很多孟買市民在閱讀一年前發表的一份報告後會感到驚訝。報告說這座城市的住房價格僅次於中國香港。
根據這份《牛津經濟》研究報告，孟買的中等收入家庭需要花光超過30年的所有收入來支付一套典型的90平米公寓。
然而，從那以後，這個印度金融重心對於壓力較大的儲戶傳來了一些好消息。房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）表示，2017年下半年，孟買樓價同比下降5％，為九年來的首次下滑。
此城市房價的不尋常下降只是印度房地產業巨大動蕩時期的一個征兆，這是由政府重大改革的三重打擊引發的。
第1擊：廢鈔令
首先，2016年11月，大額紙鈔一夜之間全被廢除，隨之而來的現金短缺造成巨大的附帶損害，特別是對依靠現金工資的印度工人階級。
但重磅炸彈也擊中了其主要目標之一。在印度大城市，房地產交易包括兩筆款項已經變得很普遍：一筆向稅務機關申報，另一筆是現金，有時比第一筆價值更高。
由於逃稅者的“黑錢”秘密庫存現已枯竭，住宅物業交易量大幅下滑，賣家因此難以適應。去年市場依然蕭條，印度大城市的銷售額比2016年下降了7％。
第2擊：財務監管
這個行業的第二個衝擊，是經過購房者多年來抱怨開發商在毫無管制下胡作非為之後，在2017年4月份推出的一個全新監管結構。
新的規定要求，當開發商接受在建項目單位的預付款時，他們必須將資金的70％置於代管帳戶中，這降低了建築商以犧牲客戶而享有的財務靈活性。過往開發商中途將焦點轉向更有前途的項目，經常令客戶面臨著等待新房交付的痛苦。
印度許多最大的州份還沒有成立機關來執行新的規定。但分析師稱，開發商對新項目的興趣已經降低。根據萊坊公司的數據，去年新開發的項目數量下降了41％。
第3擊：銷售稅
在去年年中已經受挫，開發商更發現自己是受印度前所未有的商品及服務稅影響最大的群體。新政府向在建物業徵收銷售稅率12％，遠高於此前各大城市的水平。
銷量在去年下半年適時下降了2％。2016年下半年的基數已經很低，當時的銷量被廢鈔拖累。
從加爾各答（Kolkata）到班加羅爾（Bangalore），開發商都在與下滑的價格抗衡，盡管2017年下半年印度各大城市的降幅都不到普納（Pune）的7％。
開發商受盡衝擊而縮減供應，明顯有助於價格溫和下跌。此外，這些估計數字並不包括拚搏的開發商所提供的大筆津貼——在某些情況下超過購買價格的5％。也許最重要的是，正式宣布的市場價格變化（不包括非法現金支付）掩蓋了總交易價值萎縮的真正規模。ICRA評級機構的Shubham Jain表示，廢鈔一年後，住宅市場的“黑錢”交易規模仍然遠遠低於以往。
但樓價可能會進一步下跌。印度房地產經紀公司Ambit Capital的Saurabh Mukherjea表示，在本世紀頭十年，在許多城市地區，印度房地產市場的價值已經漲了超過三倍；但遠在去年之前，這種漲勢已泄了氣。
他表示，價格大調整即將來臨。住房融資公司的債券收益率近幾個月來一直在上漲，這表明房屋抵押貸款資金的擠壓可能會打擊房屋銷售。史上最低的租金收益率是房地產價格高於自然水平的另一個跡像。
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然而即使已大幅度的下降，房屋價格仍然令許多印度家庭咋舌，特別是在孟買，因為當地半島地形狹窄，建築物高度限制嚴格。
印度城市的房價比收入中位數相對高昂，這有著根深柢固的原因——該國收入嚴重不平等，城市人口急速膨脹。但在當前動蕩中幸存下來的開發商仍然應該享受到長期的價格水平，其他地方的同行們會羨慕不已。
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原文來源：金融時報
責任編譯：Zoe Chan
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