作者：華僑銀行駐新加坡經濟學家 謝棟銘
本文沒有高屋建瓴的政策建議，也沒有細致的政策解讀。只是通過筆者了解的三套不同屬性的房子，為讀者們分享一個普通新加坡中產階級家庭繳付房產稅的經驗和一些體會。
筆者是2009年初在新加坡首次置業，當時全球金融危機的悲觀情緒並沒能抑制筆者的新婚剛需。和多數新加坡中產家庭一樣，筆者的首套置業選擇了轉售政府組屋。新加坡的住宅房屋主要分三種包括政府組屋、私人公寓以及有地住宅（別墅）。所謂的政府組屋類似於中國的經濟適用房概念，由政府規劃興建，然後以優惠價格出售給人民。而新加坡獨特的組屋政策，使得新加坡基本實現了“居者有其屋”。目前新加坡全島組屋已經超過100萬套，超過80%的人口居住在政府組屋裡。
｜房產稅初體驗
筆者2009年8月搬入組屋，12月初收到了來自稅務局的人生第一封房產稅繳付通知。新加坡房產稅一年一算，一般年底政府會通知明年需要繳交的房產稅金額。計算公式非常簡單，所繳交的房產稅等於房屋的年值（Annual Value）乘以房產稅率。無論是政府組屋還是私人公寓和別墅，公式都是一樣的。不過年值和房產稅率這兩組變量則會根據房屋性質和房屋功能來確定。因此普通居民要精確預測未來三年自家需要繳付的房產稅基本是不可能的。
先來看房產稅率。新加坡的房產稅率主要分自住和非自住兩種，其中投資出租或者空置都屬於非自住範疇。2009年筆者首次置業時自住稅率為4%，而非自住稅率則為10%。再來看年值，新加坡房產稅的年值是根據同地區同類型房屋租金計算得來。簡單來說，決定年值的不是房價，而是鄰居出租的租金。稅務局2009年底對筆者組屋年值估計是9300元，根據4%的自住稅率，2010年度所需繳交的房產稅為372元，不過當年政府給了組屋自住稅務抵扣，外加消費稅抵扣等，實際需要繳付的房產稅為227元。應該說對於任何一個普通中產階級來說，一年227元的房產稅是可以承受的。
筆者由於買房的時候做了一些功課，對房產稅做好了心理准備，不過卻發現政府計算的房產稅比預期低不少。這裡主要原因是房屋年值遠低於預期。政府給出的9300元年值所隱含的月租金只有775元，這是遠遠低於當時市場租金的，甚至不到一半。後來筆者仔細查了稅務局的解釋才了解到，稅務局對年值的估算是基於沒有裝修和家具的房屋租金。結合後來筆者參與私人住宅的經驗來看，新加坡稅務機構對政府組屋的年值估算是比較保守的，這種保守其實降低了組屋居民的房產稅壓力。
｜房產稅的劫富濟貧
2010年開始新加坡政府對房產稅進行了改革。自住的房產稅率調整成累進稅率。年值6000元以下，稅率為零，6000元到65000元區間內為4%，而超過65000元部分則上調至6%。2010年底筆者在收到的稅務局的信中欣喜地發現，由於年值維持在9300元不變，筆者2011年度所需繳交的房產稅金額已經由上一年度的227元下降至132元。
而新加坡的房產稅改革並沒有止步，2014年開始新加坡將房產稅更為細化，自住的房產稅累進檔數由原先的三檔提高至八檔，不過一年以後的2015年又將八檔縮減為七檔。除了稅率細分之外，免稅額也由原先的6000元提高至8000元。年值高的豪宅所需要承擔的房產稅進一步提高，其中年值超過13萬新元的房產稅率將達到最高的16%。除了自住房之外，非自住房的稅率也從2014年開始改為累進式稅率。年值超過9萬新元的出租或者空置房房產稅率將達到20%。
目前新加坡的房產稅率沿用了2015年開始執行的累進稅制。居住在二房或者一房式政府組屋的中低收入居民受益於遞進式稅中的免稅額，不需要繳付任何房產稅。而豪宅投資者所需要繳付的房產稅大幅提高，譬如一套年值9萬元出租或者空置的私人公寓每年房產稅將達到12000元。累進式的房產稅率起到了劫富濟貧的作用。對於筆者來說，筆者也受益於新的累進制度，之後在這套組屋中繳付的自住房產稅再也沒有超過2009年時的227元。
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｜隨行就市的房產稅
新加坡房產稅的調整有兩個閥門，除了稅率之外還有年值。由於年值從租金中計算得來，因此年值與經濟周期成正相關。2008年全球金融危機後，受益於全球央行非傳統貨幣寬松的支持，新加坡房地產市場出現了深V反彈，房價在2009年中觸底之後迅速反彈，直至2013年底見頂，隨後房價在政府高壓調控政策打壓下回落。在這輪牛市中，筆者的組屋年值也不斷被調升，從2010和2011年度的9300元被上調至2013年度的12300元，但是由於上文表述過的房產稅率的改革，雖然年值被調高，但是筆者實際支付的房產稅卻有所下滑。
既然租金是跟著經濟周期變化，房產稅並不是只上不下的。2014年後隨著移民政策調整，房屋供給上升以及全球經濟復蘇不如預期等疊加因素影響下，新加坡房租開始出現回調，並帶動年值回落。最新的2018年度，筆者的政府組屋年值已回調至10980。
由於政府組屋帶有福利性質，其年值波動幅度並不大。而更多的波動由經濟條件更好的私人住宅的居民承擔。筆者有位親戚在2010年初市場大幅反彈後購入了一套私人公寓參與房地產投資。購入時該公寓的年值僅為21600元，但是2010年中剛完成交易後，就收到稅務局的信表示從2010年下半年開始年值上調至26400元。2011年初房地產高燒不退，3月筆者親戚在剛剛繳完2011年度房產稅後不到兩個月再次收到稅務局信件，表示該套房產年值再次被上調至32400元，因此需要補交房產稅。筆者的親戚接手該公寓不到一年時間，房產稅（非自住10%稅率）由原先的2160元大幅上調至3240元，漲幅達到50%。不過現在回頭看，當時政府對年值的調整卻有先見之明，在這波牛市中，該套公寓的月租金由2010年剛接手時候的每月3200元上升至2013年最高4500元。可見，通過年值的調整，政府可以從地產牛市中分得一杯羹，而來自較為富有的私人住宅貢獻越多，就可以減少公共住宅居民的稅負負擔。
｜“富人區”的持有成本
2016年隨著筆者孩子長大，筆者也加入了拼爹行列。為了給小朋友一個小學報名抽簽的機會，筆者在新加坡一所傳統名校旁買了私人公寓。這所小學所處的社區屬於歐美企業外派高官傳統聚居的社區。雖然新加坡總體租金過去幾年出現較大回落，但是該地區租金依然不低，從而推高了筆者所在小區的年值。從每平方尺單價來看，筆者購買的屋子並沒有比筆者親戚所購的屋子貴很多，但是由於年值上差距較大，意味著房產稅高了不少。在新加坡的例子裡，房產稅多少有時候並不和購買房子時的單價成正比。可見要擠入所謂“富人區”不光是交易成本較高，每年的持有成本也提高了。不過這不正是二次分配所扮演的角色嘛！
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｜透明是對納稅人的負責
一眨眼，筆者已經在新加坡繳了九年房產稅，每年按時繳稅已經成為生活不可缺的一部分。不過讓筆者欣慰的是每次稅單上政府都會感謝納稅人對國家建設的貢獻。去年開始一貫以廉潔透明著稱的新加坡政府又將透明度提高到了一個新的高度，直接在稅單上詳細表明了房產稅將和其他稅收一起進入一個資金池用於支持新加坡的發展，包括基建、醫療，教育，國防以及家庭建設等領域。筆者也和朋友開玩笑，看完政府的繳稅通知後，有種繳稅光榮的感覺。
自2008年全球金融危機以來，相對香港，上海和台北等華人為主的國際大都市，新加坡在房地產調控上是最成功的。除了交易環節的各種稅收之外，筆者覺得新加坡持有環節的房產稅對穩定房價也起到了重要的作用。2017年度新加坡稅收收入達到602億新元，其中房產稅貢獻44億新元，占到總稅收的7.3%左右。金融危機以來，經過一系列的改革，房地產稅收入從2009年的19.9億上漲至2017年的44億元，漲幅達到121%，為新加坡政府的基建教育等基礎支出做出了貢獻。
筆者經過多年的實踐發現新加坡的房產稅有三個主要特征，首先累進制的設計讓房產稅在二次分配中扮演了劫富濟貧的作用。其次，房產稅也不是一成不變的，有著隨行就市的特征，與地產和經濟周期呈正相關。最後，就是筆者發現房產稅並不一定和房價成正比。房產稅的設計從來都不是一勞永逸的，完美的房產稅機制也不是從天而降的。過去九年新加坡對房產稅制度的幾次改革也顯示了摸著石頭過河的房產稅制度完全是可以起到兼顧公平和效率的二次分配作用。
來源：FT中文網
責編：Zoe Chan
