在亚洲，大多数国家对外国人持有土地设有严格限制，真正允许外国人合法拥有土地或取得完整产权的市场并不多。
对于有意进行海外资产配置或长期不动产投资的投资者而言，“是否可以合法持有土地”往往比房价本身更为关键。
接下来，和居外一起看看亚洲范围内五个在制度上允许或有限度允许外国人持有土地的国家：
日本文化底蕴深厚、生活秩序井然，长期以来都是外国人青睐的居住与投资目的地。
在日本，外国人购买房地产几乎不受国籍、居留身份或签证类型限制。无论是否长期居住，个人或法人均可合法购买新建或二手公寓、独栋住宅，甚至直接购买土地并自行兴建房屋。
短期访日的游客或非居民也可合法完成土地交易。外国买家甚至无需亲自到场，只需委托当地中介和司法书士（shiho shoshi）办理买卖及产权登记，主要文件包括护照和经日本驻外使领馆出具的签名证明等身份证明。
根据彭博社报道，日本政府计划自2026年起要求所有购房者（包括日本国民）在不动产登记中提交护照或国籍证明，以提升市场透明度。
正因如此，日本成为亚洲少数可让外国人“远程购地、长久持有”的市场之一。
韩国对外国投资者的房地产市场相对开放。外国人可以以个人名义拥有土地，这不仅适用于独立土地，也涵盖公寓或住宅附带的土地持分。
这意味着，购买独栋住宅、联排住宅或公寓单位时，外国买家在法律上可以获得相应的土地权益，而非仅享有使用权。
韩国整体上并未对外国人设立全面的土地持有禁令，但部分敏感区域（如军事设施保护区、特定文化遗产区或生态保育用地）仍需事先获得政府许可。
不同物业类型的交易合规复杂度不同：购买独栋住宅或联排住宅通常包含建筑物及土地的完整产权，可能受地段限制。
截至2026年初，韩国沿用“先购买、后申报”的相对友善制度：只要物业不在管制区，外国买家即可完成交易，并在规定期限内向主管机关申报以完成合法登记。
马来西亚《国家土地法典》规定，外国个人或公司在购买土地或房地产时需经过州政府批准。
早在2014年，马来西亚首相署经济规划单位（EPU）就发布了针对外国人购房的指导方针，明确列出可购置房地产类型、价格门槛及用途限制。
外国人在马来西亚购房通常需遵守最低购买价格门槛、用途限制及地段规定，各州政策存在差异。
需要注意的是，外国人不得购买马来保留地、低成本及中等成本住宅，以及设有土著（Bumiputera）配额的单位，农地通常也不对外国人开放，除非获得政府特别批准。
另外，马来西亚第二家园计划（MM2H）并不赋予额外购地权利，但在部分州属政策下，获批身份的外国人可能享有相对较低的购房门槛。
新加坡作为全球金融中心和国际化大都市，房地产市场高度规范，土地管理严格。
外国人及部分永久居民（PR）在新加坡购地或房产通常需获得新加坡土地管理局（SLA）审批。
外国人购买特定类型物业（如空置住宅用地、独立屋、半独立式住宅、排屋、店屋、协会或礼拜场所、员工宿舍或服务式公寓等）需新加坡土地管理局审批。
而公寓单位、工业和商业用途地产、酒店物业及租期不超过七年的土地使用权，则可直接购买，无需审批。
审批时，新加坡土地管理局会综合考虑PR身份年限、对新加坡的经济贡献及投资和社会贡献。
泰国直接持有土地受到严格限制，但法律提供有限例外。通过泰国投资促进委员会（BOI）批准的投资项目，外国企业可申请持有土地，用于获批的业务经营；特定工业区内土地亦可用于工业生产及相关经营活动。
由于直接持有受限，租赁成为外国人最常用的土地使用方式。泰国法律允许外国个人或企业签订长期租赁合同：普通用途可租至30年，商业或工业用途在特定法律框架下可租至50年。
另一种途径是通过成立泰国公司持有土地，但若公司外资占多数或外国股东人数占多数，则不能直接拥有土地。
总体而言，外国人在泰国持有土地的方式有限，主要包括通过泰国投资促进委员会或主管部门批准的投资项目、长期租赁或合法公司名义持有。
在海外置产并非简单的市场选择，而是一项需要结合法律制度与长期规划的综合判断。
因此，厘清各国的法律结构往往比追逐投资热点更重要。
投资者应结合自身目标，谨慎评估，并在必要时寻求当地专业人士的协助。
