

德州农工大学房地产中心的经济学家詹姆斯·盖恩斯(James Gaines)说：“如果你是一个中低收入的家庭，你很可能很难找到你想要的价格范围的房屋。而跟全美各地其它社区相比，大多数德州的社区从一般价格水平和供应角度来看，房屋仍然是实惠的。但与德州自己过去20至25年的房价相比，那就确实昂贵了很多。”

目前北德州每年房价的升幅相当于长期平均水平的两倍至三倍。

盖恩斯表示，这是因为达福地区的经济十分强劲，该地区受益于非能源产业的不断增长，以及众多的公司搬迁到这里来。

大多数房价升幅较高的城市同时也是经济繁荣的地区。Trulia的首席经济学家塞尔玛·赫赫普(Selma Hepp)在看完最新的凯斯-席勒数据后表示，房价上升幅度的差异也反映了当地经济的不同，稳健的房价增长总是出现在那些就业增长强劲的市场，以及那些可供销售的房屋库存紧张的地区。

标准普尔/凯斯-席勒房价指数五月份同比变化百分比

亚特兰大 5.10% 迈亚密 8.00%

波士顿 2.20% 明尼亚波利斯 3.00%

夏洛特 4.90% 纽约 3.00%

芝加哥 2.20% 凤凰城 3.80%

克里夫兰 1.60% 波特兰 7.40%

达拉斯 8.40% 圣地亚哥 4.80%

丹佛 10.00% 旧金山 9.70%

底特律 3.90% 西雅图 7.40%

拉斯维加斯 6.70% 坦帕 6.40%

洛杉矶 6.10% 华盛顿 1.30%

全美范围 4.40%

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