Author: Shelly

一般华人惯称东区为HOWICK，其实HOWICK仅为东区中之一个区域，惟因整个东区系近20年才开始开发，且目前仍继续开发中，而HOWICK区在整个东区开发案中，开发时间较早并已近完成，颇具代表性，是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大，涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；一般称老HOWICK为「老街」，由于开发时间较早，区内道路较东区其它区域为窄，但仍不失整齐，区内建有甚多具有英国风味之建筑物。

BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧，地处东区之北的面海处，全区有极宽广的海景，往北有一个向海延伸出的半岛，与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部，深好海上活动的白领阶级大多居于此。

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BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区，目前仍继续在开发中，BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL，区内百货公司林立，银行甚至每周营业7天，每逢假日，区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区，则为新开发之社区住家，土地广阔，地势平坦，贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨，车程约仅20分钟。

大社区内公共设施完善，如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司，为因应不断增加之华人市场，亦纷纷增聘会说中文之职员，以广招徕。在此良性循环下，更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。但东区幅员约祇有中区的七分之一大，如硬要说东区华人聚集最多，不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。

此区房屋多为新屋，造形豪丽，室内空间较大，唯因新区之故，树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便，尤其MEDOWLAND，有小唐人街之称，号称一天一味，可以连吃一个月。

东区中主要的学校有：高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名；中学则有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校；小学较为有名者为：PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校：CASCADE 及中学与小学在一起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。

注意：

(1). 奥克兰市幅员辽阔，计有上百个区，无法一一列举。文中未提及之区域，并非表示该区不佳，祇是因华人乡亲居住不多，故未再多所着墨。

(2). 文中所提各区房价，为笔者参考房屋中介资料及个人经验汇集而成，并未经科学方法分析取得，且纽西兰房屋样式各形各色，高低房价交错，建在同一区，文中所列示之房价仅供参考，实际价格仍应以市场现况为主，并待各位先进，勤勘屋宇，多所探询。

(3). 文中所提各区车行时间，仅为概括数字，并未将上下班交通尖峰时间因素放入。

来源：天维网论坛

排版：Shelly Du

新西兰是个移民国家，每年都有大量新移民进入新西兰。近些年来，华人更成为新西兰新移民的主要成分。华人讲究“安居乐业”，所以，大部分华人新移民都会考虑购房。但是，由于新西兰的法律制度与中国大陆及亚洲其他华人居住区有所不同；由于华人新移民英文水平普遍不到随心所欲地使用的程度；再加上华人新移民对环境不熟悉、亲戚朋友少；等等，华人新移民在购房时必须特别慎重，以免在进行如此大笔投资时，考虑不全，决策不当，甚至受骗上当，最后投诉无门，让愉快购房成不愉快的经历。

以下是新移民购买房必须注意的几个事项：

1：明确自己的需求。

自己要买什么房子，要多考虑，多和亲友商量，是要两房自住的，还是两房自住加上一房出租的？是要地大的还是地小的？地大要到能分割程度（一般1000米以上）还是准备能有地方自己以后加建（一般600米以上）？还是只要三、四百平方米让小孩有地方玩就可以？价位要什么范围到什么范围？或者是多少位以下？一定要无尾街吗？要考虑近学校吗？自己有没有什么特别要求，如近钓鱼地方、可看海景、近医院、去高速方便等等？因为只有自己明确了需求，才有目标，才会节约中介与自己的时间。有的新移民自己没有明确的目标，如价格十几万也可以，二十几万也可以，地区什么地方也不明确等，中介只好带着他到处看房，最后中介也做累了，买主也看花了眼。有的中介公司可能就会有怨言，甚至不愿再带人看房。

2、了解新西兰目前房地产市况及趋势。

一要了解那些因素会影响新西兰的房地产市况，分析这些影响因素现在的情况。一般而言，房地产的价格受供给及需求影响，由于供给曲线一般较平稳（因房地产开工时间长，投资额相对固定等），房地产的价格受需求因素影响较大。对房产的需求主要有三类：

a、自住需求；

b、投资需求（主要为出租及长线投资） ；

c、炒作需求（短线资金，短进短出，常用过江龙资金参与）就新西兰而言，新西兰的房产价格受外来人口影响较大，一是新移民，二是留学生。新移民主要带动的是自住需求，留学生带动的主要是投资需求。因此，当移民政策及留学生政策放松，房产需求就旺，同时炒做需求也具备气氛；当移民政策及留学政策收紧，或大量移民回流，房产需求就弱。前一段由于移民政策及留学政策较宽，大量新移民及留学生来新西兰，加上其他因素，所以新西兰的房产市况较旺。

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在新西兰买卖房屋需知：

新移民移入纽西兰之前及移入之初，均会为究竟该移居哪一个城市？这一问题所困扰。殊不知城市选定后，再面对选择居住该城市中之哪一区时，更是让人绞尽脑汁，难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏？均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中，尤以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断。其理由如下：

（一）、奥克兰市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象

奥克兰市是纽西兰最大的城市，实际上是由6个不同的城市所组成，可挑选之住宅区超过百区以上，新移民在短期内要决定住所诚属不易，更何况纽西兰每一个住宅区，均有其特色。两间完全一样的房屋，常因座落地区不同，或因内部装璜有异，而有不同之价格。冒然决定，常生后悔。

一般而言新移民对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础：

A 交通方便。
B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生。
C 采购华人食品较容易。
D 房价(租金)适中。
E 有增值潜力。

（二、）各区内房价无真正的平均标准，拿捏不易

纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐，价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街，几层楼之大厦，约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋，是行不通的。新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房价合理与否之关键。

虽然坊间不动产公司，已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上，但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价，而华人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外，该平均房价除了随市场利率变动，高低起伏，变化无常外，更由于华人新移民要求房屋之品质，常在一般水准以上，自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言，最困惑的是：短期内他们不知道其拟选房屋之品质，是否真正是在一般水准以上？是否就可以按该地区之平均房价再加一些价，以购得理想之房屋？

（三）、入学与学区，习习相关

纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING)，学校祇对住在该学区内的学生开放入读，部份名校更早已人满为患(部份明星学校，虽开放区外学生凭成绩跨区就读，但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前，尤应事先了解。
对新移民而言，奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学，但究竟哪一所学校较适合自己的子女？是新移必需切实要考虑的，决不可人云亦云，或迷信明星学校。

或许有人会建议参考各校会考成续，但新移民必须了解到会考成绩，并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高，惟会考成续栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者，达到100%；而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者，仅有55%，而占前70%～80%者，有45%。对初抵纽西兰之新移民，很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人，但仅有一人拟继续升学，故该学生参加会考，并经评定为A(前90%)，故有100%的水准；反之，乙校应届毕业生也是100人，全部参加考试成绩均在A与B间，当然表现优良，但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。

信息来源：天维网论坛

排版：Shelly Du

拍卖的房子和其他出售方式的房子有什么不一样？有些什么注意的事项？究竟这时好呢还是坏。

那我就当做给自己做一个简单的报告好了，存档的同时，我希望这个帖子能帮助那些可能对拍卖不太清楚的朋友们。

什么是房产拍卖（Real Estate Auction）？

房产拍卖是一种公开的以及透明的出售方式，在规定的日期，地点和时间里，以公开竞争的形式，将房产卖给出价最高的应价者。拍卖规则和条款会在拍卖正式进行前公布，让买家决定是否接受这些规则和条款。值得一提的是拍卖是无条件的，当交易成立买家和卖家双方都必须服从交易文件里的条款。

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如何做好拍卖前的准备？

您要事先和您的银行，broker或者其他金融机构根据您的经济情况谈好贷款的问题（如果需要）。我们建议您把中介给您的拍卖契约提供给您的律师让他们帮您过目。大部分时候，在拍卖锤子落下的时候您需要提供最终房价10%的订金，所以事先和银行或者金融机构商量好是非常重要的，您要确定您在拍卖当天可以支付得起这10%的订金。

我们也建议您在拍卖之前联系房屋检查员、注册评估师，或者市政府检查房子的屋况，价值以及是否有其他任何装修或者改动过的地方。

在拍卖日期之前尽可能的去参加其他房子拍卖现场，这样您会对拍卖流程有大概的了解，当拍卖当天到来的时候您就会信心满满的去参加。

我需要注册才能参加拍卖吗？

Bayleys拍卖不需要正式注册来参加拍卖。但新西兰法律规定，您必须事先给予并阅读REAA印刷的Approved Buyers Guide手册。您可以向您的相关中介销售人员索取。

什么是底价（Reserve Price）？

底价是由出售方屋主决定的价格，价格必须以书面形式向拍卖机构或中介提出。顾名思义这个价格是屋主的最低心理价位，拍卖师不能以低于这个价钱出售这个房屋。这个价格不会被公开。当现场竞价超过了这个底价，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价已经到达，房子现在正式on the market ，将会被出售给出价最高的竞价者。

如果竞价达不到底价那会发生什么事情？

通常来说，拍卖师会暂停拍卖，然后让当时最高竞价者知道这个房子的底价还未到达。拍卖师会给这个竞价者一个机会来提高让屋主能考虑出售的竞价的价钱。如果屋主能接受这个新的价钱，那么拍卖将从这个新的价格重新开始，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价已经到达，房子现在正式on the market ，将会被被出售给出价最高的竞价者，如果没有其他的竞价者，那么房子将会被在这个同意的新价格出售。

如果屋主不接受这个新的价格，那么拍卖将从这个新的价格重新开始，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价还未到达，如果没有其他的竞价者，那么这个房子的拍卖将被结束（passed in， 详见下文）。

如果房子拍卖没有被卖出那会发生什么事情？

如果房子拍卖的最高价格没有被屋主接受，那么这个拍卖将会被passed in，宣布结束。屋主可以考虑拍卖后的offer，包括那些有附加条件的offer。

什么是屋主竞价（Vendor Bid）？

根据新西兰相关法律， 拍卖师可以决定是否帮屋主代理竞价。屋主竞价必须被拍卖师清楚的向所有竞价者指出来，屋主竞价不能超过屋主事前所定的底价。屋主竞价通常被用拍卖师用来做起始价格，如果没有竞价者愿意第一个出价格的情况下。简单的来说拍卖师的意思是，这个价格是达不到屋主的底价的。Bayleys 会让屋主签合同让屋主保证不会由屋主自己，或者让其他人代表屋主竞价。

房子可以提前出售吗？（sold prior）

如果一个房子是要通过拍卖来出售， 广告词里面包含了’除非提前售出（unless sold prior） 的字样，这指出了屋主有可能愿意在拍卖日期到来前提前出售这个房子的可能性。所以我们建议您告诉您的中介销售人员，如果房子要被提前出售，让他们通知您。

如果您特别喜欢这个房子，希望屋主提前出售，如果您的offer金额足够好能让屋主同意，您需要签署一份《拍卖提前协议书》（pre-Auction Offer Procedure）以及您需要提供房产金额10%的订金支票，这个支票将会被打进房产公司的信托账户。房子将会在双方商定的日期提前出售，您的offer金额将成为拍卖的起始价格。这个价格将会一直保密直到拍卖的时候才被公开。

如果offer 没有被屋主接受，那么拍卖还是会照原定计划进行，10%的订金将会被全款退回给您。

这个是很多朋友误解的地方，拍卖提前出售并不是房子能不通过拍卖而被出售掉，只是拍卖的时间被提前了。

文章来源：天维网论坛

排版：Shelly Du

我是奥大建筑系毕业生，在华人建筑公司工作了2年左右，具体是什么公司我不说了，免得大家以为我打广告。

工作就是帮人画图+设计+建房啦，由于常常和客户沟通，也大致了解到了客户对设计建房存在的一些误区，以此贴希望能够帮到大家！！好！那咱们就开始吧！

关于成本，周期，选地，论坛里有非常多讨论，我就不重复了，只是重点讲几个概念上的问题：

问题1： ARCHITECT（注册建筑师） 和 ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者） 的区别？

这个问题困扰着很多客人，为什么architect收费那么高？LBP是什么？designer分1，2，3级是什么意思？

简单来说呢，ARCHITECT（注册建筑师）就像注册会计师一样，是经过了严格的筛选和考试选拔出来的，基本要求是必须有硕士以上学历和在NZ 5-10年工作经验。

ARCHITECT相对来说是稀有品种，在NZ，这个称号是受到法律保护的，所以如果有野鸡设计师自称ARCHITECT欺骗过你们幼小的心灵，你大可以把他告了。

其实我们大部分华人建房的时候都是找个LBP就够了（LISENCED BUILDING PRACTITIONER)，这些人和ARCHITECT在能力方面几乎完全没区别，ARCHITECT不一定就比LBP好（非要说的话，可能ARCHITECT学历高吧）。据我所知大部分ARCHITECT可能定位做比较高档次的设计，洋人的设计费用一般是施工费的10%（residential）。你们自己算吧。而我们可爱的LBP则便宜很多了，基本上设计，画图和审批能在5000NZD以下搞定还能讲价呢。LBP这个名字不好记所以在市面上他们自称为ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者）。

 DESIGNER是分级的，3，2，1 数字越小，级别越高。ARCHITECT没有级，因为一旦通过考试，直接就是最高1级。

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问题2：我只是改建，需不需要做报批？

报批的时候呢，康嫂最主要要看的其实是2个东西，1是结构，2是防水。你的房子有没有动到结构？有没有外墙的改动？ 有没有动到水？只要这几个个问题其中一个是肯定的，那么恭喜你，你需要申请BUILDING CONSENT。 也就是我们所说的报批了。 

不用报批的东西有一个清单的。大家可以去政府网站找，其中包括一些例如1.5M以下的deck，20平以下的车库之类。

 http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Building/Guidance-information/pdf/building-work-consent-not-required-guidance-3rd-edition.pdf

问题3：大家常说的PROPERTY FILE是什么东西？

PROPERTY FILE 就是康嫂收集的关于你房子文件的存档。不是所有东西都在里面。很多老房子只有一张草图……

一般情况下，会有以前的地税资料，审批图纸，计算，certificate of title,和一堆一堆的paper work。 这东西50刀，很有用的，里面关于房子的用料，尺寸都有。

 问题4： RESOURCE CONSENT是什么？和BUILDING CONSENT有什么区别？

为什么我明明申请的是BUILDING CONSENT，但是我的设计师叫我申请RESOURCE CONSENT呢？

大家知道，康嫂在城市规划方面对每一个地块都有严格的要求。（这些资料在DISTRICT PLAN 里可以找到）。包括面积限制，太阳角限制，挡土墙高度，室外空地规定，坡度，倒车距离，隐私。砍树，种树……总之就是很多啦。当你在做房屋设计或者改建的时候，难免会偶尔动到一个或几个地雷。这个时候你要么妥协，要么就试着和康嫂NEGOTIATE。如果不想牺牲房子的设计，就要申请RESOURCE CONSENT了。RESOURCE CONSENT就像土肥圆追求百富美，是一场赌博。通常每个公司负责做RESOURCE CONSENT的人都是个嘴皮子功夫很强的人，因为他们需要死皮赖脸软磨硬泡地和康嫂做无止境的斗争，最大化地让政府同意相关的违规条款。RESOURCE CONSENT的工作需要写大篇文章，而且最无奈的是，钱也花了，时间也花了，偶尔也会存在无论怎么努力也无济于事的情况。这个时候客人不要太责怪设计师，他们已经尽力了……康嫂不同意怎么办？没办法，改设计吧！

BUILDING CONSENT相比之下会更STRAIGHTFORWARD一点，但挺费神的。设计师不是万能的，建新房你必须还要请结构工程师，地质工程师，测量师，水工程师……当然，一般设计师都会有几个常合作的伙伴，他们可以帮忙介绍适合的人选。

谨记：在设计师做完CONCEPT了做BUILDING CONSENT的时候，设计已经非常完善了，这时候千万不要改图了！BUILDING CONSENT洋洋洒洒好几百页的图纸和资料，牵一发而动全身，你这个时候改一个细节（你以为是细节）可能会影响水，材料，承重。设计师将会非常痛苦……而且最主要的是还容易出错！

 来源：天维网论坛

排版：Shelly Du

在新西兰买房，就要了解新西兰房地产市场的内情和规矩。新西兰买房一定不能离开三个人，一个是房地产经纪人，一个是贷款经纪人，再有一个就是律师了。

买房的第一步是选房。选房首先要决定地理位置。是在哪个地区买房。比如奥克兰有五个大区，东南西北中，你要选定哪个方向。然后再缩小范围。选房时很重要的一点就是位置。新西兰本地人有一句口头禅，“Location! Location ! and Location !!!” 可见房子位置在买房时是多么的重要。 不仅仅是哪个区的房子， 更重要的是这一条街的情况。 当然了， 选择位置的时候， 要考虑的很多， 是否是学区房， 交通，周边环境，治安，周围人的种族构成， 教育水平等都要作为参考依据。 另外在看房时，要想好你心目中的房子是什么标准的和什么类型的，如是木制的还是砖瓦的，新旧程度如何，有几个卧室，几个卫生间。

买房的第二步是确定价钱。一般来说，买房者可以从银行贷款到买价的80%。如一栋30万元的房子，您的首期款为6万元，银行贷给买房者20万；如果买房者有稳定的高收入，甚至可以从银行贷到95%.的买房款。

买房除了要考虑首期付款外，还要考虑的就是偿还能力。在新西兰，每个银行计算偿还能力方法也不一样，买房者要是想知道能否贷到款，每个月还款额是多少，通常情况下，都是找贷款经纪人来解决此类问题。

在看房时，要找个房地产经纪人，最好找对对所购房子所在区域比较熟悉的，他们对那一带的房价、学校、居民、购物等情况都比较熟悉，能给买房者以更好的指导。   

出价也可以由房地产经纪人代理。在新西兰，一般买房的整个讨价还价过程都是由房地产经纪人中间协调而成的，买房者是不用与房主直接接触的。

在新西兰房地产市场有明确规定，房屋的买卖要由律师来完成。房地产经纪人会把买房合同的原件寄到律师那里，以后同卖方的任何交涉都由买方律师与卖方律师来处理。所以在买房之前，买房者要联系好一位律师。如果初来不熟悉情况，不知道用哪家律师行，可请房地产经纪人或贷款经纪人推荐一个。

签订房屋买卖合同时，律师会帮助买房者搞定合同。最后由买卖双方签字。然后，银行按合同价格给买房者贷款。买房的价钱一旦确定，买房者要先付给房地产公司定金，定金一般为买房价格的10%。 

买房的合同除非是无条件的，一般这类合同中都有三个日期，一个是生效日期，一个是贷款日期，还有一个就是交割日期。贷款日期一般在合同生效期后的5至10天，也就是在价格谈好后，买房者要在5天到10天之内贷下款来。这件事可由贷款经纪人来完成，贷款经纪人与买房者谈好贷款方式，然后将申请材料递交给贷款银行。银行一旦批准，就会寄信给买房者的律师，确认贷款金额，并将相应的贷款文件一并发给律师。

 交割日期就是买房者拿钥匙搬家的日期，交割日期一般在合同生效的1到3个月内，也可以由买卖双方按实际情况商定。贷款批准之后到房屋交割之前，还有一件非常重要的事情，就是要购买房子的保险。在新西兰，这是银行硬性的要求，没有房屋保险，银行在交割时是不会放款的。新西兰的房屋保险很便宜，每月只有25到35元。各大银行一般都在发放贷款的同时代为办理保险，所以买房者也可以在贷款的银行购买房屋保险。

房屋价格： 约¥ 383万
建筑面积： 140平方米
房型： 4 卧 2 卫

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  一切准备就绪，在房屋交割前的二、三天内，律师会邀请买房者到他的办公室签字。如果银行贷款为80%，买房者在签订合同时已经预付10%的定金，这时要将剩余的10%的钱转到律师的Trust Account 里，另外还要付律师费。同时还要带上保险单和有效证件。在签署银行贷款合同后，买房者就可以回家等候房地产经纪人登门送钥匙了。到了交割日期，银行将贷款转到买方律师的信托帐户中，买方律师再将款项转到卖方律师的帐户，卖方律师收到款后通知房地产经纪人。这时， 就可以等到交割日期那天，房地产中介就会把房子的钥匙交到您的手上，当然也可能是经纪公司通知您去取钥匙。这时，买者者就可以搬家啦！

搬入新居后，房地产经纪人和律师的服务就结束了，而贷款经纪人的服务还没有完。在买房者还贷期间有任何问题，贷款经纪人都要提供相应的服务。

来源：至诚信贷　

排版：Shelly Du