2016年1月13日所颁布的目标性地区法令（Geographic Targeting Orders，简称GTO）要求部分买家必须提供个人真实身份。此法宗旨并不是要让纽约房市降温。隶属美国财政部旗下的金融刑事执法网 （FinCen）表示此项法令是为了防止海外贪污官员和跨国罪犯利用美国豪华地产市场进行洗黑钱的活动。另外，关于房东对个人信息正当的保密需要，据有的律师楼称，还是可以满足的。
那么究竟这道法令具体内容是什么呢？今天我们就来探讨一下。
但凡符合以下所有条件的地产买家在购买房产的时候都必须透露个人的真正身份。这些条件包括：
- 房产价格在$3,000,000或以上；
- 所购买房产带房契，如产权公寓（Condo）和别墅（House），合作公寓（Co-op）不受限制；
- 全现金交易，无借贷行为；
- 买家以公司（LLC，Corporation）名义购买并且买家直接或间接持有公司股份25%以上；
- 房产所在地是纽约曼哈顿和佛罗里达州的迈阿密。
在美国购买房产都需要购买产权保险，这项法令规定产权保险公司必须使用8300表格提供公司持有者的真实身份。而8300表格必须连同买家的证件，例如护照，驾照等在房屋过户后30天内提交。现时这项法令在试行阶段，试行时间从2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房产如果在2016年3月1日后过户的都需要遵循法令。法令现时只要求产权保险公司旗下所有员工遵守，暂时不涉及地产律师，经纪等其他相关人员。
FIRPTA预扣税金百分比的变化
对于在美国拥有房产的海外投资者来说应该都对“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写（Foreign Investment in Real Property Tax Act），美国联邦政府制定该法案以向“外籍人士”出售在美所持有房产时征收联邦税金。这里的“外籍人士”，是指既不拥有美国绿卡，也不是美国公民的人。
FIRPTA有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说，从外籍人士那里购买房产，买家有义务在过户时代扣税金然后缴纳给国税局，以确保外籍人士实际支付了联邦税。以前的规定是买家需扣起房产交易价格的10%，但今年新出台的规定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房产交易价格的15%作为储备税金。这15%仍然只是影响扣起的部分，真正要交纳的税金百分比不变。在国税局计算好交易中净收入所需交纳的税金后，他们会把多出来的部分退还给国际卖家。
虽然如此，符合以下任何一个条件的卖家是无需被预扣起税金的：
- 卖家向买家提供非外籍人士证明；
- 卖家在过户前向国税局申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），这证明上会显示卖家在这项房产交易中实际需要交纳的税金；
- 房产价格低于$300,000并且买家打算用作自住，非投资性房产。
如果遵循一般的程序，卖家从国税局那里收回多交的税金需时较长，如果过户时间发生在美国报税日期刚刚结束后，卖家甚至要等超过1年的时间才能收回款项。专攻房地产的律师提供了一个办法可以省时省力：首先卖家在过户前可以向国税局提交申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），然后将那10%或15%的预扣税金放在卖家或买家任何一方的律师银行账户里。当从国税局那里真正获得税金扣起证明并获知真正需要交纳税金的数目后，律师就会把实际数目从储备税金中划出并交予国税局，剩下的部分立刻退还给卖家。
葛宜珉专栏全集：
欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或发信至Yimin.Ge@elliman.com与葛宜珉零距离沟通。
本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。