Author: Joyce.z

据美国人口普查局（CensusBureau）公布的最新季度数据，第二季度美国住房自有率63.4%，较去年同期下降1.3%，较上一季度下降0.4%，为自1967年以来最低水平。

7月28日，美国人口普查局（CensusBureau）公布最新季度数据：第二季度美国住房自有率为63.4%，较去年同期下降了1.3%，较第一季度下降0.4%，也刷新了1967年以来的最低记录。

大约3个月以前，著名财经博客ZeroHedge曾撰文称，以目前的速度，至2015年底，奥巴马第二个任期结束时，美国住房自有率将降至美国现代历史上最低，现在看来，这一刻来的甚至远快于预期。

同样也是3个月前，美国咨询公司Gallup做了一次民意调查。调查发现，尚无房产并且认为在可预见的未来都不会置业的美国人，由两年前的31%大幅上升至41%。而在无房者中，未来一年或五年内有置业计划的人数比例保持不变，这意味着美国房市将在短期内变化不大。

对于数百万计的美国人而言，置业或许并不是人生非实现不可的梦想。这或将对美国房地产市场产生长期影响。

彭博社指出，造成这一状况的最大原因，是工资增长没有跟上房价增长的步伐。美国研究公司SentierResearchLLC的数据显示，即使美国目前的失业率已降至经济衰退之前的水平，但6月美国平均家庭收入仍较2008年初的纪录高位低4%。

美国人住房自有率的快速下降也从另一方面助推租房市场的火热。日前，私募公司黑石集团就斥巨资收购逾2000户房屋用以出租，大肆掠夺由通胀失控所带来的租金利润。

而由于住房自有率下降，租房需求大幅上升。第一季度，美国租用房屋空置率由去年同期的7.5%降至6.8%，为自1986年以来最低。因此，月租金报价中位数达到803美元的历史新高，也不足为奇。

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今春房市起初有点闷，但到了五月成屋销售创六年来新高，六月房价涨了2%，7月4月假期全美出游人数创八年来新高，显示消费者闲钱变多了，再传出九月美联储可能会加息，下半年美国房市走向将会如何？

全美房地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun近日发表经济与房市观察，他预测，美联储可能在九月或十月加息，目前这种氛围也已造成房贷利率上涨；他估计至今年底利率将达4.3%至4.5%，到明年底会超过5%。

不过，Yun曾在2013年底预期30年固定利率可能在2014年底跳升至5.4%。此外，2013年底Zillow房贷处长Erin Lantzb也曾预测2014年房贷可能会触达5%。房地产网站首席经济学家Jonathan Smoke 去年底也预测，30年固定利率至今年底将达5%。这些房贷利率预测虽然都滑铁庐，但也反映出美联储货币政策在全球金融环境下要面面俱到的压力。

美国房市走向——市场预期加息

Yun认为，在美国房市走向成交量拉高的原因之一是预期房贷利率将上涨，通常在利率上涨的初期会促使很多人赶快做决定，而不再等利率涨得更高才买屋。

成屋销售在五月达到2009年以来的最高量，而且2009年当时还有政府推出的买屋获8千元的税金扣除额；虽然现在没有这些购屋刺激方案，但经济的改善带来购屋的诱因和财务能力；同时，新屋销售也达到七年来新高，营建申请许可也达到八年来的高点，而购买成屋成交中的交易也达九年来高点。

另一个原因是首次购屋人也走进房市，五月房市的首次购屋人占32%，比去年的27%上涨很多，这与FHA房贷的帮助有关。同时，投资客也逐渐退场，因为房价上涨后使投资报酬率不再亮丽。

美国房市走向——供给面短缺

虽然购屋仍回笼，但整个房市走向中售屋数量远少于需求。很多城市的售屋库存量一直处于极低点，如丹佛和西雅图，当地就业成长强劲，但是售屋库存却少得离奇，仅有不到一个月的售屋库存量。

Yun指出，房屋供给面短缺的根本原因在于过去五年来建商在房市里的大量缺席，根据人口成长，基本上建商应该每年新建150万栋新屋，但是建商在2009年只盖了55万户，2010年59万户，2011年61万户，2012年78万户，2013年93万户，2014年100万户。预计今年将建成新屋110万户，明年140万户，真正回到每年150万户新屋的水平可能要等到2017年。新屋销售也会追随这个趋势，而新屋营建的持续增加会慢慢减少供给面短缺的压力。

根据HW报导，Capital Economics经济学家Ed Stansfield也认为，150万的新屋营建数量要直到2017年才会出现，而在2006年的逾200万户新屋营建规模将很难再现。

目前已没有大量的法拍或短售屋来干扰房市，它们现在只占房市交易的10%，而且未来数月还会持续减少，因为超过三个月未缴房贷的违约房贷已经越来越少。Yun甚至建议那些经营法拍屋的人可以开始改变经营策略了。

美国房市走向——房价上涨

美国房市走向在供需不平衡的情况下，带来房价的上涨，很多城市房价上涨幅度是薪资涨幅的三倍至四倍。对租屋族来说，更无力的是他们才开始存钱，就眼睁睁的看着房价和头款水涨船高，离他们越来越远。

Yun说，最近数月石油价格下跌使物价通膨减至最低的效果只是短期的，到了11月之后，石油价格跌价的影响就不存在，因为石油就是从去年11月跌价，所以从11月起年度石油价格就不再呈现跌幅，物价上涨的通膨情况就会浮现。

他认为，值得注意的是租金，3.5%租金涨幅已是近八年来最高，消费者物价指数的通膨可能在明年初跨过3%的警界线。

Realtor.com根据六月前三周资料指出，六月份房屋中位价比五月上涨2%，比去年上涨7%，美国房市走向趋于上涨。

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7月16日，美国官方新推出的报告称，华盛顿州及俄勒冈州的新落成房屋，朝向更多公寓综合大楼，这与全美普遍的趋势相符。实际上，新建房屋种类往往可以反应重要的经济指标，但并非所有的新落成房子都是单一格式。

公寓综合大楼，或者称多住宅大厦（Multi-familybuildings）是指那些拥有五个及以上住宅单位的建筑。数据显示，这类建筑在2014年占据华盛顿州和俄勒冈州新落成楼宇的三分之一，而且在过去十年间，数目还翻了将近一倍。

俄勒冈州城市联盟相关负责人指出，多住宅大厦的出现是无需拓展城市边界的一种增长方式，但这对于政府来说是一种喜忧参半的现象，因为多层住宅大厦缴纳的物业税比起独立屋相对较少。

而且目前尚不清楚更多大厦和公寓单位是否只是暂时性，还是反映了一项长期的趋势。并且居住在多住户大厦的居民，同样同样都有交通、公共安全、公园、图书馆和学校的需求，但地方政府却没有相对足够的建设资金。

但可归纳出一项结论，就是由于就业市场的不确定性，千禧世代是不太可能再购置独立屋来居住的了。

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