2017年3季度亚洲房市两极分化,谁是赢家?

2017年3季度亞洲房市兩極分化,誰是贏家?

中國香港、中國澳門和菲律賓的住房市場走勢強勁

中國香港的房價同比增幅在2017年3季度列全球第二,同比大漲 13.14%,與去年同期同比下跌跌 5.67% 的表現形成鮮明反差。環比來看,中國香港房價在 2017 年 3  季度較上一季度漲 0.87%。

2017年3季度亞洲房市兩極分化,誰是贏家?

儘管中國香港政府在 2016 年 11 月與2017年4月兩次非首套住房提高了印花稅,加上外國買家附加稅,海外投資者最高需要支付30%的印花稅,但這些措施並未能長期抑制房價的漲幅。許多開發商出台針對印花稅的優惠措施,更使得新房需求相比二手房更為強勁。

中國香港差餉物業估價署的數據顯示,2017 年前 10 個月的住房交易總量較去年同期增加 13.8%,達到 50,560 套。銷售總金額也激增 35.1%,達到4,506 億港幣(57.73 億美元)。政府加大對地產開發的調控政策、低利率和穩定的貨幣水平,推高了住房需求水平。與此同時,政府控制的土地供應則繼續收緊。

中國香港經濟在 2017 年 3 季度同比增長 3.6%,高於前幾年的數據(2016 年 1.9%,2015 年 2.4%,2014 年 2.8%,2013 年 3.1%,2012 年 1.7%)。

中國澳門在基礎設施方面加大了投資,將改變中國澳門與中國和中國香港之間的聯繫。這樣的大環境也讓中國澳門的住房市場表現喜人。2017年3季度,中國澳門住宅單位的平均交易價格同比激增10.53%,遠高於去年 同期3.49% 的增幅水平。但令人意外的是,2017 年 3 季度的房價較上一季度環比下跌 5.01%,顯示了較大的波動性。

中國澳門經濟從 2010年到 2013 年實現了近 17% 的總漲幅。在 2014 年下滑 1.2%,但隨後又在 2015 年大漲 21.5%。之後隨著中國反腐工作的力度加大,中國澳門的主要產業支柱賭博業受到重創,在 2016 年僅微漲 2.1%。

經濟學人的數據顯示,中國澳門賭博業的收入進來開始走高,加之多個基礎設施項目上馬,中國澳門經濟預計今年有所回升,預計 2017 年和 2018 年平均漲勢均為 7.8%。

菲律賓房市場表現依舊強勁。菲律賓的金融中心-馬卡迪中心商業區的三居公寓均價2017年3季度同比上漲 6.58%,較去年 7.56% 的同比數據略有走弱。從 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度,由於菲律賓經濟增長快速,馬卡迪中心商業區的地產價格累積漲幅已經接近50%。 

2017年3季度亞洲房市兩極分化,誰是贏家?
馬卡提是菲律賓的金融中心,屬於馬尼拉大都會區的一部分

菲律賓統計局的數據顯示,菲律賓的經濟已經連續 6 年強勁增長,2017年3季度的經濟增幅也接近去年同期 7% 的增長水平。菲律賓政府預計該國經濟今年的增長水平介於 6.5% 和 7.5% 之間。前幾年的增長情況為:2016 年 6.8%,2015 年 5.9%, 2014 年 6.2%, 2013 年 7.1%, 2012 年6.7%。

日本東京公寓現房均價2017年3季度的同比漲幅為 2.56%,而略低去年同期的2.93%。東京住宅房價在上一個季度中環比上漲 1.83%。

東京房市上不同住宅類型的需求呈現不同走勢。日本土地研究所數據顯示,東京公寓現房成交量在 2017 年前 3 個季度的同比漲幅為 1.6%,達到 28,467 套。但同期東京獨棟現房住宅的銷量卻下跌 1.5% 至 14,039 套。日本央行預計,日本這個世界第三大經濟體在 2017 財年的經濟增長幅度為 1.9%,好於前幾年的表現。前幾年日本經濟增幅分別為2016 年1%, 2015 年 1.1%, 2014 年0.3%。

另外,日元從 2015 年 6 月的 1美元兌換123.725日元升值至 2017 年 11 月1美元兌換112.75日元,升值幅度達到 9.7%,因此對於大部分海外投資者而言,日本住宅的收益更高。但這並不足以彌補 2012 年至 2015 年期間日元對美元高達 37% 的貶值幅度。

大部分亞洲住宅市場出現小幅價格下調

蒙古的經濟大幅下滑,陷入嚴重主權債務危機,導致該國住房市場持續低迷。全國房價在 2017 年 3 季度的同比跌幅為 5.7%,去年同期跌幅更甚,達到7.92%。

蒙古經濟在 2016 年僅上漲 1%,遠低於前幾年的數據:2015 年 2.4%,2014 年 7.9%,2013 年 11.6%,2012 年 12.3%,2011 年 17.3%,2010 年7.3% 。2016 年政府債務達到了 GDP 的 79.4%,達到歷史最高點,前幾年的比例為2015 年 77.4%,2014 年 54.7%。IMF 預計該國經濟2017年漲幅為 2% ,2018 年2.5% 。

泰國的房地產市場持續疲軟。2017年3季度,泰國全國房價同比下跌 0.62%,遠低於去年 1.01% 的同比漲幅。不過環比來看,泰國房價在 2017 年 3 季度則上漲了 0.98%。

泰國經濟在 2017 年 3 季度的同比漲幅為 4.3%,高於上個季度 3.8% 的水平,也是 4 年多來最快的增長速度。主要推動力來自農業和旅遊業走強,出口復甦國家經濟和社會發展委員會預計該國經濟增長水平將為 3.9%。

韓國住房市場的價格走勢同樣低迷,全國購房價格指數在 2017 年 3 季度同比略跌 0.62%,也是連續第 5 個季度房價下跌。

 韓國銀行的數據顯示,由於出口走強,就業市場改善,該國經濟今年預計增長 3%,略高於 2014 年和 2015 年 2.8%的水平。

新加坡經濟開始走強,住房市場也正式復甦。2017年3季度,該國房價同比微跌 0.52% ,雖然是該國連續第 16 個季度房價下跌,但這也是該國自 2013 年 4 季度以來最小的同比跌幅。該國房價在 3 季度環比上漲 0.73%,為2013年4季度以來首次房價環比上升,象徵著房市的正式反彈。

2017年3季度亞洲房市兩極分化,誰是贏家?

房市需求也開始明顯回暖。新加坡市區重建局的數據顯示,2017 年 3 季度的新建私人住宅銷量較上一年增長 34.4%,達到 2,663 套。相比之下,市場中新增私人住宅的數量則同比下跌 26.5%,僅為1,183 套。供求關係有利房價進一步回升。

新加坡經濟2017 年 3季度同比上漲 5.2%,好於上一季度 2.9% 的水平,也是自 2013 年 4 季度以來的最佳表現。新加坡貿易和工作部估計該國經濟今年將增長 3% 至 3.5%。

中國台灣地區的住房市場持續走弱。2017年3季度,當地住房價格同比下跌 0.51%,環比則下跌 1.6%。由於出台了限制投機購房的政策,中國台灣地區已經連續兩年經歷房價下跌。

中國台灣地區行政當局的數據顯示,在技術出口的帶動下,中國台灣地區經濟在 2017 年 3 季度同比增長3.11%,高於2017年前兩個季度的漲幅。中國台灣地區經濟2017年全年預計增長 2.15%,前幾年的數據分別為:2016 年 1.5%,2015 年 0.65%,2014 年 3.9%,2013 年 2.2%。

印度尼西亞的經濟雖然欣欣向榮,但房價仍然萎靡不振。2017年3季度,該國 14 個大城市的住房價格同比下跌 0.47%,也是該國連續第 11 個季度出現房價同比下滑。

需求持續大幅走弱,總供應情況則預計在未來幾年中不斷放緩。IMF 預計該國今年的經濟增長幅度為 5.2%,前幾年的數據為:2016 年 5%,2015 年 1.9%,2014 年 5%,2013 年 5.6%,2012 年 6%。

 

作者:Adam Yang

排版:Shelly Du

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。