居外看点:7月1日起 墨尔本购房税额飙涨

墨尔本所在的维州财长宣布:在新的预算案中将从2016年7月1日起对在维州买房的海外人士加税!虽然维州政府暂时没有正式公布这个加税政策,但是关心澳洲房产的人都知道,去年维州也是在7月1日宣布加税,之前的过程与今天如出一辙!

具体方案是:

  • 1.额外征收7%的印花税 (15/16财年为3%)
  • 2.额外征收1.5%的土地税;(15/16财年为0.5%)

受到新政影响的只有海外人士。该方案由2016年7月1日起正式施行

最新动态:7月1日起墨尔本印花税翻倍,闲置房地税翻三番

墨尔本为什么要上调印花税呢?

主要是因为涌向墨尔本的人实在太多,房价居高不下、供不应求!

近日据澳大利亚统计局(ABS)最新公布了人口数据,在澳洲八大首府城市中,墨尔本人口增速大爆发,跃居第一位。而墨尔本的房价也是年涨11%!大家都想生活在全球宜居城市!所以政府会出台加税等调控措施。

2016年起,澳洲各大银行逐步出台了针对海外买家房贷的缩进政策,现在维多利亚州政府又出手将海外人士印花税提高了近一倍之多!可明显看出,澳洲房价在历经多年的高速增长后,各州政府正开始抓紧对澳洲房市的调控,缩紧房贷、提高税费正是严格调控房市的一部分。

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上调印花税会对买家造成什么影响

1短期销售降低

从3%到7%的印花税增幅直接导致海外买家购置房屋所需缴纳的税费大幅增加,对价格敏感的海外买家可能会决定观望,因此短期内新房销量可能会受到影响。

2长远收益不受影响

从长远来看,房市并不会受到太大影响。毕竟这是一次性的支出,从总的利润上看,获利还是远远超过这个7%的,建议各位海外买家在新政即将实施的7月1日前采取行动,在该日期前完成合同交换,好避免额外的交易支出。

3成本转嫁租客,预计租金会涨

许多海外买家购买的投资房都租给了本地的租客,包括留学生。一旦房屋价格发生变化,买家如果要保证一个回报率,倾向于调高租金以转嫁成本,那么最直接的损失还是体现在本地租客身上。

还剩下1个多月,居外建议在7月1日前:

1、如果已有心仪的房产,尽快让它进入购买流程,因为在7月1日之后,要多支付的数万至数十万澳元的税费。

2、如果只是有购房意向,尚无明确的目标,请尽快开始锁定目标。

3、考虑其他州的房产,悉尼总归比墨尔本贵,不然就考虑去昆士兰州,布里斯班、黄金海岸置业;

4、无论如何,我们一直良心提醒买家,冷静投资、理性购房,任何新政来临时,多想想,不要急躁,把事情搞清楚是第一位的。

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墨尔本印花税过去20年狂涨8倍!

根据房产委员会(PCA)的报告,在过去的20年里(从1995年-2015年),墨尔本的印花税涨了795%!达尔文涨了759%,悉尼涨了749%,珀斯涨了738%,而布里斯班,堪培拉,阿德莱德和霍巴特也分别涨了632%,537%,537%和527%。

7月1日起 墨尔本购房税额飙涨
7月1日起 墨尔本购房税额飙涨

7月1日起 墨尔本购房税额飙涨以上数据可看出印花税在这20年中涨了多少,当时悉尼房子的中间价才$177,000,要交的印花税才不到5千;现在的中间价要$880,000,要交的印花税是$35,090。20年涨了$30,405。

 

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加拿大房市火了?

加拿大房市持续升温,不断遭到国内外机构“高烧”警示,房主和投资者都在担心加拿大房地产市场的泡沫是否真的存在,房价真的会从峰值走向谷底吗?

有人形容加拿大的房地产市场仿佛有九条命,尽管很多经济学家并不看好,但仍在火热发展。多伦多大学经济学讲师陈蔚纯就表示,2016年又会是房地产的旺年。那么,加拿大房市究竟何去何从,居外为您跟踪分析。

加拿大房市火了?
多伦多高尔夫球场顶级豪宅

 一、2016年加拿大房市很火的三大表现

 1、加拿大房价水平超过美国

一直以来美国作为房产投资大国其房价房市表现强劲,但满银(BMO)近日将加拿大房价与美国做了对比,发现加拿大房价在这十几年间涨幅巨大,均价已经远超过美国,较好地段更是一房难求。

满银高级经济分析师贾提瑞(Sal Guatieri)日前将加国房屋均价换算成美元,对比两国房价,发现加拿大三月份的房屋均价为38万3402美元,而美国房屋平均价格为27万1803美元,加国房价比美国贵了近41%。

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 加拿大房价已远超美国40% 

 2、加拿大重点城市房价屡创新高 温哥华或超旧金山

进入2016年加拿大房价节节攀升,据居外研究(2016年最新加拿大房价走势)最新数据,加拿大房地产协会公布的价格指数显示3月份加拿大房价较上月增长1.6%,同比上涨9.1%,继续刷新最大同比涨幅。

 其中房价增长最大的区域为大温哥华区与低陆平原。BMO经济学家Sal Guatieri近日在一份报告中指出,温哥华地区(Greater Vancouver)房屋均价目前仅为$844,800(加元),比旧金山房价低20%。然而,温哥华同期的房价涨幅却高达25%,按照这个速度,用不了两年,温哥华的房价就要完爆旧金山。

温哥华房价飞涨,多伦多房价毫不示弱,根据一家多伦多地产经纪机构TheRedPin的数据,短短20年间,多伦多的独立屋均价从1996年的$265,822飙升至今天的$1,211,459,上涨幅度达356%。

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 3、加拿大房市魅力不减 屡见大手笔交易

最近一名华裔学生豪掷1.5亿元人民币(约合2377万美元)买下加拿大温哥华一处豪宅,创下2016年温哥华豪宅成交记录。震惊加拿大!实际上这并不是海外购房者第一次豪掷千金购买加拿大房产,根据金融分析师Peter Routledge发布的报告,中国投资者在2015年花了127亿加元(96亿美元)在这座加拿大温哥华购买房地产,占其385亿加元总销售额的33%。

火爆的房市,高品质的生活环境的不仅吸引大量的中国人前往加拿大投资置业,就连好莱坞著名演员莱昂纳多近日在接受一个采访时也表示,他已经厌倦了洛杉矶这个地方。他决定搬到加拿大去更具体地说,是搬到卑诗省大温地区的枫树岭(Maple Ridge),看来加拿大实在魅力十足,房市火热也是必然的了!

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加拿大湖畔房车度假村 

二、加拿大房市为什么这么火 中国买家推高房价?

加拿大房市为何如此火爆,房价居高不下?加拿大本地人都把手指戳向外国买家,尤其是中国买家备受关注,被认为是推高加拿大房价的主要力量,多伦多大学经济学讲师陈蔚纯也表示,多伦多的房价不受加国经济形势的影响,反而更受中国经济的影响。

此前华尔街见闻3月份的消息,加拿大国家银行表示,2015年温哥华房地产市场中,中国买家占比约达三分之一。该银行金融分析师Peter Routledge称,中国买家2015年共计投资127亿加元(96亿美元)用于在温哥华购置房产,占这座加拿大西部城市房产销售总额的33%。在多伦多房地产市场中,中国买家2015年用于购置房产的投资额共计90亿加元,占多伦多房产销售总额630亿加元的14%。

但CBC新闻的经济专栏作家皮提斯指出,想要查清涌入楼市的海外资金究竟占多少比例是不太可能实现的事。如果仅靠分析海外买家是购买了5%的房子,还是14%或66%的房源并不能真正理清这个问题。联邦政府、省政府和市政府将继续观望。

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三、加拿大房市还能火多久?

蒙特利尔银行 BMO 的首席经济学家 Doug Porter 表示,早在2008年就有人预测加拿大房市要崩盘,房价可能暴跌25%,但这些预测至今尚未成真。

每年都有许多金融机构争先恐后地预测加拿大的房地产泡沫要破,甚至给出了一次又一次的时间表,然而8年过去了,温哥华的房市还在不断地缔造着新纪录。特别是近期,豪宅与千万级的顶层公寓天天都有成交。

Doug Porter 表示,加拿大的房市也许终有一天会遭遇崩盘,但那天究竟什么时候到来谁也很难预测;全球的投资者依然将加拿大视为投资的避风港,虽然近期加币有所回升,但近年来加币总体低迷的趋势更为其增添了吸引力。业界估计外资将会产生新的流向,除了传统的温哥华、卡尔加里和多伦多市场,蒙特利尔甚至萨斯卡通的农地和建设用地将吸引越来越多海外投资者的目光。

海外投资者进入加拿大市场困难重重,这将促使他们更想确保良好的投资回报。投资人对加拿大的酒店、写字楼越来越感兴趣,业界预测海外投资人将很快进入加拿大的医疗保健地产市场,尤其是在美国的医疗地产市场成熟之后。

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美元持续上涨近10周高位 人民币中间价创5年新低

5月25日,人民币兑美元中间价报6.5693元;上日中间价报6.5468元,16:30收盘价报6.5567元,23:30夜盘收报6.5590元。

美元持续上涨近10周高位 人民币中间价创5年新低
美联储加息预期升温叠加欧央行、日央行对于宽松的论调上扬,美元长期弱势趋势中出现短期反弹并不意外

据美国中文网报道,美联储加息预期升温,美元涨得停不下来。截至昨天,美元已经持续上涨近10周高位。美元兑在岸人民币自3月底低点,目前已反弹1.68%。

离岸人民币(CNH)和在岸人民币(CNY)兑美元的即时价差从上周四(5月19日)逾1400点缩窄至目前的48点。

北京时间5月19日凌晨,美联储4月会议纪要暗示6月或有加息机会后,美元指数短线急升约60点,当天人民币中间价大跌逾315点。

对于近日人民币中间价再度贬值,且中间价调整幅度大于美元指数,兴业证券分析师于5月19日发布报告称,这并非是央行在主动引导人民币贬值,而可能是由于近期新兴市场整体所面临的汇率贬值压力有所上升。

该报告提及,5月以来,CFETS人民币指数篮子中的货币相对美元均出现贬值(除英镑),而其中欧元相对美元的贬值幅度较小,英镑相对美元甚至 出现升值,而欧元及英镑在美元指数中占比约 68%。这意味着,如果央行要”盯住”一篮子货币稳定,央行调整中间价的幅度会大于美元指数。

分析师还认为,美联储加息预期升温叠加欧央行、日央行对于宽松的论调上扬,美元长期弱势趋势中出现短期反弹并不意外。

对于今天人民币中间价再度大幅下调,彭博援引澳大利亚国家银行(NAB)市场策略主管Christy Tan称,这可能是中国决策层希望在美联储6月议息会议之前先释放一些贬值压力。如果市场看到恐慌性地买入美元,央行会有所干预。

昨日华尔街见闻提及,5月24日,美元/人民币一周期和一月期掉期均创两年新低,中国境内市场突然出现”美元荒”。该现象与美联储加息预期升温 不无关系,亦有境内美元流动性紧张的因素。路透援引多位分析人士表示,不排除中资大行在掉期市场”奉命结汇”造成美元需求抬升的可能性,目的是为了平缓人 民币未来可能面临的贬值压力。

 

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(据美国中文网)

美国大学选择中国留学生标准 看看你适合留学吗?

美国大学申请发榜季过后,各种分析文章应运而生。其中不少文章根据美国新闻排名前三十的综合性大学历年在中国大陆的招生数的变化,得出了美国名校申请越来越难的推断。是这样么?

其实,美国顶级大学的竞争激烈程度并没有改变,但随着美国高校对中国学生逐渐了解,它们选择中国留学生的标准也在不断发生变化——从语言,到申请文书,到高中的品牌,以至于当下变为对于学生全面资质的考核。

美国大学为什么要招中国学生?

要弄清这个问题,我们必须了解一个与中国人的认知大相径庭的事实:美国的优质教育资源是过剩的!

美国共有三亿两千万人口,拥有4000多所高校,而且公立大学和私立大学、综合性大学和文理学院,研究型大学和本科大学各有千秋,其多样性是大部分不了解美国高等教育体系的中国人很难想象的。

对任何一所美国大学来说,首要任务都是招生。为了吸引生源,每个学校都绞尽脑汁地发展自己的办学特色。即便如此,很多学校如果只靠美国本地的生源,那是难以为继的。所以招收国际学生一直都是美国大学的传统。

很多年前,国际生的主要来源是日本,后来是韩国,现在是中国。所以整体来说,美国高校对国际学生的开放程度在短期内不会变化。

另一个影响因素是美国经济。2008年经济危机以来,美国各大学面临财政困难,这种情况甚至影响到了美国前三十的顶尖名校。有些学校的创校基金都在投资过程中蒙受了很大损失。所以提高国际学生的比例,收取全额学费,对美国大学来说也非常重要。

统计显示,2008年以来中国学生申请美国大学呈井喷状,截至2015年,年留学生人数已达30万。假设平均每人申请10所学校,每所学校申请费80美元,仅此一项,中国留学生就为美国的高等教育贡献了2亿4千万美元,遑论更大头的学费收入。

文化认同感也不能忽视。当美国经济数据开始缓慢复苏的时候,很多高校的财政状况出现好转。此时的高校,特别是公立学校内部出现了两种声音:一是 本土的保守派,鼓吹把最优质的教育资源留给美国本土的学生;另一派则是以国际学者为代表的国际派,强调国际学生带来的多元文化对于美国高等教育不可替代的 贡献。

这两种势力此消彼长,互有胜负。而且,因为美国大学招生部门的人员流动频繁,相应的,各大学的招生也会出现不规则的大小年。

但从长远来看,这两种呼声还是会势均力敌的并存很长一段时间,总体对国际学生不会产生大的影响。

综上所述,美国大学的招生政策和容量短期内不会变,但是某个学校的招生规律会出现波动,需要具体情况具体分析。

只有当美国大学中,中国学生的总容量达到饱和(这个数字也是在变化的,现在很多美国学校为了容纳更多的中国学生,正在积极兴建新的校舍,扩大招生名额,甚至新开设适合中国学生的专业),而申请美国大学的中国学生总数还在不断增加,总体质量越来越好的情况下,说美国大学申请越来越难才更为贴切。

申请美国顶尖高校的关键词是“时间”

常春藤名校喜欢怎样的学生?虽然对此说法不一,但可以明确的是,一定是好的生源,而且大学对申请学生的审核越来越严格和立体,斯坦福大学、麻省理工大学等名校表现尤为突出。

但是,申请美国名校的难度越来越大,这一说法并没有数据的依据。对于一个每年只在中国招5个左右学生的学校来说,某一年只招了3个,就说该校对 华招生名额缩减了40%,并没有说服力。事实是该校的竞争实在激烈,全拼学生个人实力,并没有什么区域招生名额数之说。越来越激烈的竞争导致申请材料差异 化越来越重要,其实质是申请的评价标准在变化,是将中国留学生纳入到申请的规范流程中的一个过程。

二十多年前,只要英语能力突出,中国人就可能申请到顶级名校,因为他可能是该校建校以来的第一个中国学生。曾经,美国大学对 中国学生了解太少,又无法相信中国学生高中成绩单,所以只好依靠独立第三方机构开发的标准化考试成绩录取;而后,美国招生官会因为中国学生的申请文章看的 少,被一篇文字优美立意高深的文书打动,而不去追究那是否出自一个十七八岁少年之手。但是,现在不再可能出现这样的情况了,不是申请越来越难,而是美国人 越来越了解中国了。

各大学的取材标准和倾向都不大一样。他们不是找成绩最高的,而是找最合适的,主要看学生与学校各方面的匹配度。

有的大学取材的最高标准是学生的多样性,招各种各样不同的学生,而你根本无从知道与你同时申请这所学校的对手,所以录取具有一定的不确定性。

有的大学是分控,严重依赖标准化考试选拔。而这种简单粗暴的选拔方式正面临困境,且不说每年都有招到高分低能的中国学生,就是美国国内,对于“标准化考试是否应该被大学当作录取的考虑因素”的质疑声也从未间断。

为了呼应市场的质疑,标准化考试的开发机构一直试图改革,TOEFL、GRE、SAT等等都是如此。

新老考试的交替过程往往会产生很多问题(比如2015年下半年的几次SAT考试),而赶在这个时候申请的学生可谓祸福参半,风险骤增。

有的美国高校抛弃标化成绩,倚重申请文章、面试等直观感性的评判,比如维克森林大学,华盛顿大学西雅图分校等;

还有的学校引入多元的录取路径,比如密西根大学安娜堡分校很早就开始参考中国高考成绩。

而旧金山大学更是从2015年开始,直接招收高考学生,以高考分数作为录取的唯一标准。

对于顶尖高校来说,申请者的方方面面都要被综合考虑(holistic review)。单一的好成绩,不能准确反映学生的学术能力,招生官要看到的是学术能力在各种评测标准下的一致性和匹配度,包括高中成绩单、AP或者IB 类的标准化考试、学科竞赛奖项、大学暑期课程等。更重要的是,申请文章必须要有独特性,越是竞争激烈的学校越要靠文章脱颖而出。

而中国学生最普遍的问题在于不知道自己要什么,别人有的,自己也想要,这就造成了申请材料同质化,文章如是,活动也如是,慈善支教铺天盖地。

其次是学生不知道自己有什么,一味追求美国的方式和价值观,向美国学生看齐。而美国大学招生官恰恰想看到中国学生的文化背景和视角有什么与众不同之处。文化多元并不是指中国学生在美国大学里开个书法社、古筝社、太极拳社那么简单,而是要更深的挖掘表达中国文化在你这个个体身上的具体体现。

跟美国学生相比,中国学生语言和文化背景是劣势,要花几倍于美国学生的时间准备标化考试(美国学生准备SAT的平均时间只有11个小时)。除了 家族、运动员、特殊人才和学校捐赠等特殊录取的学生以外,被藤校以及同类学校录取的美国学生无一例外都是high achievers甚至over achievers,他们每天只睡4、5个小时,所做的事情样样出色。

所以,我认为申请美国顶尖高校的关键词是时间。招生官想要知道你怎样使用你的时间,收到了怎样的效果,以此来判断,你是不是一个优秀的人。这样说来,除了学生自己真的很牛以外,任何人在常规的名校申请过程中起到的作用都是微乎其微的。

美国大学申请新系统CASS是什么?

在美国高等教育体系里,独立第三方机构起着重大作用。从大学认证与监管,到大学申请系统,到各种面试和文件传输等。

这段时间,有个叫做CAAS的全新大学申请系统,被炒得沸沸扬扬。CAAS的全称是coalition for access, affordability and success,主旨是强调美国高等教育的公平性。

一方面,让美国低收入家庭的优秀学生尽早知道美国大学的招生信息,奖学金申请条件,以及各方面决定学生以后的发展的诸多因素,以便选择最适合自己的大学;

另一方面,系统为每个注册的学生(鼓励从九年级开始,也就是我们的初三)提供在线储存空间(locker),让学生有机会随时上传自己的作品 (portfolio),并与升学指导老师或是心仪的美国高校分享(决定权在学生手里)。这样一来,学校就有机会提早认识未来的申请人,通过几年的追踪, 了解他们的成长历史,并推送奖学金信息等相关的信息,早早跟学生建立个人联系(personal connection)。

这个系统并没有针对中国学生研发,很多美国学校还在观望中,预计2017年才会启用这个系统。按照美国大学的习惯,Common App和CAAS会并行一段时间。

即便没有立即推向市场,这个系统仍然带来震动,除了该系统公然挑战垄断机构Common App的霸主地位之外,更重要的是它反映了美国大学招生的一个基本诉求,一个势在必行的趋势,其本质就是对学生发展进行过程性评价。

虽然CAAS在主页上声称,这个新的系统可以为美国高校和申请者提供更大的自由和更多的接触机会,让申请人更好地了解大学,并表现自己的独特才能。我的理解是,CAAS将经过一个漫长的时间,最终让过程性评价成为美国大学录取的必然标准。

当然,这个转变是缓慢发生的。对于今年已经高二的申请者来说,这两个系统没有大的区别,连申请文章的题目都很相似(请读者自行参考CAAS官 网),只有一个题目出的有点新意:“作为一个十几岁的年轻人,你感觉最难的是什么?最好的又是什么?假定世界想要听你说,你想给比你小的弟弟妹妹和朋友什 么样的建议?”虽然这个题目也是变相了解申请者的价值观,但它的切入角度很接地气,更贴近十几岁的学生(特别是美国本土学生)的表达方式。

各种排名其实并不重要

美国高校的数量种类特色之繁多,大学录取的时候又要求学生与学校的匹配度,这对于绝大部分中国学生来讲,的确太难了!

同样是第三方机构,美国新闻与世界报道(us news & world report)在中国的知名度可就大多了。他们提供的美国大学排名甚至成为了很多留学家庭选校的唯一标准。然而对于美国高校而言,最不欣赏的便是学生单凭一个排名而选择了这所学校。

其实,认识到美国大学的多样性,排名的解读就简单了。

如果你不在乎地理位置,不在乎就业机会,不在乎专业,不考虑自己实际承受能力,只想去个名气响的综合性学校,就申请前三十的大学。这些学校的名单相对固定,是美国普遍认可的第一梯队名校。

至于三十名到一百多名的学校,名单也相对固定,但是名次每年浮动较大,纠结十几名甚至几十名的名次根本没什么意义。这些学校在美国学术界的声誉也是属于同一级别,各有各的优势专业,各有各的特色。

对于美国高校,如果综合考虑地理位置、专业、校园文化等因素,就要理性看待“排名”。US News对于美国高校的分类也非常清楚:综合性大学(多半是以研究生教育为主的研究型大学)、文理学院(专注本科通识教育,以培养全人为主旨的中小型私立 学校)、区域大学(提供几乎所有的本科专业,加上一些硕士专业和极少数的博士专业,一般学校规模较大,注重本科教育,以就业为导向)。这么多款,总有一款 适合你,再加上理性匹配自己的学术能力和学校的录取概率,选校似乎也不那么难。

还有很多家长觉得去美国读高中对于申请美国大学更有优势。其实并非如此。

且不论每个孩子性格和适应性不同,那么小的年纪就要应对各种困难。单从美国高中来说,我对美国高中的研究调查发现了一个令人震惊的数字:美国高 中里有1/14的学校没有白人学生。而这些低收入人群所在的学校,所能获得的各种资源也非常有限。还有一些特殊教育的学校,专门为有学习障碍的学生开设, 但是也可以招收正常的学生。美国有上万所一定规模的高中和许多各式各样的小微学校,让留学美国的小留学生们如何判断和选择?

另一个比 较严重的问题是寄宿家庭。由于低龄留学生数量激增,寄宿家庭供不应求,对于寄宿家庭的审核条件和周期都大大下降。这直接导致近年来,小 留学生在寄宿家庭状况频发,每个案例的代价都是一个孩子一生的发展和幸福,让人痛心。所以,我一直比较反对盲目地把孩子送出国读高中。

国际高中课程或许与申请结果无关

很多留学家庭在选择国际高中的时候,第一个要问的问题就是你们是AP、IB还是A-level?留学的去向怎样?什么课程对于大学申请重要?其实,这些问题真没那么重要!

美国大学每年都会在准备参加高考的普通高中招很多学生,招生官对于每个申请案例都是个别分析的。即便是美国的高中,各学校课程和打分系统都是千差万别,美国大学招生部门最基本的职能之一就是读懂各类课程,做横向比较。

高中课程既然不是升学利器,那到底啥重要呢?高中时代本身就很重要;孩子快乐,学了什么很重要;在高中阶段获得了怎样的能力,有没有合适的平台 展现这些能力,很重要;有没有创造力,有没有自己的独立思考,很重要;现在国际教育界出现频率最高的词是个性化,这就意味着,每个学生都是独一无二,怎么 把这种独特性挖掘出来,很重要。说白了,课程是一个学校办学理念的直接体现。而大学申请的结果只是孩子个体发展的一个阶段性成果,是个自然而然的结果。

学校办学要尊重个性化的特质,允许不一样的选课,不一样的活动,尊重学生的兴趣,提供展示平台。比如建平中学国际课程中心开了17门AP课程,均通过美国大学理 事会认证,很好地满足了学生各方面的学术兴趣,可以根据自己的能力和时间自由选择。再比如,建平中学的学生活动多,质量好,在上海也是出了名的。即便如 此,申请过程中的活动雷同也颇多,于是我们一方面鼓励学生自发的组织活动,遵从本心;另一方面,学校也动用所有资源为学生提供更加多样的职业体验。

从美国大学招生部门的角度来说,他们都不约而同地加强了与中国高中的互动,希望多方面了解申请者所在的学校。学校品牌在美国大学申请中越来越重要,其本质是建立校际互信和落实到人的联系(personal connection)。

在我接待的无数招生官当中,鲜有人问你们学校有几人升入藤校的,他们更看重的是学校办学理念,培养目标,课程设置、打分系统和毕业要求的严谨程 度等等。在大学申请材料中有一个必交的材料是学校介绍(school profile),这里面包含了以上招生官最感兴趣的几个问题。

一个规范真实精制的school profile在学生申请中的作用不可低估,比这个更重要的是建立专职专业的升学指导体系(学生发展指导体系)。

很多大学表示,有个专职的大学申请指导,可以随时进行成绩单问题和其他所有申请相关问题的沟通,让他们觉得很安心。校内的大学申请指导代表高中校方出具高中成绩单和毕业证明,以及最全面的推荐信,作用至关重要,不可被校外机构的咨询师所替代。

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(据太傻网)

温哥华房价将压倒旧金山 问鼎全球最高房价

放眼全球大城市,试问有几个敢说自己的房价比温哥华还高?也许就只有美国的旧金山了,但专家预测,按照目前形势,再过两年,旧金山将被温哥华甩在后面。

BMO经济学家Sal Guatieri近日在一份报告中指出,截至今年3月,旧金山平均房价已高达$1,040,231.69(加元),年涨幅为12%。与此同时,大温地区 (Greater Vancouver)房屋均价目前仅为$844,800(加元),比旧金山房价低20%。然而,温哥华同期的房价涨幅却高达25%,按照这个速度,用不了 两年,温哥华的房价就要完爆旧金山。

温哥华房价将压倒旧金山 问鼎全球最高房价
温哥华房价将压倒旧金山 问鼎全球最高房价

图片来源:BMO

根据《福布斯》的分析,旧金山的高房价市场是由美国的高科技产业泡沫推动的,从2007年的均价89.5万美元一直拉高到现今的近110万美元。不 过也有报告指出,旧金山当今的房产行情跟2000年的互联网经济泡沫时期的情形颇为相似,当时房价暴跌了10%。所以经济学家也担心,温哥华继续下去也难 免会重蹈2000年旧金山房产市场的覆辙。

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(据加拿大家园)

加拿大房价已远超美国40%

加拿大的房地产市场火热,较好地段更是一房难求。满银(BMO)近日将加拿大房价与美国做了对比,发现加拿大房价在这十几年间涨幅巨大,均价已经远超过美国。

满银高级经济分析师贾提瑞(Sal Guatieri)日前将加国房屋均价换算成美元,对比两国房价,发现加拿大三月份的房屋均价为38万3402美元,而美国房屋平均价格为27万1803美元,加国房价比美国贵了近41%。

然而在2000年时,加拿大的房价还大大低于美国。

加拿大房价已远超美国40%
加拿大房价在这十几年间涨幅巨大,均价已经远超过美国

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贾提瑞提到,加拿大房价很大程度上受多伦多和温哥华房价影响,而上周公布的最新市场调查发现,这两个城市的房价仍在继续上涨。

在大温哥华地区,独立屋的平均售价比去年同一时间增长了30.1%,达到140万3200加元。与十年前时相比更是成倍增长,大约涨了117.3%。

同时,多伦多市区内的独立屋均价已经达到125万8000元,比去年同期增长18.9%。

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(据加拿大家园)

加拿大4月平均房价破50万元 创纪录!

国房市持续火热!加拿大房地产协会(CREA)16日宣布,受温哥华和多伦多房市带动,今年4月的全国平均房价破纪录,达到50万8097元,较去年同期增加13%。

CREA表示,若排除温哥华及多伦多,全国平均房价则降为36万9222元,年减8.7%。据了解,卑省房市增幅强劲,房价也不断飙高,大温地区房 价飙涨25.3%,菲沙河谷(Fraser Valley)大增25.6%,维多利亚地区上升8.2%,温哥华岛房价则成长8.2%。加东的安大略也不遑多让,汉弥尔顿(Hamilton)增幅达 17.2%,多伦多房价上升5.8%,Winsor-Essex地区则增加16.3%。另一方面,受油价冲击最大的卡加利和沙斯卡通房价不升反跌,分别下 跌3.5%和2.4%,

事实上,不仅房价上升,房市销售也热得发烫,全国70%主要城市房市呈现成长。在这之前专家还预测多伦多4月房市表现会比3月黯淡,温哥华则预计下滑1%。结果数据证明,受温、多房市影响,4月全国房市销量持续上扬。

对此,满地可银行(BMO)资本市场高级经济师卡维奇(Robert Kavcic)认为全国数字掩盖地区性差异,「其实在26个主要城市中,6个呈现双位数成长,10个城市则下滑。」他认为加国房市其实变动不大,温、多两 市依然畅旺,产油大省持续低迷,多数城市则介於两者之间。他也预计今年的房价会不断升高。

加国房价狂飙 因为政府┅

根据加拿大房地产协会CREA的最新数据,今年4月加拿大房价再创新高,均价达到50万8097加元,比去年同期增长13.1%。

据加拿大国际广播报导,资深评论员Don Pittis分析,加拿大本地人抱怨越来越买不起房子,大家都把手指戳向外国买家,但联邦政府、省政府和市政府却一直迟迟不动。

政府面临的困境是,制造业和出口下滑,石油和资源业暴跌,房地产成了加拿大经济的「火花」,要是给这「火花」上加个盖子,对经济的影响大概大大超出房市。

到底有多少外国人的热钱流入了加拿大房市,现在不清楚,而且也不容易搞清楚。海外投资者可以透过在加拿大的家庭成员、朋友代为购买,而公司的层层架构也为外国人隐蔽投资带来了好处。

现实是,温哥华的房价已经达到如此惊人的水平,哪怕是徵收特别税,或限制外国人购买房产的类别,都有可能把市场推向深渊。

在多伦多和温哥华,房价下滑引起的波澜将远远超出房地产市场,最糟糕的将是那些刚进入房市的年轻人,他们可能会被淹没。如果没有外国投资者资金的持续涌入,新房开工将放缓,就业机会将减少,带来经济疲软的恶性循环。

在房地产问题上,政府不得不权衡所有因素。

 

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(据家园新闻)

加拿大楼市泡沫 政府会出手调控楼市吗?

加拿大的房地产市场持续火热,如今各界将矛头都指向海外买家,认为是海外资金的流入哄抬了本地房价,导致本地居民买不了房。CBC新闻的经济专栏作家皮提斯(Don Pittis)日前分析,目前还没有动因能促使三级政府出手控制房地产市场。

今年四月的房地产市场报告显示,房价又进一步上涨。在如此高的房价面前,许多年轻一代的加拿大人抱怨,想要拥有属于自己的房子已经越来越难。

皮提斯分析,目前加拿大政府正面临几大困境,包括制造业和出口业的衰退,石油和能源业的受创,如今唯一能拉动经济的就是房地产市场。

房地产市场的火热真由海外投资者导致吗?

皮提斯认为,与世界上的其他国家相比,加拿大的楼市毫无疑问地存在泡沫问题。而随着近来全球其他地区人均财富的增长,越来越多的人和加拿大人拥有了同等的财力,加上本国的低利率政策而影响,越来越多海外投资者能买得起加拿大的房子。

但皮提斯指出,想要查清涌入楼市的海外资金究竟占多少比例是不太可能实现的事。如果仅靠分析海外买家是购买了5%的房子,还是14%或66%的房源并不能真正理清这个问题。

《南华早报》温哥华特派记者Ian Young也认为,海外投资者可以通过在本地的家人或合法代理人在加拿大买房

皮提斯进而把加拿大房价如此迅猛增长的原因归结在“土地”上。他说,因为随着人口的增多,人们对房屋的需求必然增加,但政府批准开发的土地没有增多,就导致了现在市场上的房源越来越紧俏。

政府会出手调控楼市吗?

皮提斯认为,加拿大三级政府现在正面临着尴尬处境,因为这些房价高涨的城市,经济都更加繁荣。而政府在制定政策的同时也要权衡考虑哪些依赖楼市发展而生存的行业。

因此,依靠政府让房地产市场软着陆几乎不太可能。但皮提斯建议政府可以采取一些比较“中立”的手法,例如在贷款政策等方面帮助本地的首次购房者减轻未来经济负担等。

 

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(据家园新闻)

中国人推高加拿大房价?CIBC建议征收”炒房税”

5月13日,本国五大商业银行之一的CIBC出台报告,讨论了目前加拿大人所关注的,海外资金对本国房地产市场的冲击问题,并建议政府应该对海外买家征收“炒房税”(House flipping tax),以限制投机资金的运作。

进入春季之后,加拿大的两大房地产市场温哥华的多伦多再度迎来了新一轮的火爆行情。一时间,诸如“外国买家疯抢加拿大豪宅”、“海外资金如潮涌入”这类的新闻充斥着本地英文媒体,引起加拿大人的广泛关注。

许多本地人都相信,在本国的房地产市场——至少在温哥华和多伦多,已聚集了相当数量的海外炒家。他们的存在,推动了当地房价节节上涨,并引发了当地居民的不满,所以要求政府加以限制的呼声越来越高。

CIBC的经济学家泰尔(Benjamin Tal)在报告中表示,加拿大人首先应该弄清楚一点:并不是所有的海外买家都会对房市造成危害害。因此,我们应该将海外买家应该有两部分,其一是买房自住 的外国人,他们买房之后,资本留在了加拿大;另外一类则是炒家或投机者,其目的不是为了置业,而是赚钱,并随时准备撤离加拿大。

对于前一种买家,泰尔认为加拿大无需过于担心他们的存在,而后一种则应该是被打压的对象。

虽然由于信息的缺乏,我们无法了解目前本国房市内到底有多少来自海外投机资金(speculative foreign investment),但是可以确定的一点是:它们的存在有害无利,所以政府应该尽早对它们做出限制。

按照目前的规定,如果房主在出售拥有时间超过一年的自住房屋(primary residence)时,其盈利不需要缴纳所得税。可是在今天的温哥华和多伦多,房价能在一年的时间里飞涨10%甚至更多,于是这一本是保护房主的政策, 就容易被炒家滥用以牟取暴利,并对房市造成破坏性的影响。

泰尔表示,鉴于这种情况,政府或许可以考虑对海外炒家征收炒房税(House flipping tax),即如果一幢房子在短期内被买进卖出多次,卖家就需要按其收益而缴税。不过,他拒绝建议政府应该为这种税设多高的税率,只是表示需要更多的调查才能决定。

报告最后表示,从目前的房市行情看,征收炒房税应是正确之举。“它无法解决(海外炒家涌入的)问题,但是无疑会限制他们的活动,以及减少对房市的破坏”。

无明确证据显示中国买家推高加国房价

泰尔还强调,虽然很多加拿大人将房价节节上涨归咎于中国买家的进入,但实际的情况是:由于缺乏信息,无论是本国的官方机构,还是商业银行,都不清楚房市内海外买家的情况。换句话说,目前我们根本没有证据,断言是中国买家推高加国房价。

一个好消息是,联邦政府已在今年的预算中向统计局拨出了50万,调查海外买家数据,而BC省政府也将于下月开始要求海外买家在购房的时候申报国籍,这意味着明年我们就能对海外买家的数量有所了解。

不过泰尔也承认,由于对中国经济的担忧,以及加元走低,这两年人民币确实正在大量流入加拿大,而且不少是进入了房市,只是它们到底有多大,我们无从得知。

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(据家园新闻)

纽约移民生活清苦 促市府2017财年拨款16亿

“移民是纽约的脊梁、心跳,市府须分拨足够款项令其生活更好。”纽约移民联盟5月24日发布建议市府2017财年有关移民事务拨款数量与方向的报告,指 出纽约现有的300多万移民中,依然有很大部分人生活困苦,得不到机会与服务,因此建议正在制定新财年拨款计划的市府,2017财年内至少拨款16亿元, 在医疗、教育、住房、工作、法律、语言等方面帮助移民,使他们成为真正的纽约客。

纽约移民联盟行政总监崔庆汉表示,800多万纽约市民中有近一半为移民或移民后代,“所以我们不是少数派,市府的新财年预算数字中应体现出这一事实”。崔庆汉肯定市长白思豪及市议员已为改善移民生活做了不少工 作,包括历史性地开始市民卡(idNYC)项目等,但调查显示,依然有众多移民过着艰苦生活。“因此,我们发表该报告,让市府看到很多移民依然欠缺医疗、 教育、住房、工作、法律、语言等资助,新财年必须拨发足够款项进行改善。”

该报告指出,在新财年中,市府需要投资至少4800万元,为移民 提供英文课程、法律谘询、移民保护等,其中1000万元将用于总统欧巴马移民行政令若被最高法院放行后的执行工作。教育方面,报告指出,市府需要投资9亿 3000万元,增加10万入学名额、聘请双语老师、帮助英文不好的家长,应对暴增的新移民学生。

报告还强调,负担不起高昂房租、不得不多人 挤在狭小空间生活也是移民面临的一大困境,因此要求市府投资1亿5000万元,为移民提供更多可负担住房。而在医疗方面,报告则指出,移民需要至少1亿 1000万元来提高健康教育意识,获得廉价医疗资源等。同时,崔庆汉表示,移民也非完全依赖福利,他们非常勤劳工作,但需要政府提供平等就业机会与资源。

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(互联网资讯综合整理据)