摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄
洛杉磯學區房往哪找？
從學區房這個概念上講，東岸和西岸應該是沒什麼差別的。如果已經獲得美國身份的話，比較好的學區房來自用是比較理想的，增值保值的空間也比較大。如果沒有綠卡，只是拿來投資，學區房出租也比較容易。所以在美國，用中國的概念來看待學區房也是可行的。在洛杉磯，像爾灣（Irvine）、聖馬力諾（San Marino）等傳統華人居住的地區一般學區也都是不錯的，因為我們華人還是比較有投資眼光的。
學期房的投資回報率肯定是比較高的，比如在洛杉磯，羅蘭崗（Rowland Heights）房子較便宜、不錯，那邊學校排名比較低，通常在加州千名開外；爾灣的學校就要好的多，在加州兩三百名左右。另外，像鑽石吧（Diamond Bar）、亞凱迪亞（Arcadia）、聖馬力諾這邊都有不錯的學校。房價方面，同樣區域的新房通常會貴個15-20%。在好學區與不那麼好的學區，房價相差二、三十萬美金也很正常。
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什麼類型的房產有利投資？
除了這種傳統意義上的學區房，從投資概念上講，大學附近的學生公寓肯定也是比較有值得投資。這是個需求很有保證的市場，什麼時候都有學生。還有一種，就是離市中心比較近的地方，在美國也都是房產需求很旺盛的地方。因為美國很多年輕人的住房是逐步升級的，不像中國人靠家裡幫助一步到位。
大學畢業以後，很多美國孩子要自己住，需要租類似一室一廳或者單間的小房子，等他要成家的時候，她可能租個一房一廳的，有孩子的時候就會考慮再換更大的。因為大家再美國買房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以購買首套房的年齡一般都在30歲以後了。那在這之前，年輕人的租賃市場是一個很值得關注的投資市場。所以可以說，在美國買房子可以選擇的投資市場很豐富。
我自己的女兒就有兩套房子，從畢業以後就開始投資買房投資。我記得她買了一套在洛杉磯不遠的地方，當時房價大概30萬美金（約203萬元人民幣），每月月供1,200塊（約8,137元人民幣），但是租金就能達到2,190塊（約1.5萬元人民幣），是比較高的。扣掉房地產稅、管理費，收入也不錯。而購買了學區房，離學校比較近的房子，絕大部分也都是升值的。
投資學區房的回報怎麼樣？
美國的房價目前每年增幅大概在4%-8%，不同的區域的差距也很大。比如洛杉磯這幾年漲得很厲害，3-4年以內大概也有30-40%的漲幅。跟金融危機之前比的話，比很多地方上漲了有一倍還要多。不過跟中國不太一樣，美國不是說整個城市房價一起漲，要看單獨的區域。學區好的地方，規劃好的地方，漲幅就會大一些。
我們再來談談出租房，我本身自己也有投資一個三房三衛，其實那個房子所在的學區不是很好，基本上就是三分、四分的學區，但是它距離大學非常近，我主要就可以租給大學生。那個地方在洛杉磯不算房價高的區域，購房價格超過60萬美金（約407萬元人民幣）。
如果再大一點，比如四房四衛，你租金一般可以達到3,000美金（約2萬元人民幣）左右，回報率基本上在3%到7%左右。
這座位於美國加州帕薩迪納（Pasadena）的西班牙式莊園坐落在格倫橡樹林蔭大道（Glen Oaks Blvd），設有4個臥室和4個浴室，享有令人嘆為觀止的山景以及極致的隱私感。
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洛杉磯的房產稅是多少？
美國每個州、每個城市的房產稅都可能不一樣。至少像佛羅裡達州、德州、紐約州等地的房產稅是很高的，接近3%。如果你要在美國投資房子，你一定要了解一下房產稅。
洛杉磯都會區的房產稅基本上在1.1%左右，但是現在有一些新開發的區域，比如爾灣，有一個城市建設費，大約有4、500塊錢（約2,712-3,390元人民幣）一個月。這樣綜合起來，它的房地產稅就在1.7%到1.8%左右，就有點偏高了。所以有時候這些新區的房子看起來便宜，其實還有一部分額外的稅費需要負擔。房地產稅是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一個月可能一千塊美金的持有成本，對收益是個蠻大的影響。
另外投資公寓的時候，還會產生一個HOA，就是類似物業管理費，也是一個要注意的費用。比如洛杉磯市中心，我們花100萬到150萬美元買一個兩房或三房一廳的房子，實際上它每平方米的HOA可能要達到7、8美金，那一年下來也可能上萬了，這些零零散散加起來開銷其實就不小了。
投資者應該找哪些專業人士幫忙？
最後，對於投資者或者打算移民的人來說，找好專門的物業公司、律師或者會計師還是很重要的。當地人都會通過找律師跟會計師的方式來為自己在稅收上省一點錢。這個真的有必要。如果是去美國安家落戶，我覺得首先你要找一個比較信得過的律師，幫你辦理各種身份與居住的事情。
另外，你最好去找一個好的會計師，不管是做生意還是出租房子，你都要報稅。有的人為了省錢自己填表報稅，實際上都是不劃算，花了時間還不一定可以省下多少錢。假如你找會計師報稅，也就花個一兩百塊錢美金，所以說在過去投資移民之前，最好還是要提早規劃，這樣的話你就可以少走很多彎路。
David Yu，專注服務留美後服務的加州聯合教育集團（UEG）總裁&資深企業家，以其對美國教育制度和資源的深入了解服務於在美留學生，其子女均就讀於美國名校。
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文字：Adam Yang
責編：Zoe Chan
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