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加拿大买房自住：挑对省城房型住得舒适又省税

陆陆续续的身边人开始咨询关于加拿大的房产投资信息。本人不是房产代理，但作为银行从业人员和对房产的热爱，与大家看一下需要注意的事项，个人观点仅供参考。

投资加拿大房产的目的可以主要分为：自住，度假，出租，所以我的文章也相应的分为三大主题，分期发布。

第一部分：购买自住房(上篇)之选房

首先和有兴趣投资加拿大房产的朋友谈谈投资自住房。

在加拿大你主要在哪处房产居住，那通常这处房产就是你的主要自住房(Principal Residence)。

一、自住房房型的选择

别墅(Single house)通常是华人家庭的首选：宽敞，多样式，高隐私度。但由于加拿大人工贵，效率较慢，如果暖气，管道，热水什么坏了，需要耐心等待，还有账单金额也通常不菲。冬季需要自己扫雪，夏季需要割草，整理花园。如果达不到当地政府标准：如扫雪晚了，院子草太高，会收到罚单和整顿通知。

由于以上原因，很多老人，学生，留守妈妈在加拿大会选择公寓(Apartment)。公寓有物业管理公司打理，不用操心维修和维护。很多公寓都有健身房，地下暖气停车，有些甚至自带游泳池和洗车点，方便业主。

还有比较流行的是双拼别墅(Duplex)和联体别墅(Townhouse)。这几年由于房价的上涨，工作也繁忙起来，很多当地年轻家庭会选择此类型。这样的房型售价较独立别墅便宜，既可以享受到楼房上上下下的乐趣，让孩子有足够空间玩耍学习，又可以让社区的物业(Condominium)承担一部分的工作：如有的物业会负责社区公共部分的扫雪，有的会负责庭院绿化，房屋维护。每处物业都可能不同，因为是由此处物业居民投票决定的。

二、自住房地点的选择

华人常关心的是家庭需要，语言文化，气候，城市设施，大城市是首选。那哪些城市被我们所热爱呢？

第八位: 密西沙加(Mississauga-大多伦多地区)
第七位：蒙特里尔
第六位：本拿比(大温哥华地区)
第五位：卡尔加里
第四位：列文治(大温哥华地区)
第三位：马克汉姆(Markham-大多伦多地区)
第二位：温哥华
第一位: 多伦多

加拿大2012年12月份8大城市的平均房价以供参考：

以下是华人购买自住房的热门区域介绍(这四大区域涵盖了加拿大华人人口前八的城市)：

1. 大温哥华地区(Great Vancouver Area)

大温区有21个市镇，最大城市是温哥华，行政中心则在本那比(Burnaby)。华人较集中的是列治文市(Richmond)，有色人种占全市的59%，其中大部分是90年代移民加拿大的中国香港、中国台湾和中国大陆移民。

大温哥华地区平均房价(从2009年1月至2013年9月)

2. 大多伦多地区(Great Toronto Area)

加拿大人口密度最高的都会区。按安大略省政府规划部门的定义，大多地区的人口在2011年全国普查时为6,054,191 人。除了多伦多市之外，大多地区还包括皮尔区、约克区、杜林区和荷顿区四个地区自治体。

大多伦多地区的房价数据(从2009年1月至2013年9月)

3. 卡尔加里(Calgary)

1941年这里发现了丰富的石油和天然气，从此该市得到了迅速的发展。世界上众多的石油公司都在这里设有常驻机构，很多大的石油公司的总部就设在该市，因此卡尔加里也被称作加拿大的能源中心。

卡尔加里的房价数据(从2009年1月至2013年9月)

4. 蒙特利尔(Montreal)

是加拿大第二大城市，坐落于加拿大渥太华河和圣劳伦斯河交汇处。它是魁北克省最大的城市，法语居民占多数，体现出独特的法国文化底蕴，被认为是北美的“浪漫之都”。如果希望孩子可以说流利的英文及法语，蒙特利尔为不二之选。

三、税务及就业机会的考虑

作为理财师，此文想提醒大家被众多华人选择定居点时忽略的税务因素。加拿大税法复杂，各省之间区别也很大，加拿大税法经常修改，本文只是点到为止，如有个案请咨询税务律师或专业报税财务师。

1. 消费税

大温地区属于卑斯省(BC)，自2013年4月1日后，卑斯省消费税由PST(Provincial Sales Tax 省消费税)和GST(Goods and Services Tax 联邦消费税)组成。GST为5% ； PST多为7%。如购买家电，服饰，化妆品在卑斯省需要缴纳消费税12%。如果买新房缴纳GST5%和2%的过渡税。建屋材料征收12%消费税。

大多地区属于安大略省(ON)，收取HST协调销售税(harmonized sales tax)。 HST包含了GST，安省现在的消费税为13%。

魁北克和蒙特利尔两大城市属于魁北克省(Quebec)，GST：5% ， PST：9.98%，消费税：14.98%

埃尔伯塔省(AB)的消费税最低，只收取GST：5%，加上就业率高，卡尔加里(Calgary)和爱德蒙顿(Edmonton)成为近5年人口增长最快的两个城市。

2. 个人所得税

大多数成年的加拿大公民和常住居民在每年4月30日之前，必须向加拿大税务部(Canada Revenue Agency , 简称CRA报税，当然可以请专业人士帮你报税，但是自己一定要对联邦和所在省的税法有一定了解，保留相关的凭证，以便核实。加拿大个人所得税包括联邦税(Federal Tax) 和省税(Provincal Tax) 两大部分组成。每年联邦税征收率对每个纳税人是统一的，但省税则各省之间不同，所以说对大部分人来说你选择的定居点决定了你交多少税。

下面用2012年税率以安大略省为例子给大家一个概念：

如你居住在多伦多，2012年你的需报税收入是2万加币，那你需交税$1912。平均税率(Average tax rate) 为9.56%，最高税率 (Marginal Tax rate) 为20.05%；
如果需报税收入是7万加币，那你需交纳$15,140。平均税率(Average tax rate) 为21.63%，最高税率 (Marginal Tax rate) 为32.98 %。
如果需报税收入是100万加币，那你需交纳$451,427。平均税率(Average tax rate) 为45.14%，最高税率(Marginal Tax rate) 为47.97 %。

如果就比较华人定居热点的三个省：安大略省，卑斯省，埃尔伯塔省，以2012的税率为例子，

三省中低收入者和中等收入者(2012需纳税收入不超过12万加币)，税率最低的是卑斯省。
三省中高收入者(2012需纳税收入超过13万加币)税率最低的是埃尔伯塔省。
如果2012年你的需纳税收入是100万加币，那么居住在埃尔伯塔省，需要交纳$376,270；和选择居住在安大略省相比，你省了$75,157在个人所得税部分。

当然税法很复杂，每年都可能有变化，各个省都有自己的特点，所以根据自身情况请教税务律师或专业报税财务师将得益匪浅。

下面是(Canada Revenue Agency , 简称CRA)提供的2013年联邦税率的信息：

需报税收入至$43,561 征收15%
需报税收入从$43,562 到$ 87,123 部分征收 22%
需报税收入从$87,123 到 $135,054 部分征收 26%
需报税收入超过$ 135,054 的部分征收29%

以下摘录了CRA提供的2013年安大略省，卑斯省，埃尔伯塔省税率信息：

埃尔伯塔省

需报税收入征收10%

卑斯省

需报税收入至$37,568征收5.06%
需报税收入从$37,569到$75,138 部分征收7.7%
需报税收入从$75,139到$86,268 部分征收10.5%
需报税收入超过$86,269到$104,754 部分征收12.29%
需报税收入超过$104,754的部分征收14.7%

安大略省

需报税收入至$39,723征收5.05%
需报税收入从$39,724到$79,448部分征收9.15%
需报税收入从$79,449到$509,000 部分征收11.16%
需报税收入超过$509,000的部分征收13.16 %

如需查询其他省的税率可查看CRA的官网：http://www.cra-arc.gc.ca/

下一篇本人会介绍在加拿大购房的程序，喜欢的朋友继续关注吧。

本文图标信息来自于CREA(The Canadian Real Estate Association)。

Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。

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理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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加拿大度假房自住出租均具优势六大投资好区推介

第二部分：投资购买度假房

终于在写这篇时可以加上点自己的偏好了。和多数人一样，我也梦想每到长周末(加拿大三天连休的周末)或年假时，逃离繁忙、喧嚣的大城市，在自己钟情的风景旖旎的地方小憩一番。如果可以把自己的家也搬过去就更完美了，既享受了良辰美景又不失舒适、熟悉，这就是度假房的优势。

同时，购买度假房，也是一种越来越普遍的投资方式，虽然以个人，家庭享受为主，但如果能够抵销通货压力，保值，具有增值潜力甚至创造出租收入，何乐而不为？　

下面，本人为大家介绍值得一看的加拿大六大度假房集中区(排名不分先后，或有个人偏好在其中，仅供参考)：

1. 班芙，贾斯珀国家公园(Banff & Jasper)

精华词：山景，湖景，原生态，冰川，瀑布，野生动物，滑雪

位于加拿大的落基山脉东侧，这两个毗邻的国家公园1984年列入了联合国教科文组织指定的世界遗产。特殊的自然美景，独特的冰川冲积地质，周围各具特色的小城镇，每年吸引了2百到５百万的游客，尤为难得的是这两个国家公园精心打造和维护的人与自然之间的平衡。

如果你是背包客，喜欢登山，攀岩，探险你会爱上这里；如果你是浪漫主义者，喜欢对月当歌，你会留在这里。Banff , Jasper 旅游季节高峰在每年的七月和八月。冬季有滑雪，雪板，狗拉雪橇等项目，夏季可以享受徒步，山地自行车，登山，温泉，餐饮和购物。

虽然在Banff, Jasper直接购买度假房是不错的选择，因为这两个公园小镇的出租房的空置率始终低于1%，但是要满足其居住条款，也就是允许在公园购买地产的条件却比较苛刻：需要在Banff， Jasper生活、居住，拥有小生意或者工作五年以上，这要求让想直接购买这两处度假屋成为了挑战。

投资攻略：关注坎莫尔(Canmore)小镇，特别是政府划分的游客区联体别墅和公寓

坎莫尔小镇离班芙镇约15分钟的车程，位于Banff公园南面，离卡尔加里约一小时的车程。小镇发展成熟，生活便利，风景优美，群山围绕，关键投资此处的度假房，没有居住条件要求，但是购买度假房时需要关注政府的划分区域:

住宅区(Residential zoning )不能用于短期出租，因此租客需要每次居住超过28天，适合自由职业者，退休阶层，留守妈妈。
度假住宿区(Vacation accommodation zoning )只允许日租或者按周结算，最长每次租客可居住不超过28天。
游客区(Tourist home zoning) 是最灵活，适宜的度假屋区段，此区允许短期和长期不同的出租需要。此划分区的联体别墅也会有较高的出租回报率。

Canmore的度假房租金回报是比较高的，普通的60到70平方米一室一厅加一书房的套间，租金为加币＄1200／月；如果是三室一厅的套房，租金可达加币＄2000／月。

2013年1月，Canmore 的独立屋平均售价为82万加币，公寓的平均售价为26万加币，一室一厅的酒店公寓可能16万加币就可以入手。酒店公寓有专业物业管理，可替业主打理出租业务，相对轻松简单。Canmore的地税也有优势，另外其处于埃尔伯塔省，所以没有土地转让税。

2. 尼亚加拉湖地区(Niagara-On-The-Lake)

精华词：瀑布，葡萄园，湖景，老镇，高尔夫

投资策略：有特色的老式别墅

2013年1月平均房价：21万３千

高级别墅旺季平均租金：加币 $5000／周

吸引大家来到尼加拉瓜(Niagara)区，除了那迷人的葡萄园，宜人的气候还有风景优美的高尔夫球场。投资客已将目标从原来的尼加拉瓜瀑布延伸至了尼加拉湖区域。　　

尼亚加拉湖地区有天然的地理优势，靠近国际机场，近市中心和美国一桥相隔。尼亚加拉湖地区的季节性比较强，一年吸引大概30万游客，旺季为每年六到九月，其次是4、5、10、11月份。冬季是淡季，所以1月份增加了冰酒节。尼亚加拉湖地区的老镇属于国家一级文物区，老城区的老别墅很多都被改为了家庭旅馆。

3. 卑斯省维多利亚 (Victoria, BC)

精华词：海景，花园，建筑，人文

维多利亚位于温哥华岛的最南端，是卑诗省省会，拥有加拿大最温和的海洋气候，夏天温暖舒适，冬天最坏也通常只是小雨的天气。这里的温和气候使之成为植物天堂，成为著名的花园城市。维多利亚以英国女皇的名字命名，很多加拿大退休的老人都移居于此，享受其温暖的气候与舒适的生活环境。

维多利亚与温哥华隔一内港，乘坐大约2小时的渡船可到达。这里充满了浓郁英式气息，红色双层公共汽车与马车在道路上往来穿梭，美丽的吊篮悬挂在街道两旁，英式建筑随处可见，每年五月的维多利亚节是最热闹的时候。

2013年10月，大维多利亚地区，独立屋的的价格约为48万5千加币，近维多利亚市区的独立屋平均价格为54万8千加币左右，公寓平均价格为28万3千加币左右，联体别墅为39万3千左右，海景别墅价位多在1百万加币以上。

2012年4月CMHC(Canada Mortgage and House Corporation)提供的数据，维多利亚市区单间公寓的平均租金为$669/月，一室一厅为$809/月，二室一厅为$1046/月，三室房型平均租金：$1295/月。需要注意这是长期租客的平均月租金。

4. 卑斯省科隆纳 (Kelowna, BC)

精华词：湖景，水上运动，葡萄园，高尔夫，滑雪，雪地摩托

科隆纳地处卑斯省东部，位于迷人，神秘的奧卡納干湖(Okanagan Lake)东岸，是奧卡納干区的行政中心。离温哥华约400公里，离美加边境约150公里。科隆纳拥有国际机场，服务超过一百万人次每年。科隆纳市面积为214平方公里，人口约11万7千。奥卡诺根湖，地处欧肯纳根山谷中，湖形狭长，面积351平方公里。据印第安人传说，湖中存在一种叫奥古布古的水怪。

科隆纳夏季炎热，冬天温和，是加拿大最适宜居住的城市之一。2011年的普查， 90%的当地居民认为科隆纳是最棒的居住地。夏季7，8月份，科隆纳的平均温度可达：27.4摄氏度，此时是享受水上活动的大好时机，美丽的奧卡納干湖成了水上运动爱好者的天堂：划船，钓鱼，游泳，快艇，水上摩托。一天激烈运动后，享受着美食，品尝着当地酒庄的美酒，快乐似神仙。科隆纳有许多国际知名的酒庄，其高尔夫球场也吸引着世界各地高尔夫爱好者。科隆纳的农业发达，喜欢农家乐的朋友，也可以去参观果园看看当地富庶的农场生活。冬季，可滑雪，科隆纳附近一小时车程有三大滑雪场。不会滑雪没问题，一定要去试试雪地摩托，好刺激。

根据CMHC2012年秋季的报告，科隆纳市的空置率为4%左右；2012年10月单间公寓的平均租金为：$592/月，一室一厅为$750/月，二室一厅为$927/月，三室房型平均租金为$1131/月。需要注意这是长期租客的平均月租金。

5. 卑斯省惠斯勒 (Whistler, B.C.)

精华词：海景，山景，原生态，滑雪，山地自行车，登山

惠斯勒位于卑斯省的沿海山脉，太平洋与温哥华之间，是冬季运动爱好者的天堂。2010奥运会和冬季残奥会就在此地举行。惠斯勒山地区拥有世界上最好的滑雪场地。

惠斯勒是为数不多，旺季较长的旅游胜地。夏季美丽的山景与冬季举世闻名的滑雪场地，使惠斯勒成为了几乎一年四季都在繁忙接待游客的旅游胜地。唯一较淡的月份是6月份和10月份。在这里可以享受滑雪，山地自行车，登山，徒步旅行等，同时这里也经常举行各种节日活动。

如果希望有一处可以创收的度假屋，可以看看惠斯勒的房产市场。惠斯勒同温哥华一样，2012、2013年来公寓的销售数量有所下降，但价格稳定在35万加币左右。

酒店公寓比较热销，因为海天高速公路的开通，很多卑斯省居民选择在这购买他们的度假房。这的租赁市场以短期为主，公寓和联体别墅占了其中的65%。惠斯勒的常驻居民有1万多人，但每年吸引的游客有2百50万人，并且吸引了1万1千户人家在此购买了度假房。

6. 哈里法克斯省布雷顿角(Cape Breton, Halifax)

精华词：山景，海景，湖景，赏枫叶，原生态，野生动物

布雷顿角岛风景如画，历史悠久。有山有海，山海碧连天，旅游景点丰富主要有Cabot Trail 、Ceilidh Trail 、Fleur-de-lis Trail 、Marconi Trail 和Bras d’Or Lake Scenic Drive。

布雷顿角岛于2011年6月成为了联合国教科文组织世界生物圈保护区。野生动物，自然美景让这里成为了购买度假屋的不错选择。每到假期，度假出租屋很快被预定满。Bras d’Or Lake 是岛上最热门的选择。

在过去十年里，这的度假出租屋空置率很低，特别是在5月份至10月份的旺季，房间通常被提前就预定了。这里较多的是度假小木屋，平均房价为15万加币，平均租金为670／月，当然可以看到海景的度假屋价位会高，相应的租金也高。

布雷顿角岛是有名的登山，赏枫叶，观鸟，划船的旅游胜地。投资这里的度假屋需要有耐心，适于长期持有。这里的房产不容易经受大萧条恐怕也很难炙手可热，属于稳步增值性。

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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投资昆士兰置业热区全家乐享动感生活

提起昆士兰，人们脑海中最先跳出来的画面就是阳光、沙滩和海。作为澳洲著名的度假圣地，昆士兰不但拥有黄金海岸、大堡礁国家公园等风景名胜，而且处处绿荫掩映，遍洒新鲜空气和明媚阳光。因此，这里适合休闲度假的大宅，别墅也成为了海外置业者们难以割舍的心头好。

高价值的黄金居住区域

这座位于热门置业区域卡布鲁克（Carbrook）的古典大宅是海外投资者的最佳选择

昆士兰有许多风格典雅、豪华舒适的房产可供海外置业者们选择，而这座位于热门置业区域卡布鲁克（Carbrook）的古典大宅显然是其中的佼佼者。

作为澳洲炙手可热的置业区域之一，卡布鲁克坐落于洛根河岸。虽然它只是是昆士兰州洛根市的一个郊区，但便捷的交通、齐全的设施以及优美的风景让它广受海外投资客的青睐，成为近年来价值潜力逐步呈现的新兴贵族地区。

卡布鲁克所在的洛根市北面与昆士兰首府布里斯班接壤，南面与著名旅游胜地黄金海岸相邻，居民不管是前往商业中心购物还是去风景区休闲度假都非常方便。孩子们要在卡布鲁克上学也没有问题，因为这里拥有两所私立学校和一所公立学校，教育质量令人赞叹。

特别值得一提的是，卡布鲁克拥有一个令人兴奋的缆车滑雪公园，而整个澳洲只有三个这样的滑雪公园。另外，卡布鲁克的高尔夫球场也十分有名，球场里竟然还养着数十条鲨鱼，非常适合喜欢刺激与挑战的玩家。

高标准的简约古典大宅

这样一个充满趣味的卡布鲁克，时时刻刻都能激发起人们生活的乐趣，就连这里的房屋也充满了卡布鲁克特有的风格。

这座气势恢宏的房屋极具古典风味，米白色的建筑外观掩映在郁郁葱葱的绿树之中，平缓的屋顶设计看上去简约大气。房屋建造在地势较高的缓坡之上，占地面积约有2.2公顷，户外空间相当开阔。特别值得一提的是，这座房屋是由奋勇住宅开发公司（Courage Homes）按照昆士兰州最高标准建造而成的，房屋质量十分过硬。

由于是平层结构，这座房屋的内部看上去非常明亮干净，3米高的挑高空间让整个室内显得自由通透，透亮的窗户设计让每个房间都拥有舒爽宜人的自然对流风。从房屋内放眼望去，无边的葱翠绿荫扑面而来，笔直的松柏，茂盛的棕榈，矮小的灌木，盛开的花朵，无不传递着大自然的快乐幸福！

住在这里，每天都能欣赏到绝美风景，出行也极为方便快捷，只需10分钟的车程就能到达风景名胜黄金海岸（Gold Coast）和阳光海岸（Sunshine Coast）；只需30分钟的车程就能到达中心商务区和布里斯班国际机场（Brisbane International Airport）。出行与出游都无忧，居住自然更加轻松自在。

超齐全的高端房屋配备

除了绝美的风景，齐全而豪华的设施配置是房屋不可或缺的灵魂要素。在这座大宅的庭院里，有一个大大的太阳能游泳池，池边还建有一间简易的酒吧间，很适合全家人在这里聚会、嬉戏。

若是游泳太久失去了兴致，旁边就是采用泛光灯照明的网球场，可以直接在酒吧间换上一身运动装，和朋友们到网球场打上几局。或者，你也可以只是慵懒得躺在池边的躺椅上，享受温暖的日光浴，眺望远处绿荫环绕的水塘、宝塔等赏心悦目的景致。葱翠的花园和整洁的草坪一直绵延至屋后，再也不用担心小孩子和家里的宠物没有地方玩耍了。

户外这么美，室内也要相得益彰。房屋的室内设计由设计师苏西•伯恩斯（Suzie Burns）负责，风格十分独特。宽大的主卧室陈设精美，铺设着高档地板，附设有宽敞的衣帽间、配备水疗浴缸的套内浴室以及舒适的休息区。除了主卧室之外，这座房屋还有另外4间大大的卧室以及4间设施齐全的浴室，每一间都十分注重私密性，既方便又保险。

在空间分割上，设计师充分考虑了家庭生活的需要：客厅非常宽敞，四周运用了多个窗户设计，明亮的光线照进整个客厅，充满阳光的温暖；书房则配备了投影仪，即使要在家里开个小型会议也不成问题；厨房与用餐区紧紧相连，白色的岛台设计既方便女主人烹饪，又能当作休闲的吧台使用，一举多得。

除此之外，这座房屋还建有多个储物区和宽大的洗衣房，洗衣房内配有大空间衣柜，并且带有专门的存衣室，方便全家人的使用。整座房屋全部覆盖有广播系统、风管式空调和安保系统，让你住得安全又放心。

幸福的生活要与亲爱的家人一起分享，昆士兰这座房屋拥有令人惊叹的超大居住空间，也许就是你现在所需要的。

欲了解更多详情，请点击专属页面：http://www.juwai.com/6518527.htm

（本文内容资料由客户提供）

投资英国学生公寓调查测评不可忽视

据房产投资专家Colin Murphy介绍，从前许多对冲基金和一般项目的投资者都转向了英国学生公寓这一回报率较高的项目。尽管优质物业日益稀缺，越来越多大学因专注研究和教育而不再涉足房产开发，但投资者对于学生公寓的需求却并未减弱。不过，建议投资者在购买学生公寓时，调查测评万不可忽视。

首先是确保物业所有权（最好是已还清贷款）和规划许可一清二楚。这两个文件可以通过网上向英国当地政府购买。

接下来是核查承建商的公司账户，业绩记录，项目所在位置，当地经济状况，并确保大学，交通枢纽及该区的餐饮酒吧等设施的距离跟开发商宣传资料所宣称的吻合（通常查看google地图和google街道景便能知道个大概了）。

随后应该详细分析建筑规格，销售合同，管理合同，相关法律事务所以及维护成本。

点击图片查看Colin所有专栏内容

不良信号

-承建商只是购置了这块地皮而并没有真正的所有权

-规划许可证还未正式获批或已遭拒绝，申请人要求上诉

-发展商只愿意先投资一小部分在项目上，其余的钱要等销售启动后才能落实

-项目预计学年中竣工

-开发商首次承建学生公寓项目

-负责监管建筑维修和租赁事宜的管理公司是新成立的，没有任何这方面的经验（要管理一帮18-20岁的年轻人可不是闹着玩的！）

-项目距最近的大学/最受欢迎的学生酒吧/主要公交车站步行超过10-15分钟。

综上所述，基本的调查测评可以展现出各种重要问题，而这些问题是无法从宣传资料中获得的。

结论

尽管大多数宣传手册都用华丽的辞藻做出了美丽的承诺，但在实际操作中要避免错误获得长期稳定的回报并非易事。

一两次成功只能说我们幸运，但能始终获益的必定是那些花了大量时间进行调查研究的人。

总而言之，负责人的公司会客观地向买家展示项目的优缺点，并及时提供详尽的调查测评报告以供参考。

精品房源推荐

伦敦西伦一号 The Primary 1房公寓 43.6平米约¥ 162万

伦敦 Craig Tower 1房1卫公寓约¥ 202万

Colin Murphy 简介

Colin.Murphy，不仅是一名房产投资专家，更是美国TORCANA房产投资公司总裁。Torcana公司致力于美国、英国和爱尔兰的现金流物业的交易。他们的服务项目有：寻找合适的房源、推广、销售已经售后管理。

Colin Murphy 专栏全集请浏览：

怎么投资海外房产？看看美国房产专家Colin Murphy怎么说

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如何利用黄金签证投资葡萄牙？

目前，整个欧洲已有5个国家向海外实施了“投资房产获居留权”的政策，葡萄牙就是其中之一。对于葡萄牙来说，除了与其他四个国家推出了相同的投资项目外，让它更胜一筹的则是该国无与伦比的美景和与众不同的投资潜能。

为了获得黄金签证，有以下选择方案：

1、购买至少价值50万欧元的房产
2、经营一家可以提供10个工作岗位的公司
3、投资100万欧元给该国的任一企业（如公司、银行和基金）

就在这大同小异的政策中，葡萄牙为何成为热点？最主要的原因就是，投资者可以在该国工作。另外，投资者在获得了居留权之后，可以在最短的时间内游遍整个欧洲山山水水的同时，享有与国相民等的福利与权力。

葡萄牙虽是一个人口不超过100万的小国家，但是它却孕育着丰厚的文化遗产。自从史上第一位欧洲人来到印度与非洲（莫桑贝克共和国、安哥拉、几内亚比绍共和国共和佛得角共和国）留下“痕迹”后，葡萄牙便成为世界上最充满商机的国家之一。正由于有了这一段历史，葡萄牙与当地民众都非常欢迎能够远道而来的投资者。然而在葡萄牙的乡村，处处都风景如画各具特色。那里遍地种有雄伟的树木和望山遍野的葡萄园。对于想要购地或是投资葡萄园的人来说，是绝佳的选择了。

选择好的协助者 就是投资成功了一半

“2008~2009年时，葡萄牙经历了一场严重的经济危机，然而，经历了5年的低迷期之后，葡萄牙经济又开始逐渐回暖。对于海外投资者来说，现在正是投资房产与商业的大好时机。”PTP（Passport to Portugal）公司负责人表示说。

作为致力于引导海外投资者“如何投资”与协助投资者办理繁杂事务二十多年的PTP公司透露说：“许多通过黄金签证得到居留权的投资者都知道，葡萄牙是唯一一个没有移民监的国家，投资者每年平均只需住满7天即可，5年后，投资者可以选择申请永居或是绿卡。当然，在这整个过程中，投资者非常需要一个优秀的、经验丰富的团队来协助他们。”

有着超过25年之久的PTP公司，一直为投资者提供无微不至的服务。从前期的准备工作、葡萄牙签证、银行融资问题直至最后投资，PTP公司针对每一个环节都做了详细的规划。在初期准备工作中，PTP会对投资者的投资资格进行初审与咨询、对申请人资格分析；而在葡萄牙实地考察环节中，会指派特定的顾问为投资者进行更深一步的资料分析和问题咨询、设立银行账户、建立治理公司框架等复杂的问题。另外还有查看房屋，并从专业房产咨询公司选择一套满意的房屋。

为了能让投资能加快获得黄金居留证，PTP公司提供了相关的银行融资服务，其中包括：葡萄牙当地银行交易服务、账户及税务服务（协助葡萄牙纳税申报）、退休及福利咨询、贷款安排（针对有需要及符合贷款条件的投资者）。其次，还为投资者提供投资策略等具有一定深度和影响力的服务。

成功的投资，一半取决于投资者锐利的眼光，而另一半则更取决于选择好的协助者。

如有任何有关投资葡萄牙的事宜，可以发送邮件至china@passporttoportugal.com或登录PTP网站http://www.passporttoportugal.com/index.php 。（本文内容资料由客户提供）

艺术灵感之源泉安达卢西亚的别样地中海别墅

西班牙的经济在经历了6年之久的低迷后，终于引来了它的第二次曙光。为了加快西班牙经济的复苏，当地政府通过了“购买50万欧元房产获居留权”的政策，并正式开始实施。而世界各地的富豪们，也都对西班牙表示出了信任。

位于西班牙南部的富饶之地安达卢西亚，成为了西班牙房产开发商们争先想要用来建造豪宅，吸引各地投资者们眼球的地区。这个既有大都市的高楼大厦又有小村镇的地方，既是旅游者们的梦想之地，也是激发各类艺术家灵感的源泉，更是吸引投资者的绝美之地。

在安达卢西亚，随处可见拥有精美雕塑的历史建筑和豪宅。有的投资者买下这样的房产，将其改建成宾馆与餐厅，或是出租给到此旅游的人们。

于2002年竣工的一栋坐落在葱翠花园的别墅，花园内枝繁叶茂的植物，使整座以白色为基调的房屋变得缤纷起来。房屋四周建有围篱，内有烧烤区和备餐区、柴房、杂物间以及一个宽敞的露台，非常适合接待亲朋好友。而在花园及别墅的农用地上种植着许多橄榄树、无花果树、杏树以及其他茂盛的植物。

富有地中海气息的住宅内，共建有4间卧室，其中两间卧室建有套内浴室，另外还有3间独立卫浴、洗衣房和带有卫生间的车库和室外泳池。总占地面积有204平方米（室内）的别墅，却给人一种安宁、祥和的感受。虽然，经过了11年的风风雨雨，不过，该别墅被维护的非常好，近期，又对其进行了一次全面的装饰。

对于地理位置来说，相信通过图片介绍，不难体会到别墅处于一个私密度高、环境优美、花草环绕、可以让我们大口呼吸的地方。此外，从别墅前往机场只需1个小时，前往地中海海边只需30分钟，医疗机构和学校也近在咫尺。位于别墅附近是内华达山脉（Sierra Nevada），山内可从事冬季运动，也可就近开展帆船运动、钓鱼以及享受海滩生活。

具有敏锐嗅觉的投资者们，对于西班牙的房产应该早就预见了它美好的未来。

欲了解安达卢西亚别墅详情，请浏览：http://www.juwai.com/5329239.htm

（本文资料来源客户）

来托斯卡纳La Collina 欣赏艺术享受乡村自然生活

托斯卡纳是意大利的一个大区，拉齐奥位于其南，翁布里亚位于其东，艾米利亚-罗马涅和利古里亚在其北，西濒第勒尼安海。它经常被评价为意大利的最美丽的部分。其首府为佛罗伦萨。

它以其美丽的风景和丰富的艺术遗产而著称。已有6处被列为世界遗产：佛罗伦萨历史中心（1982年）、比萨主教座堂广场（1987年）、圣吉米尼亚诺历史中心（1990年）、锡耶纳历史中心（1995年）、皮恩扎历史中心（1996年）和瓦尔道尔契亚（2004年）。

事实上，托斯卡纳是意大利文艺复兴的发源地，它的艺术遗产包括建筑学、绘画及雕塑、被许多的博物馆收藏，而最知名的博物馆是位于佛罗伦萨的乌菲兹美术馆，而很多小城市亦有这些博物馆。托斯卡纳是列奥纳多·达·芬奇、米开朗基罗及但丁（意大利语之父）的出生地。

另外，托斯卡纳也以酿酒著名，特别是吉安地酒，是意大利其中一种最受欢迎的酒，境内并有120受保护地区（自然保护区）。另外托斯卡纳的牛（特别是著名的佛罗伦萨牛扒）和所生产的橄榄油（特别是卢卡及邻近山区所生产的橄榄油）亦很著名。

其次，托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表，它让人想起沐浴在阳光里的山坡、农庄、葡萄园以及朴实富足的田园生活。托斯卡纳留存了几代人在此耕作的当地人的民居。结果，乡村农舍和优美的别墅就星罗棋布在这片迷人的土地上。比如La Collina。

La Collina乡村住宅感受原生态自然风景

來托斯卡納La Collina 欣賞藝術享受鄉村自然生活 — La Collina大门

La Collina”，位于托斯卡纳（Tuscany）中心地带，周围是葱翠的山丘和原生态自然风景。毗邻佛罗伦萨、圣吉米尼亚诺、锡耶纳、比萨、沃尔泰拉、蒙特里久尼等传奇城市，地理位置优越。

La Collina共有五幢不同的住房：主宅（名为：Casa belvedere）——这是一幢独特的乡村住宅，共分两层，建有大面积露台。宽敞的厨房、餐厅和其他房间。8间卧室、6间浴室。

1号客宅——建有宽大的厨房、宽敞的餐厅和客厅，装有壁炉，设有两间卧室，建有一个露台，俯瞰着整个物业和带顶棚的户外桌台区；2号客宅（名为“Casa Cavalo）／门卫住宅）——建有宽大的厨房、独立的起居室和餐厅、两间卧室、一间浴室（配有淋浴喷头、马桶和洗手盆）以及一个宁静漂亮的露台；3号客宅（名为“Casa Cantina）——建有带小型厨房的起居室、一间卧室、一间浴室（配有淋浴喷头、马桶和洗手盆）。带独立露台，风景优美；４号客宅：（名为“Casa Denis）——建有带小型厨房的起居室、一间独立的卧室、一间浴室（配有淋浴喷头、马桶和洗手盆）。带独立露台，俯瞰着群山和葡萄园美景。

意大利房产投资优势：

意大利房市，公认的具有少赚不亏特性，中期至长期内非常保值。因为首先，意大利房市表现出超乎寻常的坚挺，比大多数欧洲乃至世界其他国家都坚挺。其他一些热门国家，如美国、西班牙、葡萄牙、希腊、等等都遭遇了地震式的降价。但在意大利却没出现这样的情况，有些黄金地段甚至升值。如果把意大利和中国主要城市拿出来比较，收益率是一致的。

其次，意大利公众是非常钟爱房产，80%的意大利人都是业主。再次，现在是投资意大利房市的绝佳时机，尤其是在大型一线城市米兰、罗马、佛罗伦萨和威尼斯。更关键的是，世界上最重要的银行都有投资意大利房产(基金等)因为他们明白意大利市场强势坚挺。相反，其他某些国家的房市有可能收益也许稍多出一点，但却把投资者置身在高风险的阴影下。

最后，到目前为止中国投资者并未受到房产税丝毫影响，因为如果考虑几百万元人民币的数额作为重头那么这点支付不算什么。无论如何，各国都有所该支付的房产税。像英国的国家税率为3.3％，美国3.1％，法国2.5％，都比意大利1.7％高。

欲了解La Collina房产详情，请浏览http://www.juwai.com/5209737.htm。

（本文资料来源于客户）

走进Salci 去中世纪古镇打造梦幻城堡

踏着历史的足迹，梦回中世纪

来到Salci，古色古香的中世纪小镇风貌，令人惊叹不已。无数的时光曾在这静谧的小镇流淌过，沉淀下耐人寻味的传说和韵味。这里距罗马和佛罗伦萨均只有一个小时的车程，旅行出游非常方便。我们这次为大家介绍的物业，就位于这个风貌独特的小镇之中。小镇的雏形是一个筑有要塞的村庄，要知道，Salci镇于1243年已经首次出现在官方文件中。在城镇的任何一个角落走走，都是数不尽的历史遗迹。

Salci小镇的主体为两个多功能广场，二者由漂亮的凉廊大门相连，整个建筑群总面积达5200平方米。大广场是一个露天市场，周围建筑曾供仆佣、军队使用。此外，这里还有一个磨坊以及一处教堂。小广场则建有公爵府和供奉San Leonardo的教堂，而连接两个广场的凉廊大门则在公爵府和教堂之间开辟了一条私密的通道。通往小村的道路设有两处朝向相反的大门。

风光宜人打造属于自己的世外桃源

本物业含一个面积约1900平方米的小型城堡，挑高高达11.5米。城堡位于小丘顶部，俯瞰着筑有要塞的小村，将所有怡人风光尽收眼底。1800年前后，城堡曾按照当时的流行趋势改建成新哥特式风格。如今，依旧可以在城堡内感受到风格独特的设计细节，永存的风格将古今文化融合得恰到好处。

整个建筑历史悠久，曾经发生过许多耐人寻味的传奇故事。由于领主之间长期征伐，1568年，Pius V主教曾经将Salci镇变为公爵领地。除此之外，Salci镇的著名业主还包括Vittoria Guerrieri Spinola公主，她是意大利国王Vittorio Emanuele二世的女儿，因为独爱小镇迷人风光而来到这里，将此地作为其驯养纯种马的场所。也由此让小镇与爱马人士结缘，至今仍然能在不少建筑细节和整体布局上看到与之相关的设计。

小村和城堡所在土地的面积共50公顷，含树林的面积和其他地形面积。土地面积可扩展至300公顷。目前，土地上现有的马厩可供饲养25匹马，本地法律允许修建面积多达3500平方米的新建筑。

此物业需要整体进行复原，因此完全可以实现个人或者家庭的全部需求和喜好。无论是改建为豪华别墅、高尔夫度假村，还是育马场所或者疗养中心，都是极其明智的选择。

明智之选，投资、享受两不误

近年来，越来越多的中国人选择在海外投资购房，与此同时，很多国家也调整移民政策，逐步放开移民限制。据了解，意大利的移民政策相对宽松，一个人申请，全家可获得移民身份。在意大利投资移民的总数中，中国投资人所占比例约在30%左右，其中70%的人会购买居住型房产，另外30%选择的是工业类、办公室类的房产。意大利大部分建筑是古老的建筑，所以，在购买房产之后可以进行改建修缮一新，同时享受和慢慢品味古老的意大利文化。

欲了解该物业更多详情，请点击专属页面：http://www.juwai.com/5226661.htm

（本文内容资料由客户提供）

探寻南非新大陆体验原生态奢华生活（组图）

在如今全球经济一体化的趋势下，世界各国的联系与交流越来越紧密。勤劳而又善于发掘商机的中国投资者们，也将目光投向了海外更远的地方。欧美英澳固然是传统的经济发达国家，而如今，地广人稀、资源丰富的非洲大陆也成为了中国投资者们开拓新市场的热门之选。

彩虹之国金砖之国潜力高

位处非洲大陆最南端的南非，是非洲的第二大经济体，也是非洲经济最发达的国家，资源丰富，财经、法律、通讯、能源、交通业发达，完备的硬件建设和股票交易市场居全球前二十名。

而且南非还是“金砖五国”之一，曾成功举办了2010年的世界杯足球赛，经济发展潜力不可小觑。当然，南非最为世人所熟知的是出产大量的钻石。据知，南非是世界上矿产最丰富的国家之一，目前其矿产额约为整个非洲之半，主要矿产如金、铬、钻石、白金等四种，生产量均占世界第一位，深井采矿等技术也居于世界领先地位。

除了经济发展潜力高，南非还是一个风景如画的地方，非常适合休闲度假。南非地处南半球，保留着大量的原生态丛林与平原，自然环境优美迷人，位处大陆最南端的著名景点“好望角”更是闻名遐迩，素有“彩虹之国”的美誉。

由于那里自然生态良好，居住环境优质，南非也成为不少名人明星热衷的蜜月旅行地。如中国香港明星吴彦祖与妻子Lisa S.当年便选择在南非的一处丛林举办了浪漫的户外婚礼，还在当地购置了房产作为度假之用。

经济中心行政中心投资热

如此美丽的南非，引得名人也纷纷置业自住，其房产市场自然不容小觑。现在要为各位推荐的，便是一处位于南非豪登省（Gauteng province）的华丽美宅。

豪登省这个名字似乎比较陌生，其实稍作解释便一目了然。豪登省是南非地域最小但人口最为稠密的省，因为南非最大的经济城市——约翰内斯堡（Johannesburg）以及行政首都（中央政府所在地）比勒陀利亚（Pretoria）都位于该省。

豪登省是南非九省中面积最小的一个，但却是南非经济的发动机及商业和工业中心。豪登省的面积为1.83万平方公里，仅占南非全国面积的1.5%，但截至2011年，豪登省的人口已超过1130万，约占全国总人口的22.39%。而且根据南非统计部门的数据显示，2010年豪登省GDP为8975.53亿兰特，分别占南非全国的近33.7%以及整个非洲大陆的10%，可以想见，该省是整个非洲经济发展的源动力。

约翰内斯堡（Johannesburg）作为豪登省的省会是南非最大的城市和经济中心，同时也是世界最大的产金中心。约翰内斯堡市的金融、商业较为发达，许多国际知名企业、传媒机构和银行总部都设在此处，同时这里也是全国铁路、公路的枢纽，经济中心的重要地位不言而喻。

作为南非行政首都的比勒陀利亚（Pretoria）则位于豪登省北部。这里是南非总统府所在地，也是各国使馆的云集之地。同时，比勒陀利亚也是南非的政治决策中心。由于市内种满不同的花草树木，故有“花园之城”的美誉。

高档学区现代设计更抢手

这里要介绍的该处房产，正座落于豪登省的黄金区域——位于约翰内斯堡及比勒陀利亚两座中心城市的中轴线上，往来经济中心和行政中心都是便利之举。

该房产位处于高档、大型的市郊住宅区格伦玛莱（Glen Marais）。这是一处满布高档豪宅的宁静住宅区，而且有两所小学和两个教会学校都与该住宅座落于同一条街上，可见该住宅拥有不少人梦寐以求的学区地位，方便解决孩子的教育问题。

该住宅建于2006年，现代化的建筑风格与充满自然气息的花园让它显得独一无二。

该建筑风格雅致，设计独到。住宅采用开放式房型，宽敞气派，最多的时候可以同时招待120位客人，足够热情的屋主人开一场盛大的派对。精心设计的厨房和后厨房与起居空间相通，方便一家大小聚餐，享受天伦。

主楼内拥有5间大卧室，每一间都能欣赏到花园的美景，让人赏心悦目。主浴室内也是别有洞天，浴池、淋浴室、桑拿，应有尽有。从主浴室推门而出，即进入私人天井。如果天气温暖宜人，您还可以选择用天井内安装的室外淋浴冲淋，感受热带草原的天然气息。

酒窖则矗立于泳池边，方便取用。而且室内还装备了白板和超清投影仪，亦可作为会议室使用。

黄金地段首购优惠更超值

除了拥有现代风格的奢华设计，该住宅同样拥有让人满意的便利地理位置。从该住宅出发，只需十分钟车程便可到达南非乃至整个非洲最繁忙的机场——约翰内斯堡国际机场（即奥利弗·雷金纳德·坦博国际机场），商务工作绝不耽搁。同时，该住宅还毗邻Rhodesfield Gautrain Station车站，R21高速公路以及大型的购物中心，出外度假、周末逛街等活动信手拈来，生活便利尽享。

而且如今在南非，首次购房者都会享有一些特殊的优惠。据知在南非，有些银行会提供首次购房者100％以上的贷款，助你支付转让费、法律费用以及房款。而且，几乎所有机构都提供30年的还款期限，这也是银行专门为首次购房者提供的优惠。

根据统计数据显示，南非第一大城市约翰内斯堡富人区的房价约为5000元一平方米，这个房价远远低于国内的一线城市。当然，与国内一样，决定房子价值最重要的还是地理位置。

据一位在南非生活了近20年的华人介绍，距离约翰内斯堡市中心不到1小时车程的住宅区才是最好的地段。本文介绍的该幢豪宅正位于此处，宁静的住宅区域，奢华的内部装修，便利的学区位置，理想居所还需他求？

欲了解南非美宅更多详情，请点击专属页面：http://www.juwai.com/5127428.htm

（本文内容资料由客户提供）

倚傍奥克兰皇后大街原来学区公寓可以这般精彩！

一说到南半球的新西兰，大家会想起一幅流动的油彩画 ─ 上面有纯净的天空、碧绿的草地和可爱的小白羊。奥克兰是新西兰最繁华的大都市，它不仅是新西兰最大的城市，还是全国最重要的经济中心。由于当地的房地产市场繁荣有序，产权转让方便快捷，很多投资人士在奥克兰投资都取得了丰厚的回报。

过去10年来，奥克兰市的住宅平均价格提高了103%；以往经验表明，未来还将达到同样的增长水平。如果现在居外告诉你，当地的一个房源集优越位置、优质学区、生活享受与建筑设计于一身，你又怎能错过这次投资的黄金机会？

奥克兰中区房价10年翻倍，房产投资收益稳定。图为Queens Residences公寓阳台的景观。

黄金心脏地段：投资回报高自住享生活
数据显示，10年间房价增长最快的地方是奥克兰中区，三居室房屋的平均房价增长了103%至65.3万纽币(约合329万人民币)。中区具备完善的基础设施，且离市中心商圈近，因此广受买家欢迎。

Queens Residences公寓正位于奥克兰市娱乐区的中心地带，距离新西兰最盛名的商业金融圈皇后大街(Queen Mary Ave)仅数步之遥。公寓内将会建造直通皇后大街的直达电梯，路对面即是奥克兰理工大学(Auckland University of Technology)下属的商学院，与著名的奥克兰文法学校(Auckland Grammar School)属同一规划分区。步行5分钟即至奥克兰大学 (Auckland University)、奥克兰艺术中心(Auckland Art Gallery) 、市长公园(Myers Park) 、奥克兰市政厅(Auckland Town Hall)、市民剧院(The Civic)和奥蒂亚广场(Aotea Square)，10分钟可以到达新西兰地标建筑 — 天空塔以及天空城娱乐中心，奥克兰最大的公立医院也只不过在20分钟步行之内。

皇后大街是奥克兰的黄金地带，两旁林立的众多商店是购物族的天堂，从小巧的精品店到咖啡厅到国际知名品牌店，如路易•威登(Louis Vuitton)和古奇(Gucci)，这里应有尽有。奥克兰是个具有多元文化的国际大都市，皇后大街或许就是这种多元文化背景的交汇点，两旁的建筑既充满了19世纪殖民地的色彩，也包含着许多现代欧美艺术的痕迹，同时也不乏华人市场及欧陆式工艺雕刻品商店。著名的Smith & Caughe’s百货商店 — 新西兰历史最悠久，最受喜爱的百货商店也坐落于此。皇后大街也有许多好的西餐厅、咖啡店和酒吧。街旁的咖啡店是你休息和与朋友聚会聊天的好地方。

顶尖学府云集，同时尽享便利生活的乐趣，Queens Residences必能打破你对新西兰生活枯燥乏味的旧有观念。

现代环保设计巧具匠心由亚澳开发先锋为你打造
挑选公寓楼花，它的质量、信誉、品牌价值、升值潜力跟开发商的实力、名气、历史背景、已有建成楼盘的效应、售后服务、物业管理、管理基金储备等等都有着密切的关系。

Queens Residences公寓是康拉德集团(The Conrad group)最新开发的住宅项目，该集团已成功运营17年，是亚澳地区领先的私营房地产开发商之一。在过去8年里，集团已开发了3,500多个居住和商业物业单元，奥克兰市中心的Aura、Volt、Altitude、Zest、Standford以及Harward公寓都是他们的杰作，优厚的资质是你的信心保证。

本公寓含273套永久分层产权公寓套房，含工作室、二居室和三居室用途灵活的房型，全部由奥克兰知名的Leuschke建筑师事务所设计，具备出色的设计特色和宜居性能。Queens Residences秉承了绿色生活的建筑理念，设计和建造了一个可持续发展的建筑模式，用更少的能源，减少废物的产生，这将使Queens Residences更健康，更安全。项目的设计顾问、建筑商以及材料提供商紧密合作，为公寓的居民提供了低成本，高质量生活的当代大都市新生活体验。