西班牙投资移民前景光明 律师分享案例保障你的权益(下)

西班牙凭其优质的生活和投资,以及西班牙人民热情好客的感染力,脱颖而出成为目前中国居民移居欧洲的最佳意向国家。2014年年底以来,西班牙投资移民人数,特别是中国居民投资的人数出现了50%以上的大幅增长。

可是,在越来越多的国人选择投资西班牙的同时,个别不法中介和个人浑水摸鱼,使得一些前来西班牙购买房产的中国投资者蒙受了经济损失。承接上一期专栏,西班牙中国律师事务所汇集了一年半以来中国投资者要求维权的几个经典实例,希望能够帮助广大读者更加安全、放心地进行投资。

实例二、

西班牙中国律师事务所接到王女士发来的多封邮件,根据王女士反映的情况,去年她全家和其朋友陈女士一家人一起办理投资移民西班牙。两人购买了巴塞罗那同一家房产开发商出售的4套共计112余万欧元的新房,并通过该公司推荐的律师办理了投资移民手续。两家人移居来西班牙后,陈女士无意中在网上看见出售自家小区同样房型的广告,每套约比自己购买时的价格便宜了25%左右,算下来4套房子共有近30万欧元的差距。王女士向我们发送了当年购房时签订的购房公证书和付款凭据的全套文件,希望季律师可以帮她讨个说法。

西班牙中国律师事务所在近一年多的时间以来也接到过相似的维权咨询。根据西班牙商业法的规定,西班牙的房屋卖家有权自由地给房屋定价,如果买家在签约时表示同意此价格并自愿付款,根据西班牙利伯维尔场经济的原则,此交易为公平有效的交易。因此一旦正式签约,在法律上进行取证和起诉程序则有很大的难度。经过中国律师事务所的协调,在得知王女士将对自己提起诉讼后,对方提出退还王女士部分购房被加价的部分,减轻了王女士和陈女士两家人的经济损失。

实例三、

黑龙江的胡女士去年和国内的一家中介签约办理投资移民的手续。今年年初,胡女士在该中介西班牙合作方工作人员的陪同下来到马德里办理了申请外国人身份证号码、银行开户和授权等手续。胡女士回国后了解到几名通过该中介移民的家庭怀疑当时通过该中介购买的房产有水份,因为害怕受骗,胡女士就和该中介公司商量说自己暂时不打算移民了。这时候胡女士才想到,不管是当时办理的外国人身份证号码,授权书还是银行开户的相关材料,自己手上连一份复印件都没有。在得知胡女士希望将当时办理的材料返回给自己保存的想法后,中介声称材料均为他们代办,如果胡女士不继续在该中介办理移民则无权要求返还材料。和该中介闹翻以后,胡女士的移民计划受到了影响:一来需要再次安排来西班牙重新办理各项手续;二来胡女士的银行授权书和汇款的相关文件也被该中介掌控,胡女士担心这会对自己未来在西班牙的投资的安全性造成隐患。

接到胡女士的求助电话后,我所决定帮助胡女士取消她对其他人的授权。但是我们和胡女士沟通后了解到,胡女士只知道当时授权给了一个西班牙人来管理自己的账户,因两人无法沟通,顾女士连此外籍人士的名字都不清楚,更不用说对方的身份信息。事后,经过多方努力调出了被授权人的信息,该事情得到了圆满的解决。

综合上面例子,季奕鸿律师想和大家分享几点移民过程中还需要留心的注意事项:

1. 目前西班牙投资移民法律完善,获批率高,投资人遇到的问题往往存在于购买房产的环节。建议大家在确认购房前就应当找正规的律师来调查房价是否属实,避免事后诉讼无门白白遭受经济损失。

2. 一定要认准办理购房和移民手续的机构的资质,最好能够和律师直接交流,确认其基本信息。

3. 在正规律师事务所办理购房移民手续时,一般对方都会主动告知现在办理的是何种手续并且留下文件的原件或复印件让申请人保存,切忌不可出现自己都不知道办理是何种文件,办理手续后两手空空的情况。

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西班牙投资移民前景光明 律师分享案例保障你的权益(上)

根据西班牙权威媒体《国家报》的统计,自2013年10月以来西班牙已经送出了700份以上的黄金投资居留,按照每个投资人一家三口的常规比例来计算,至少有两千多人已因在西班牙投资50万欧元以上的房产获益而移居欧洲。投资移民人数之首为中国居民,其余则分别来自俄罗斯和阿拉伯国家。其中最早的一批移民在今年年底就将首次更新为期两年的投资居留卡。

2014年是西班牙投资移民法案生效的第一年,虽然西班牙政府和华文媒体不遗余力的大力宣传,但是真正前来投资的人数还是低于西班牙政府的预期水平。经过一年的酝酿,2014年年底以来,西班牙投资移民人数特别是中国居民投资的人数出现了50%以上的大幅增长。一方面是通过相关的媒体报道,西班牙自然、阳光、宜居的环境被更多的国人了解;另一方面则得益于最早移居西班牙的中国投资人现身说法对西班牙的力赞,西班牙人民热情好客的感染力,以及西班牙优质的生活和投资环境。与其他欧洲移民国家相比后,西班牙脱颖而出,一跃成为目前中国居民移居欧洲的最佳意向国家。

西班牙投资移民政策在一年多后走出了一片前景光明的道路,在越来越多的国人选择投资西班牙的同时,个别不法中介和个人浑水摸鱼,使得一些前来西班牙购买房产的中国投资者蒙受了经济损失。一连两期专栏,西班牙中国律师事务所汇集了一年半以来中国投资者要求维权的几个经典实例,希望能够帮助广大读者更加安全、放心地进行投资。

实例一、

北京人关先生今年五月份携妻子来西班牙瓦伦西亚考察非营利移民房产。夫妻二人在市中心转悠时看到一家西班牙咨询公司挂着可用中文提供移民咨询服务的广告牌,于是便进去询问。一位西班牙人在中文翻译的陪同下向他们解释了移民流程,承诺该公司为客户提供看中房产次日签约,一个月办好移民手续的服务。关先生查看了该公司的房源资料,发现其提供的海边别墅条件好,价格也合理。这时该西班牙人提出只要关先生先缴纳2000欧元的先期服务费用既可开始帮他们办理手续。在关先生支付了2000欧元的费用以后,果不其然,对方第二天就把关先生中意的一套别墅的房东约到了办公室商谈,谈妥了相关条件后,关先生夫妇向对方支付了身上的全部现金8000欧元并签署了定金合同,因为该别墅全价为23万欧,于是张先生并在合同上约定待回国后5日内补足剩余的1.5万欧元,共计10%的2.3万欧元定金,并在剩余的25天内付清购房余款。次日该咨询公司的中方工作人员带关先生签署了授权书授权西班牙工作人员帮助他办理后续的所有手续。对方还宽慰关先生事情都已将办好,只要他回国后将全款汇来,就等着拿居留即可。

事情办妥后,张先生夫妇心情大好,在西班牙游玩几日后就回到了中国。回国后,该公司的中国工作人员通知关先生他们已经在当地一家银行为关先生办妥了开户手续,让关先生尽快把剩余的1.5万欧元打过来。因为金额不大,关先生在国内银行办理了小额换汇手续当天就把这笔钱打了出去。随后的一个星期,关先生在亲友的帮助下兑换了余下的20多万欧元汇到了自己西班牙的银行账户上,但是却迟迟不能入账。焦急地等待了一个多星期后,西班牙方答复说银行需要关先生提供在中国收入的双认证文件。可是定金合同约定的一个月时间已经过去了大半,关先生在之前毫不知情的情况下不可能在剩余的5天时间内准备出所有需要的文件。关先生提出是否可以和房东商量延期,该西班牙公司开始变得十分强硬,说此事纯属关先生私人原因和自己无关,房东要求到期终止合同,之前的定金将不予退换。之后,关先生多次致电该公司的这名中方顾问,对方手机已处于关机状态,西班牙公司则声称因关先生自己不能履约所以此事已经了结,材料也已经销毁,将不再对这件事情负责。这时候关先生夫妇才预感事情不对,于是联系上季奕鸿律师进行求助。

经过我们的分析:整件事情可能是对方设下的一个骗局,该公司针对中国客户喜欢手续快一条龙服务的心理,骗取关先生在不了解买房流程的情况下签下30日付清全款的合同,该西班牙公司算准关先生之后会因没有做好文件的准备而无法按期付款,逐和房东合谋吃定关先生定金和手续费近3万欧元。目前我所已协助关先生联系西班牙开户银行设法取消西班牙公司对其账户的管理权,将后续的20余万欧元退回,避免给关先生造成更大的损失。

季奕鸿律师想提醒大家,目前西班牙投资移民法律完善,获批率高,投资人遇到的问题往往存在于购买房产的环节。一定要认准办理购房和移民手续的机构的资质,最好能够和律师直接交流,确认其基本信息。

下一期专栏,西班牙中国律师事务所将会分享另外两个中国人投资移民西班牙的案例,让大家避免不慎堕入海外投资者容易掉进的陷阱。

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为什么法国房地产价格跌不下去?

在全球的很多国家,受经济危机的影响,房地产价格连续三年持续下降。利率的下降很大程度上也可以解释这场危机。但是法国却是这场地产危机的幸存者。

法国的房地产价格仅在2008年经济危机刚开始时有小幅下降,但是自2010年起,价格已经开始反弹。相比欧洲的其它国家,比如意大利、葡萄牙、爱尔兰等国,以及美国,房地产价格下降及其明显,在20%到40%左右。

要知道的是在经济危机前的2000年至2007年,全球房地产价格一直在飞速上涨。所以我们今天就来分析一下,是什么原因导致了当年的大“熊市”可以瞬间变成如今的房产泡沫?最根本的问题之一就是经济危机后利率的下降。自2000年初起,法国房地产的价格开始飞增。相较于法国家庭收入的增长,房价已增长接近70%。在这段时间,利率的下降直接和间接的导致了房价飙升。举个简单的例子,在1965年至2000年期间只需贷款15年即可买到的房子,在2007年已经需贷款33年才能买到手。还款期限的拉长也更加降低了贷款的门槛,让贷款变得更容易,最终成为2008年次贷危机爆发的主要原因。

没有法式的“次贷危机”

2008年的次贷危机导致全球汇率达到历史最低,因此上述问题在法国也开始产生。利率低,就更加吸引个人贷款买房。法国著名房地产经济专家Jacques Friggit是这样解释这一下现象的:“新的通货膨胀问题产生,更标志着法国的住房价格相较于其它国家已经高出很多了。”法国银行越来越少的进行资本市场的借贷,而不像其它国家仍然不断放贷。另外,法国银行在放贷时极其看重借款人的实际收入,这样就可以很好的避免次贷危机的爆发。最后,法国并没有像葡萄牙、爱尔兰等国的过度房产建设,因为在法国从买地皮到建设,国家控制的非常严格,需要几百道审批程序。因此开发商很难可以“轻松”的开始一个项目的建设。这样一来在法国就很难找到‘烂尾楼’了。”

稳定的“租赁市场”保障房产价值

在2000至2007年期间,通货膨胀在租金收入上的体现就更加明显。自2008年以来,房地产业投资也被它的主要竞争对手──证券所助推。因为2008年的股市崩盘,让很多很多个人投资者从股市撤资,转投房地产,他们中的大多数选择了包租型房产投资。结果就是,欧美经济崩盘的时候,法国的租赁性房产投资市场却始终保持稳定,几乎未出现波动。这种稳定主要体现在以下几个地区和类型:城市租赁要好于乡村,公寓要好于别墅,小户型要好于大户型及豪宅等等,符合这种类型的房产在2008年不仅未贬值,价格反而有所上涨。当然,法国房产保值还有以下几方面的因素:房产开发建设不足,求永远大于供,所以一个新开发的楼盘刚开工就开抢在法国房产市场是很常见的;外国买家的大量进入,需求更多;以及完善的公众住房补贴制度,交易量的不断上涨让通货膨胀对房价以及租金收益的影响都不大。

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威廉解析法国度假地产投资市场

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零成本移民:一场百转千回的移民梦

前几个月,庄先生与我联系来确认西班牙非营利移民需要满足的条件,也向我讲述了他曲折的移民之路。

 庄先生是位英语老师,54岁的他一直有个出国梦。2013年,随着西班牙投资移民的推出,成本较低的非营利性移民也渐渐走入大家的视线,国内各大中介将非营利行移民作为想移民可是手头又不是那么宽裕的中产阶级的移民首选。看到了国内中介打出的几万欧元既可移民西班牙的广告,他心动了。原来,庄先生晚年得子,自己和老伴膝下有一个刚刚升高中的儿子,一直在国内学习绘画,因为国内的生活质量和教育水平都不能达到让自己满意的水平,为了儿子的将来,庄先生多年来的移民梦苏醒了。他一辈子教书育人,虽然没有很多积蓄,但是4年前,因为他在原来教书的中学办理了病退,自己开办了一所英语辅导学校,陆陆续续也攒下了几十万人民币积蓄。 他先是联系上了国内的一家中介,经过咨询,对方告诉他买一套几万欧元的房子就可以办理非营利性移民,只要缴纳中介费,他们负责包办所有手续。

庄先生满心欢喜,面对中国日渐上涨的房价,三四万欧元在庄先生所在的城市都买不到一套像样的小房子,真的能在首都马德里买到儿子上学居住的房子吗?工薪阶级赚钱不易,他决定先不和中介签订合同,而是选择自己先来马德里看看房子怎么样再说。

今年9月,庄先生怀着一厢热情和老伴来到马德里。因为第一次出国没经验,为了省钱,老两口买了俄罗斯航空的机票,转机时在机场凑合睡了一夜着了凉,刚到马德里,庄先生就大病了一场。想到自己在西班牙只有十来天的时间,多呆一天吃喝住宿都要成本,庄老师夫妇在 Usera的一家华人小旅馆里休息了两天就硬着头皮开始自己看房。

几天下来,庄先生和老伴发现,在马德里3万多欧只能买到20~30平方的小房,而且都分布在 Villaverde, Vallecas 这种外来移民较多的区分,治安状况不尽人意。至于房屋状态,有的已经年久失修,翻修前根本无法入住。这下,老两口犯难了,本来以为3~4万欧元能在西班牙安家,现在看下来这样的预算根本买不到能住下三口人的合适房子,提高预算吧,两口子的存款也不多,怎么办呢?于是庄先生在自己住地附近的多家华人事务所做了咨询,当他向顾问们介绍了自己想移民预算却没有很多预算的想法的时候,出乎老庄的意料,顾问们纷纷拍着胸脯说没有问题:有的说老庄完全可以不用买房,申请一种叫做“无工作移民”的移民,只要缴钱他们就可以代办;还有的说老庄可以申请居留签证,申请来西班牙之后在慢慢