Category: Lifestyle US

学区房作为现代教育制度与房地产市场发展的衍生物，美国和中国一样也有。

美国学校有公立和私立之分，只有公立学校才有学区房政策。免费公立学校为了保障公平一般都规定学生就近入学。市政府将辖区划分成不同区域，每一条街、每一个门牌号、每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校。

公立学校根据师资、设施、升学情况等因素的差异被分了三六九等，对许多由于昂贵学费而上不起私立学校的家庭而言，就必须保证生活在一个优秀的公立学校的区域之内，才能拥有上学的权利，美国学区房也因此“诞生”。

美国学区房价格真的像房产中介说的那么便宜吗？

网上疯传的二百万人民币就能买到的那种小别墅的确是有的，但这类房子的地理位置大概是在那种广袤的田野上，附近的学校大多也是比较差的。

如果想在繁华地带购买学区房就没那么便宜了，旧金山、圣地亚哥、洛杉矶和纽约等大城市的优质住宅价格都在100万美元以上，在纽约曼哈顿区这种寸土寸金的地方，一个两居室的价格更是高达300~500万。

除了并不友好的房价之外，还需要为这些房产多支付20%~30%的费用，在华人最为集中的纽约皇后区，优差学区房之间的差价甚至能多买一套同样的房产。所以美国的大城市，家长最难过的事情就是：一街之隔房价天差地别。

纽约好的公立学校大多分布在近郊区，根据Zillow网站的数据显示，华人在这些地段购买四居室房产的价格大约为200万美元上下，约合人民币1300万人民币。此外家长们每年还要支付1%~3%的地税，例如纽约周边的地税就在2.5%左右，

但是部分中国家长还是对美国的学区房十分关注，毕竟相较于国内动辄十几二十万一平米的学区房，美国的学区房性价比还是更高的。像坐落在加州最好的学区 palo alto之中的一套市值1700万人民币的房子，学区内有十几所八分以上的公立学校，除院子外的面积大概是人民币10万一平，算上院子仅有2万一平。这样的均价大概能让在国内买学区房的家长们哭出声来。

当然大几百万甚至上千万的美国学区房还是离我们十分遥远，这种超高的性价比对普通老百姓来说，仍然高不可及。

美国房产税税率的变化受什么影响？

一般美国的房产税都是由郡政府征收。虽然不同的郡计算房产税的方式略有差异，但计算的基本原则是类似的。由于郡政府的主要财政收入之一就是房产税，通常郡政府一般会在特定的时间段内（一般是当年7月初至下一年6月底）拟定政府在该辖区内的所有小区的详细预算支出数据，再统计除管辖区域内的全部可征税的地产房产总价值，税率就是以预算支出除以总价值得出。所以理论上来说这每年房产税税率都会有一些细微的调整。也有一部分郡政府会采用反推的方式，即采取一个合理的固定税率做基准，根据每财年的辖区内的总房地产价值的变化来浮动其当年预算。

当然郡政府在制定房产税税率时会设一个上限值，因为会出现一个房产或地产可能横跨几个小区的情况，而在每个小区内部的学校和社区都有其独立的开支预算，这样同一个房产就有可能会被重复重复收取房产税，这种情况下政府就必须综合考虑计算出合并税率或是使用上限税率。

郡政府每年会请专业的资产价值评估机构核算该辖区内的各房地产的公平市场价值，再以房产公平市场价值8%-90%的价值作为征收房产税为目的的房产价值。如果房产在当年被买卖交易过，当年的房产价值则以最终买入价为准。房产税税率于房产价值所相乘得出的是基本税费（Basic tax）。各个郡还会在基本税费外收取一些杂税，这些税收大多用于街道或地区的学区维护与建设、社区大学、街道基础设施建设、及城市居民健康基金等方面。

由于每个地区的公共设施，城市经营，和发展规划不同，所以每个郡所收的杂税税费种类不一，数量不同（有些地区的杂税只有一两项，而有些地区杂税有十多项），且每年也可能会做调整。这些杂税分门别类，会有其不同的计算方式，亦是基于政府预算来计算分配的。所有上述税费都是统一纳入房产税范畴，明细会显示在每年的交税凭单上。

去美国高中做交换生，主要是与美国学生一起上当地高中，学习相应课程，学习周期比较短，一般是一年或半年，学生能够在学习期间提高自身的语言能力，同时还能锻炼自理能力，费用比直接去美国读高中便宜不少。近几年越来越多的家长选择送孩子去美国高中做交换生。那美国交换生费用有哪些呢？

包括学费(这个很高)、学杂费、住宿费(这个每年需要几千美元的)、饮食费、交通费和其他的生活费用等。一共大约需要四万到五万美元。具体还要看你的生活标准以及在美国所选择的高中是否知名，美国的东部和南部要比中部和东部花费高，因为经济的差异。

美国的公立高中交换生项目是美国国务院官方国际文化交流项目。是“国际学生交流计划”的重要部分之一，也是近年专门为中美两国学生设立的一个非盈利性项目，主要目的是为了加强世界不同国家年轻人之间的交流和加强文化的沟通和学术交流以及促进各国之间的友好往来。目前来说这个项目已经在欧洲、韩国、日本、新加坡等全球数百个国家和地区成功运作30余年啦！每年都有数万名中学生持J-1签证来美国进行为期一年的学习和生活。来美国的交换生可以入读公立高中并且要寄宿在当地家庭，深入了解美国的社会和教育还有生活。

那美国公立高中的学费大概是多少呢？

1、美国公立高中学费需要一万美金~四万美金不等。

2.申请费：各个学校不同一般在一百多美金左右。

3.生活费：八千美金-1万美金，各州消费水平习惯不一样生活费用相应不一样。

4.保险费：一千美金左右。

5.书籍费：因人而异需要的也只有几百美金左右，也有不需要的。

6.安全费：大概是两百美金。

美国公立高中的开学时间：一年有两次开学时间，大多是秋季开学，一般集中在八月、九月，具体开学时间由各校自定，也有一些一月到三月春季开学的学校。

美国高中分为四年为九、十、十一、十二年级，相当于中国的初三高一高二高三。在完成必修课程后，高年级学生可以根据自己的兴趣选修大学预备课程，这些课程为之后申请美国顶尖大学提供很大帮助。

2018年学生通过在美国两年的学习，可以更好的了解美国社会，更加明确自己爱好的专业，以便选择合适自己的专业。相比美国早在1989年就制定了一套《国家职业发展指导方针》，提倡规划职业生涯教育要从6岁开始。那美国留学选什么专业好？

选择自己真正喜欢的专业：在判断对这个专业是否喜欢之前，可以先对这个专业的课程设置还有职业规划进行一些了解。

选择自己能胜任的专业：但有些方面的天赋是不容易补上的，如一个数学不太好的同学去申请金融、工程、计算机类的专业肯定不是一个明智的选择。

选择有需求的专业：对于学成后计划回国的同学，在选择专业时要提前关注国内目前产业转型和行业发展趋势还有就业供需矛盾。

那美国留学选什么专业最有前途？每个专业的发展前景如何？来看看美国留学专业TOP8，想想哪个最适合你吧！

TOP8：护理(Nursing)
美国护理拥有他们极高的就业率和薪水都，尤其是随着人口的老化，护理人才更是急缺，所以护理岗位也经常被人称为美版“铁饭碗”。

TOP7：信息安全(Information Security)
在这个信息安全已然变得至关重要的时代里，不管是美国政府还是各大跨国公司，将来都需要信息安全分析师的帮助。

TOP6：土木工程学(Civil Engineering)
美国的土木工程更是享誉国际，就业率和薪水也都相当诱人，美国市场需求非常大。对于想要回国发展的同学们这个专业前景也十分好。

TOP5：管理信息系统(Information Management System)
与传统计算机专业不同，管理信息系统专业像是管理人员与技术人员的一座桥梁，其就业形势和范围将越来越被看好。对于喜欢学商又要高薪工作的同学们是一个不错的选择。

TOP4：生物医学工程(Biomedical Engineer)
伴随着科技时代的发展，这个专业应用领域现在非常广泛，随着药剂师职位现在也以及达到了饱满的状况，喜欢医学但又不愿意当医生的同学们可以考虑此专业。

TOP3：软件工程 (Software Engineering)
估计没有人会对软件工程专业的上榜感到意外，由于该专业毕业生的研究项目通常适用于多个领域，找工作局限性会很小。

TOP2：金融&经济学(Finance & Economics)
对于向往去华尔街工作的同学们，这应该是最理想的一个专业，工资非常诱人且从事金融相关行业的人员年薪普遍能达到8万美金以上。

TOP1：计算机科学(Computer Science)
计算机专业属于美国理工科最热门专业之一，计算机科学现在已成为各行各业的必修课，专业的计算机人才在职业生涯路上更是前途无量。

都说美国房子便宜比国内，但是政府每年还要征收房产税。那到底美国房产税如何征收的？

美国房产税是谁征收的？

美国的房产税是由房子所在的区政府负责征收的，用来支付从学区到城市建设再到其他特殊用途的各种方面。

房产税以何种方式缴纳？

房产税在全美都是一年一交，征税部门每年都会按时把房产税的明细发信件邮递到屋址来，业主只需要写好支票邮寄回去或者根据上面的账号提示直接用网上银行转账过去即可，不收取中间手续费。当然业主也可以到政府的官网上去交。

美国房产税如何计算的？

关于税基

说房产税是如何计算之前先引入一个专业概念——”税基“。

美国房产征收的总额是税基和总税率的乘积，而税基是由房屋每年的估值决定的，房屋估值又是房子所在的区域来负责评定。房产周边房屋的价格、地块大小、实际面积、房型、房龄及房屋设施等因素都会影响最后估值结果。通常政府给出的房屋估值都比房屋实际市场价值要低，而且有时会低很多。例如一套位于俄勒冈州的房子，房屋的市场价值是742134美元,而政府给出的估值仅为398298美元,两者的差值夸张的快有一半了。最后的房产税总额是715825美元。

关于总税率。

网上很多文章介绍说美国房产税的总税率是州税+县税（county tax）+学区税，而实际不是这样的简单计算，一个房子的总税率是更多种税率的相加，并不是也不止这三种。

美国房产税的税率由地方政府根据每年的各种预算收入和支出的具体情况而定，导致不同的区域的税率会有所差异，并且处于不断的调整之中。房产税实际上是多项支出的叠加。

通常地产税的波动不大，一般每个州里面政府所定的税率都在不大的范围之内波动，比如加州在1.25%上下，有的高一点有的低一点；德州在2.5%上下，有的高到3%。

有的时候州和城市等层面会有投票决定是否增加一些费用来付费用，比如是否增加0.01%地产税来为当地建一个大桥？这些是纳税的居民可以投票参与的。

没有所谓的‘州税’或者‘城市税’，而是有些附加条例是可能在州和城市层面附加上的。主要是county的property tax。

在美国购买房产除了要交房产税之外，还需要交哪些种类的税？

1、交易税：税率约为2％，房地产买卖时缴纳。

2、在美国买房，最多还有包括产权保险费、过户公证费、房屋登记费、火宅及洪水保险费、房产税、产权调查费、社区管理费及贷款相关费用等十项开销。其中有5项费用是一定要支付的，这五种费用是过户公证费、房屋检查费、房屋登记费、第一年的火灾保险及房产税。都是在房产交易时产生的费用，均为一次性结清。

美国的绝大部分独立别墅是没有屋主协会的，因此就不需要交HOA这种社区管理费。全款买房的自然也不必考虑贷款相关费用。

其中房产税和社区管理费必须按标准来交，但产权保险费和过户公证费都是可以在交易前协商的。

1.房产税

买家和卖家各需要支付一部分当年的房产税，以过户当天为时间点，过户之前的部分由卖家交，之后由买家交。通常将平均每日的房产税乘以买卖双方各自相应的天数即可。

房产税需要注意的一个要点就是税基。税基并不是指房屋交易价格，而是每年政府对房屋的评估价，但评估价的敲定通常会参考最近一次房屋成交价。

2.社区管理费

如果涉及社区管理费，那么和计算方法和房产税一致，以过户日为界限分别计算买卖双方的费用即可。收取社区管理费大多用于绿化、安保等等，不是美国所有的房子都有屋主协会（HOA）

3.产权保险费

在过户时，通常由产权公司负责检查产权。在购买产权保险后，如果在产权出现问题，损失可由保险公司赔付。这对买家是很好的保障，这笔费用可由买卖双方共同支付。由于产权保险是纯自愿购买的，所以很多房屋持有者会考虑是不是可以不买，因为算起来100万美元的房子就需要2000~3000美元的产权保险费。一部分卖家也会提出由买家单方承担保险费的要求。

4.过户公证费

过户公证费通常由买卖双方各付一半，实际操作中可以协商支付比例。

美国房产税在各个州都略有差异，比如在美国东海岸进行房产交易是需要律师参与的，所以买家还需额外支付律师费。其他具体交费项目及金额需要咨询房产所在地的房产专业人士。

下面是美国房价走势2018最新消息：

旧金山湾区

旧金山湾区都市圈的房价中位数为$1128300，同比上涨了8.9%，与上月相比上涨了5.1%。预计旧金山湾区都市圈未来一年的增速为8.1%。

洛杉矶

洛杉矶都市圈的房价中位数为$625600，同比上涨了7.5% ，与上月相比则环比上涨了1.7%。预计洛杉矶都市圈未来一年的增速为6.5%。

纽约

纽约都市圈的房价中位数为$429400，同比上涨了7.4%，与上月相比则环比上涨了2.7%。预计纽约都市圈未来一年的增速为2.3%。曼哈顿地区相较于其他城市房屋价格较高，房价中位数为$1441000。

西雅图

西雅图都市圈的房价中位数为$463800，同比上涨了12.3%，与上月相比则环比上涨了2.8%。预计西雅图都市圈未来一年的增速为4.9%。

达拉斯

达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数为$280000，同比上涨了5.7%，与上月相比上涨了0.7%。预计达拉斯-沃斯堡都市圈未来一年的增速为5.6%。

最近高盛发布的一份经济报告重点讨论了几个今年重要的问题。

1、经济复苏的平均增长率保持在2.2%以上

预计实际GDP增长率在2018年将达到2.6%，稍微高于2017年。预期经济将保持持续健康的增长，其依据主要有当前的经济增势强劲、来自于良好的金融环境持续不断的有利刺激、财政政策的适度提振三个原因。

2、失业率会降至3.5％

预计明年需求增长将放缓。原因之一是我们认为，持续的周期性扩张将推动经济超越其长期产能。最明显的迹象很可能就是，失业率会进一步大幅降低，失业率到今年底失业率会降至3.5%左右，这是自1960年代末以来的前所未见的情况。

3、独栋屋房价会进一步上涨

住房市场在2018年将面临一系列挑战。首先涉及税收政策，标准扣除额的增加将打动更多的家庭停止列举他们的税收扣减，这无疑增加了偿还抵押贷款的边际成本。

然后我们预计，10年期美国国债收益率和较长期的抵押贷款利率在2018年将上升约50个基点。未来几年的加息可能会对美国国内需求造成一定程度的影响。

最后我们仍预计房地产市场将继续复苏，至少在核心的独栋住宅领域是这样的。最大的原因就是供需平衡的持续紧缩。房屋空置率在过去一年内大幅下降，目前正处在2001年以来的历史最低水平。实行这种紧缩政策的一个重要原因是住房拥有率的反弹。人口和周期性因素可能在未来几年内会使住房拥有率平均每年提高0.4个百分点。这相当于每年大概有50万户左右的需求向所有者转变。

4、美联储加息

美联储自己的预测仍然是三次加息，这比市场预测的已经多了一次。但我们觉得即使是这样的预测也很保守，部分原因是因为我们认为失业率将会大幅降低。我们的预测是四次加息，就是自2016年底后的每季度一次的紧缩政策的延续。

总归自2016年初以来，美国经济增长大幅提速的主要原因是金融环境的改善，为经济复苏提供了更为积极的推动力。经济增长在2018年仍将远远高于平均水平。

美国当前的经济复苏势头强劲，主要是因为获得了大量利好的财政政策的加持，而且减税和相关支出为美股等关键经济指标提供了支持。此外美国的劳动力市场逐渐改善，预计美国的失业率到年底将降至3.5%。

美国房价走势2018最新动态。

01利率还将继续上升

基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。Zillow预计利率到2018年年底将在2%到2.25%之间，上升了大约100个基点。此外他还预计，标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%上下，到2018年底可能上升到4.5%，不过对照历史标准衡量来看依然非常低。

02房产市场依然非常坚挺

Aaron Terrazas认为，“美国房市强势进入2018年，房市状态比过去十年的任何时候都要坚挺。不过供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步已经跟不上需求，这极大的推动了房价稳步上涨。尽管新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然满足不了市场。”日益增强的劳动力市场使很多租房者考虑进入购房市场，房屋所有率开始稳步升高。

CoreLogic首席经纪学家Frank Nothaft博士说：“房价的上涨对于房屋卖家们来说是个好消息，但是同时却给买家们带来不少麻烦。”

“越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致了起步房(Starter Homes)的价格上涨很快，买家的负担能力进一步降低。 ”“如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，房价处于一个相对高水平增长的状态近几年还将在大多数市场中持续下去。”

03房价有望上涨6%

根据Zillow发布的2018年美国房产市场预测：2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将达到美国工资涨幅的两倍还不止。

从地区看，中国买家热衷的几个美国房产市场的房价预计涨幅更大，比如圣荷西、西雅图和洛杉矶。Zillow房产市场报告显示圣何西在全国房价增长方面处于领先地位，自去年11月份以来上涨幅度在17.5％左右，西雅图的房价涨幅约12％，华盛顿州和犹他州也都超过了10%，加州超过了7%。

根据CoreLogic提供的数据，华人所关心的几个州未来一年的房价增长预测如下：

加利福尼亚州预计增长8.4%；得克萨斯州预计增长2.1%；纽约州预计增长4.6%；佛罗里达州预计增长6.3%；华盛顿州预计增长4.9%；新泽西州预计增长4.9%；马萨诸塞州预计增长4.6%；伊利诺斯州预计增长4.7%。

对于很多在纽约华人来说，拥有一套属于自己的房子一直是一个奋斗的目标，很多家庭辛苦打工，为的就是能够买得起一套房子。但是由于文化方面的差异或者不了解在纽约购房的相关规则，很多华人在买房这件事情上吃了亏，或者买到了不是自己想要的房子。

小编今天就为大家带来超详细的纽约买房攻略之选房环节你需要注意什么。

1.确定购房地点

在开始购房之前，首先要考虑一下购房的目的，你购房到底是为了给小朋友选一个好的学区，还是为了方便上下班而换一套离公司更近一点的房子。当然如果你非常有钱，你完全可以忽视这些因素，因为你可以随意买。

在这里特别要提醒一下为了孩子上学购买学区房的家长们，千万不要认为选了好的学区就等于找到了好的学校，你在找到某个房源以后，一定要在市教育局网站上输入该房子的地址，看看这所房子所属的学校到底怎么样？因为就算在好的学区内，有些街区所属的学校也是很普通，这些学校不仅成绩非常不理想，而且过度拥挤，甚至有些连基本设施都不能满足需要，条件还不如一些普通学区的学校。

所以家长在挑选房子时，一定要自己到市教育局的网站，确定房子所属的学校，千万不要轻信地地产经纪的介绍。很多地产经纪在卖房时为了提高房子的吸引力，往往在没有核实的情况下，随口说房子是属于某名牌学校，家长如果轻信买下，到时候后悔都来不及。当然也不是所有的地产经纪都会误导你，也有很多地产经纪会提醒你注意这些细节。

确定好购房目的后，你的购房地点也基本确定下来了，不过说来简单，想要真正找到符合自己需要的房子，还是有相当的难度，要考虑诸多的因素。

2.确定购买房型

选定在哪一区买房后，就要考虑买什么样的房了，纽约的房子通常分为以下三类：

A、公寓

公寓的特点就是买卖限制较少，但是要缴公费和地税等等。公共区域有人帮忙打理，特别注意要遵守一些家规。

B、共有合作公寓

共有合作公寓 Co-op的特点就是便宜，虽然公费高，但公费内包括地税，通常管理较好，而且在精华地区Co-op较多。所有你如果预算少，又想住在精华地区，那么你只能选择它了。

C、洋房

洋房House的特点就是自由，但整个维修维护都需要自己承担，修正草坪、冬天铲雪，清理垃圾等等，通通都要自己解决。

美国公立学校中的中学、小学和幼儿园，大多采用的都是“就近入学”原则，所有居住在学区内的孩子都享有免费教育的权利，教育质量和其他条件都比较完善的学校，就会吸引很多家庭搬迁到周边居住，这样的举家搬迁的方式便形成了美国的“学区房”。

在美国查询自己所在的学区非常方便，只要在相关网站输入家庭住址就可以查到附近的学区和学校，再动动手指便可看到每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名等发布的相关报告。在学区房房价节节攀高的今天，学区报告不仅是家长为孩子择校的重要考量标准，同时也成为了不同地区房产定价的风向标。

尽管美国家长对孩子的教育都极为重视，但是与中国的情况不同，好一点的学区房并没有因此贵得离谱。这里面的原因有很多，我们只看两个主要原因。

最重要的是美国不实行户籍制度，也就是说作为推高房价的户籍因素在美国不存在。是否能入学只跟你是否居住在本学区有关，与你是否拥有房子的产权、与家长是否为美国公民都没有关系，甚至与家长的身份是否合法也没有关系。因为租房子一样能够入学，去学区给孩子登记时出示租房合同就可以，就算你刚刚搬到这个学区也无伤大雅。

这一点与中国的情况的差别特别大，能否将户籍迁至好学区与你是否拥有房子的产权有关系，家长除了买房没有选择。甚至在北京的一些学校，不仅要求孩子拥有本地户籍，父母的户籍也要在此，个别学校还规定户籍需在本学区三年以上等等。而美国的学区办公室根本不会考虑这些因素，免费教育与孩子的国籍毫无关系。不管孩子是哪国人，也不管孩子的移民资格是否合法，只要到了适学年龄就能入公立学校，且享受免费教育。

美国学区房的价格并不是特别离谱的另外一个重要因素是：教育资源的分布相对分散，能够用其他方式满足家长的需要。美国的基础教育跟高等教育一样都是公立和私立两条发展线。也就是说有钱不一定非得通过买房才能享受到优质教育，完全可以选择上更好的私立学校。众所周知美国的高等教育中，顶尖大学都是私立的。私立学校的基础教育还要更好些，不少好学校都是私立的。不过通常私立学校都是好学校且比较贵，如果你选择给孩子上私立学校考虑的就不是学区房问题而是学费问题了。